Izpratne par hipotēkas apmaksas struktūru

Hipotēka ir ilgtermiņa aizdevums, kas paredzēts, lai palīdzētu jums iegādāties māju. Papildus pamatsummas atmaksai jums jāveic arī procentu maksājumi aizdevējam. Māja un zeme ap to kalpo kā nodrošinājums. Bet, ja jūs meklējat savas mājas, jums jāzina vairāk nekā šie vispārinājumi.

Taustiņu izņemšana

• Hipotēkas maksājumus veido pamatsumma un procentu maksājumi.
• Ja jūs veicat iemaksu mazāk nekā 20%, jums būs jāveic privātā hipotēkas apdrošināšana, kas palielina jūsu ikmēneša maksājumu.
• Daži maksājumi ietver arī nekustamā īpašuma vai īpašuma nodokļus.
• Aizņēmējs vairāk maksā par hipotēkas sākuma daļu, savukārt pēdējā aizdevuma daļa dod priekšroku pamatsummai.

Vēsture

Gandrīz visiem, kas pērk māju, ir hipotēka. Hipotēku likmes bieži tiek minētas vakara ziņās, un spekulācijas par to, kuras virziena likmes mainīsies, ir kļuvušas par standarta finanšu kultūras sastāvdaļu.

Mūsdienu hipotēka radās 1934. gadā, kad valdība, lai palīdzētu valstij pārvarēt Lielo depresiju, izveidoja hipotēku programmu, kas līdz minimumam samazināja nepieciešamo mājas iemaksu, palielinot potenciālo māju īpašnieku aizņēmumu summu. Pirms tam bija nepieciešama 50% pirmā iemaksa. Mūsdienās ir vēlama iemaksa 20% apmērā, galvenokārt tāpēc, ka, ja iemaksa ir mazāka par 20%, jums ir jāveic privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI), padarot ikmēneša maksājumus lielākus.

Vēlams tomēr nebūt nav sasniedzams. Ir pieejamas hipotēku programmas, kas ļauj ievērojami samazināt iemaksas, bet, ja jūs spējat pārvaldīt šos 20%, jums to noteikti vajadzētu darīt.

Izpratne par hipotēkas apmaksas struktūru

Hipotēkas maksājumi

Galvenie faktori, kas nosaka jūsu ikmēneša hipotēkas maksājumus, ir aizdevuma lielums un termiņš. Lielums ir aizņemtā naudas summa, un termiņš ir laiks, kurā jums tas ir jāatmaksā. Parasti, jo ilgāks termiņš, jo mazāks ikmēneša maksājums. Tāpēc 30 gadu hipotēkas ir vispopulārākās. Kad esat uzzinājis, cik liels ir jaunajai mājai nepieciešamais aizdevums, hipotēku kalkulators ir vienkāršs veids, kā salīdzināt hipotēku veidus un dažādus aizdevējus.

PITI: hipotēkas maksājuma komponenti

Hipotēkas maksājuma aprēķināšanā ir nozīme četriem faktoriem: pamatsumma, procenti, nodokļi un apdrošināšana (PITI). Kad mēs tos aplūkosim, par piemēru izmantosim USD 100 000 hipotēku.

Galvenais

Katra hipotēkas maksājuma daļa ir paredzēta pamatsummas atmaksai. Aizdevumi ir strukturēti tā, ka pamatsummas summa, kas tiek atgriezta aizņēmējam, ir maza un palielinās ar katru hipotēkas maksājumu. Maksājumi pirmajos gados tiek piemēroti vairāk procentiem nekā pamatsummai, turpretī maksājumi pēdējos gados apvērš šo scenāriju. Mūsu 100 000 USD hipotēkai pamatsumma ir 100 000 USD.

Interese

Procenti ir aizdevēja atlīdzība par riska uzņemšanos un naudas aizdošanu. Hipotēkas procentu likmei ir tieša ietekme uz hipotēkas maksājuma lielumu: Augstākas procentu likmes nozīmē lielākus hipotēkas maksājumus.

Augstākas procentu likmes parasti samazina naudas daudzumu, kuru varat aizņemties, un zemākas procentu likmes to palielina. Ja mūsu 100 000 USD hipotēkas procentu likme ir 6%, kombinētā pamatsumma un procentu ikmēneša maksājums par 30 gadu hipotēku būtu apmēram 599, 55 USD - 500 USD procenti + 99, 55 USD pamatsumma. Tas pats aizdevums ar 9% procentu likmi mēnesī maksā 804, 62 USD.

Nodokļi

Nekustamā īpašuma vai īpašuma nodokļus novērtē valdības aģentūras, un tos izmanto, lai finansētu sabiedriskos pakalpojumus, piemēram, skolas, policijas spēkus un ugunsdzēsības dienestus. Nodokļus valdība aprēķina par gadu, taču jūs varat tos samaksāt kā daļu no ikmēneša maksājumiem. Maksājamā summa tiek dalīta ar kopējo ikmēneša hipotēku maksājumu skaitu attiecīgajā gadā. Aizdevējs iekasē maksājumus un tur tos darījuma kontā, līdz ir jāsamaksā nodokļi.

Apdrošināšana

Tāpat kā nekustamā īpašuma nodokļi, arī apdrošināšanas maksājumi tiek veikti ar katru hipotēkas maksājumu un tiek turēti darījumos līdz rēķina samaksas termiņam. Ir divu veidu apdrošināšanas segums, ko var iekļaut hipotēkas maksājumā. Viens no tiem ir īpašuma apdrošināšana, kas aizsargā māju un tās saturu no ugunsgrēkiem, zādzībām un citām nelaimēm. Otrs ir PMI, kas ir obligāts cilvēkiem, kuri pērk māju ar iemaksu mazāk nekā 20% no izmaksām. Šis apdrošināšanas veids aizsargā aizdevēju gadījumā, ja aizņēmējs nespēj atmaksāt aizdevumu. Tā kā tas samazina aizdevuma saistību neizpildes risku, PMI arī ļauj aizdevējiem pārdot aizdevumu investoriem, kuriem savukārt var būt zināma pārliecība, ka viņu parāda ieguldījums viņiem tiks atmaksāts. PMI segumu var samazināt, ja aizņēmēja mājās ir vismaz 20% pašu kapitāla.

Hipotēku apdrošināšanu var anulēt, tiklīdz atlikums sasniedz 78% no sākotnējās vērtības.

Kaut arī pamatsumma, procenti, nodokļi un apdrošināšana veido parasto hipotēku, daži cilvēki izvēlas hipotēkas, kurās ikmēneša maksājumā nav iekļauti nodokļi vai apdrošināšana. Izmantojot šāda veida aizdevumu, jums ir mazāks ikmēneša maksājums, taču nodokļi un apdrošināšana jums ir jāmaksā pašam.

Amortizācijas grafiks

Hipotēkas amortizācijas grafiks sniedz detalizētu pārskatu par to, kāda katra hipotēkas maksājuma daļa ir paredzēta katrai PITI sastāvdaļai. Kā minēts iepriekš, pirmo gadu hipotēkas maksājumi galvenokārt sastāv no procentu maksājumiem, turpretī vēlāk maksājumi galvenokārt sastāv no pamatsummas.

Mūsu piemērā par hipotēku 100 000 USD apmērā uz 30 gadiem amortizācijas grafikā ir veikti 360 maksājumi. Daļējais grafiks, kas parādīts zemāk, parāda, kā laika gaitā mainās pamatsummas un procentu maksājumu bilance, virzoties uz lielāku pamatsummas piemērošanu.

Kā redzams diagrammā, katrs maksājums ir 599, 55 USD, bet mainās pamatsummai un procentiem paredzētā summa. Hipotēkas sākumā likme, ar kādu jūs iegūstat kapitālu savās mājās, ir daudz lēnāka. Tāpēc var būt lietderīgi veikt papildu pamatsummas maksājumus, ja hipotēka ļauj to izdarīt bez priekšapmaksas soda. Tie samazina jūsu pamatsummu, kas, savukārt, samazina procentus par katru nākamo maksājumu, virzot jūs uz savu galveno mērķi: hipotēkas nomaksu.

No otras puses, procenti ir tā daļa, no kuras nodokļus var atskaitīt, ciktāl to atļauj likumi - ja jūs detalizējat savus atskaitījumus, nevis ņemt standarta atskaitījumus.

FHA nodrošinātajām hipotēkām, kas ļauj cilvēkiem ar zemu kredītreitingu kļūt par māju īpašniekiem, ir nepieciešama tikai minimālā iemaksa - 3, 5%.

Kad sākas hipotēkas maksājumi

Pirmais hipotēkas maksājums jāveic vienu mēnesi pēc tā mēneša pēdējās dienas, kurā tika noslēgts mājas pirkums. Atšķirībā no īres maksas, kas pienākas mēneša pirmajā dienā par šo mēnesi, hipotēkas maksājumi tiek veikti pēc nokavējuma, mēneša pirmajā dienā, bet par iepriekšējo mēnesi.

Saka, ka slēgšana notiek 25. janvārī. Slēgšanas izmaksās tiks iekļauti uzkrātie procenti līdz janvāra beigām. Pirmais pilnais hipotēkas maksājums, kas paredzēts par februāra mēnesi, ir jāveic 1. martā.

Piemēram, pieņemsim, ka jums ir sākotnējā hipotēka 240 000 ASV dolāru apmērā, veicot pirkumu 300 000 ASV dolāru apmērā ar 20% iemaksu. Jūsu ikmēneša maksājums ir USD 1 077, 71 ar fiksētu likmi uz 30 gadiem ar 3, 5% procentu likmi. Šis aprēķins ietver tikai pamatsummu un procentus, bet neietver īpašuma nodokļus un apdrošināšanu.

Jūsu ikdienas interese ir USD 23, 01. To aprēķina, vispirms reizinot aizdevumu 240 000 ASV dolāru ar 3, 5% procentu likmi, pēc tam dalot ar 365. Ja hipotēka tiek slēgta 25. janvārī, jums parādā ir USD 161.10 par septiņām uzkrātajām procentu likmēm uz atlikušo mēneša daļu. Nākamais ikmēneša maksājums, kas ir pilns mēneša maksājums USD 1 077, 71 apmērā, ir jāveic 1. martā un sedz februāra hipotēkas maksājumu.

Jums visa šī informācija vajadzētu būt jau iepriekš. Saskaņā ar TILA-RESPA Integrētās informācijas atklāšanas noteikumiem trīs dienas pirms paredzētā beigu datuma jums jāiesniedz divas veidlapas - aizdevuma tāme un slēgšanas informācija. Uzkrāto procentu summa kopā ar citām slēgšanas izmaksām ir norādīta informācijas slēgšanas formā. Jūs varat redzēt aizdevuma summu, procentu likmi, ikmēneša maksājumus un citas izmaksas un salīdzināt tās ar sākotnējo aprēķinu, kas tika sniegts.

Grunts līnija

Hipotēka ir svarīgs mājas pirkšanas rīks, kas ļauj jums kļūt par mājas īpašnieku, neveicot lielu iemaksu. Tomēr, uzņemoties hipotēku, ir svarīgi saprast savu maksājumu struktūru, kas sedz ne tikai pamatsummu (summu, kuru aizņēmāties), bet arī procentus, nodokļus un apdrošināšanu. Tajā teikts, cik ilgs laiks būs nepieciešams hipotēkas nomaksai un, visbeidzot, cik dārgi būs mājas pirkuma finansēšana.