Izmantojiet nekustamo īpašumu, lai atliktu nodokļu rēķinus

Ieguldījumi nekustamajā īpašumā joprojām ir viens no labākajiem labklājības veidošanas un nodokļu samazināšanas veidiem. Ieguvumos ietilpst spēja atgūt īpašuma ienākumu gūšanas izmaksas, izmantojot nolietojumu, izmantot 1031 biržas, lai atliktu peļņu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, un aizņemties pret nekustamā īpašuma kapitālu, lai veiktu papildu ieguldījumus vai citiem mērķiem. Turklāt māju īpašnieki var gūt labumu no atbrīvojuma no personīgās dzīvesvietas, kas personīgās dzīvesvietas pārdošanas peļņu sedz no kapitāla pieauguma nodokļiem, kā arī par hipotēkas procentu atskaitījumiem. Lasiet tālāk, lai uzzinātu, vai viena no šīm stratēģijām vai to kombinācija ir piemērota jums. (Lai iegūtu papildinformāciju, izlasiet rakstu Ieguldīšana nekustamajā īpašumā .)

Nolietojums

Jūs varat atgūt nomas īpašuma ienākumus radošās izmaksas, veicot ikgadējus nodokļu atskaitījumus, ko sauc par nolietojumu. Iekšējo ieņēmumu kodeksā amortizācijas atskaitījums ir definēts kā saprātīgs pabalsts nolietojumam vai nolietojumam, ieskaitot saprātīgu piemaksu par novecošanos.

Nekustamā īpašuma investori parasti izmanto nolietojuma metodi, ko sauc par modificētu paātrinātu izmaksu atgūšanas sistēmu (MACRS), kurā dzīvojamo māju īrei un strukturālajiem uzlabojumiem tiek aprēķināts nolietojums 27, 5 gadu laikā, bet ierīcēm un citām ierīcēm - 15 gadu laikā. Amortizācijas izdevumi bieži rada neto zaudējumus no ieguldījuma īpašuma pat tad, ja īpašums faktiski rada pozitīvu naudas plūsmu. Šie zaudējumi, kā arī tādi izdevumi kā komunālie maksājumi un apdrošināšana tiek uzrādīti E pielikumā, federālā ienākuma nodokļa formā 1040, un tos atskaita no parastajiem ienākumiem.

1031 apmaiņa

1031 birža, kas nosaukta par Iekšējo ieņēmumu kodeksa 1031 sadaļu, ļauj ieguldītājiem atlikt nodokļus, pārdodot vienu ieguldījumu īpašumu un izmantojot pašu kapitālu, lai iegādātos citu īpašumu vai īpašumus ar vienādu vai lielāku vērtību. Šai apmaiņai jānotiek noteiktā laika posmā. Kaut arī 1031. Gada birža var plaši ietvert dažādu veidu īpašumus, vairums darījumu attiecas uz nekustamo īpašumu. (Lai uzzinātu vairāk par šāda veida apmaiņu, izlasiet rakstu Smart Real Estate Darījumi .)

Īpašuma noteikumi
Lai veiksmīgi pabeigtu 1031 apmaiņu, īpašumiem jāatbilst šādiem kritērijiem:

• Aizvietojošo īpašību kopējai vērtībai jābūt vienādai vai lielākai par atteikto īpašību vērtību.
• Īpašumiem, kas iekļauti darījumā, jābūt līdzīgiem, tas nozīmē, ka nekustamo īpašumu nevar apmainīt pret cita veida aktīviem, piemēram, nekustamā īpašuma ieguldījumu trastu (REIT). (Lai iegūtu papildinformāciju par REIT, lasiet REIT aplikšanas ar nodokļiem pamatus. )
• Apmainītie īpašumi jāuztur "produktīviem nolūkiem uzņēmējdarbībā vai tirdzniecībā" (ieguldījums).

Jebkura skaidrā naudā vai īpašumā, kas saņemts darījuma laikā, kurš netiek uzskatīts par līdzīga veida īpašumu, tiek uzskatīts par zādzību un tiek uzlikti nodokļi. Naudas bagāžā ietilpst ne tikai nauda, ​​bet arī fiziskais īpašums, piemēram, armatūra. Hipotēkas sāknēšana attiecas uz jebkādu parāda samazināšanu, kas tiek panākts darījuma rezultātā. Tādējādi parādsaistību summai, kas pieņemta attiecībā uz aizvietojamo īpašumu, jābūt vienādai vai lielākai par parāda vērtību, kas atņemta, pārdodot atteikto mantu. (Lai uzzinātu vairāk par līdzīga veida biržām, izlasiet rakstu Tirdzniecības rekvizīti, lai saglabātu taksometru pie līča .)

Investoru noteikumi
Investoram ir jāizmanto kvalificēts starpnieks. Kvalificēts starpnieks ir aģents, kurš atvieglo 1031 apmaiņas procesu, galvenokārt turot tīros ieņēmumus no atsauktā īpašuma, pirms tie tiek atkārtoti ieguldīti aizvietojamā īpašumā. Apmaiņas laikā šos līdzekļus var turēt tikai kvalificēts starpnieks. Maiņas palīgu federācija sīki izklāsta lomu, ko kvalificēts starpnieks spēlē 1031 apmaiņas procesā.

Uz ieguldītāju attiecas divi termiņi:

• Četrdesmit piecas dienas pēc atteiktā īpašuma pārdošanas viņam jānodod kvalificētas nomaiņas mantas rakstisks saraksts kvalificētai maiņas pusei, parasti starpniekam. Ir arī vairāki noteikumi, kas ierobežo identificējamo īpašību skaitu.
• Turklāt viņam ir jāiegādājas atbilstošo aizstājošo aktīvu kopējā vērtība 180 dienu laikā pēc atsauktā aktīva pārdošanas vai 180 dienu laikā pēc nodokļu deklarācijas iesniegšanas termiņa beigām par šo gadu, atkarībā no tā, kurš notiek agrāk.

1031 Apmaiņa, soli pa solim
Parasti darījumā ieguldītājs nolemj pārdot ieguldījumu īpašumu un ieguldīt ieņēmumus no jebkāda cita īpašuma iegūšanas.

1. Lai to panāktu nodokļu ziņā efektīvā veidā, investors noslēdz 1031 apmaiņas līgumu ar kvalificētu starpnieku un sākotnējo īpašumu piedāvā pārdošanai. Tajā pašā laikā investors sāk meklēt rezerves īpašumus.
2. Dienā, kad ieguldītājs pārdod sākotnējo mantu (atteikto mantu), pēc visu izdevumu apmaksas tīrie ieņēmumi tiek pārsūtīti uz īpašu kontu, kuru izveidojis kvalificēts starpnieks.
3. Pēc tam ieguldītājs noslēdz identifikācijas periodu, un viņam ir tieši 45 dienas, lai sastādītu kvalificētu nomaiņas īpašumu sarakstu, un 180 dienas, lai aizstātu aizstājošos īpašumus maiņas periodā.
4. Izmantojot visus ienākumus no atsauktā īpašuma pārdošanas, ieguldītājs noslēdz jauno ieguldījumu īpašumu vai īpašumus.
5. Kvalificēts starpnieks nodod šos līdzekļus īpašumtiesību uzņēmumam, īpašais konts tiek slēgts un darījums ir pabeigts.

Aizņemšanās pret mājas kapitālu

Investori, kuri ir izveidojuši ievērojamu kapitālu personīgajā mājā vai ieguldījumu īpašumā, var vienkārši izvēlēties refinansēt savus īpašumus un piesaistīt kapitālu, lai veiktu papildu ieguldījumus, labiekārtotu māju vai citiem mērķiem. Noteikumi dažādās valstīs ir atšķirīgi.

Tipiskā scenārijā aizdevējs aizdos 80% no kopējā aizdevuma vērtības vai 50% no īpašuma patiesās tirgus vērtības, izvēloties mazāko vērtību. Piemēram, ja īpašums ir USD 240 000 ar aizdevumu 100 000 USD, visvairāk aizņēmējs var iegūt 92 000 USD (240 000 USD x 80% - 100 000 USD).

Iespēja aizņemties būs atkarīga arī no aizņēmēja kredītvērtējuma, viņa esošās parāda un pašu kapitāla attiecības un parāda un ienākuma attiecības. Lai gan šī stratēģija ir nedaudz riskantāka, tiem, kas spēj tikt galā ar papildu parādu, tā var palīdzēt veidot bagātību, neveicot 1031 maiņu vai pārdodot īpašumu. (Lai uzzinātu vairāk par mājokļa aizdevumiem, izlasiet rakstu Mājas kapitāla aizdevums: kas tas ir un kā tas darbojas .)

Nodokļu atlikšana par mājas pārdošanu

Ienākumi no nodokļu maksātāja primārās personīgās dzīvesvietas pārdošanas tiek izslēgti no kapitāla pieauguma aplikšanas ar nodokli līdz USD 500 000 precētiem pāriem un USD 250 000 vientuļiem indivīdiem, ja nodokļu maksātājs ir dzīvojis mājās divus no pēdējiem pieciem gadiem. Turklāt, ja ienākumi no nodokļu maksātāja galvenās dzīvesvietas pārdošanas ir lielāki nekā šie izņēmumi, nodokļu maksātājs šo daļu var ieguldīt arī 1031 apmaiņas veidā.

Investori, kas dzīvo apgabalos, kur mājas vērtības aug, var izmantot tirdzniecības stratēģiju, lai vienlaikus izveidotu gan savu personīgo bagātību, gan samazinātu nodokļus. (Lai uzzinātu vairāk par mājas pārdošanas nodokļiem, izlasiet rakstu Vai jūsu mājas pārdošana atstās jums nodokļu šoku? )

Hipotēkas procentu atskaitīšana

Mājas īpašnieki no savām nodokļu deklarācijām var atskaitīt to hipotēkas daļu, kas attiecināma uz procentu maksājumiem. Šie maksājumi ir lielāki hipotēkas pirmajos gados un pakāpeniski samazinās, kad hipotēka tiek izmaksāta. (Lasiet vairāk sadaļā Hipotēku procentu nodokļa atskaitīšana .)

Grunts līnija

Nekustamā īpašuma īpašniekam, kurš vēlas pārdot, vienlaikus samazinot nodokļu saistības, ir pieejamas daudzas iespējas.

• 1031 apmaiņa ļauj no pārdošanas iegūtos ienākumus reinvestēt līdzīga veida īpašumos.
• Mājas kapitāla aizdevums tieši izmanto īpašuma vērtību, un to var izmantot dažādiem mērķiem.
• Galvenās dzīvesvietas pārdošanai var piemērot īpašu nodokļu režīmu.
• Hipotēkas procentus var atskaitīt nodokļu aprēķināšanas laikā.

Jūsu personīgā situācija noteiks, kura no šīm iespējām jums ir piemērota, taču jebkura no tām palīdzēs jums gūt maksimālu labumu no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.

Saistīto lasīšanu skatiet sadaļā Nodokļu likme māju īpašniekiem .