10 padomi sava pirmā īres īpašuma pirkšanai

Nekustamais īpašums ir radījis daudzus pasaules turīgākos cilvēkus, tāpēc ir daudz iemeslu uzskatīt, ka īpašums ir saprātīgs ieguldījums. Tomēr, tāpat kā ar jebkuru ieguldījumu, labāk ir labi pārzināt, pirms ienirt simtiem tūkstošu dolāru. Pirms uzsākt jaunu nekustamā īpašuma magnāta karjeru, apgādājieties ar zemāk esošo informāciju.

Pārliecinieties, ka tas ir jums

Vai jūs zināt savu ceļu ap instrumentu kopu? Kā jūs labojat drywall vai atbloķējat tualeti? Protams, jūs varētu zvanīt kādam, lai tas izdarītu jūsu labā, bet tas ienesīs jūsu peļņu. Īpašumu īpašnieki, kuriem ir viena vai divas mājas, lai ietaupītu naudu, paši veic remontu. Ja jūs neesat ērts tips un jums nav daudz rezerves naudas, tas, ka esat saimnieks, var nebūt jums piemērots.

Protams, tas mainās, kad savam portfelim pievienojat vairāk īpašumu. Lawrence Pereira, King Harbor Wealth Management prezidentam Redondo pludmalē, Kalifornijā, pieder īpašumi Austrumu krastā, dzīvojot Rietumu krastā. Tā kā kāds, kurš saka, ka nepavisam nav parocīgs, viņš liek tam darboties. Kā? “Es esmu saliedējis stabilu apkopēju, palīgstrādnieku un darbuzņēmēju komandu, ” saka Pereira. Tas nav ieteicams jauniem ieguldītājiem, bet, tā kā jūs iegūstat ieguldījumus nekustamajā īpašumā, jums nav jāpaliek vietējam.

Vispirms nomaksājiet parādu

Izveicīgiem investoriem varētu būt parāds kā daļu no viņu ieguldījumu portfeļa, bet vidusmēra cilvēkam no tā vajadzētu izvairīties. Ja jums ir studentu aizdevumi, nesamaksāti medicīniskie rēķini vai bērni, kuri drīz apmeklēs koledžu, īres īpašuma pirkšana var nebūt pareizais solis. Pereira piekrīt, ka ir jābūt piesardzīgam, sakot: “Nav jāmaksā parādsaistības, ja jūsu atdeve no jūsu nekustamā īpašuma ir lielāka nekā parāda izmaksas. Tas ir aprēķins, kas jums jāveic. Tomēr nelieciet sevi situācijā, kurā jums trūkst naudas, lai veiktu maksājumus par parādu. Vienmēr ievērojiet drošības rezervi. ”

Saņemiet iemaksu

Investīciju īpašumiem parasti ir nepieciešama lielāka iemaksa nekā īpašnieku izmantotajiem īpašumiem, tāpēc tiem ir stingrākas apstiprināšanas prasības. 3%, ko jūs, iespējams, esat nolicis mājās, kurā šobrīd dzīvojat, negrasās strādāt ieguldījuma īpašumu. Jums būs nepieciešami vismaz 20 procenti, ņemot vērā, ka īres īpašumos hipotēkas apdrošināšana nav pieejama.

Sargieties no augstām procentu likmēm

Naudas aizņemšanās izmaksas šobrīd varētu būt salīdzinoši lētas, taču ieguldījumu īpašuma procentu likme būs augstāka nekā tradicionālās hipotēku procentu likmes. Atcerieties, ka jums ir nepieciešams zems hipotēkas maksājums, kas pārāk neietekmēs jūsu ikmēneša peļņu.

Aprēķiniet savas robežas

Volstrītas firmas, kas iegādājas grūtībās nonākušus īpašumus, cenšas sasniegt atdevi no 5% līdz 7%, jo viņiem ir jāmaksā personālam. Personām vajadzētu izvirzīt mērķi 10%. Aptuvenās uzturēšanas izmaksas ir 1% no īpašuma vērtības gadā. Citas izmaksas ietver apdrošināšanu, iespējamās māju īpašnieku biedrības nodevas, īpašuma nodokļus un ikmēneša izdevumus, piemēram, kaitēkļu apkarošanu un labiekārtošanu. Un tad ir saimnieka apdrošināšana.

Izvairieties no fiksētāja

Tas ir vilinoši meklēt māju, kurā jūs varat kaulēties un iekļūt īres īpašumā. Tomēr, ja šis ir jūsu pirmais īpašums, iespējams, tā ir slikta ideja. Ja vien jums nav darbuzņēmēja, kurš kvalitatīvi strādā lēti vai ja jūs neesat prasmīgs liela mēroga mājas uzlabošanā, jūs, iespējams, maksāsiet pārāk daudz par renovāciju. Tā vietā meklējiet māju, kuras cena ir zemāka par tirgus cenu un kurai nepieciešami tikai nelieli remonti.

Matt Holmes, Holmes Real Estate Group dibinātājs / izpilddirektors, saka, ka vislabākais iegādājamo māju tips ir tāds, kurā uzreiz vai tuvākajā nākotnē varat pievienot guļamistabu. Viņš piebilst, ka:

Guļamistabas pievienošana ne tikai palielina tālākpārdošanas vērtību, bet arī pirmajā mēnesī tas pats par sevi maksā, ja īrējat īpašumu pa istabu. Turklāt guļamistabas pievienošana maksā apmēram 10% no virtuves pārveidošanas, un var apgalvot, ka daudzos tirgos ir arī jēgpilnāka tālākpārdošanas vērtības ietekme.

Aprēķiniet darbības izdevumus

Darbības izdevumi par jūsu jauno īpašumu būs no 35 procentiem līdz 80 procentiem no jūsu bruto darbības ienākumiem. Ja jūs iekasējat 1500 USD par īri un jūsu izdevumi mēnesī ir 600 USD, jūs esat 40 procenti. Lai aprēķinātu vēl vieglāk, izmantojiet 50 procentu noteikumu. Ja jūsu iekasētā īres maksa ir 2000 USD mēnesī, sagaidiet, ka samaksāsit 1000 USD no kopējiem izdevumiem.

Nosakiet savu atgriešanos

Kāda ir jūsu katra dolāra peļņa no katra ieguldītā dolāra? Akcijas var piedāvāt 7, 5% naudas atmaksu, savukārt obligācijas var maksāt 4, 5%. 6% atdeve jūsu pirmajā saimnieka gadā tiek uzskatīta par veselīgu, it īpaši ņemot vērā, ka laika gaitā skaitam vajadzētu pieaugt.

Iegūstiet zemu izmaksu māju

Jo dārgākas būs mājas, jo lielāki būs pašreizējie izdevumi. Daži eksperti iesaka sākt ar māju 150 000 USD vērtībā.

Atrodiet pareizo atrašanās vietu

Izvēloties rentablu īres īpašumu, meklējiet zemus īpašuma nodokļus, pienācīgu skolas rajonu, mikrorajonu ar zemu noziedzības līmeni un rajonu ar pieaugošu darba tirgu un daudzām ērtībām, piemēram, parkiem, centriem, restorāniem un kinoteātriem.

5 vienkārši veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā

Risks pret atlīdzību

Katrs finanšu lēmums ir saistīts ar atlīdzības nosvēršanu, izmaksas noteikšanu attiecībā pret iespējamo risku. Vai ieguldīšana nekustamajā īpašumā jums ir jēga?

Atlīdzības:

• Jūsu ienākumi ir pasīvi. Papildus sākotnējām investīcijām un uzturēšanas izmaksām jūs varat nopelnīt naudu, vienlaikus tērējot lielāko daļu sava laika un enerģijas ikdienas darbā.
• Jūsu ienākumiem vajadzētu pieaugt. Jūs ne tikai gūstat ienākumus no nomas; pieaugot nekustamā īpašuma vērtībai, palielinās arī jūsu ieguldījums.
• Jūs varat ievietot nekustamo īpašumu pašpārvaldītā IRA.
• Īres ienākumi nav iekļauti jūsu ienākumu daļā, uz kuru attiecas sociālās apdrošināšanas nodoklis.
• Procenti, kurus maksājat par ieguldījumu īpašuma aizdevumu, tiek atskaitīti no nodokļiem.
• Īsumā par vēl vienu krīzi nekustamā īpašuma vērtības ir stabilākas nekā akciju tirgū.
• Nekustamais īpašums ir fizisks īpašums. Ieguldījumi akcijās vai Volstrītas produktos nav nekas, ko varat redzēt vai pieskarties.

Riski:

• Lai arī ienākumi no nomas ir pasīvi, īrniekiem var būt grūti tikt galā, ja nelietojat īpašumu pārvaldīšanas uzņēmumu.
• Ja jūsu koriģētie bruto ienākumi pārsniedz USD 200 000 (vientuļnieki) vai USD 250 000 (laulāti, iesniedzot kopīgi), jums var uzlikt 3, 8 procentu papildu nodokli par neto ieguldījumu ienākumiem, ieskaitot ienākumus no nomas.
• Nomas ienākumi nedrīkst ietvert kopējo hipotēkas maksājumu.
• Atšķirībā no akcijām, jūs uzreiz nevarat pārdot nekustamo īpašumu, ja tirgi kļūst skābi.
• Atšķirībā no akcijām, vairumā gadījumu jūs nevarat pārdot daļu sava nekustamā īpašuma. Tas viss vai nekas.
• Iebraukšanas un izceļošanas izmaksas ir augstas.
• Ja jums nav īrnieka, jums ir jāapmaksā visi izdevumi.

Grunts līnija

Saglabājiet savas cerības reālistiski. Tāpat kā ar jebkuru ieguldījumu, nomas īpašums kādu laiku neiegūs lielas algas mēnesī, un nepareiza īpašuma izvēle var būt katastrofāla kļūda. Apsveriet iespēju strādāt kopā ar pieredzējušu partneri savā pirmajā īpašumā vai izīrēt savu māju, lai pārbaudītu savas saimnieka spējas.