Nekustamā īpašuma investīciju rokasgrāmata

Kad domājat par nekustamā īpašuma iegādi, pirmā lieta, kas, iespējams, ienāk prātā, ir jūsu mājas. Tomēr arī fiziskajam īpašumam var būt nozīme portfelī, it īpaši kā nodrošinājumam pret akciju tirgu. Tomēr, lai arī nekustamais īpašums pēdējos 50 gados ir kļuvis par populāru ieguldījumu instrumentu, ķieģeļu un javas pirkšana un turēšana ir daudz sarežģītāka nekā ieguldījumi akcijās un obligācijās. Šajā rakstā mēs apskatīsim galvenās individuālo investoru iespējas, aptuvenā secībā norādot, cik tiešas ir investīcijas nekustamajā īpašumā, un iemeslus, kāpēc veikt ieguldījumus.

Nomas pamatīpašības

Tas ir tikpat vecs ieguldījums kā zemes īpašumtiesību prakse. Persona nopirks īpašumu un izīrēs to īrniekam. Īpašnieks, zemes īpašnieks, ir atbildīgs par hipotēkas, nodokļu un īpašuma uzturēšanas samaksu.

Ideālā gadījumā saimnieks iekasē pietiekami īres maksu, lai segtu visas iepriekšminētās izmaksas. Saimnieks var iekasēt arī lielāku maksu par mēneša peļņas gūšanu, taču visbiežāk izmantotā stratēģija ir būt pacietīgam un tikai iekasēt īres maksu, lai segtu izdevumus, līdz tiek samaksāta hipotēka, kurā laikā īres maksas lielākā daļa kļūst par peļņu. Turklāt nekustamā īpašuma vērtība hipotēkas laikā var būt palielinājusies, atstājot īpašniekam vērtīgāku mantu. Pēc ASV Tautas skaitīšanas biroja datiem, nekustamā īpašuma vērtība valstī no 1940. līdz 2006. gadam ir nemainīgi palielinājusies. Lai gan paaugstināta riska hipotēku hipotēku laikā no 2008. līdz 2010. gadam bija vērojams kritums, tagad tas ir atjaunojies un kopumā palielinās.

Investoram jāzina tirgus, kurā viņš meklē īpašumu, vai arī jāalgo eksperts, kas palīdzētu. Investoriem, kas vēlas gūt ienākumus no īres īpašumiem, vissvarīgākie aspekti, kas jāņem vērā, ir īpašuma atrašanās vieta un tirgus nomas likmes. Runājot par atrašanās vietu, daudzas veiksmīgas īres maksas atrodas tuvu lielākajām skolām. Piemēram, ja jūs pērkat īpašumu netālu no valsts universitātes, studenti, iespējams, vēlas to īrēt gadu no gada. Ir arī daudzas citas ienesīga nomas īpašuma iespējas, un dažas no tām prasa laiku, lai apgūtu.

Protams, ir acīmredzami plankumi tam, kas šķiet ideāls ieguldījums. Jūs varat nonākt pie tā, ka slikts īrnieks sabojā īpašumu vai, vēl sliktāk, ja viņam īrnieka vispār nav. Tas jums rada negatīvu ikmēneša naudas plūsmu, kas nozīmē, ka jums, iespējams, nāksies ķerties pie hipotēkas maksājumiem. Ir arī jautājums par pareizā īpašuma atrašanu. Jūs vēlēsities izvēlēties apgabalu, kurā brīvo darba vietu skaits ir zems, un izvēlēties vietu, kuru cilvēki vēlēsies īrēt.

Kad esat atradis ideālu īpašumu apgabalā, kur cilvēki vēlas īrēties, izmantojiet hipotēku kalkulatoru, lai noteiktu kopējās īpašuma izmaksas ar procentiem. Ir arī vērts izpētīt dažādus hipotēku veidus, lai nodrošinātu izdevīgu procentu likmi jūsu īrei.

Iespējams, ka lielākā atšķirība starp īres īpašumu un citām investīcijām ir laika un darba apjoms, kas jums jāpavada, lai par to rūpētos. Ja nevēlaties, varat nolīgt profesionālu īpašumu pārvaldnieku. Bet viņa alga pēc tam kļūst par izdevumiem, kas ietekmē jūsu ieguldījuma rentabilitāti. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "4 veidi, kā novērtēt nekustamā īpašuma nomu")

Flip Side: Nekustamā īpašuma tirdzniecība

Šī ir investīciju nekustamā īpašuma puse. Tāpat kā dienas tirgotāji, kas darbojas ārpus līzinga pircēja, nekustamā īpašuma tirgotāji ir pavisam cita šķirne nekā pirkšanas un nomas namīpašnieki. Nekustamā īpašuma tirgotāji pērk īpašumus ar nolūku tos turēt īsu laika posmu, bieži ne ilgāk kā trīs līdz četrus mēnešus, pēc tam viņi cer tos pārdot ar peļņu. Šo paņēmienu sauc arī par pārvēršanos, un tā pamatā ir tādu īpašumu pirkšana, kuri ir vai nu ievērojami nenovērtēti, vai arī atrodas ļoti karstā vietā.

Tīrā īpašuma pļāpāšana neliks naudu īpašumā uzlabojumiem; ieguldījumam ir jābūt patiesai vērtībai, lai gūtu peļņu bez izmaiņām, pretējā gadījumā viņi to neuzskatīs. Šādā veidā pārvēršanās ir īstermiņa naudas ieguldījums.

Ja nekustamā īpašuma pārdevējs nokļūst situācijā, kad viņš vai viņa nevar izkraut īpašumu, tas var būt postoši, jo šie investori parasti neuzglabā pietiekami daudz skaidras naudas, lai ilgtermiņā samaksātu nekustamā īpašuma hipotēku. Tas var izraisīt ilgstošus zaudējumus nekustamā īpašuma tirgotājam, kurš nespēj izkraut īpašumu sliktā tirgū.

Pastāv arī otrās šķiras manta. Šie investori nopelna naudu, pērkot lētus vai par saprātīgu cenu īpašumus un pievienojot vērtību, tos atjaunojot. Pēc tam viņi pārdod īpašumu par augstāku cenu. Tas var būt ilgtermiņa ieguldījums atkarībā no uzlabojumu apjoma. Šī ieguldījuma ierobežojošā iezīme ir tā, ka tā prasa daudz laika un bieži vien ļauj ieguldītājiem vienlaikus uzņemties tikai vienu īpašumu.

Nekustamā īpašuma investīciju grupas

Nekustamā īpašuma investīciju grupas ir kā nelieli kopējie ieguldījumu fondi nomas īpašumiem. Ja vēlaties, lai jums pieder īres īpašums, bet nevēlaties, lai jūs būtu īpašnieks, nekustamo īpašumu investīciju grupa var būt jums piemērots risinājums.

Uzņēmums nopirks vai uzbūvēs ēku, bieži vien dzīvokļu, komplektu un pēc tam ļaus investoriem tos iegādāties caur uzņēmumu, tādējādi pievienojoties grupai. Vienam investoram var piederēt viena vai vairākas autonomas dzīves telpas vienības, bet uzņēmums, kas pārvalda ieguldījumu grupu, kolektīvi pārvalda visas vienības, rūpējoties par uzturēšanu, reklamējot brīvas vienības un iztaujājot īrniekus. Apmaiņā pret šo vadību uzņēmums ņem procentus no mēneša nomas maksas.

Ir vairākas investīciju grupu versijas, bet standarta versijā nomu veic uz investora vārda, un visas vienības apvieno daļu nomas maksas, lai pasargātu no gadījuma rakstura vakancēm, kas nozīmē, ka jūs saņemsit pietiekami daudz, lai samaksātu hipotēku pat ja jūsu vienība ir tukša. Investīciju grupas kvalitāte ir pilnībā atkarīga no uzņēmuma, kas to piedāvā. Teorētiski tas ir drošs veids, kā iesaistīties ieguldījumos nekustamajā īpašumā, bet grupas ir neaizsargātas pret tām pašām maksām, kas vajā kopieguldījumu fondu nozari. Atkal pētniecība ir atslēga.

Nekustamā īpašuma komandītsabiedrības

Nekustamā īpašuma komandītsabiedrība (RELP) ir līdzīga nekustamo īpašumu ieguldījumu grupai: tā ir vienība, kas izveidota, lai iegādātos un turētu īpašumu portfeli, vai dažreiz tikai vienu īpašumu - tikai tas pastāv ierobežotu gadu skaitu. Par galveno partneri kalpo pieredzējis nekustamo īpašumu pārvaldītājs vai nekustamo īpašumu attīstības uzņēmums. Pēc tam ārējiem ieguldītājiem tiek meklēts finansējums nekustamā īpašuma projektam apmaiņā pret daļu no īpašumtiesībām kā ierobežotiem partneriem. Viņi var periodiski sadalīt ienākumus no ienākumiem, kas radušies no RELP īpašumiem, bet reālā atlīdzība rodas, kad īpašumi tiek pārdoti - cerams, ar ievērojamu peļņu - un RELP izšķīst.

nelikvīds

REIT

Nekustamais īpašums ir bijis kopš brīža, kad mūsu senči, kas dzīvo alās, sāka dzīties pakaļ svešiniekiem no savas telpas, tāpēc nav pārsteidzoši, ka Volstrīta ir atradusi veidu, kā to pārvērst vērtspapīros, pārvēršot nekustamo īpašumu par publiski tirgotu instrumentu.

Nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (REIT) tiek izveidota, kad tiek izveidota korporācija (vai trasta), lai ieguldītāju naudu izmantotu ienākumu gūšanas īpašumu pirkšanai, pārvaldīšanai un pārdošanai. REIT tiek pirktas un pārdotas lielākajās biržās, tāpat kā jebkura cita akcija. Lai saglabātu savu REIT statusu, šai vienībai dividenžu veidā jāizmaksā 90% no tās ar nodokli apliekamās peļņas. Šādi rīkojoties, REIT izvairās maksāt uzņēmumu ienākuma nodokli, turpretim parastajam uzņēmumam tiks uzlikti nodokļi no tā peļņas, tādējādi iekļaujoties peļņā, ko tā varētu sadalīt akcionāriem.

Līdzīgi kā regulāri dividendes maksājoši krājumi, REIT ir piemēroti akciju tirgus investoriem, kuri vēlas regulārus ienākumus, lai arī tie piedāvā arī iespēju palielināties. REIT ļauj ieguldītājiem izmantot nedzīvojamus īpašumus, piemēram, tirdzniecības centrus (apmēram ceturtā daļa no visiem REIT, kas specializējas šajos), veselības aprūpes iestādes, hipotēkas vai biroju ēkas. Salīdzinājumā ar iepriekšminētajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā arī REIT ir ļoti likvīdi.

Nekustamā īpašuma kopējie fondi

Nekustamā īpašuma kopējie fondi galvenokārt iegulda REIT un nekustamo īpašumu pārvaldīšanas uzņēmumos. Tie nodrošina iespēju iegūt daudzveidīgu ekspozīciju ar nekustamo īpašumu ar salīdzinoši nelielu kapitāla daudzumu. Atkarībā no viņu stratēģijas un diversifikācijas mērķiem tie nodrošina ieguldītājiem daudz plašāku aktīvu izvēli, nekā to var sasniegt, pērkot atsevišķus REIT akcijas, kā arī iespēju ar mazākām darījumu izmaksām un komisijām.

Tāpat kā REITs, šie fondi ir diezgan likvīdi. Vēl viena būtiska privāto ieguldītāju priekšrocība ir analītiskā un izpētes informācija, ko fonds sniedz par iegūtajiem aktīviem un vadības skatījumu uz konkrētu nekustamā īpašuma ieguldījumu dzīvotspēju un veiktspēju, kā arī uz aktīvu klasi. Spekulatīvāki investori var ieguldīt nekustamo īpašumu kopfondu saimē, taktiski lieko svaru nosakot noteiktiem īpašuma veidiem vai reģioniem, lai palielinātu atdevi.

Kāpēc ieguldīt nekustamajā īpašumā?

Nekustamais īpašums var uzlabot investora portfeļa riska un ienesīguma profilu, piedāvājot konkurētspējīgu riska korekciju. Pat faktoringa ņemšana vērā hipotēku hipotēku krīzē, privātā tirgus komerciālais nekustamais īpašums 10 gadu laikā no 2000. līdz 2010. gadam atgriezās vidēji par 8, 4%, balstoties uz Nacionālās nekustamo īpašumu investīciju uzticības personu padomes (NCREIF) datiem. Un parasti nekustamā īpašuma tirgū ir zema nepastāvība, it īpaši salīdzinājumā ar akcijām un obligācijām.

Nekustamais īpašums ir pievilcīgs arī salīdzinājumā ar tradicionālākiem ienākumu avotiem. Šī aktīvu klase parasti tirgojas ar ASV Valsts kases ienākumu prēmiju, un tā ir īpaši pievilcīga vidē, kur Valsts kases likmes ir zemas.

Dažādošana un aizsardzība

Vēl viens ieguvums no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir tā diversifikācijas potenciāls. Nekustamajam īpašumam ir zema un dažos gadījumos negatīva korelācija ar citām galvenajām aktīvu klasēm - tas nozīmē, ka tad, kad krājumu ir mazāks, nekustamo īpašumu bieži palielinās. Faktiski 14 no 15 iepriekšējiem lāču tirgiem, sākot no 1956. gada, dzīvojamo nekustamo īpašumu cenas pieauga, liecina Jēlas universitātes Roberta Šīrela dati, kas ir Case-Shiller mājas cenu indeksa līdzradītājs. Protams, ir izņēmumi: nekustamais īpašums, kas lielās recesijas laikā tika aplikts ar akcijām (lai gan šī bija anomālija, apgalvo Šillers, atspoguļojot paaugstināta riska hipotēku lomu krīzes sākšanā).

Tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma pievienošana portfelim var samazināt tā nepastāvību un nodrošināt augstāku atdevi no vienas riska vienības. Jo tiešāks ir ieguldījums nekustamajā īpašumā, jo labāks ir nodrošinājums: Netiešāki, publiski tirgojami transportlīdzekļi, piemēram, REIT, acīmredzami atspoguļos kopējo akciju tirgus darbību (un daži analītiķi domā, ka abi šie elementi arvien vairāk savstarpēji korelē, tagad, kad REIT krājumi ir pārstāvēti S&P 500). Interesanti, ka arī tas ir mainījies novēloti. Saskaņā ar Nacionālās nekustamo īpašumu investīciju trestu asociācijas (NAREIT) pētījumu "korelācija starp kotētajiem REIT un plašo akciju tirgu 2015. gadā sasniedza 12 gadu zemāko līmeni", kas liek domāt, ka neatkarīgi no faktoriem, kas izraisa REIT daļu, kas nav REIT tirgus ne vienmēr izplūdīs, lai ietekmētu REIT tirgu, "secināts rakstā asociācijas vietnē Reit.com.

Tā kā nekustamais īpašums ir nodrošināts ar ķieģeļiem un javu, tas arī rada mazāk galveno pārstāvju konfliktu vai arī to, cik lielā mērā investora intereses ir atkarīgas no pārvaldnieku un parādnieku integritātes un kompetences. Pat netiešāki ieguldījumu veidi nodrošina zināmu aizsardzību: piemēram, REIT pieprasa minimālo peļņas daļu izmaksāt kā dividendes.

Inflācijas riska ierobežošana

Nekustamā īpašuma inflācijas ierobežošanas iespējas izriet no pozitīvās attiecības starp IKP pieaugumu un nekustamā īpašuma pieprasījumu. Paplašinoties ekonomikai, pieprasījums pēc nekustamā īpašuma palielina īres maksas, un tas savukārt nozīmē augstākas kapitāla vērtības. Tāpēc nekustamajam īpašumam ir tendence saglabāt kapitāla pirktspēju, apejot daļu no inflācijas spiediena uz īrniekiem un iekļaujot daļu inflācijas spiediena kapitāla pieauguma veidā.

Kredītpleca spēks

Ieguldīšana nekustamajā īpašumā, izņemot REIT, dod investoram vienu instrumentu, kas nav pieejams akciju tirgus investoriem: piesaistīto līdzekļu izmantošana. Ja vēlaties iegādāties akciju, pirkuma pasūtījuma veikšanas brīdī jums ir jāmaksā pilna krājuma vērtība - ja vien jūs pērkat uz rezerves. Un pat tad procentuālais daudzums, kuru jūs varat aizņemties, joprojām ir daudz mazāks nekā ar nekustamo īpašumu, pateicoties šai maģiskajai finansēšanas metodei - hipotēkai.

Lielākajai daļai parasto hipotēku ir nepieciešama 20% iemaksa. Tomēr atkarībā no dzīvesvietas jūs varētu atrast hipotēku, kurai nepieciešami tikai 5%. Tas nozīmē, ka jūs varat kontrolēt visu īpašumu un tā turēto kapitālu, samaksājot tikai daļu no kopējās vērtības. Protams, jūsu hipotēkas lielums ietekmē īpašuma daudzumu, kāds jums faktiski ir īpašumā, bet jūs to kontrolējat, kad tiek parakstīti dokumenti.

Tas ir tas, kas veicina gan nekustamo īpašumu krāpniekus, gan saimniekus. Viņi var savās mājās izņemt otru hipotēku un iemaksāt maksājumus par diviem vai trim citiem īpašumiem. Neatkarīgi no tā, vai viņi tos izīrē, lai īrnieki maksātu hipotēku, vai arī viņi gaida iespēju pārdot peļņu, viņi kontrolē šos aktīvus, neskatoties uz to, ka viņi ir maksājuši tikai par nelielu daļu no kopējās vērtības.

Investīciju uz nekustamo īpašumu trūkums: Likviditāte

Galvenais ieguldījuma nekustamajā īpašumā trūkums ir nelikviditāte vai relatīvās grūtības konvertēt aktīvu naudā un skaidru naudu aktīvā. Atšķirībā no akciju vai obligāciju darījuma, kuru var pabeigt dažu sekunžu laikā, darījums ar nekustamo īpašumu var aizņemt vairākus mēnešus. Pat ar brokera palīdzību vienkārši atrast īsto darījuma partneri var būt dažas darba nedēļas. REIT un nekustamā īpašuma kopējie fondi piedāvā labāku likviditāti un tirgus cenu noteikšanu, taču to cena ir augstāka un nepastāvīgāka un dažādošanas priekšrocības ir zemākas, jo tiem ir daudz augstāka korelācija ar kopējo akciju tirgu nekā tiešajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "Cik daudz naudas jums jāiegulda nekustamajā īpašumā?")

.