Veidi, kā ātrāk veikt hipotēku

Dažiem hipotēku aizņēmējiem ir prātā tikai divas lietas: "Cik es varu atļauties?" un "Kādi būs mani ikmēneša maksājumi?" Viņi maksimāli palielina savas hipotēkas parādu finanses un izmanto hipotēku ar procentu likmi vai negatīvu amortizāciju, lai samazinātu ikmēneša maksājumus. Pēc tam viņi paļaujas uz mājas cenas pieaugumu, lai aizēnotu riskus, kas saistīti ar pastāvīgu vai pieaugošu hipotēkas atlikumu.

Daudzos gadījumos, ja šiem māju īpašniekiem ir paveicies uzkrāt kaut kādu kapitālu savās mājās, viņi atkal palielina savas finanses, izmantojot mājas kapitāla aizdevumu vai naudas līdzekļu refinansēšanu, un pēc tam ieņēmumus izmanto, lai veiktu papildu pirkumus, samaksātu patērētāja parādu, vai pat veikt papildu ieguldījumus. Izklausās riskanti? Tas ir. Šajā rakstā mēs jums parādīsim, kā pārliecināties, ka jums ir hipotēka, ko varat atļauties, un kā veidot kapitālu, ātri to nomaksājot.

Hipotēku matemātikas pievienošana

Katrai hipotēkai ir noteikts amortizācijas grafiks. Amortizācijas grafiks ir tabula, kurā hronoloģiskā secībā ir noteikts katrs ieplānotais hipotēkas maksājums, sākot ar pirmo maksājumu un beidzot ar pēdējo maksājumu. (Lai uzzinātu vairāk par amortizācijām, skatiet sadaļu Izpratne par hipotēkas maksājuma struktūru un lēmuma pieņemšana par risku balstītu hipotēku .)

Amortizācijas grafikā katrs maksājums tiek sadalīts procentu maksājumā un pamatsummā. Amortizācijas grafika sākumā liela procentuālā daļa no kopējā maksājuma ir procenti, un neliela daļa no kopējā maksājuma ir pamatsumma. Maksājot hipotēku, procentu likmēm paredzētā summa samazinās un pamatsummai piešķirtais apjoms palielinās.

Amortizācijas aprēķinu visvieglāk saprot, sadalot to trīs daļās:

1. daļa - 5. sleja: Kopējie mēneša maksājumi
Kopējā ikmēneša maksājuma aprēķins parādīts pēc formulas.

Kur :

A = periodiskā maksājuma summa
P = hipotēkas atlikušā pamatsumma
i = periodiskā procentu likme
n = kopējais atlikušo plānoto maksājumu skaits

2. daļa - 6. sleja: Periodiski procenti

Autortiesības © 2017 Investopedia.com

1. attēls

Periodisko procentu aprēķins tiek aprēķināts, kā parādīts zemāk:

Periodiskā procentu likme (3. sleja) x atlikušā pamatsumma (4. sleja)

Piezīme: 3. slejā norādītā procentu likme ir gada procentu likme. Tas jāsadala ar 12 (mēnešiem), lai iegūtu periodisko procentu likmi.

3. daļa - 7. sleja: galvenie maksājumi
Periodiskās pamatsummas aprēķins ir parādīts pēc formulas.

Kopējais maksājums (5. sleja) - periodiskais procentu maksājums (6. sleja)

Autortiesības © 2017 Investopedia.com

2. attēls

2. attēlā parādīts 30 gadu fiksētas likmes hipotēkas amortizācijas grafiks 30 gadiem. Vietas labad tiek parādīti tikai pirmie pieci un pēdējie pieci mēneši.

Amortizācijas grafiks parāda, kā, katru mēnesi maksājot papildu USD 300 par vienas un tās pašas hipotēkas pamatsummu, saīsinās hipotēkas kalpošanas laiks līdz aptuveni 21 gadam un 10 mēnešiem (262 mēneši kopā pret 360) un samazinās kopējā summa. procentiem, kas hipotēkas laikā samaksāti par USD 209 948.

Kā redzat, hipotēkas pamatsumma tiek samazināta par vairāk nekā USD 300, kuru jūs tai iemetat katru mēnesi. Tas ietaupa vairāk naudas, samazinot procentu procentus, kas tiek iekasēti par atlikušo termiņu.

Piemēram, ja 30 mēnešus ilgas hipotēkas sākumā 24 mēnešus katru mēnesi maksāja papildu USD 300, papildu summa, par kuru tiek samazināta pamatsumma, ir lielāka par USD 7200 (vai USD 300 x 24). Faktiskā ietaupītā summa, maksājot papildu USD 300 mēnesī līdz otrā gada beigām, ir USD 7 430, 42. Pirmajos divos hipotēkas gados esat ietaupījis 200 USD - un ieguvumi tikai palielinās, jo tie mainās visā hipotēkas laikā!

Tas notiek tāpēc, ka, ja katru mēnesi hipotēkas pamatsummai tiek piemēroti papildu USD 300, nākamajos mēnešos hipotēkas pamatsummai tiek piemērots lielāks procents no plānotā hipotēkas maksājuma. (Uzziniet vairāk par hipotēkas maksājumiem mūsu apmācībā par hipotēku pamatiem .)

Paātrinātu hipotēkas maksājumu veikšanas patiesie ieguvumi

Patiesos ieguvumus no paātrinātu maksājumu veikšanas mēra, aprēķinot ietaupīto salīdzinājumā ar atteikto. Piemēram, tā vietā, lai veiktu papildu USD 300 mēnesī maksājumus uz iepriekš parādīto hipotēku, USD 300 varētu izmantot kaut kā cita veikšanai. To sauc par izmaksu un ieguvumu analīzi.

Pieņemsim, ka patērētājs ar hipotēku, kas parādīta iepriekšējos amortizācijas grafikos, mēģina izlemt, vai veikt USD 300 mēnesī paātrinātus hipotēkas maksājumus. Patērētājs apsver trīs izvēles iespējas, kā parādīts zemāk. Katrā variantā mēs aprēķināsim izmaksas salīdzinājumā ar ieguvumiem vai to, ko var ietaupīt, salīdzinot ar to, no kā atsakās. (Šī piemēra labad mēs pieņemsim, ka jebkura mājas kapitāla piesaistīšana, izmantojot mājas kapitāla aizdevumu, nav izvēles iespēja. Mēs arī ignorēsim hipotēku procentu atskaitījumus no nodokļiem, kas varētu mainīt skaitļus nedaudz.)

Mājas īpašnieka trīs iespējas ietver:

1. Lai iegūtu laivu, saņemiet piecu gadu patēriņa aizdevumu USD 14 000 apmērā ar procentu likmi 10%.
2. Maksājot kredītkartes parādu USD 12 000 vērtībā, kam ir 15% gada likme (katru dienu aprēķina).
3. Investīcijas akciju tirgū.

1. variants: laivu pirkšana
Lēmums iegādāties laivu ir gan prieka, gan ekonomikas jautājums. Laiva - tāpat kā daudzas citas patērētāja "rotaļlietas" - ir amortizējoša vērtība. Ja mājsaimniecību parāds tiek pievienots nelikvīda, amortizējamā aktīva iegādei, tas palielina risku mājsaimniecības bilancei. Šim patērētājam ir jāatsver lietderība (prieks), kas gūta, iegādājoties laivu, salīdzinot ar lēmuma patieso ekonomiskumu.

Mēs varam aprēķināt, ka 14 000 USD aizdevumam par laivu ar procentu likmi 10% un piecu gadu termiņam ikmēneša maksājumi būs USD 297, 46.

Izmaksu un ieguvumu sadalījums
Ja māju īpašnieks būtu veicis paātrinātu maksājumu USD 300 apmērā par hipotēkas pirmajiem pieciem gadiem, nevis iegādājies laivu, tas būtu saīsinājis hipotēkas kalpošanas laiku par 47 mēnešiem, ietaupot 2 935, 06 USD uz 47 mēnešiem, 313 mēnešiem nākotnē. Izmantojot 3% diskonta likmi, tā pašreizējā vērtība ir 59 501 USD. Turklāt, ja tiek veikti paātrināti hipotēkas maksājumi, hipotēkas pamatsumma tiks samazināta par papildu 21 599 USD līdz piecu gadu perioda beigām. Šī parāda pirmstermiņa pensionēšanās samazina risku mājsaimniecību bilancē. (Lai uzzinātu vairāk par salikšanas ietekmi uz jūsu aizdevumiem, skatiet sadaļu Izpratne par naudas laika vērtību .)

Izlemjot iegādāties laivu, patērētājs piecus gadus mēnesī iztērē USD 297, 46 mēnesī, lai iegūtu 14 000 USD lielu laivu. 297 USD mēnesī 60 mēnešus ir pašreizējā vērtība - 16 554 USD.

Piesakot USD 300 hipotēkai, šis patērētājs hipotēkas laikā ietaupītu $ 59 501. Laivas pirkšana nozīmētu iztērēt 16 554 USD, lai samaksātu par 14 000 USD laivu, kurai, visticamāk, ir amortizējoša tālākpārdošanas vērtība.

Tāpēc patērētājam jāuzdod sev jautājums, vai prieks par laivas iegādi ir lielas atšķirības vērts ekonomikā.

2. variants: kredītkartes parāda nomaksāšana USD 12 000 vērtībā
Kredītkaršu procentu ikdienas aprēķināšana padara šo aprēķinu sarežģītu. Procenti par kredītkarti tiek aprēķināti katru dienu, taču patērētājs, visticamāk, nemaksās katru dienu. Tomēr amortizācijas grafika aprēķins saka - ja patērētājs piecus gadus maksā apmēram 300 USD mēnesī, šī persona var novērst kredītkartes parādu.

Tāpat kā pirmajā piemērā, veicot paātrinātus maksājumus par hipotēku 300 ASV dolāru katru mēnesi pirmajos piecos gados, māju īpašniekam būs pašreizējā nākotnes maksājuma ietaupījuma vērtība 59 501 USD.

Maksājot USD 300 mēnesī piecus gadus, lai novērstu kredītkartes parādu, patērētājs var likvidēt USD 12 000 kredītkartes parādu ar 15% gada procentu likmi.

Mēs zinām, ka gadījumā, ja patērētājs veiks paātrinātus hipotēkas maksājumus, kredītkartes parāds turpinās uzkrāt procentus, un atlikums palielināsies ar pieaugošu ātrumu. Ja mēs saliekam USD 12 000 dienā ar gada likmi 15% 60 mēnešus, mēs iegūstam USD 25 400. Ja mēs pieņemam, ka pēc piecu gadu paātrinātiem hipotēkas maksājumiem patērētājs varētu sākt maksāt kredītkartes parādu par 300 USD mēnesī, kredītkartes parāda nomaksai būtu nepieciešami vairāk nekā 50 gadi, ja mēnesī būtu 300 USD mēnesī. punkts. Šajā gadījumā ekonomiskākais risinājums ir vispirms samaksāt kredītkartes parādu.

3. risinājums: ieguldiet akciju tirgū
Mēs jau esam parādījuši, ka patērētājs ietaupīs pašreizējo vērtību 59 501 USD, veicot paātrinātus hipotēkas maksājumus USD 300 apmērā pirmajos piecos hipotēkas gados. Pirms salīdzinām paātrinātos hipotēku maksājuma ietaupījumus ar atdevi, kas tajā pašā laika posmā varētu tikt gūta akciju tirgū, mums jāuzsver, ka jebkādu pieņēmumu izdarīšana par akciju tirgus ienesīgumu ir ārkārtīgi riskanta. Akciju tirgus ienesīgums ir nepastāvīgs. S&P 500 indeksa vēsturiskā vidējā gada ienesīgums ir aptuveni 11%, bet dažus gadus tas ir uz augšu, bet dažus gadus - uz leju.

Ja USD 300 iemaksā hipotēkā, tas nozīmē turpmāko hipotēku maksājumu pašreizējo vērtību USD 59 501 apmērā un hipotēkas pamatsummas samazinājumu par USD 21 599 pirmajos piecos hipotēkas gados. Tas samazina ar parādiem saistītos riskus.

Ja patērētājs nolemj ieguldīt USD 300 mēnesī piecu gadu laikā akciju tirgū - pieņemot, ka gada vidējā atdeve ir 11% -, tā kopējā portfeļa vērtība būs USD 23 855, kuras pašreizējā vērtība ir USD 20 536 (diskontēta uz 3%). ), kas ir daudz mazāk nekā pašreizējā vērtība 59 501 USD, kas tiek realizēta, veicot paātrinātus hipotēkas maksājumus.

Tomēr, ja mēs pieņemam, ka USD 23 855 turpinās nopelnīt gada ienesīgumu par 11% pēc 60. mēneša - līdz 313. mēnesim, kurā tiks atcelts hipotēkas maksājums, - portfeļa kopējā vērtība tajā brīdī būtu USD 239 989. Tas ir lielāks nekā nākotnes hipotēku maksājumu ietaupījumu pašreizējā vērtība tajā laikā, kas būtu USD 129, 998.

Tad mēs varētu secināt, ka ieguldījumi akciju tirgū ilgtermiņā varētu būt ekonomiski izdevīgāki - bet tas būtu tikai ideālā pasaulē.

Grunts līnija

Māju īpašniekiem jāsaprot, ka lielāka hipotēka tiek salīdzināta ar mājas vērtību, jo lielāks ir viņu uzņemtais risks. Viņiem arī jāapzinās, ka mājokļu cenu pieaugumam nevajadzētu paļauties, lai mazinātu hipotēkas parāda riskus. Turklāt viņiem jāsaprot, ka hipotēkas parāda samaksa samazina risku un var dot viņu ekonomiskās priekšrocības.

Viens no galvenajiem paātrinātās hipotēkas maksājumu veikšanas aspektiem ir tāds, ka katrs hipotēkas nenomaksātās pamatsummas atlikuma samazinājums dolāros samazina procentu summu, kas samaksāta kā daļa no nākamajiem plānotajiem maksājumiem, un palielina pamatsummas summu, kas samaksāta kā daļa no šiem pašiem maksājumiem. Tāpēc vienkāršs aprēķins, kas summē uzkrāto procentu summu periodā, kas beidzas pirms aizdevuma izmaksas, precīzi neaptver visu ieguvumu no paātrinātiem hipotēkas maksājumiem. Nākotnes maksājuma ietaupījumu pašreizējās vērtības aprēķins ir precīzāka analīze. Turklāt katrs pamatsummas dolārs, kas tiek samaksāts pirms termiņa, samazina mājsaimniecības bilances risku.

Joprojām interesē jūsu hipotēkas refinansēšana "> Vai īstā hipotēkas un amerikāņu sapņa vai hipotēkas murga refinansēšanas ekonomika ?