Nekustamais īpašums
Nekustamais īpašums ir īpašums, ko veido zeme un uz tās esošās ēkas, kā arī zemes dabas resursi, ieskaitot neaudzētu floru un faunu, audzētās kultūras un mājlopus, ūdeni un jebkādas papildu minerālu atradnes.
1:34Nekustamais īpašums
Izpratne par nekustamo īpašumu
Nekustamais īpašums ir materiālais īpašums un nekustamā īpašuma veids. Nekustamā īpašuma piemēri ir zeme, ēkas un citi uzlabojumi, kā arī tiesības uz šīs zemes un visu tās uzlabojumu izmantošanu un baudīšanu. Īrniekiem un nomniekiem var būt tiesības apdzīvot zemi vai ēkas, kas tiek uzskatītas par viņu īpašuma daļu, bet pašas šīs tiesības, stingri sakot, netiek uzskatītas par nekustamo īpašumu.
Nekustamais īpašums nav tas pats, un to nedrīkst sajaukt ar personisko mantu. Personīgais īpašums ietver nemateriālus aktīvus, piemēram, ieguldījumus, kā arī materiālus aktīvus, piemēram, mēbeles un armatūru, piemēram, trauku mazgājamo mašīnu. Pat īrnieki var pieprasīt mājas daļām kā personisko mantu, ja jūs to iegādājāties un uzstādījāt ar izīrētāja atļauju.
Taustiņu izņemšana
- Nekustamais īpašums ir reāls, tas ir, materiāls, īpašums, kas sastāv no zemes, kā arī no tā visa, ieskaitot ēkas, floru un faunu, kā arī dabas resursiem.
- Nekustamajam īpašumam ir trīs pamatkategorijas: dzīvojamais, komerciālais un rūpnieciskais.
- Runājot par ieguldījumiem, dzīvojamais nekustamais īpašums ir lētāks un privātpersonām izdevīgāks, savukārt komerciālais nekustamais īpašums ir vērtīgāks un stabilāks.
- Kā ieguldījums nekustamais īpašums piedāvā ienākumus un kapitāla vērtības pieaugumu.
- Jūs varat ieguldīt nekustamajā īpašumā tieši - zemes vai īpašuma pirkšanā - vai netieši, pērkot akcijas publiski tirgotos nekustamo īpašumu ieguldījumu fondos (REIT) vai ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros (MBS).
Nekustamā īpašuma veidi
Lai arī plašsaziņas līdzekļi bieži atsaucas uz "nekustamā īpašuma tirgu", nekustamā īpašuma piemērus var iedalīt trīs plašās kategorijās, pamatojoties uz tā izmantošanu.
- Dzīvojamais nekustamais īpašums ietver neapbūvētu zemi, mājas, daudzdzīvokļu mājas un pilsētas mājas. Ēkas var būt vienas ģimenes vai daudzģimeņu mājokļi, un tās var būt īpašnieku apdzīvotas vietas vai īres īpašumi.
- Komerciālais nekustamais īpašums ietver nedzīvojamās būves, piemēram, biroju ēkas, noliktavas un mazumtirdzniecības ēkas. Šīs ēkas var atrasties atsevišķi vai tirdzniecības centros.
- Rūpnieciskajā nekustamajā īpašumā ietilpst rūpnīcas, biznesa parki, raktuves un fermas. Šīs īpašības parasti ir lielākas, un vietās var ietilpt piekļuve transporta mezgliem, piemēram, dzelzceļa līnijām un ostām.
Dzīvojamo nekustamo īpašumu un māju īpašumtiesību priekšrocības
Īpašumtiesības uz māju, ko sauc arī par īpašnieku izmantošanu, ir visizplatītākais ieguldījums nekustamajā īpašumā Amerikas Savienotajās Valstīs. Saskaņā ar Nacionālās daudzdzīvokļu dzīvojamo māju padomes (NMHC) datiem aptuveni divām trešdaļām iedzīvotāju pieder savas mājas. Bieži vien šie īpašnieki pirkumu ir finansējuši, ņemot hipotēkas aizdevumu, kurā īpašums darbojas kā parāda nodrošinājums.
Nekustamā īpašuma vietne Zillow savā ikgadējā mājas vērtības analīzes 2019. gada izdevumā aplēsa, ka visu ASV māju kopējā vērtība 2018. gadā bija 33, 3 triljoni dolāru, kas ir par 71% augstāka nekā nācijas iekšzemes kopprodukts (IKP), kas tajā laikā bija 19, 4 triljoni dolāru.
Privātpersonas, kuras iegādājas mājas hipotēkas, lai palīdzētu tām realizēt sapni par īpašuma tiesībām, saskaras ar dažādām iespējām. Hipotēkās var iekasēt fiksētas vai mainīgas procentu likmes. Fiksētas likmes hipotēkām parasti ir augstākas procentu likmes nekā mainīgas procentu likmes hipotēkām, kas īstermiņā var padarīt tās dārgākas. Fiksētas procentu likmes īstermiņā maksā vairāk, jo tie ir pasargāti no procentu likmju paaugstināšanās nākotnē.
Bankas publicē amortizācijas grafikus, kas parāda, cik liela daļa no aizņēmēja ikmēneša maksājumiem tiek izmaksāti procentiem, salīdzinot ar aizdevuma pamatsummas apmaksu. Vienreizējie aizdevumi ir hipotēkas, kas laika gaitā nav pilnībā amortizētas - samazinātas līdz nullei. Tā vietā aizņēmējs maksā procentus par noteiktu laika periodu, piemēram, piecus gadus, un pēc tam termiņa beigās maksā kredīta atlikušo daļu vienotā maksājumā.
Arī hipotēkas var radīt lielas izmaksas, kas ietver darījumu nodevas un nodokļus. Šie papildu izdevumi bieži tiek ieskaitīti aizdevumā. Kad potenciālie māju īpašnieki ir pierādījuši savu piemērotību un nodrošinājuši hipotēku no bankas vai cita aizdevēja, viņiem jāveic papildu pasākumi, lai pārliecinātos, ka īpašums ir likumīgi nopērkams un labā stāvoklī.
Komerciālā nekustamā īpašuma priekšrocības
Komerciālais nekustamais īpašums tiek izmantots tirdzniecībai, un tas ietver jebko, sākot no tirdzniecības centriem un patstāvīgiem restorāniem līdz biroju ēkām un debesskrāpjiem. To bieži atšķir no rūpnieciskā nekustamā īpašuma, kas ir praktiska telpa, ko izmanto izstrādājumu ražošanā.
Nekustamā īpašuma pirkšana vai iznomāšana komerciālos nolūkos ļoti atšķiras no mājas pirkšanas vai pat dzīvojamā nekustamā īpašuma pirkšanas. Komerciālā noma parasti ir garāka nekā dzīvojamās telpas īre. Komerciālā nekustamā īpašuma atdeves pamatā ir to rentabilitāte uz kvadrātpēdu atšķirībā no būvēm, kas paredzētas privātām mājām.
Turklāt aizdevēji var pieprasīt lielāku iemaksu par hipotēku komerciālajam nekustamajam īpašumam, nekā tā nepieciešama uzturēšanās laikā.
Investīcijas nekustamajā īpašumā
Investēt nekustamajā īpašumā var tieši, pērkot faktiskos īpašumus vai zemes gabalus; vai netieši, pērkot akcijas publiski tirgojamos trasta fondos (REIT) vai ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros (MBS). Ieguldījumi tieši nekustamajā īpašumā rada peļņu vai zaudējumus divos veidos, kas gadsimtos nav mainījušies: Ieņēmumi no īres vai nomas, kā arī nekustamā īpašuma vērtības novērtēšana.
Atšķirībā no citiem ieguldījumiem nekustamo īpašumu dramatiski ietekmē tā apkārtne un tiešais ģeogrāfiskais apgabals. Līdz ar to labi zināmais nekustamā īpašuma maksimums "atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta". Izņemot smagu valsts lejupslīdi vai depresiju, jo īpaši dzīvojamo nekustamo īpašumu vērtības galvenokārt ietekmē vietējie faktori. Pie šādiem faktoriem pieder rajona nodarbinātības līmenis, vietējā ekonomika, noziedzības līmenis, transporta iespējas, skolu kvalitāte, pašvaldību pakalpojumi un īpašuma nodokļi.
Pros
Piedāvā stabilus ienākumus
Piedāvā kapitāla vērtības pieaugumu
Dažādo portfeli
Var iegādāties ar piesaistītajiem līdzekļiem
Mīnusi
Parasti ir nelikvīds
Ļoti vietējo faktoru ietekmē
Nepieciešami lieli sākuma kapitāla izdevumi
Var prasīt aktīvu vadību, kompetenci
Ieguldījumos dzīvojamā un komerciālā nekustamā īpašuma tirgū ir būtiskas atšķirības. No vienas puses, dzīvojamais nekustamais īpašums parasti ir lētāks un mazāks nekā komerciālais nekustamais īpašums, un tāpēc mazajam investoram tas ir lētāk.
No otras puses, komerciālais nekustamais īpašums bieži ir vērtīgāks uz kvadrātpēdu, un tā nomas līgumi ir garāki, kas teorētiski nodrošina paredzamāku ienākumu plūsmu. Ar lielākiem ieņēmumiem ir jāuzņemas lielāka atbildība. Komerciālais īres nekustamais īpašums tiek stingrāk regulēts nekā dzīvojamais nekustamais īpašums, un šie noteikumi var atšķirties ne tikai dažādās valstīs un apgabalos, bet arī apgabalos un pilsētās. Pat pilsētās zonēšanas noteikumi piešķir nevēlamas sarežģītības pakāpi komerciālā nekustamā īpašuma ieguldījumiem.
Arī komercnomas līgumos ir paaugstināts īrnieku mainības risks. Ja nomnieka biznesa modelis ir slikts, tā produkts nav pievilcīgs vai tie ir slikti pārvaldnieki, viņi var pasludināt bankrotu. Uzņēmējdarbības neveiksme var pēkšņi pārtraukt dārgu nekustamo īpašumu gūt ieņēmumus.
Turklāt, tāpat kā īpašumu var novērtēt, tas var arī nolietot. Ir zināms, ka savulaik karsto vietu mazumtirdzniecības vietas pārvērtīsies sapuvušos tirdzniecības centros un mirušos tirdzniecības centros.
Atzinība
Atzinība tiek panākta, izmantojot dažādus līdzekļus, bet īpašuma vērtības pieaugums netiek veikts, kamēr īpašnieks to nepārdod. Vēl viens veids, kā gūt peļņu, būtu hipotēkas refinansēšana. Neapstrādāta un neattīstīta zeme, tāpat kā teritorija tieši ārpus pilsētas robežām, piedāvā vislielāko būvniecības, uzlabošanas un peļņas potenciālu. Atzinību var iegūt arī par tādu vērtīgu materiālu vai dabas resursu atklāšanu zemes gabalā, piemēram, uzkrītošā eļļa. Arī tirgus vērtības pieaugums apgabalā ap jums piederošo zemi.
Apkārtnei augot un attīstoties, īpašuma vērtībām ir tendence uzkāpt. Pilsētu apkaimju gentrifikācija dažās Amerikas pilsētās pēdējās desmitgadēs bieži ir izraisījusi dramatisku nekustamā īpašuma cenu pieaugumu. Ierobežotībai var būt nozīme arī nekustamā īpašuma daļu vērtībā. Ja partija ir pēdējā pēc tās lieluma vai veida prestižajā apgabalā - vai arī tajā, kur šādas partijas reti ir pieejamas -, tā iegūst tirgojamību.
Ienākumi
Ienākumi no nekustamā īpašuma ir dažādi. Lielākais ģenerators ir nomas maksa par zemi, kas jau kļuvusi par dzīvojamo vai komerciālo īpašumu. Tomēr uzņēmumi maksās arī autoratlīdzību par dabas resursu atklāšanu neapstrādātā zemē. Viņi arī var maksāt, lai uz tā izveidotu būves, piemēram, šūnu torņus vai cauruļvadus.
Ienākumus var gūt arī no netiešiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. REIT gadījumā vairāku īpašumu īpašnieks pārdod akcijas ieguldītājiem un ienākumu no nomas ietur sadales veidā. Līdzīgi MBS procentus un pamatsummas maksājumus no hipotēku kopas iekasē un nodod ieguldītājiem.
Gan REITs, gan MBS ieguldījumu produkti tirgojas līdzīgi kā akcijas, un to pamatā esošais nodrošinājums ir nekustamais īpašums. Tātad, viņi var piedāvāt kapitāla vērtības pieaugumu, ja akcijas iegūst tirgus vērtību.
Nekustamā īpašuma ieguldījumu reālās pasaules piemēri
Ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri daudz slikti uzsvēra to lomu hipotēku sabrukumā, kas 2007. gadā izraisīja pasaules finanšu krīzi. Tomēr tie joprojām pastāv un tiek tirgoti. Vidējam investoram vispieejamākais veids, kā iegādāties šos produktus, ir biržā tirgoti fondi (ETF). Tāpat kā visas investīcijas, arī šie produkti rada zināmu risku. Tomēr viņi var piedāvāt arī portfeļa diversifikāciju. Investoriem ir jāizmeklē līdzdalība, lai pārliecinātos, ka fondi specializējas investīciju līmeņa MBS, nevis augsta riska kredīta šķirnē, kas parādījās krīzes laikā.
Sākot ar 2019. gada aprīli, šāda veida transportlīdzekļi ar vislabāko veiktspēju ietver:
- Vanguard Hipotēku nodrošināti vērtspapīri ETF (VMBS), kas seko Bloomberg Barclays ASV hipotēku nodrošināto vērtspapīru mainīgajam indeksam, ko veido federālo aģentūru atbalstītas MBS, kuru minimālais portfeļu apjoms ir 250 miljoni USD un minimālais termiņš viens gads. Fonda cena par aptuveni 53 USD par akciju ir dividenžu ienesīgums 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), kas koncentrējas gan uz fiksētas, gan regulējamas likmes hipotēkas vērtspapīriem, un izseko Bloomberg Barclays ASV MBS indeksu. Tā turējumā ir obligācijas, kuras emitējušas vai garantējušas valdības sponsorēti uzņēmumi, piemēram, Fannie Mae un Freddie Mac, tāpēc tiem ir piešķirts AAA reitings. Tirgojoties ar apmēram USD 108 par akciju, tā ienesīgums ir 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Hortgage Bond ETF (MBG), kas kā etalonu izmanto arī Barclays US MBS indeksu, bet, lai palielinātu atdevi, izmanto agresīvāku pieeju. Cena par 26 USD par akciju piedāvā 3, 15% ienesīgumu.