Izpratne par darījuma procesu

Mājas pirkšana var būt sarežģīts process, kuram vairums cilvēku parasti nav sagatavojušies. Viens no šiem noslēpumainajiem elementiem ir darījuma process, ko sauc arī par slēgšanu. Šis process, kas notiek laikā, kad pārdevējs pieņem piedāvājumu un pircējs saņem atslēgas, daudziem mājas pircējiem var būt satriecošs.

Kas ir darījuma konts?

Darījuma konts ir finanšu instruments, kuru tur trešā persona divu citu personu vārdā, kuras veic darījumu. Tas ir kā trešās puses trasta konts, kamēr visas pārdevēja un pircēja saistības ir izpildītas.

Laiks, kas nepieciešams, lai pārietu no darījuma procesa sākuma līdz beigām, ir atšķirīgs. Daži no faktoriem, kas nosaka slēgšanas ilgumu, ietver hipotēkas iepriekšēju apstiprināšanu, līdzi ņemot atbilstošus dokumentus un laiku, kas nepieciešams, lai parakstīšana tiktu pabeigta. Tāpat kā laika ilgums, arī process var atšķirties atkarībā no stāvokļa. Pakāpieni tomēr visiem ir vienādi.

Atveriet darījuma kontu

Kad jūs un pārdevējs būsit parakstījuši savstarpēji pieņemamu pirkuma līgumu, jūsu aģents iekasēs jūsu nopelnītā naudas čeku un noguldīs to darījuma kontā darījuma uzņēmumā, kas norādīts pirkuma līgumā.

Darījuma konts darbojas kā neitrāla trešā puse, lai savāktu nepieciešamos līdzekļus un dokumentus, kas iesaistīti slēgšanas procesā, sākot no sākotnējās nopelnītās naudas iemaksas un aizdevuma dokumentiem līdz parakstītam aktam. Dažās jomās advokāti var vadīt šo procesu, nevis darījuma uzņēmumu, un to var saukt par norēķinu, nevis par darījuma darījumu.

Gaidiet bankas novērtējumu

Banka, kas paaugstina hipotēku, veiks savu novērtējumu, par kuru pircējs parasti maksā, lai aizsargātu savas finansiālās intereses, ja tai kādreiz vajadzēs slēgt īpašumu. Ja novērtējums ir zemāks par piedāvāto cenu, aizdevējs nepiešķirs jums finansējumu, ja vien jūs nāks klajā ar starpību vai pārdevējs pazeminās cenu līdz novērtētajai summai.

Tomēr jūs varat mēģināt mainīt vērtētāja prātu, veicot vienu no šīm darbībām:

• Sniedziet papildu informāciju par to, kāpēc, jūsuprāt, mājas būtu jānovērtē augstāk
• Saņemiet otro novērtējumu
• Izmēģiniet citu aizdevēju un ceriet, ka novērtējums iznāks jūsu labā

Ja neviena no šīm iespējām nav iespējama, pirkuma līgumu varat atcelt.

Droša finansēšana

Jums jau vajadzēja iepriekš apstiprināt hipotēku pirms jūsu vienošanās tika pieņemta. Kad jūs savam aizdevējam būsit norādījis īpašuma adresi, viņš sagatavos godprātīgu novērtējumu vai paziņojumu, kurā sīki aprakstīs jūsu aizdevuma summu, procentu likmi, slēgšanas izmaksas un citas izmaksas, kas saistītas ar pirkumu. Pirms parakstīšanas noteikti pārrunājiet numurus uz šo dokumentu. Kad esat saņēmis rakstiskas aizdevuma saistības, ir pienācis laiks rakstiski noņemt finansējuma avotu.

Apstipriniet pārdevēja informāciju

Jums jāsaņem rakstisks paziņojums par visām acīmredzamām problēmām, kuras pārdevējs vai pārdevēja aģents jau ir identificējis. Piemēram, vidējos rajonos ar zemiem ienākumiem un rajonos ar augstām dzīves izmaksām garāža, iespējams, ir pārvērsta par dzīvojamo zonu, pārkāpjot pilsētas mājokļu kodus. Jums, iespējams, jau ir zināmas visas problēmas, piemēram, šīs, jo tās bieži tiek minētas sarakstā.

Īpašums var izpausties bez tā, ka pārdevējs tiek atklāts, kas nozīmē, ka pārdevējs pārdošanas noteikumos neatklāj nekādu informāciju. Ja jūs joprojām interesē īpašums, veiciet savu pārbaudi. Pirms inspektora ierašanās telpās pārliecinieties, ka esat saņēmis atļauju no pārdevēja.

Iegūstiet nepieciešamās pārbaudes

Nākamais solis ir apsvērt, vai vēlaties pievienot papildu izmaksas inspekcijām. Lai gan tie nav nepieciešami, tie var noderēt, ņemot vērā jūsu apstākļus.

Lai arī tā nav prasība, tomēr jūsu interesēs ir mājas pārbaudes iegūšana. Par dažiem simtiem dolāru profesionāls mājas inspektors jums pateiks, vai mājās ir kādi bīstami vai dārgi defekti. Ja tādi ir, jūs vēlaties uzzināt par tiem, lai jūs varētu veikt vienu no šīm darbībām:

• Atpakaļ no pirkuma.
• Palūdziet pārdevējam tos salabot.
• Lūdziet pārdevēju pazemināt cenu, lai jūs pats varētu rīkoties ar remontu.

Ņemiet vērā, ka šeit nevarat vienoties par pārdevēju koncesijām, ja līgumā teikts, ka jūs īpašumu iegādāsities "tāds, kāds tas ir". Ja pārbaudes process beidzas apmierinoši, jums rakstiski jānoņem pārbaudes iespējamība. Pēc visām citām pārbaudēm jūs atkārtosit šo darbību.

Kaitēkļu pārbaude

Jūs varētu vēlēties saņemt kaitēkļu pārbaudi, lai pārliecinātos, ka mājā nav termītu, galdnieku skudras vai citu kaitēkļu, piemēram, raudas vai žurkas. Šīs problēmas var nebūt redzamas dienas laikā, kad jūs, visticamāk, esat apskatījis māju, un pēc pārcelšanās tas būtu briesmīgi nevēlams atklājums. Jebkuras kaitēkļu problēmas būs jānovērš pirms pārdošanas sākšanas - pieņemot, ka vēlaties turpināt pirkumu. Šī ir vēl viena joma, kurā jūs varētu vēlēties pārrunāt ar pārdevēju, lai samaksātu par darbu.

Vides inspekcija

Dažreiz ieteicams saņemt vides pārbaudi, lai mājās pārbaudītu toksīnus, piemēram, pelējumu un azbestu. Mājas lapā var būt arī tādas problēmas kā piesārņojums no vietas, kas atrodas netālu no poligona, bijušā naftas lauka, ķīmiskā tīrītāja, degvielas uzpildes stacijas vai cita videi bīstama biznesa. Visas šajā jomā atklātās problēmas var nozīmēt nopietnu veselības apdraudējumu, un to novēršana var būt dārga.

Ģeoloģiskais ziņojums

Zemestrīču skartajiem apgabaliem var būt nepieciešams ziņojums par augsni un / vai ģeoloģiskais ziņojums, lai šādas katastrofas gadījumā novērtētu nopietna īpašuma bojājuma risku. Jūs varat arī apsvērt ziņojumu par plūdiem. Ja mājās ir pārāk liela plūdu iespējamība, jūs nevarēsit saņemt māju īpašnieku apdrošināšanu, kas nozīmē, ka jūs nevarat saņemt hipotēku. Dažos gadījumos šī problēma tiks atrisināta, iegādājoties plūdu apdrošināšanu papildus sava mājas īpašnieka apdrošināšanai. Lauku rajonos jāveic zemes uzmērīšana, lai pārbaudītu īpašuma robežas. Pilsētu teritorijās robežas mēdz būt jau ļoti skaidras.

Bīstamības apdrošināšana

Tas ietver māju īpašnieku apdrošināšanu un jebkādu papildu apdrošināšanu, kas nepieciešama jūsu ģeogrāfiskajā apgabalā (piemēram, plūdu apdrošināšanu). Līdz brīdim, kad būs nomaksāta hipotēka, jums būs nepieciešama māju īpašnieku apdrošināšana. Ja vēlaties ietaupīt dažus dolārus, izvēlieties savu apdrošināšanas kompāniju un iepērkaties, lai iegūtu labāko cenu. Iespējams, ka banka, kuru jūs izvēlaties, nav jūsu izvēlētā.

Īpašuma ziņojums un īpašuma apdrošināšana

Gan aizņēmuma pārskati, gan īpašuma apdrošināšana ir nepieciešama. Pat ja viņi nebūtu, jūs tos tomēr gribētu.

Nosaukums ziņojumā pārliecinās, ka īpašuma īpašums ir skaidrs - tas ir, īpašumam nav apķīlājumu un nevienam citam, bet pārdevējam ir pretenzijas uz jebkuru tā daļu. Īpašuma apdrošināšana aizsargā jūs un aizdevēju no jebkuriem juridiskiem izaicinājumiem, kas var rasties vēlāk, ja kaut kas neparādījās nosaukuma meklēšanas laikā.

Ja nosaukumā ir kaut kas nepareizs (pazīstams kā mākonis vai defekts), pārdevējam tas būs jālabo, lai varētu turpināt pārdošanu vai ļaut jums iet prom. Atkarībā no tā, kur jūs dzīvojat, darījuma uzņēmums un nosaukums uzņēmums var būt viens un tas pats.

Noslēguma gājiens

Ieteicams no jauna pārbaudīt īpašumu tieši pirms slēgšanas, lai pārliecinātos, ka nav radies jauns bojājums un vai pārdevējs ir atstājis jums pirkuma līgumā norādītās preces, piemēram, ierīces vai armatūru.

Šajā brīdī jūs, iespējams, nevarēsit atgriezties, ja mājām nebūs nodarīts nopietns postījums. Tomēr nav nedzirdēts, ka sīks pircējs izdara spiedienu uz savu aģentu, lai vienošanās tiktu anulēta attiecībā uz kaut ko nenozīmīgu.

HUD-1 forma

Vismaz vienu dienu pirms slēgšanas jūs saņemsit HUD-1 veidlapu vai galīgo paziņojumu par aizdevuma noteikumiem un slēgšanas izmaksām. Salīdziniet to ar labticības novērtējumu, kuru parakstījāt iepriekš. Abiem dokumentiem jābūt ļoti līdzīgiem. Meklējiet nevajadzīgas, negaidītas vai pārmērīgas maksas, kā arī atklātas kļūdas.

Aizveriet Darījuma kontu

Noslēguma process nedaudz atšķiras atkarībā no valsts, taču jums būs jāparaksta tonnu dokumentu; veltiet laiku un uzmanīgi izlasiet. Pārdevējam būs dokumenti, kurus arī parakstīt. Pēc visu dokumentu parakstīšanas darījuma ierēdnis sagatavos jaunu aktu, nosaucot jūs par īpašuma īpašnieku, un nosūta to apgabala reģistram. Jūs iesniegsit kases čeku vai organizēsit pārskaitījumu, lai apmaksātu jūsu iemaksu un slēgšanas izmaksas, un jūsu aizdevējs ieskaitīs jūsu aizdevuma līdzekļus darījuma kontā, lai pārdevējs un attiecīgā gadījumā pārdevēja aizdevējs varētu samaksāt.

Ja jūs to sasniegsit tik tālu, jūs beidzot nokļūsit mājās.

12 soļi, lai noslēgtu darījumu ar nekustamo īpašumu

Grunts līnija

Jūsu aģents pārraudzīs visu šo procesu, tāpēc neesiet pārāk norūpējies, ja nesaprotat katru detaļu. Tomēr visos darījumos, kad jūs finansiāli pieliekat tik daudz pozīciju, ir ieteicams, lai jums būtu vismaz pamata ideja par notiekošo, lai jūs netiktu izmantoti. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "Izpratnes par darījuma procesu un prasībām izpratne")