Īres maksa kopīgā - TIC
Kopīga īres maksa ir vienošanās, kurā diviem vai vairākiem cilvēkiem ir īpašumtiesības uz īpašumu vai zemes gabalu. Īpašums var būt komerciāls vai dzīvojamais. Kad kopējais īrnieks nomirst, īpašums pāriet šī īrnieka īpašumā. Katrs neatkarīgais īpašnieks var kontrolēt vienādu vai atšķirīgu procentuālo daudzumu no kopējā īpašuma. Kopīga partnera īrei ir arī tiesības atstāt savu īpašuma daļu jebkuram labuma guvējam kā daļu no viņa īpašuma. Kopīgi īrnieku līguma nosacījumi ir sīki aprakstīti aktā, īpašumtiesību dokumentos vai citos juridiski saistošos īpašuma tiesību dokumentos.
Kā darbojas TIC
Ja diviem vai vairākiem cilvēkiem īpašums pieder kā kopīgiem īrniekiem, visas īpašuma teritorijas grupai pieder vienādi. Līdzīpašniekiem var būt atšķirīga īpašuma tiesību daļa. Piemēram, Sārai un Debijai katram var piederēt 25% no īpašuma, savukārt Letīcijai pieder 50%. Lai gan īpašumā esošais procents ir atšķirīgs, neviens indivīds nevar pieprasīt īpašumtiesības uz kādu noteiktu īpašuma daļu.
Īres līgumu kopīgos līgumos var izveidot jebkurā laikā. Tātad indivīdam var rasties interese par īpašumu gadiem pēc tam, kad pārējie dalībnieki ir noslēguši kopīgu īres līgumu. Atgriežoties pie iepriekšējā piemēra, mēs varētu teikt, ka Sārai un Letīcijai sākotnēji piederēja 50% no īpašuma. Kādā brīdī Sāra nolēma sadalīt savu 50% daļu ar Debiju, atstājot grupu ar sadalījumu 25/25/50.
Turklāt līguma dalībnieki var patstāvīgi pārdot vai aizņemties pret savu īpašuma daļu.
Taustiņu izņemšana
- Kopīga īre ir vienošanās, kurā diviem vai vairākiem cilvēkiem ir īpašumtiesības uz īpašumu.
- Kopīgiem īrniekiem var piederēt dažādi procenti no īpašuma.
- Kopīgi īrnieki pēc savas nāves savu mantu var nodot kādam citam.
- Kopējā īre ievērojami atšķiras no kopīgās īres, it īpaši attiecībā uz apgādnieka zaudējuma tiesībām un katra īrnieka īpašumtiesību pakāpi.
TIC iznīcināšana
Viens vai vairāki līdzīrnieki var izpirkt citus biedrus, lai izbeigtu kopīgo īri. Ja līdzīpašniekiem rodas pretējas intereses vai norādījumi par īpašuma izmantošanu, uzlabošanu vai vēlaties to pārdot, viņiem ir jāvienojas par kopēju vienošanos, lai virzītos uz priekšu. Gadījumos, kad nav iespējams panākt vienošanos, var notikt sadalīšana. Atdalīšanas darbību var veikt brīvprātīgi vai noteikt tiesas lēmumu atkarībā no tā, cik labi kopīpnieki strādā kopā.
Tiesvedībā par sadalīšanu tiesa sadalīs mantu starp parasto locekļu īri, ļaujot katram loceklim virzīties uz priekšu atsevišķi no citiem locekļiem. Pazīstams kā nodalījums natūrā, tas ir vistiešākais veids, kā sadalīt īpašumu, un parasti to izmanto, ja līdzīrnieki nav sacīkstes objekts.
Ja īrnieki atsakās strādāt kopā, viņi var apsvērt iespēju sadalīt īpašumu nodalījumā, pārdodot. Šeit saimniecību pārdod, un ieņēmumus sadala starp īrniekiem atbilstoši viņu attiecīgajām interesēm īpašumā.
Īpašuma nodokļi ar TIC Properties
Īres maksa koplīgumā, vadoties pēc piemērojamiem tiesību aktiem, parasti izklāsta dalītā īpašuma ietekmi uz īpašuma nodokļiem. Līgumā tiks aprakstīts, kā nodokļu saistības tiek sadalītas līgumā katram īpašniekam.
Tā kā koplīgumā paredzētā īre juridiski nesadala zemes gabalu vai īpašumu, lielākā daļa nodokļu jurisdikciju katram īpašniekam atsevišķi nepiešķir proporcionālu īpašuma nodokļa rēķinu, pamatojoties uz viņu īpašumtiesību procentu. Visbiežāk kopīgie īrnieki saņem vienotu nekustamā īpašuma nodokļa rēķinu.
Daudzās jurisdikcijās kopīgas vienošanās īre uzliek īrniekiem solidāru atbildību. Šis noteikums nozīmē, ka katrs no neatkarīgajiem īpašniekiem var būt atbildīgs par īpašuma nodokli līdz pilnai aprēķinātajai summai. Atbildība attiecas uz katru īpašnieku neatkarīgi no īpašuma līmeņa vai procenta.
Kad nekustamā īpašuma nodoklis būs samaksāts, līdzīrnieki šo maksājumu ieturēs no saviem ienākuma nodokļa maksājumiem. Ja nodokļu uzlikšanas jurisdikcija atbilda solidārajai atbildībai, katrs īrnieks varētu atskaitīt summu, kuru viņi iemaksāja, no iedzīvotāju ienākuma nodokļa iesniegumiem. Novados, kas neievēro šo procedūru, viņi var atskaitīt procentus no kopējā nodokļa līdz viņu īpašumtiesību līmenim.
Īres maksa kopīgā vai kopīgā īre
Lai arī tie izklausās līdzīgi, kopīgā īre dažādos veidos atšķiras no kopīgas īres maksas. Kopīgā īrē īrnieki vienlaikus iegūst vienādas īpašuma daļas ar vienu un to pašu aktu.
Viena no galvenajām atšķirībām ir jebkura dalībnieka pievienošana vai izslēgšana no līguma. TIC līgumos dalībnieku maiņa neizjauc vienošanos. Ja kopīga īre notiek, līgums tiek lauzts, ja kāds no dalībniekiem vēlas pārdot savas intereses.
Piemēram, ja viens vai vairāki īrnieki vēlas izpirkt pārējos, īpašums tehniski ir jāpārdod un ieņēmumi vienādi jāsadala starp īpašniekiem. Kopīgas īres biedri var arī izmantot likumīgo sadalīšanas darbību, lai īpašumu atdalītu, ja saimniecība ir pietiekami liela, lai to varētu nodalīt.
Kopīga īrnieka nāve
Vēl viena būtiska atšķirība rodas viena īrnieka nāves gadījumā. Kā minēts iepriekš, TIC līgumi ļauj nodot īpašumu kā daļu no īpašnieka īpašuma. Tomēr kopīgā īres līgumā īpašuma tiesības pāriet pārdzīvojušajam īpašniekam.
Citiem vārdiem sakot, kopīgiem īrniekiem nav automātisku apgādnieka zaudēšanas tiesību. Ja mirušā locekļa pēdējais testaments nenosaka, ka viņu interese par īpašumu ir jāsadala starp pārdzīvojušajiem īpašniekiem, mirušais īrnieks kopējās interesēs pieder viņu īpašumam. Un pretēji, ar kopīgiem īrniekiem mirušā īpašnieka intereses tiek automātiski nodotas pārdzīvojušajiem īpašniekiem. Piemēram, ja četriem kopīgiem īrniekiem pieder mājas un viens īrnieks mirst, katram no trim izdzīvojušajiem tiek piešķirta papildu viena trešdaļa īpašuma.
Laulības un īpašuma tiesības
Dažās valstīs laulāto pāru īpašumtiesības ir noklusētas kā kopīpašums, bet citas izmanto kopīpašuma modeli. Trešais modelis, ko izmanto apmēram 25 štatos, ir īres maksa kopumā (TbyE), kurā katram laulātajam ir vienādas un nedalītas intereses par īpašumu.
Plusi un mīnusi kopīgai īres maksai
Mājas pirkšana kopā ar ģimenes locekli, draugu vai biznesa partneri kā kopīgiem īrniekiem var palīdzēt indivīdiem vieglāk iekļūt nekustamā īpašuma tirgū. Tā kā noguldījumi un maksājumi ir sadalīti, īpašuma pirkšana un uzturēšana var būt lētāka nekā tas būtu indivīdam. Turklāt aizņēmumu iespējas var tikt pilnveidotas, ja vienam īpašniekam ir lielāki ienākumi vai labāki finansiālie apstākļi nekā pārējiem dalībniekiem.
Pros
Atvieglo īpašuma iegādi
Īrnieku skaits var mainīties
Iespējamas dažādas īpašumtiesību pakāpes
Mīnusi
Nav automātisku apgādnieka zaudēšanas tiesību
Visi īrnieki ir vienādi atbildīgi par parādiem, nodokļiem
Viens īrnieks var piespiest īpašumu pārdot
Tomēr, ieķīlājot īpašumu kā kopīgiem īrniekiem, parasti visi kredītņēmēji paraksta dokumentus. Tā kā visi dalībnieki paraksta hipotēkas dokumentus, saistību neizpildes gadījumā aizdevējs var atsavināt turējumus no visiem grupas dalībniekiem. Arī tad, ja viens vai vairāki aizņēmēji pārtrauc veikt iemaksas hipotēkas maksājumā, pārējiem aizņēmējiem joprojām ir jāsedz maksājumi, lai izvairītos no piekļuves ierobežošanas.
Iespēja izmantot gribu, lai apzīmētu labuma guvējus, ļauj īrniekam kontrolēt viņu daļu. Ja īrnieks nomirst bez gribas, viņa interese par īpašumu tiks izlaista testamentā - tas ir dārgs notikums gan laika, gan naudas ziņā.
Arī atlikušajiem līdzīrniekiem var šķist, ka viņiem tagad pieder īpašums kādam, kuru viņi nepazīst vai ar kuru nepiekrīt. Šis jaunais īrnieks var iesniegt prasību par sadalīšanu, liekot nevēlētiem īrniekiem pārdot vai sadalīt īpašumu.
Kopīgas īres (TIC) piemērs
Kalifornijā ir atļauti četri kopīpašuma veidi, kas ietver kopīpašumu, partnerību, kopīgu īri un kopīgu īri. Tomēr TIC ir noklusējuma forma neprecētu personu vai personu starpā, kas kopā iegādājas nekustamo īpašumu. Kalifornijā šiem īpašniekiem ir kopīgs īrnieku statuss, ja vien viņu līgumā vai līgumā nav skaidri noteikts citādi, nodibinot partnerību vai kopīgu īri.
Saskaņā ar SirkinLaw teikto, Sanfrancisko nekustamo īpašumu advokātu birojs, kas specializējas kopīpašumā.
Arvien vairāk cilvēku vēršas pie kopīgām īrēm… kā veidu, kā palielināt savas pirkšanas un pārdošanas iespējas. Šīs vienošanās pazemina cenas un palielina pircēju izvēles iespējas, ļaujot viņiem apvienot resursus un pirkt vairāk nekustamā īpašuma, nekā viņi citādi varētu vai gribētu.
2018. gada augusta emuāra ziņojumā viņi raksta, ka TIC konversijas - kooperatīvu īpašumtiesību struktūras maiņa uz kopīgu īres līgumu - ir kļuvušas īpaši populāras Losandželosas lielākajā daļā un Sanfrancisko / Ouklandes metropoles teritorijās.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.