Noteikta zemūdens hipotēka
Zemūdens hipotēka ir mājas pirkuma aizdevums, kura pamatsumma ir lielāka par mājas brīvā tirgus vērtību. Šī situācija var rasties, kad īpašuma vērtības samazinās. Zemūdens hipotēkā mājas īpašniekam var nebūt kredīta pieejama kapitāla. Zemūdens hipotēka potenciāli var aizkavēt aizņēmēju refinansēt vai pārdot māju, ja vien viņiem nav naudas, lai zaudējumus apmaksātu no savas kabatas.
1:42Zemūdens aizdevumu skaidrojums
Zemūdens hipotēkas sadalīšana
Zemūdens hipotēkas bija izplatīta problēma māju īpašnieku vidū ap 2008. gada finanšu krīzi, kas cita starpā ietvēra būtisku mājokļu cenu deflāciju. Lai gan tirgus ir ievērojami atveseļojies, pateicoties monetārās politikas un procentu likmju stabilizācijas atbalstam, zemūdens hipotēkas joprojām ir faktors, kas nekustamā īpašuma īpašniekiem stingri jāievēro, veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā.
Parasti hipotēku uzskata par zemūdens, ja mājas vērtība ir mazāka par sākotnējo hipotēkas pamatsummu. Atkarībā no mājas vērtības samazināšanās kopš tā iegādes aizņēmējam var arī nebūt pašu kapitāla vai negatīva pašu kapitāla. Mājas kapitāls ir saistīts ar mājas vērtību un samaksāto atlikumu. Tiek uzskatīts, ka aizņēmējam, kura hipotēka ir USD 250 000, kura mājas vērtība samazinās līdz 225 000 USD, ir zemūdens hipotēka. Ja aizņēmējs ir samaksājis pusi no pamatsummas par savu hipotēkas aizdevumu, kā rezultātā tā pamatsumma ir USD 125 000, tad joprojām tiek uzskatīts, ka tā pozitīvais pašu kapitāls ir USD 100 000, ko varētu izmantot mājas kapitāla aizdevumā.
2008. gada finanšu krīze
2008. gada finanšu krīzei bija daudz ietekmes uz ASV ekonomiku. Viens no šādiem efektiem bija eksplodējošs mājokļu burbulis, kas ievērojami deflēja nekustamā īpašuma vērtības visā tirgū. Mājokļa vērtības deflācijas galvenais katalizators bija brīvie aizdevumu standarti aizņēmējiem, nodrošinot plašāku hipotēku kredīta apstiprināšanu. Šī brīvo aizdevumu izsniegšana īpaši paaugstināta riska kredīta ņēmējiem izraisīja arvien lielāku saistību neizpildes gadījumu skaitu un piekļuves ierobežošanu, kas ietekmēja nekustamā īpašuma vērtības visā ASV tirgū. Tas izraisīja dažādas neparastas situācijas, radot zaudējumus kredītņēmējiem visā tirgū, kuru hipotēku kredīta vērtība pārsniedza viņu mājas patieso tirgus vērtību.
Pēc tam monetārās politikas īstenošana no Federālo rezervju bāzes palīdzēja ASV ekonomikai atgūties un mājokļu cenām atjaunoties. Zemākas procentu likmes pēc krīzes arī palīdzēja samazināt hipotēku maksāšanas slogu un palielināt pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma.
Mājas vērtības novērtēšana
Ņemot vērā jaunās Dodd-Frank likumdošanas tirgus iniciatīvas, kas palīdz uzlabot hipotēku kreditēšanas standartus, maz ticams, ka māju pircēji atkal redzēs ievērojamus nekustamā īpašuma cenu kritumus, kas notika 2008. gadā. Tomēr 2008. gada finanšu krīze radīja jaunu tirgus izjūtu. realizējot un piesardzīgi veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā. Tā kā šādi aizdevēji tagad ir piesardzīgāki attiecībā uz viņu apstiprinātajām hipotēkām, un māju īpašnieki parasti ir piesardzīgāki pret uzņemto hipotēku parādu. Pat ja tirgū parādās jauns skatījums, māju īpašniekiem tomēr ir stingri jāievēro mājas vērtības un jāsamazina zemūdens hipotēku riski.
Lai saglabātu labu izpratni par mājas vērtību, mājas īpašnieks var izvēlēties īpašumu novērtēt katru gadu. Arī īpašuma nodokļa aprēķināšanai regulāri tiek veikti novērtējumi. Novērtējuma vērtība tiks balstīta uz vairākiem faktoriem, kas var ietvert nacionālās tirgus tendences, līdzīgu īpašumu nesenos pārdošanas apjomus reģionā un apkaimē, kā arī mājas individuālās ērtības. Māju īpašnieki var arī strādāt, lai saglabātu augstu savas mājas vērtību, veicot regulāras renovācijas un aktīvi atbalstot pozitīvas kopienas aktivitātes.