Nekustamā īpašuma flipping: 8 atklājumi, kas jums jāveic

Pārdodot īpašumu, jums ir jāatklāj informācija par tā stāvokli, kas var negatīvi ietekmēt tā vērtību. Ja jūs apzināti slēpsit šādu informāciju, jūs varēsit notiesāt par krāpšanu papildus tam, lai tiktu iesūdzēts tiesā. Īpašuma pārdošana “tāds, kāds tas ir” neatbrīvos jūs no šīs informācijas atklāšanas.

Šie noteikumi ietekmē ikvienu, kas pārdod māju, bet, visticamāk, ietekmē pleznas. Īpašumu vērtētāji, visticamāk, nodarbojas ar sliktā stāvoklī esošiem īpašumiem. Turklāt likumos, kas attiecas uz informācijas izpaušanu, ir nelielas atšķirības katrā atsevišķā valstī. Uzziniet savas valsts īpašos likumus par nepieciešamo informāciju no savas valsts nekustamā īpašuma un vietējās plānošanas departamenta. Zinot, kāda veida informācija ir jāatklāj, tas jums var palīdzēt, pērkot īpašumus, kā arī ietaupīt jūs no tiesas prāvas.

(Lai iegūtu papildinformāciju par mājas iegādi, skatiet: Pirmā mājas pircēja rokasgrāmata. )

1. Nāve mājās

Dažiem pircējiem var būt bažas vai māņticības par tādas mājas iegādi, kurā kāds ir miris, tāpēc ir svarīgi zināt, vai jūsu valsts pieprasa pārdevējiem atklāt iepriekšēju nāvi mājās.

"Katrā štatā būs nedaudz atšķirīgas informācijas atklāšanas prasības, " saka Džims Olenbušs, Teksasas nekustamo īpašumu mākleris. "Piemēram, Teksasā nav jāatklāj nāve dabisku iemeslu dēļ, pašnāvības vai nelaimes gadījumi, kas nav saistīti ar īpašumu."

"Pārdevējam ir pienākums atklāt nāves gadījumus, kas saistīti ar īpašuma stāvokli, vai vardarbīgus noziegumus, " viņš saka. Piemēram, ja iepriekšējā iemītnieka bērns noslīka peldbaseinā, jo tam nebija atbilstoša drošības žoga, pārdevējam nāksies atklāt nāvi pat pēc drošības problēmas novēršanas, uzstādot atbilstošu baseina iežogojumu. Tomēr ir apstākļi, kad pārdevējiem nav jāatklāj īpašuma nāve.

“Nevienā valstī nav pienākuma atklāt dabiskas dabas apstākļos mirušas personas nāvi, ” saka advokāts Metjū Reišers, LegalAdvice.com izpilddirektors. “Tomēr dažas valstis uzliek pienākumu stigmatizētai mājai vai dzīvoklim, kurā ir notikusi pašnāvība vai slepkavība. Dažas valstis pat nonāk tiktāl, ka uzliek pārdevējam apstiprinošu pienākumu, ja viņiem ir zināms, ka viņu nekustamo īpašumu vajā mirušie. ”

Pat ja informācijas atklāšana nav nepieciešama - piemēram, Gruzijā nav nepieciešama slepkavības vai pašnāvības atklāšana, iespējams, vēlēsities kļūdīties, paziņojot pircējam par nāvi īpašumā. “Ja pārdevējs uztraucas par atbildību, labākais padoms ir iet uz priekšu un atklāt visu iepriekš, pat ja tas nav noteikts likumos, ” saka Olenbuša. "Pircēji vienmēr dzirdēs par kaimiņu lietām, un pārsteigums varētu likt viņiem atteikties no pirkuma līguma vai brīnīties, ko vēl pārdevējs viņiem nestāsta."

2. Apkārtnes traucēkļi

Trauksme ir troksnis vai smaka, kas rodas no avota, kas atrodas ārpus īpašuma, kas varētu kairināt īpašuma iemītniekus. Ziemeļkarolīna pieprasa pārdevējiem atklāt trokšņus, smakas, dūmus vai citas traucējumus no komerciāliem, rūpnieciskiem vai militāriem avotiem, kas ietekmē īpašumu. Mičigana pieprasa, lai pārdevēji atklātu tuvumā esošās saimniecības, saimniecību darbības, atkritumu poligonus, lidostas, šautuves un citas neērtības, taču Pensilvānija atstāj pircēja ziņā noteikt lauksaimniecības traucējumus.

3. Bīstamība

Ja mājām ir paaugstināts dabas katastrofas nodarītā kaitējuma risks vai ja ir zināms vai iespējams vides piesārņojums, iespējams, jums būs jāpieprasa šī informācija pircējam.

Teksasas likumi pārdevējiem pieprasa atklāt bīstamus vai toksiskus atkritumus, azbestu, urīnvielas formaldehīda izolāciju, radona gāzi, krāsas uz svina bāzes un iepriekšēju telpu izmantošanu metamfetamīna ražošanai.

Ņujorkas Īpašumu stāvokļa atklāšanas likumā pārdevējiem noteikts, ka pārdevējiem jāpaziņo pircējiem par to, vai īpašums atrodas palienē, mitrājā vai lauksaimniecības rajonā; vai tas kādreiz ir bijis poligons; ja īpašumā kādreiz ir bijušas degvielas uzglabāšanas tvertnes virs zemes vai zem zemes; vai un kur struktūra satur azbestu; ja ir svina santehnika; vai mājās ir pārbaudīts radons; un vai īpašumā ir izlijusi vai noplūdusi degviela, eļļa, bīstama vai toksiska viela.

Valstis var arī pieprasīt atklāt mīnu nogrimšanu, pazemes bedres, apmetnes, bīdāmo, apvērsumu vai citus zemes stabilitātes defektus. Kalifornijas Dabas bīstamības atklāšanas likumā pārdevējiem ir prasīts atklāt, vai īpašums atrodas seismiskās bīstamības zonā un tāpēc pēc zemestrīces to var sašķidrināt vai nogruvumi.

Lai arī lielāko daļu informācijas atklāšanas prasību regulē štati, federālā valdība to pieļauj: informācija par to, ka krāsām, kas izgatavotas uz svina bāzes, var būt uz jebkura īpašuma, kas uzbūvēts pirms 1978. gada.

4. Informācija par māju īpašnieku asociāciju

Ja mājas pārvalda māju īpašnieku asociācija (HOA), jums šis fakts ir jāatklāj. Jums arī jāzina par HOA finansiālo stāvokli un jāsniedz šī informācija pircējam, lai viņš vai viņa varētu pieņemt apzinātu lēmumu par pirkumu.

“Pircējs, kuru es pazīstu, nopirka kondomīnu, [un] pārdevējs kļūdaini aizmirsa pircējam dot pēdējo 12 mēnešu sanāksmes piezīmes, ” saka Eds Kaminskis, SportStar pārvietošanas prezidents un izpilddirektors Manhetenas pludmalē, Kalifornijā, Eds Kaminskis. “Septiņus mēnešus vēlāk pircējam tika novērtēti USD 30 000 par īpašuma uzlabošanu. Pēc tam pircējs iesūdzēja pārdevēju par šo svarīgo piezīmju neizpaušanu. ”

5. Remonts

Ko jūs remontējāt un kāpēc? Pircējiem jāzina mājas remonta vēsture, lai viņi mājas inspektoriem varētu pievērst īpašu uzmanību problemātiskajām jomām un apzināties iespējamās problēmas nākotnē. Piemēram, Teksasas likumi pārdevējiem pieprasa atklāt iepriekšējos konstrukciju vai jumta remontus; poligons, apmetnes, augsnes pārvietošanās vai bojājumu līnijas; defekti vai darbības traucējumi sienās, jumtā, žogos, pamatos, grīdās, ietvēs un jebkuras citas pašreizējās vai iepriekšējās problēmas, kas ietekmē mājas konstrukcijas integritāti. Jums, iespējams, būs jāatklāj arī elektrības vai santehnikas remonts un visas citas problēmas, par kurām jūs būtu vērts uzzināt, ja plānojat iegādāties māju un dzīvot tajā.

6. Ūdens bojājumi

Kad ūdens nonāk tur, kur tam nevajadzētu, tas var sabojāt personīgo mantu, graut mājas struktūru un pat radīt draudus veselībai, ja tas veicina pelējuma augšanu. Pārdevējiem būtu jāatklāj pagātnes vai pašreizējās noplūdes vai ūdens bojājumi. Piemēram, Mičiganā pārdevējiem tiek prasīts atklāt pierādījumus par ūdeni pagrabā vai pārmeklēšanas telpā, jumta noplūdēm, lieliem plūdu radītiem postījumiem, santehnikas sistēmas veidu (piemēram, cinkota, vara, cita veida) un visām zināmajām santehnikas problēmām. Var būt grūti uzzināt par ūdens problēmām (un daudziem citiem problēmu veidiem), ja jūs mājojat mājās un jums tas pieder tikai mēnesi vai divus.

"Pastāv daudzi riski, kas saistīti ar blakussēdētājiem vai citiem, kas iesaistīti mājas slēgšanā, kur nepieciešams veikt dažus darbus pie īpašuma, kas nebija acīmredzams, ejot cauri, it īpaši ziemā vai sausa laika laikā, " saka Ilinoisas biznesa jurists Bils Price. . “Ar ziemu jumtu, kas noplūst vai kam ir ļoti vecas jostas rozes, pircējs vai viņu mājas inspektors var nespēt pārbaudīt. Tāpat sauss burvestība var slēpt problēmas ar noplūdušu pagrabu. ”Tādās situācijās kā šī ir jāpārbauda, ​​cik lielu aizsardzību piedāvā jūsu valsts likumi no tādas informācijas izpaušanas, kuru jums nebūtu bijis iespējams uzzināt.

7. Trūkstoši priekšmeti

Dažreiz mājas pircējiem ir tik daudz prāta, ka viņi, iespējams, nepamanīs, ka mājām trūkst būtisku sastāvdaļu, līdz pēc tam, kad viņi pārcelsies. Dažu valstu likumi par informācijas atklāšanu mēģina novērst šo problēmu. Piemēram, Teksasā un Mičiganā pārdevējiem tiek prasīts atklāt, vai īpašumam ir garš priekšmetu saraksts, ieskaitot virtuves ierīces, centrālo gaisa kondicionētāju un apkuri, lietus notekas, izplūdes ventilatorus un ūdens sildītājus.

8. Cita iespējamā atklāšana

Pircējiem jāzina, vai mājas atrodas īpašā vēsturiskā rajonā, jo tas ietekmēs viņu spēju veikt remontu un pārbūvi, un tas varētu arī palielināt šo darbību izmaksas.

Teksasas likumi prasa, lai pārdevēji atklātu aktīvos termītus vai citus koksni iznīcinošus kukaiņus, termītu vai koksnes puves bojājumus, kuriem nepieciešams remonts, iepriekšējos termītu bojājumus un iepriekšējo termītu apstrādi. Mičiganas un Ziemeļkarolīnas likumi arī prasa pārdevējiem atklāt jebkādu invāzijas vēsturi. Iepazīstieties ar savas valsts likumiem, lai noskaidrotu, vai jums ir jāatklāj informācija par visiem kaitēkļiem.

Jums var pieprasīt atklāt arī problēmas ar kanalizācijas vai šķirošanu, zonējumu, gaidāmo tiesvedību, izmaiņām, kas veiktas bez atļaujām, robežu strīdiem un servitūtiem.

Kā atklāt

Dažos štatos, piemēram, Mičiganā un Ziemeļkarolīnā, pārdevējiem tiek prasīts izmantot īpašu informācijas izpaušanas veidlapu. Ja nē, jūsu valsts departamentam vai nekustamā īpašuma komisijai vai valsts nekustamo īpašumu pārdevēju asociācijai parasti būs ieteiktā forma, kuru varat izmantot. Forma var būt vairāk vai mazāk visaptveroša, nekā to prasa valsts likumi. Ja veidlapa jūsu situācijai nav pietiekami pilnīga, papildiniet to ar papildu vienumu sarakstu, kuru vēlaties atklāt. Pārdevējam visa informācija pircējam jāsniedz rakstiski, un gan pircējs, gan pārdevējs paraksta un datē dokumentu. Pārliecinieties, ka ar nekustamo īpašumu advokātu pārskatīsit to, kas jums jāatklāj un kā tas būtu jāformulē.

Grunts līnija

Pat ja konkrēta informācijas atklāšana jūsu reģionā nav nepieciešama, ja jums ir informācija par māju, kas pircēju var padarīt neapmierinātu, jūs to tomēr varētu vēlēties atklāt. Papildus morālajiem iemesliem būt godīgiem pret potenciālajiem pircējiem un vēlmei izvairīties no tiesāšanās izdevumiem un raizēm - jums ir reputācija, kuru jāaizsargā. Ja jums rodas bažas par to, vai esat pareizi atklājis īpašuma stāvokli, sazinieties ar sava štata nekustamā īpašuma advokātu.