Senior Living REITs: vai jūsu portfelis ir piemērots?

Vai vecāka gadagājuma dzīves REIT būtu jābūt jūsu portfeļa daļai? Pirms izpētīt atbildi uz šo jautājumu, ir svarīgi precīzi zināt, kas ir REIT jeb nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta.

“REIT ir uzņēmums, kuram pieder vai kurš finansē ienākumus nesošu nekustamo īpašumu, ” norāda Nacionālā nekustamo īpašumu investīciju trastu asociācija jeb NAREIT. “Pēc ieguldījumu fondu modeļa REIT nodrošina visu veidu ieguldītājus ar regulārām ienākumu plūsmām, diversifikāciju un ilgtermiņa kapitāla pieaugumu. REIT parasti izmaksā visu ar nodokli apliekamo ienākumu kā dividendes akcionāriem. Savukārt akcionāri par šīm dividendēm maksā ienākuma nodokli. ”(Plašāku informāciju skat . Sadaļā Ieguldīšana REIT un Kā analizēt nekustamā īpašuma ieguldījumu trastu .)

REIT var ieguldīt ļoti īpašās nišās nekustamā īpašuma nozarē. Viena no šādām nišām ir senioru mājokļi. Tas atgriežas pie jautājuma: vai seniori dzīvojošie REITs ir gudrs papildinājums jūsu portfelim?

Senior Living REIT demogrāfija

Nav noliedzams, ka daudzi no mums noveco. Apmēram 10 000 mazuļu paaudzēm katru dienu aprit 65 gadi. Tā kā daudzi no šiem uzplaukuma ļaudīm noveco, viņi vēlēsies vai vajadzēs pārcelties uz savām situācijām piemērotāku mājokli. Daudzas no šīm iespējām ietilpst vecāka gadagājuma cilvēku mājokļos, sākot no vecāka gadagājuma cilvēkiem paredzētām iestādēm, kas piedāvā patstāvīgas dzīves iespējas, līdz tām, kas piedāvā aprūpi daudzās formās.

Turpinās pieaugt vajadzība pēc visiem vecāka gadagājuma cilvēku dzīves veidiem. NAREIT ekonomistu pētījums deva dažus interesantus novērojumus:

• Seniori pārceļas uz vecāka gadagājuma cilvēkiem biežāk nekā agrāk, un šie pārcelšanās gadījumi notiek jaunākā vecumā nekā agrāk. Daļēji to veicina plašs vecāka gadagājuma cilvēku dzīves veidu klāsts, ieskaitot tos, kuros nav tūlītējas nepieciešamības pēc aprūpes ar aprūpi.
• Lai arī vecāka gadagājuma cilvēki dzīvo vairāk gados vecākiem pensionāriem, visstraujākais pieaugums ir vecuma grupā no 70 līdz 79 gadiem.
• Turīgākiem senioriem ir lielākas iespējas vecāka gadagājuma cilvēku dzīvesveida ziņā.

Šīs un citas demogrāfiskās tendences ir labvēlīgas vecāka gadagājuma cilvēku nekustamo īpašumu REIT. Paliek jautājums: vai šie ir labi ieguldījumi? Tāpat kā vairums ieguldījumu iespēju, atbilde ir, ka tas ir atkarīgs.

Apsveriet šos faktorus

Ieguldījumi publiski tirgojamos REIT ir līdzīgi ieguldījumiem jebkurā citā uzņēmumā. Iesācējiem jums jāzina, kas vada uzņēmumu. Kāda ir biznesa / ieguldījumu stratēģija? Kāds ir uzņēmuma sasniegums? Citiem vārdiem sakot, jums vajadzētu būt daudziem tiem pašiem jautājumiem, kurus jūs uzdotu un izpētītu pirms ieguldīšanas Apple, IBM vai citos atsevišķos akcijās.

Vecāka gadagājuma cilvēku REIT ir galvenokārt veselības aprūpes REIT sektors. Veselības aprūpes un īpaši vecāka gadagājuma cilvēku REIT procentuālā attiecība būs atšķirīga - no REIT līdz REIT.

Papildus iepriekš minētajiem jautājumiem vispirms jums vajadzētu uzzināt, kā REIT nopelna naudu. Šajā plašajā kategorijā ir REIT, kas veic ieguldījumus dzīvokļos un kopienās, kas orientētas uz vecāka gadagājuma cilvēkiem, dzīvesvietā un ar to saistītajos īpašumos, piemēram, medicīnas ēkās.

Liela mēroga veselības aprūpe REIT Ventas (VTR) ir veikusi ievērojamu likmi par senioru izmitināšanu. Morningstar nesenie komentāri par REIT atkārto zināmas bažas par senioru mājokļu nākotni: “Spēcīgais pieaugums, kas sākotnēji bija vērojams Ventas vecāko mājokļu pamatlīdzekļos, ir palēninājies, pieaugot jaunam konkurētspējīgam piedāvājumam un pieaugot neskaidrībai. Veiktspēju varētu turpināt pārbaudīt, ja vājinās piedāvājuma / pieprasījuma dinamika. ”

Tāpat kā daudzas tendences, kuras mēs redzam visā biznesa pasaulē, kad uzņēmumi pamana peļņas potenciālu, tie mēdz pāriet biznesa segmentā. Senioru mājokļi nav izņēmums. Kaut arī demogrāfija ir labvēlīga visu veidu vecāka gadagājuma cilvēkiem, pārmērīgs piedāvājums varētu samazināt to rentabilitāti un tādējādi REIT, kas iegulda šajos īpašumos, rentabilitāti un naudas plūsmu.

Dividendes un ienākumi

Viena no lielākajai daļai REIT iezīmju ir tā, ka tie izmet ievērojamus ienākumus no dividendēm. Piemēram, Vanguard REIT ETF (VNQ) - indeksa fondam, kurš seko MSCI US REIT indeksam - ir viena Morningstar ienesīgums 3.72%. Saskaņā ar Morningstar datiem daži no galvenajiem veselības aprūpes REIT, kuriem ir ievērojamas vecāka gadagājuma cilvēku saimniecības, dod ļoti labu ienesīgumu šodienas vidē ar zemām procentu likmēm:

• HCP, Inc. (HCP) - 7, 76%
• Trust Senioru mājokļu īpašumiem (SNH) - 8, 15%
• Ventas (VTR) - 4, 60%

Grunts līnija

Demogrāfiskās tendences noteikti atbalsta vecāka gadagājuma cilvēku nekustamā īpašuma REIT un veselības aprūpes REIT, kuriem ir nozīmīgas līdzdalības šajā nozarē. Tomēr pirms ieguldīšanas tajos ir vērts apsvērt vairākus jautājumus.

Pirmkārt, lai gan daudzu šo REIT dividenžu ienākumi ir ļoti vilinoši mūsdienu zemo procentu likmju vidē, kad dažu no šiem REIT ienesīgums ir tik augsts, jums jājautā, vai tie ir ilgtspējīgi un kādi papildu riski tiek uzņemti, lai piedāvātu šīs peļņas likmes. . Otrkārt, augstākas procentu likmes ir visu REIT ienaidnieks, un ieguldītājiem pašiem jājautā sev, kā procentu likmju paaugstināšana ietekmēs jebkuru REIT, ko viņi apsver. Visbeidzot, lai arī demogrāfiskās tendences ir labvēlīgas, ir svarīgi saglabāt vecāka gadagājuma cilvēku mājokļu piedāvājumu salīdzinājumā ar potenciālo pieprasījumu.