NOI salīdzinājumā ar ienākumiem pirms procentiem un nodokļiem: kāda ir atšķirība?

Tīrie darbības ienākumi (NOI) nosaka uzņēmuma vai īpašuma ieņēmumus, no kuriem atskaitīti visi nepieciešamie darbības izdevumi. Tas neņem vērā procentus, nodokļus, kapitālizdevumus, nolietojumu vai amortizācijas izdevumus.

Pretēji tam, peļņa pirms procentiem un nodokļiem (EBIT) sastāv no ieņēmumiem, mazākiem izdevumiem, neskaitot nodokļus un procentus, taču tajā ir ņemti vērā nolietojuma un amortizācijas izdevumi. EBIT nosaka uzņēmuma rentabilitāti.

Tīrie darbības ienākumi

NOI parasti izmanto, lai analizētu nekustamā īpašuma tirgu un ēkas spēju gūt ienākumus. Nekustamais īpašums var gūt ienākumus no īres, stāvvietu nodošanas, apkalpošanas un uzturēšanas maksām. Īpašumam var būt apdrošināšanas darbības izdevumi, īpašuma pārvaldības nodevas, komunālie maksājumi, īpašuma nodokļi, maksa par īpašniekiem, sniega tīrīšanas un citas āra uzturēšanas izmaksas un piederumi.

Īsuma princips ir klasificēt izdevumus kā darbības izdevumus, ja naudas netērēšana šīm izmaksām apdraudētu aktīva spēju turpināt gūt ienākumus. Ienākuma nodokļi un hipotēkas procenti neietekmē uzņēmuma vai nekustamā īpašuma ieguldījumu potenciālu gūt ienākumus, tāpēc tie nav iekļauti NOI.

NOI vienādojums ir bruto ienākumi, no kuriem atskaitīti pamatdarbības izdevumi, kas vienādi ar neto pamatdarbības ienākumiem . NOI nosaka arī īpašuma kapitalizācijas likmi vai atdeves likmi. Īpašuma kapitalizācija tiek aprēķināta, dalot tā gada NOI ar tā iespējamo kopējo pārdošanas cenu.

Peļņa pirms procentiem un nodokļiem

EBIT tiek aprēķināts, no tā ieņēmumiem atņemot uzņēmuma pārdoto preču izmaksas (COGS) un darbības izmaksas. EBIT var aprēķināt arī kā pamatdarbības ieņēmumus un ienākumus, kas nav saistīti ar saimniecisko darbību, atskaitot pamatdarbības izdevumus.

Pieņemsim, ka uzņēmuma ABC ieņēmumi bija 50 miljoni ASV dolāru, un pēdējā finanšu gadā tā COGS bija 20 miljoni ASV dolāru, nolietojuma izdevumi bija USD 3 miljoni, ienākumi, kas nav saistīti ar operācijām, un uzturēšanas izdevumi, kas bija USD 10 miljoni. Tādējādi no tā izrietošais EBIT bija 21 miljons dolāru. Tās EBIT vienādojums ir 50 miljoni ASV dolāru (ieņēmumi) plus viens miljons dolāru, atņemot 10 miljonus dolāru (uzturēšanas izdevumi), atskaitot 20 miljonus dolāru (pārdoto preču izmaksas), kas ir vienāds ar 21 miljonu dolāru.

Neto pamatdarbības ienākumi salīdzinājumā ar ienākumiem pirms procentiem un nodokļiem

Pieņemsim, ka ieguldītājs iegādājas daudzdzīvokļu ēku darījumā ar skaidru naudu. Īpašums rada 20 miljonu dolāru īri un apkalpošanas maksu. Daudzdzīvokļu nama ekspluatācijas izdevumi ir USD 5 miljoni un nolietojuma izdevumi USD 100 000 par tās veļas mašīnām.

Iegūtais daudzdzīvokļu ēkas radītais NOI ir 15 miljoni ASV dolāru (par 20 miljoniem mazāk par 5 miljoniem ASV dolāru), jo nolietojums šajā aprēķinā nav iekļauts.

Ēkas EBIT ir atšķirīgs, jo EBIT ņem vērā nolietojuma izmaksas. Tādēļ no šīs daudzdzīvokļu ēkas radītais EBIT ir 14, 9 miljoni dolāru (par 20 miljoniem dolāru mazāk par 5 miljoniem mazāk nekā 100 000 dolāru).

Taustiņu izņemšana

• NOI aprēķināšana ietver darbības izmaksu atņemšanu no īpašuma ieņēmumiem.
• Aprēķinot EBIT, izmanto to pašu vienādojumu, bet tiek atskaitītas arī nolietojuma izmaksas un pārdoto preču izmaksas.
• Ienākuma nodokļi neietekmē uzņēmuma NOI vai EBIT, bet īpašuma nodokļi ir iekļauti vienādojumā.
• Darbības izdevumi tiek definēti kā tie izdevumi, kas nepieciešami ieņēmumu un aktīva rentabilitātes uzturēšanai.