Jāizvairās no 11 kļūdām, kas rodas pirmo reizi lietojot mājas pircējus

Pirmās mājas pirkšana var būt aizraujoša un nervus satraucoša pieredze. Jums ne tikai jāatrod pareizā vieta, bet arī jāatrod pareizā hipotēka. Tā kā daudzos vietējos tirgos ir maz krājumu un pieaug mājas cenas visā valstī, izdevīgas mājas atrašana var būt izaicinājums.

Varētu just spiedienu uzreiz atrast māju, bet pirms jūs apmeklējat mājas un sākat izteikt piedāvājumus, jūsu finansējumam ir jābūt kārtībā. Tas nozīmē, ka jāpārliecinās, ka jūsu kredītvēsture un kredītrezultāts, parāda un ienākumu attiecība un vispārējā finanšu aina pārliecinās aizdevēju, ka esat pietiekami kredītspējīgs, lai aizņemtos naudu.

Daudzi pirmreizējie pircēji mēdz izdarīt vairākas kļūdas hipotēkas un mājas pirkšanas procesos. Šeit ir dažas no visbiežāk pieļautajām kļūdām, no kurām jāizvairās.

1. Neturiet cilnes uz sava kredītkartes

Nevienam nepatīk pārsteigumi, it īpaši pirms mājas pirkšanas. Ja jums (un / vai jūsu dzīvesbiedram) ir acīmredzamas kredītproblēmas - piemēram, kavētu maksājumu vēsture, parādu piedziņas darbības vai ievērojams parāds - hipotēku aizdevēji var piedāvāt jums procentu likmes un nosacījumus, kas nav ideāli, vai noraidīt jūsu pieteikumu tieši. Jebkura situācija var būt nomākta, un tā var virzīt atpakaļ ideālo laika grafiku.

Lai jau iepriekš risinātu iespējamās problēmas, katru gadu bez maksas pārbaudiet savu kredītkartes pārskatu vietnē vietnecreditreport.com no trim kredītinformācijas aģentūrām: Transunion, Equifax un Experian. Meklējiet kļūdas un apstrīdiet visas kļūdas rakstiski ar pārskatu sniedzēju aģentūru un kreditoru, ieskaitot apliecinošos dokumentus, lai palīdzētu izskatīt lietu. Ja atrodat pašreizējos, bet precīzos negatīvos vienumus, piemēram, novēlotus maksājumus vai nokavētus kontus, nevar tos ātri noņemt. Viņi paliks jūsu kredītkartes pārskatā 7 līdz 10 gadus. Bet jūs varat palielināt savu punktu skaitu, savlaicīgi apmaksājot rēķinus, par parādiem veicot vairāk nekā minimālie ikmēneša maksājumi un neizmantojot pieejamo kredītu. Pirmkārt, esiet pacietīgs; var paiet vismaz viens gads, lai uzlabotu zemu kredītreitingu.

Pārbaudiet arī, vai banka, krājaizdevu sabiedrība vai kredītkaršu pakalpojumu sniedzējs sniedz jums bezmaksas piekļuvi jūsu kredītreitingam. Ja jūsu rezultāts ir mazāks par 620, jums var būt grūtības saņemt apstiprinājumu parastajai hipotēkai. Lai kvalificētos FHA aizdevumam, jums būs nepieciešams vismaz 580 kredītpunkti, lai izmantotu programmas maksimālo finansējumu (3, 5% pirmā iemaksa), vai minimālais punktu skaits 500, ja nepieciešama 10% pirmā iemaksa.

2. Māju meklēšana pirms apstiprināšanas

Kad atrodat perfektu māju, nav laika tērēt. Daudzos karstajos tirgos jūs tiksit galā ar vairākām cenām un spēcīgu konkurenci. Maz ticams, ka pārdevēji apsvērs piedāvājumus no pircējiem, kuriem nav aizdevēja iepriekšējas apstiprināšanas vēstules. Iepriekšējas apstiprināšanas vēstule pārdevējam parāda, ka kreditors ir izdarījis savu uzticamības pārbaudi, lai nodrošinātu jums līdzekļus un motivāciju rēķinu atmaksai, pamatojoties uz jūsu kredītvēsturi un rezultātu, ienākumu un nodarbinātības vēsturi, finanšu aktīviem un citiem galvenajiem faktoriem.

Konkurences tirgū pārdevēji neuztvers jūs nopietni bez iepriekšējas apstiprināšanas vēstules, un jūs varētu zaudēt mājās, kuru patiešām vēlaties. Šajā dokumentā ir norādīta aizdevuma summa, uz kuru jūs pretendējat, jūsu procentu likme un aizdevuma programma, kā arī aprēķinātā pirmā iemaksa. Dažos gadījumos (īpaši mājās ar dārgākām cenām vai superkonkurētspējīgos tirgos) aizdevēji var lūgt jūs iesniegt pierādījumus par iemaksu. Iepriekšējas apstiprināšanas vēstulē ir norādīts arī derīguma termiņš, parasti 90 dienu laikā.

3. Nepērk hipotēku

Mājas pircēji, atstājot veikalā hipotēku, var atstāt daudz naudas uz galda. Pieteikšanās hipotēkai pie dažiem dažādiem aizdevējiem sniedz labāku izpratni par to, ko varat atļauties, un ļauj veikt ābolu-ābolu salīdzinājumu par aizdevuma produktiem, procentu likmēm, slēgšanas izmaksām un aizdevēju maksām. Vēl svarīgāk ir tas, ka hipotēkas iegāde ļauj jums labāk sarunāties ar aizdevējiem, lai iegūtu vislabāko iespējamo darījumu.

Iegādājoties aizdevējus, pievērsiet uzmanību maksām un slēgšanas izmaksām, kuras var papildināt pie noslēguma galda. Lai gan dažas cenu izmaiņu atšķirības šobrīd uz papīra nešķiet lielas, tās jūsu aizdevuma laikā var radīt ievērojamus izmaksu ietaupījumus. Paturiet prātā, ka daži aizdevēji jums piedāvās “punktus” ar atlaidi - veidu, kā sākotnēji iegādāties procentu likmi, kas palielina slēgšanas izmaksas. Un citi aizdevēji, kas veicina zemas slēgšanas izmaksas vai tās nemaz neveic, parasti cenšas iekasēt augstākas procentu likmes, lai kompensētu starpību.

Papildus saziņai ar pašreizējo finanšu iestādi (banku vai krājaizdevu sabiedrību) palūdziet hipotēku brokerim iepirkt likmes jūsu vārdā. Hipotēku brokeri nav aizdevēji; viņi darbojas kā sarunu partneris starp jums un aizdevējiem viņu tīklā. Viņi var ietaupīt laiku un naudu, salīdzinot vairākus aizdevējus, kuriem ir produkti, kas atbilst jūsu vajadzībām. Ir arī vērts izpētīt dažus tiešos aizdevējus - gan tiešsaistē, gan klātienē, lai redzētu, ko viņi piedāvā.

Piesakoties hipotēkai pie vairākiem aizdevējiem, jūs saņemsit aizdevuma aprēķinus, lai salīdzinātu likmes un slēgšanas izmaksas blakus. Turklāt, ja lielāko daļu procentu likmju iepērkas 30 dienu laikā, kredītdevēju veiktās vairākkārtējās kredītpārbaudes tiks uzskatītas par vienu “smagu izmeklēšanu”, kā to sauc kredītreitingu vērtētāji, un maz ticams, ka tas pazeminās jūsu kredītreitingu. Nav zelta devēju skaita, kas jums vajadzētu iepirkties, taču, ja rokās būs trīs līdz pieci aizdevuma aprēķini, tas sniegs jums labu salīdzināšanas pamatu.

4. Pērciet vairāk mājas, nekā varat atļauties

Kad aizdevējs saka, ka varat aizņemties līdz USD 300 000, tas nenozīmē, ka jums vajadzētu. Kāpēc ne? Ja jūs maksimāli izmantosit savu aizdevumu, iespējams, ka jūsu ikmēneša maksājumi nebūs pārvaldāmi. Parasti vairums potenciālo māju īpašnieku var atļauties aizdevuma summu, kas ir no 2 līdz 2, 5 reizēm no bruto gada ienākumiem. Citiem vārdiem sakot, ja jūs nopelnāt 75 000 USD gadā, jūs, iespējams, varat atļauties māju, kuras cena ir no USD 150 000 līdz 187 500. Investopedia hipotēku kalkulators var palīdzēt aprēķināt ikmēneša maksājumus, kas ir labāks barometrs tam, vai varat atļauties māju noteiktā cenu diapazonā.

Ja iegādājaties vairāk mājas, nekā varat saprātīgi atļauties, jūs varat nonākt grūtībās, ja jums ir jāpagarina ikmēneša budžets, lai veiktu hipotēkas maksājumus. Citiem vārdiem sakot, jūs varētu justies kā “nabadzīga māja” un justies pircēja nožēlojams. Ņemiet vērā arī to, ka māju īpašumtiesībām ir pievienoti izdevumi ārpus šiem ikmēneša hipotēkas maksājumiem. Jums ir jātaupa neizbēgami uzturēšanas izdevumi, remontdarbi, māju īpašnieku asociācijas maksa (ja piemērojama) un citas izmaksas, kas jums nebija jāmaksā kā īrniekam.

Mēneša budžeta izstiepšana hipotēkas segšanai var nozīmēt arī to, ka jūs nevarat ietaupīt ārkārtas situācijā vai šo māju remontā, un tas arī iztērēs jūsu naudas plūsmu arī citiem finanšu mērķiem.

Grunts līnija: nenosakiet maksimālo aizdevuma summu, par kuru esat apstiprināts, bet gan par to, vai šajā brīdī jūs varat atļauties ikmēneša hipotēkas maksājumu. Pirmoreiz mājas pircēji varētu vēlēties būt īpaši piesardzīgi un iegādāties māju zem maksimālā budžeta.

5. Nekustam nekustamā īpašuma aģentu

Mēģinājums patstāvīgi meklēt māju ir laikietilpīgs un sarežģīts. Profesionāls, pieredzējis nekustamā īpašuma aģents var jums palīdzēt samazināt izvēli un aktuālās problēmas gan attiecībā uz fizisko īpašumu, gan sarunu procesā ar pārdevējiem. Dažās valstīs darījums jāveic nekustamā īpašuma advokātam, bet advokāti nepalīdzēs jums meklēt māju; viņi var jums palīdzēt sastādīt piedāvājumu, pārrunāt pirkuma līgumu un darboties kā noslēguma aģents.

Turklāt, ja jūs apmeklējat izrādes bez sava nekustamā īpašuma aģenta, pārdevēja aģents var piedāvāt pārstāvēt jūs. Tas var būt satraucoši, jo šim aģentam nav prātā jūsu intereses; viņu mērķis ir iegūt augstāko un labāko pārdevējam piedāvājumu. Ja jums būs savs aģents, kura intereses ir vairāk saskaņotas ar jūsu interesēm, tas palīdzēs jums izdarīt apzinātāku izvēli.

Pats labākais, ka aģenta iesaistīšanas izmaksas nenāks tieši no jūsu kabatas. Kā pircējs jūs parasti nemaksājat pircēja aģenta komisiju. Parasti pārdevējs to maksā pārdevēja aģentam, kurš pēc tam sadala komisiju ar pircēja aģentu.

6. Kredītlīniju atvēršana (vai slēgšana)

Jums joprojām var atteikt hipotēku pat pēc tam, kad esat to iepriekš apstiprinājis. Hipotēku aizdevēji pārbauda jūsu kredītu iepriekšējas apstiprināšanas laikā un vēlreiz tieši pirms slēgšanas, pirms dod jums galīgo zaļo gaismu. Pagaidām saglabājiet pašreizējo stāvokli savā kredītā un finansēs. Tas nozīmē neatvērt jaunas kredītlīnijas vai slēgt esošās kredītlīnijas. To darot, var samazināties jūsu kredītreitings un palielināties parāda un ienākumu attiecība - abi galvenie iemesli, kāpēc aizdevējs liedz galīgo apstiprinājumu.

Tā vietā pagaidiet, līdz esat aizvērts mājās, lai izņemtu jaunas kredītlīnijas (piemēram, automašīnu vai auto aizdevumu vai jaunu kredītkarti). Lai gan ir lieliski atmaksāt kredītkartes kontu vai aizdevumu pirms mājas slēgšanas, konta slēgšana noņem šo kredītvēsturi no jūsu pārskata. Kredīta ilgums ir viens no galvenajiem faktoriem, ko kredītinformācijas biroji izmanto, lai ģenerētu savu kredītreitingu. Tā vietā atstājiet kontu atvērtu un aktīvu, bet nelietojiet to līdz aizvēršanai. (Piezīme. Daži kredītkaršu uzņēmumi var slēgt jūsu kontu ilgstošas ​​bezdarbības dēļ, kas var negatīvi ietekmēt arī jūsu kredītu. Saglabājiet kontus aktīvus, veicot mazus pirkumus, kurus katru mēnesi atmaksājat nekavējoties un pilnībā.)

7. Lielu pirkumu veikšana uz kredīta

Tāpat kā kredītlīniju atvēršana vai aizvēršana var dot rezultātu, tāpat arī esošo kontu darbība. Atkal saglabājiet savu kredītu un finanses stabilu, līdz aizverat savas mājas. Izmantojiet skaidru naudu vai, vēl labāk, aizkavējiet jaunu mēbeļu vai televizora iegādi līdz aizvēršanai.

Jūs arī vēlaties uzzināt, kā jūsu budžets segs jūsu jaunās mājas īpašumtiesības. Iespējams, vēlēsities nogaidīt dažus mēnešus, pirms pievienosit kolekcijai papildu ikmēneša maksājumus par lieliem pirkumiem.

8. Naudas pārvietošana

Vēl viens liels nē hipotēku parakstīšanā: lielu noguldījumu veikšana vai izņemšana no jūsu bankas kontiem vai citiem aktīviem. Ja aizdevēji pēkšņi redz neiesaistītu naudu ienākot vai izejot, var šķist, ka esat saņēmis aizdevumu, kas ietekmētu jūsu parāda un ienākumu attiecību. Aizdevējus neuztrauc pārredzami noguldījumi, piemēram, piemaksa no jūsu darba devēja vai jūsu IRS nodokļu atmaksa. Bet, ja draugs iekasē jums naudu vai jūs personīgajā kontā saņemat ienākumus par uzņēmējdarbību, aizdevējs pieprasīs pierādījumu, lai pārliecinātos, ka depozīts nav slēpts aizdevums. Gaidiet, ka aizdevējs pieprasīs pārdošanas rēķinu (ja depozīts ir no tā, ko esat pārdevis), anulētu čeku vai maksājuma daļu.

Sākuma iemaksai varat izmantot radinieka vai drauga dāvanu. Tomēr daudziem aizdevuma produktiem ir nepieciešama dāvanu vēstule un dokumentācija, lai iegūtu depozītu un pārliecinātos, ka donors negaida, ka jūs atmaksāsit naudu.

9. Darba maiņa

Lai gan darba maiņa var dot labumu jūsu karjerai, tā var sarežģīt jūsu hipotēkas apstiprināšanu. Aizdevējs vēlas nodrošināt jums stabilus ienākumus un nodarbinātību, kā arī to, ka varat atļauties atmaksāt hipotēku. Ja jums iepriekš tika piešķirta hipotēka, pamatojoties uz noteiktiem ienākumiem un darbu, visas iespējas pirms slēgšanas var būt sarkans karogs un aizkavēt slēgšanu.

Apstiprināšanai parasti ir jāiesniedz pierādījumi par pastāvīgu nodarbinātību un ienākumiem divus gadus pēc kārtas. Mainot darba vietu, pastāvīgais ienākumu un nodarbinātības reģistrs tiek izjaukts, īpaši, ja jūs strādājat ar zemāk apmaksātu darbu. Turklāt, ja jūs pārslēdzaties uz lomu, kas maksā 25% vai vairāk no jūsu algas komisijās, jums jāpierāda, ka esat nopelnījis šos ienākumus divu taisnu gadu laikā. Kad vien iespējams, aizdevēji iesaka gaidīt darba maiņu līdz brīdim, kad jūsu aizdevums tiks slēgts. Ja tas nav izdarāms, nekavējoties pasakiet savam aizdevējam.

10. Izlaižot mājas pārbaudi

Ja mājas sakārtošanai nav daudz naudas un esat gatavs riskēt, ka nāksies maksāt par neparedzētiem remontiem, atteikšanās no mājas pārbaudes var būt dārga kļūda. Kāpēc? Mājas pārbaudes ir paredzētas, lai atrastu galvenās problēmas ar māju, un tās aizsargā jūs (pircēju). Ja jūs nesaņemat pārbaudi, jums nebūs jāmeklē, ja pēc mājas aizvēršanas rodas nopietnas problēmas, piemēram, saplaisājušas caurules vai ūdens bojājumi. Tas nozīmē, ka jūs, iespējams, balstīsit visu rēķinu, lai labotu šīs problēmas. Kad jūs iesniedzat piedāvājumu par māju, varat iekļaut mājas pārbaudes neparedzētu gadījumu, kas dod jums iespēju bez soda sankcijām iziet no darījuma, ja kāda būtiska problēma nav atklāta un pārdevējs nevēlas to labot pirms slēgšanas.

Ja pastāv šis ārkārtas apstāklis, jūs varat atsaukt savu piedāvājumu un parasti atmaksāt visu nopelnītā naudas depozītu. Mājas pārbaudes maksa netiek atmaksāta, un pircējs to parasti maksā sākotnējam mājas inspektoram, un tā parasti var svārstīties no USD 300 līdz USD 500 atkarībā no atrašanās vietas un īpašuma lieluma. Tā ir maza cena, kas jāmaksā, ja jūs to noslēgsit, iespējams, izlobot tūkstošiem dolāru, lai aizstātu krāsni, ūdens sildītāju, jumtu vai citas lielas biļetes. Jūs varētu apsvērt papildu pārbaudes, piemēram, kaitēkļu pārbaudi, pelējuma vai radona pārbaudi vai kanalizācijas darbības jomu, piemēram, ja jūsu aizdevējs to pieprasa. Šīs un citas pārbaudes var palīdzēt aizsargāt jūsu ieguldījumus un drošību.

11. Nesalīdzinot aizdevuma tāmi ar informācijas atklāšanu

Likums nosaka, ka jūsu aizdevējam ir jāsniedz informācija par slēgšanu trīs darba dienas pirms jūsu slēgšanas datuma. Šajā dokumentā ir uzskaitītas precīzas izmaksas, kuras, iespējams, jums būs jāmaksā slēgšanas brīdī, ieskaitot avansa maksājumu, slēgšanas izmaksas, sīkāku informāciju par aizdevumu un noteikumiem, kā arī citu svarīgu informāciju. Tas ir piecu lappušu dokuments, tāpēc salīdziniet to ar sākotnējo aizdevuma tāmi, kuru saņēmāt, lai pārliecinātos, ka aizdevējs vai citas darījumā iesaistītās puses no jums neiekasē papildu maksas (sauktas par nevēlamām maksām).

Turklāt, ja noteiktas maksas palielinās vairāk, nekā gaidīts, jautājiet savam aizdevējam, kāpēc. Pārliecinieties, ka pamatinformācija, piemēram, jūsu vārds un cita identificējošā informācija, ir norādīta pareizi, lai slēgšanas dienā jums nebūtu jāsaskaras ar dokumentiem. Ja atrodat kļūdas vai apšaubāmas vai neizskaidrojamas papildu maksas, nekavējoties pasakiet to aizdevējam, lai šīs problēmas varētu risināt. Dažos gadījumos jūsu aizvēršana varētu būt jāatliek atpakaļ, lai nodrošinātu, ka dokumenti ir laboti un atjaunināti, un visi jautājumi ir atrisināti.

Grunts līnija

Jūs nevēlaties netīši sabotēt hipotēku un mājas pirkumu. Dažas no šīm kļūdām šķiet nevainīgas, taču tās var novērst jūsu noslēgšanu un radīt milzīgas galvassāpes. Runājiet ar savu aizdevēju par to, kas jums jādara no iepriekšējas apstiprināšanas līdz slēgšanai, lai nodrošinātu vienmērīgu procesu. Un mēģiniet visus savus dokumentus - bankas izrakstus, W-2, depozītu ierakstus, nodokļu deklarācijas, maksājuma veidlapas utt. - sakārtot un atjaunināt, lai jūs varētu sniegt dokumentus, ja jūsu aizdevējs to pieprasa.

Kad pienācis laiks iegādāties savu pirmo māju, labi lasīta un izglītota par kreditēšanas un nekustamā īpašuma procesu var palīdzēt izvairīties no dažām no šīm kļūdām un ietaupīt naudu. Turklāt nodrošiniet, lai darījums noritētu nevainojami, pie jums apmācot pieredzējušus speciālistus. Tas var mazināt stresu un sarežģītību visa ceļa garumā.