REIT ceļš

Ieguldījumu instrumentu pārpilnība vidējam investoram mēģina saprast visu, ko viņi domā. Krājumi ir investīciju pamatā, obligācijas vienmēr ir bijušas drošā vietā, kur novietot naudu, opcijas ir palielinājušas spekulantu piesaistītās iespējas, un kopējie fondi tiek uzskatīti par vienu no vienkāršākajiem ieguldītājiem. Viens no ieguldījumu veidiem, kas ne visai ietilpst šajās kategorijās un bieži tiek aizmirsts, ir nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta jeb REIT.

Taustiņu izņemšana

• Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT) ir uzņēmums, kuram pieder īpašumi, kuri tos apsaimnieko vai finansē ienākumus nesošus īpašumus.
• Kapitāla REIT īpašumā ir nekustamo īpašumu pārvaldīšana.
• Hipotēku REIT tur vai tirgo hipotēkas un ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus.
• REITs rada pastāvīgu ienākumu plūsmu investoriem, taču kapitāla palielināšanai tie maz ietekmē.
• Lielākā daļa REIT tiek publiski tirgoti tāpat kā akcijas, padarot tos ļoti likvīdus atšķirībā no vairuma investīciju nekustamajā īpašumā.

Kas ir REIT?

REIT trasta kompānija, kas uzkrāj naudas pūli, izmantojot sākotnējo publisko piedāvājumu (IPO), kuru pēc tam izmanto, lai iegādātos, attīstītu, pārvaldītu un pārdotu nekustamā īpašuma aktīvus. IPO ir identisks jebkuram citam vērtspapīru piedāvājumam ar daudziem vienādiem noteikumiem attiecībā uz prospektiem, ziņošanas prasībām un noteikumiem; tomēr tā vietā, lai iegādātos krājumus vienā uzņēmumā, vienas REIT vienības īpašnieks iegādājas pārvaldīta nekustamo īpašumu portfeļa daļu. Šis nekustamo īpašumu portfelis tad rada ienākumus, izīrējot, iznomājot un pārdodot īpašumu, un to regulāri sadala tieši REIT īpašniekam. (Lai iegūtu papildinformāciju, izlasiet mūsu rakstu: Kas ir REIT? )

REIT veidi

REIT, tāpat kā vairumam ieguldījumu, ir dažādu garšu. Šiem fondiem ir klasifikācijas, kas norāda uzņēmējdarbības veidu, kuru viņi veic, un tos var sīkāk klasificēt atkarībā no tā, kā viņu akcijas tiek nopirktas un pārdotas.

Kapitāla REIT ir visizplatītākais uzņēmējdarbības veids. Šie uzņēmumi pērk, pārvalda un pārvalda ienākumus nesošu nekustamo īpašumu. Ieņēmumi galvenokārt rodas no nomas maksas, nevis no portfeļa īpašumu tālākpārdošanas.

Hipotēku REIT, kas pazīstams arī kā mREIT, aizdod naudu nekustamo īpašumu īpašniekiem un operatoriem. Aizdevumus var veikt tieši, izmantojot hipotēkas un aizdevumus, vai netieši, iegādājoties ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus (MBS). MBS ir ieguldījumi, kuru turējumā ir hipotēku fondi, kurus izsniedz valdības atbalstīti uzņēmumi (GSE). Viņu ienākumi galvenokārt rodas no neto procentu rezerves - starpības starp procentiem, ko viņi nopelna par hipotēku kredītiem, un šo aizdevumu finansēšanas izmaksām. Tā kā šī REIT ir koncentrējusies uz hipotēku, tie ir potenciāli jutīgi pret procentu likmju pieaugumu.

Hibrīdi REIT uzņēmumi savos portfeļos tur gan fizisko nomu, gan hipotēku aizdevumus. Atkarībā no norādītā uzņēmuma investīciju mērķa, viņi var izsvērt portfeļu ar lielāku īpašumu vai vairāk hipotēku turējumiem.

Priekšrocības

Kad jūs pērkat REIT akciju, jūs galvenokārt pērkat fizisko aktīvu ar ilgu paredzamo dzīves ilgumu un ienākumu potenciālu, izmantojot īri un īpašuma vērtības pieaugumu. Tas ir pretstatā ierastajiem akcijām, kurās investori iegādājas tiesības piedalīties uzņēmuma rentabilitātē, izmantojot īpašumtiesības. Iegādājoties REIT, cilvēks ne tikai uzņemas patiesu interesi par īpašuma tiesībām, palielinot un samazinot vērtību, bet arī piedalās ienākumos, ko gūst no īpašuma. Tas rada zināmu drošības tīklu ieguldītājiem, jo ​​viņiem vienmēr būs tiesības uz īpašumu, kas ir trasta pamatā, baudot ienākumus.

Vēl viena priekšrocība, ko šis produkts sniedz vidējam investoram, ir spēja ieguldīt nekustamajā īpašumā bez parasti saistītā lielā kapitāla un darbaspēka vajadzībām. Turklāt, tā kā šīs trasta fondi tiek apvienoti, tiek radīta lielāka diversifikācija, jo trasta uzņēmumi var iegādāties daudz īpašumu un samazināt ar vienu aktīvu saistīto problēmu negatīvo ietekmi. Individuāliem ieguldītājiem, kas mēģina atdarināt REIT, būs jāiegādājas un jāuztur liels skaits ieguldījumu īpašumu, un tas parasti prasa ievērojamu laika un naudas daudzumu ieguldījumā, kuru nav viegli likvidēt. Pērkot REIT, kapitālieguldījums ir ierobežots ar vienības cenu, ieguldītā darbaspēka apjoms tiek ierobežots ar pētījumu apjomu, kas nepieciešams pareizo ieguldījumu veikšanai, un akcijas ir likvīdas regulārajās biržās.

Pēdējā un, iespējams, vissvarīgākā priekšrocība, ko sniedz REIT, ir prasība sadalīt akcionāriem gandrīz 90% no gada apliekamā ienākuma, ko rada ienākumus radošs nekustamais īpašums. Šī summa ir atskaitāma korporatīvā līmenī un parasti tiek aplikta ar nodokļiem personīgajā līmenī. Tātad atšķirībā no dividendēm ir tikai viens nodokļu līmenis sadalījumiem, kas tiek maksāti ieguldītājiem. Šis augstais izplatīšanas līmenis nozīmē, ka REIT turētājs lielā mērā piedalās pārvaldības un īpašuma rentabilitātē trasta ietvaros, atšķirībā no parasto akciju īpašumtiesībām, kurās korporācija un tās valde izlemj, vai pārsniegt skaidru naudu akcionāriem.

Atlasot labo REIT

Kā jebkura ieguldījuma gadījumā, pirms izlemjat, kuru REIT iegādāties, jums vajadzētu veikt mājas darbus. Ir dažas acīmredzamas pazīmes, kuras jums vajadzētu apskatīt pirms lēmuma pieņemšanas:

1. Vadība
Iegādājoties trasta vai pārvaldītu aktīvu kopumu, vienmēr ir svarīgi saprast un zināt vadītāju un viņu komandas sasniegumus. Rentabilitāte un aktīvu vērtības pieaugums ir cieši saistīts ar vadītāja spēju izvēlēties pareizās investīcijas un izlemt par labākajām stratēģijām. Izvēloties, kurā REIT ieguldīt, pārliecinieties, ka zināt vadības komandu un viņu pieredzi. Pārbaudiet, kā viņi saņem kompensāciju. Ja tas ir balstīts uz sniegumu, iespējams, ka viņi meklē arī jūsu intereses.

2. Diversifikācija
REIT ir trasti, kas vērsti uz īpašuma tiesībām. Tā kā nekustamā īpašuma tirgi svārstās atkarībā no atrašanās vietas un īpašuma veida, ir svarīgi, lai REIT, kuru jūs nolemjat iegādāties, tiktu atbilstoši diversificēts. Ja REIT tiek intensīvi ieguldīts komerciālajā nekustamajā īpašumā un ir samazinājies noslogojums, tad jums radīsies lielas problēmas. Diversifikācija nozīmē arī to, ka trestam ir pietiekama pieeja kapitālam, lai finansētu nākotnes izaugsmes iniciatīvas un pienācīgi izmantotu sevi palielinātas peļņas iegūšanai.

3. Peļņa
Pēdējais postenis, kas jums jāapsver pirms pirkšanas noteiktā REIT, ir tā līdzekļi operācijām un skaidrai naudai, kas pieejama izplatīšanai. Šie skaitļi ir svarīgi, jo tie mēra kopējo REIT darbību, kas savukārt nozīmē, ka nauda tiek pārskaitīta ieguldītājiem. Esiet piesardzīgs, nelietojiet REIT ģenerētos regulāros ienākumu numurus, jo tajos būs ietverts jebkāds īpašuma nolietojums un tādējādi tie mainīsies. Šie skaitļi ir noderīgi tikai tad, ja jau esat rūpīgi apskatījis abas pārējās pazīmes, jo iespējams, ka REIT nekustamā īpašuma tirgus apstākļu vai vadības veiksmes dēļ izvēloties ieguldījumus var piedzīvot anomālijas atdevi. (Lai uzzinātu vairāk, skatiet sadaļu Kā novērtēt REIT .)

Grunts līnija

Tā kā ir daudz dažādu naudas ieguldīšanas veidu, ir svarīgi, lai katrs jūsu pieņemtais lēmums būtu labi informēts. Tas attiecas uz akcijām, obligācijām, kopieguldījumu fondiem, REIT vai jebkuriem citiem ieguldījumiem. Neskatoties uz to, REIT ir dažas interesantas iespējas, kas varētu labi iederēties jūsu portfelī.