Kāda ir kombinētā aizdevuma un vērtības attiecība?

Apvienotā aizdevuma un vērtības attiecība (CLTV) ir aprēķins, kuru izmanto hipotēku un kreditēšanas speciālisti, lai noteiktu kopējo māju īpašnieka procentuālo daļu, kuru apgrūtina ķīlas tiesības. CLTV koeficientu nosaka, saskaitot visu nenomaksāto aizdevumu atlikumus un dalot ar īpašuma pašreizējo tirgus vērtību. Piemēram, īpašumam, kura pirmā hipotēkas bilance ir 300 000 USD, otrās hipotēkas bilance 100 000 USD un vērtība 500 000 USD, CLTV koeficients ir 80%.

Aizdevumu devēji izmanto CLTV koeficientu kopā ar nedaudziem citiem aprēķiniem, piemēram, parāda un ienākumu attiecību un standarta aizdevuma un vērtības (LTV) attiecību, lai novērtētu aizdevuma pagarināšanas risku aizņēmējam. CLTV koeficients atšķiras no standarta LTV koeficienta, jo pēdējais salīdzina tikai viena aizdevuma atlikumu ar īpašuma vērtību. Iepriekš minētajā piemērā īpašuma LTV koeficients ir 60%, ko iegūst, dalot tikai pirmās hipotēkas atlikumu ar īpašuma vērtību.

Daudzi ekonomisti, izmantojot citus faktorus, atvieglotus CLTV standartus piedēvēja piekļuves ierobežošanas krīzei, kas 2000. gada beigās skāra Amerikas Savienotās Valstis. Sākot ar deviņdesmitajiem gadiem un jo īpaši 2000. gadu sākumā un vidū, māju pircēji iemaksu laikā bieži vien veica otrās hipotēkas. Aizdevēji, nevēloties zaudēt šo klientu biznesu konkurentiem, par spīti paaugstinātajam riskam piekrita šādiem noteikumiem.

Pirms nekustamā īpašuma burbuļa, kas paplašinājās no deviņdesmito gadu beigām līdz 2000. gadu vidum, mājokļu pircējiem parasti bija jāveic iemaksas, kuru kopsumma bija vismaz 20% no pirkuma cenas. Lielākā daļa kreditētāju noturēja klientus šajos parametros, ierobežojot LTV 80% līmenī. Kad burbulis sāka sakarst, daudzi no šiem pašiem uzņēmumiem veica pasākumus, lai klientiem ļautu apiet 20%. Daži aizdevēji paaugstināja LTV griestus vai pilnībā tos atteicās, piedāvājot hipotēkas ar 5% vai mazāku iemaksu, bet citi saglabāja LTV prasības, bet paaugstināja CLTV maksimālās robežas, bieži līdz 100%. Šis manevrs ļāva klientiem veikt otro hipotēku, lai finansētu 20% iemaksu.

Ierobežojuma ierobežojums, kas sākās 2008. gadā, uzsvēra, kāpēc CLTV ir svarīga. Spēles āda, piemēram, USD 100 000 sākotnējie naudas izdevumi par māju 500 000 USD, nodrošina māju īpašnieku ar spēcīgu stimulu turpināt veikt savus hipotēkas maksājumus. Ja banka izslēdz, viņš ne tikai zaudē savu māju, bet arī naudas kaudzi, kuru samaksāja, lai aizvērtu. Pašu kapitāla pieprasīšana arī aizdevējus izolē no nekustamā īpašuma cenu krituma. Ja īpašuma vērtība ir USD 500 000 un apgrūtinājuma kopsumma sasniedz USD 400 000, īpašums var zaudēt līdz pat 20% no tā vērtības, ja neviens apgrūtinājuma īpašnieks nesaņem īsu maksājumu ierobežošanas izsolē.