Izīrē savas mājas: kā process darbojas

Ja jūs esat tāds pats kā vairums māju pircēju, jums būs nepieciešama hipotēka, lai finansētu jaunas mājas iegādi. Lai kvalificētos, jums ir jābūt labai kredītreitingam un skaidras naudas iemaksai. Bez tiem tradicionālais ceļš uz māju īpašumtiesībām var nebūt risinājums.

Tomēr pastāv alternatīva: īres līgums, saskaņā ar kuru jūs īrējat māju uz noteiktu laiku ar iespēju to iegādāties pirms nomas termiņa beigām. Īres līgumi, kas sastāv no divām personām, sastāv no divām daļām: standarta nomas līguma un pirkšanas iespējas. Šeit ir paslēpts, kas jāuzmana un kā darbojas īres process. Tas ir sarežģītāk nekā īre, un, lai aizsargātu savas intereses, jums būs jāveic papildu piesardzības pasākumi. To darot, jūs varēsit uzzināt, vai darījums ir laba izvēle, ja vēlaties iegādāties māju.

Taustiņu izņemšana

• Īres maksa par nomu ir darījums, kurā jūs apņematies īrēt īpašumu noteiktam laika periodam ar iespēju to iegādāties pirms nomas termiņa beigām.
• Īres līgumos ietilpst standarta nomas līgums, kā arī iespēja īpašumu iegādāties vēlāk.
• Saprotiet, ka nomas līguma līgumi dod jums tiesības iegādāties māju, kad beidzas nomas termiņš, savukārt nomas pirkuma līgumos jums to jāiegādājas.
• Jūs maksājat īri visā nomas laikā, un dažos gadījumos pirkuma cenai tiek piemērota procentuāla daļa no maksājuma.
• Ja ir noslēgti daži īres līgumi, jums nāksies uzturēt īpašumu un maksāt par remontu.

Izīrē savas mājas: kā darbojas process

Neatmaksājamas avansa maksas

Noslēdzot īres līgumu, jūs (kā pircējs) maksājat pārdevējam vienreizēju, parasti neatmaksātu avansa maksu, ko sauc par opcijas maksu, opcijas naudu vai opcijas atlīdzību. Šī maksa dod jums iespēju iegādāties māju nākotnē līdz noteiktam datumam. Opcijas maksa bieži ir apspriežama, jo tur nav standarta likmes. Tomēr maksa parasti svārstās no 2, 5% līdz 7% no pirkuma cenas.

Noma-opcija pret nomu-pirkšana

Ir svarīgi atzīmēt, ka pastāv dažādi īres līgumu veidi, daži ir patērētājiem draudzīgāki un elastīgāki nekā citi. Nomas līguma līgumi dod jums tiesības, bet ne pienākumu pirkt māju, kad nomas termiņš beidzas. Ja jūs nolemjat īpašumu nepirkt nomas beigās, iespēja vienkārši beidzas, un jūs varat doties prom, neveicot nekādu pienākumu turpināt maksāt īri vai pirkt.

Uzmanies no nomas pirkuma līgumiem. Izmantojot tos, jums varētu būt juridiski noteikts pienākums pirkt māju nomas beigās, neatkarīgi no tā, vai varat atļauties vai ne. Lai būtu iespēja pirkt bez saistībām, tam jābūt nomas līguma līgumam. Tā kā legāles valodu var būt grūti atšifrēt, vienmēr ir ieteicams pirms kaut kā parakstīšanas pārskatīt līgumu ar kvalificētu nekustamo īpašumu advokātu, lai jūs zināt savas tiesības un tieši to, ko jūs iedziļināties.

Vienojoties par pirkuma cenu

Īres līgumos jāprecizē, kad un kā tiek noteikta mājas pirkuma cena. Dažos gadījumos jūs un pārdevējs vienosies par pirkuma cenu, parakstot līgumu, bieži par augstāku cenu nekā pašreizējā tirgus vērtība. Citās situācijās cenu nosaka, kad beidzas nomas termiņš, pamatojoties uz īpašuma toreizējo tirgus vērtību. Daudzi pircēji dod priekšroku “fiksēt” pirkuma cenu, īpaši tirgos, kur māju cenas pieaug.

Īres maksas piemērošana pilnvarotajam

Jūs maksājat īri visā nomas laikā. Jautājums ir par to, vai katra maksājuma daļa tiek piemērota iespējamai pirkuma cenai. Piemēram, ja trīs mēnešus katru mēnesi maksājat 1200 USD īrē un 25% no tā tiek ieskaitīti pirkumā, jūs nopelnīsit USD 10 800 īres kredītu (USD 1200 x 0, 25 = 300 USD; 300 USD x 36 mēneši = 10 800 USD). Parasti nomas maksa ir nedaudz augstāka par teritorijas pašreizējo likmi, lai kompensētu saņemto īres kredītu. Bet pārliecinieties, ka zināt, ko jūs saņemat, maksājot šo prēmiju.

Dažos līgumos visu vai daļu no opcijas naudas, kas jums jāmaksā, var attiecināt uz iespējamo pirkuma cenu slēgšanas brīdī.

Mājokļa uzturēšana īrei

Atkarībā no līguma noteikumiem, iespējams, esat atbildīgs par īpašuma uzturēšanu un remonta samaksu. Parasti tā ir saimnieka atbildība, tāpēc uzmanīgi izlasiet sava līguma smalko druku. Tā kā pārdevēji galu galā ir atbildīgi par visām māju īpašnieku apvienību maksām, nodokļiem un apdrošināšanu (galu galā tā joprojām ir viņu māja), viņi parasti izvēlas segt šīs izmaksas. Jebkurā gadījumā jums būs nepieciešama īrnieka apdrošināšanas polise, lai segtu zaudējumus personīgajam īpašumam un nodrošinātu atbildību, ja kāds tiek ievainots, atrodoties mājās, vai ja jūs kādu nejauši ievainojat.

Pārliecinieties, ka apkopes un remonta prasības ir skaidri noteiktas līgumā (lūdziet advokātam izskaidrot savus pienākumus). Īpašuma uzturēšana, piemēram, zāliena pļaušana, lapu grābšana, notekcauruļu tīrīšana utt., Ļoti atšķiras no bojāta jumta nomaiņas vai elektriskā stāvokļa uzlabošanas. Neatkarīgi no tā, vai jūs būsit atbildīgs par visu vai tikai pļaujamo zālienu, pirms mājas parakstīšanas pārbaudīsiet māju, pasūtīsiet novērtējumu un pārliecinieties, ka īpašuma nodokļi ir atjaunināti.

Īpašuma pirkšana

Tas, kas notiek, beidzoties līgumam, daļēji ir atkarīgs no tā, kāda veida līgumu jūs parakstījāt. Ja jums ir nomas līguma līgums un vēlaties iegādāties īpašumu, jums, iespējams, būs jāsaņem hipotēka (vai cits finansējums), lai pārdevējam samaksātu pilnā apmērā.

Un otrādi, ja jūs nolemjat māju nepirkt vai nespējat nodrošināt finansējumu līdz nomas termiņa beigām, opcija zaudē spēku un jūs pārceļaties no mājām tāpat kā tad, ja īrējat kādu citu īpašumu. Jūs, visticamāk, zaudēsit visu līdz tam brīdim samaksāto naudu, ieskaitot opciju naudu un nopelnīto īres kredītu, taču jums nebūs pienākuma turpināt īrēt vai pirkt māju.

Ja jums ir nomas pirkuma līgums, jums, iespējams, ir juridiskas saistības pirkt īpašumu, kad nomas termiņš beidzas. Tas var būt problemātiski daudzu iemeslu dēļ, it īpaši, ja jūs nevarat nodrošināt hipotēku. Gandrīz vienmēr priekšroka tiek dota nomas līgumiem, nevis līgumiem ar nomu, jo tie piedāvā lielāku elastību un jūs neriskējat iesūdzēt tiesā, ja nevēlaties vai nespējat iegādāties māju, kad nomas termiņš beidzas.

Izturieties pret procesu tāpat kā jūs, ja jūs tieši pērkat māju: veiciet pienācīgu rūpību, izpētiet apkārtni, salīdziniet cenas ar citām tuvējām mājām, izpētiet līgumu un izpētiet pārdevēja vēsturi.

Ideāls kandidāts, kuru īrē

Īres maksa par nomu var būt lielisks risinājums, ja esat cerīgs mājas īpašnieks, bet finansiālā ziņā neesat gatavs. Šie līgumi dod jums iespēju sakārtot savas finanses, uzlabot kredītreitingu un ietaupīt naudu iemaksai, “aizslēdzot” māju, kurai vēlaties piederēt. Ja opcijas nauda un / vai procentuālā daļa no nomas tiek novirzīta uz pirkuma cenu, ko viņi bieži dara, jūs arī iegūstat nelielu kapitālu.

Lai gan nomas līgumi ar īpašumtiesībām parasti tiek virzīti uz cilvēkiem, kuri nevar pretendēt uz atbilstošu aizdevumu, ir otra kandidātu grupa, kuru īres un nomas nozare lielākoties nav ievērojusi: cilvēki, kuri nevar saņemt hipotēku dārgi, neatbilstīgi aizdevumu tirgi. “Pilsētas nekustamo īpašumu dārgajos tirgos, kur standartaprīkojumā ir nejauši aizdevumi (neatbilstoši), ir liels pieprasījums pēc labāka risinājuma finansiāli dzīvotspējīgiem, kredītvērtīgiem cilvēkiem, kuri vēl nevar saņemt vai nevēlas saņemt hipotēku., ”Saka Marjorie Scholtz, Verbhouse dibinātājs un izpilddirektors, Sanfrancisko balstīts uzņēmums, kas no jauna definē īres maksu savam tirgum.

"Tā kā mājokļu cenas palielinās un arvien vairāk pilsētām tiek noteiktas cenas, kas neatbilst atbilstošajiem aizdevumu limitiem un tiek izmantotas īsos aizdevumos, problēma pāriet no patērētājiem uz mājokļu finansēšanas nozari, " saka Scholtz. Izmantojot stingras automātiskās parakstīšanas vadlīnijas un 20% līdz 40% iemaksas prasības, pat finansiāli spējīgiem cilvēkiem var būt grūtības iegūt finansējumu šajos tirgos.

“Jebkas neparasts - piemēram, ienākumos - labu ienākumu gūtājiem piešķir“ ārēju ”statusu, jo apdrošinātāji tos nevar kārtīgi ievietot kastē, ” saka Scholtz. Tas ietver cilvēkus, kuriem ir netradicionāli ienākumi, kuri ir pašnodarbināti vai līgumdarbinieki vai kuriem ir neizveidots ASV kredīts (piemēram, ārvalstu pilsoņi) - un tie, kuriem vienkārši trūkst milzīgo 20% līdz 40% iemaksu banku, kas prasa neatbilstīgus aizdevumus.

Tirgi ar augstām cenām nav acīmredzamā vieta, kur atradīsit īrēt īpašumus, kas Verbhouse padara neparastu. Bet visiem potenciālajiem māju īrējumiem pašiem būtu izdevīgi mēģināt ierakstīt tā patērētājam raksturīgās iezīmes īres un nomas līgumos: Opcijas maksa un katra īres maksājuma daļa nopirkšanas cenu samazina par dolāru par dolāru, īres un pirkuma cena tiek fiksēta uz laiku līdz pieciem gadiem, un dalībnieki var veidot kapitālu un iegūt tirgus novērtējumu, pat ja viņi nolemj nepirkt. Pēc Scholtz domām, dalībnieki var “izņemt naudu” par patieso tirgus vērtību: Verbhouse pārdod māju un dalībnieks saglabā tirgus vērtības pieaugumu plus jebkurš pašu kapitāls, ko viņi ir uzkrājuši, veicot īres “pirkšanas” maksājumus.

Pirms līguma parakstīšanas

Pat ja jūs īrēsit pirms pirkšanas, ir laba ideja ievērot tādu pašu rūpību kā tad, ja jūs mājās pērkat tieši. Ja apsverat iespēju īrēt īpašumu, pārliecinieties, ka:

• Izvēlieties pareizos nosacījumus. Slēdziet nomas izvēles līgumu, nevis nomas pirkuma līgumu.
• Iegūt palīdzību. Pieņemiet darbā kvalificētu nekustamā īpašuma juristu, kurš izskaidros līgumu un palīdzēs jums izprast savas tiesības un pienākumus. Jūs varētu vēlēties pirms parakstīšanas pārrunāt dažus jautājumus vai izvairīties no darījuma, ja tas jums nav pietiekami labvēlīgs.
• Izpētiet līgumu. Pārliecinieties, ka saprotat:
• termiņi (kas pienāk, kad)
• izvēles maksa un īres maksājumi - un cik liela daļa no tiem attiecas uz pirkuma cenu
• kā tiek noteikta pirkuma cena
• kā izmantot savu pirkšanas iespēju (piemēram, pārdevējs var pieprasīt, lai jūs iepriekš rakstiski brīdinātu par nodomu pirkt)
• vai ir atļauti mājdzīvnieki
• kurš ir atbildīgs par uzturēšanu, māju īpašnieku asociācijas nodevām, īpašuma nodokļiem un tamlīdzīgi.
• Mājas izpēte. Pasūtiet neatkarīgu novērtējumu, iegūstiet īpašuma pārbaudi, pārliecinieties, ka īpašuma nodokļi ir atjaunināti, un pārliecinieties, ka īpašumam nav apgrūtinājumu.
• Izpētiet pārdevēju. Pārbaudiet pārdevēja kredīta pārskatu, lai meklētu finansiālu problēmu pazīmes, un iegūstiet pārskatu par īpašumtiesībām, lai uzzinātu, cik ilgi pārdevējam ir piederējis īpašums - jo ilgāk viņi tam piederējuši un jo vairāk kapitāla, jo labāk.
• Pārbaudiet vēlreiz. Ar kādiem nosacījumiem jūs zaudētu iespēju iegādāties īpašumu? Saskaņā ar dažiem līgumiem jūs zaudējat šīs tiesības, ja kavējaties tikai ar vienu īres maksu vai ja jūs rakstiski nepaziņojat pārdevējam par nodomu iegādāties.

Grunts līnija

Īres maksa, kas paredzēta pašiem, ļauj potenciālajiem mājas pircējiem uzreiz pārcelties uz dzīvi mājā, vairākus gadus ilgi strādājot pie tā, lai uzlabotu kredītreitingu un / vai ietaupītu iemaksu, pirms mēģināt iegūt hipotēku. Protams, saskaņā ar līgumu par īri pašam ir jāievēro noteikti nosacījumi. Pat ja nekustamo īpašumu aģents palīdz šajā procesā, pirms kaut ko parakstāt, ir svarīgi konsultēties ar kvalificētu nekustamā īpašuma juristu, kurš var izskaidrot līgumu un jūsu tiesības.