Hipotēkas un mājas kapitāla aizdevumi: kāda ir atšķirība?

Gan hipotēkas, gan mājas kapitāla aizdevumi ir aizdevumi, kuros jūs ieķīlājat savu māju kā nodrošinājumu. Aizdevējs var izmantot jūsu māju, ja neatpaliksit no hipotēkas maksājumiem. Kaut arī abiem aizdevumu veidiem ir šī nozīmīgā līdzība, starp tiem pastāv atšķirības. Patērētājiem vajadzētu saprast viņu iespējas, aizņemoties, ņemot vērā viņu mājas vērtību.

Taustiņu izņemšana

• Gan hipotēkas, gan mājas kapitāla aizdevumi ir aizdevumi, kuros jūs ieķīlājat savu māju kā nodrošinājumu.
• Banka aizdod līdz 80% no mājas novērtētās vērtības vai pirkuma cenas, atkarībā no tā, kura ir mazāka.
• Mājokļa aizdevums tiek nodrošināts ar pašu kapitālu īpašumā.

Hipotēkas

Kad cilvēki lieto terminu “hipotēka”, viņi parasti runā par tradicionālu hipotēku, kurā banka aizdod aizņēmējam naudu mājas iegādei. Vairumā gadījumu banka aizdod līdz 80% no mājas novērtētās vērtības vai pirkuma cenas, atkarībā no tā, kura ir mazāka. Piemēram, ja jūs pērkat māju USD 200 000 vērtībā, jums ir tiesības uz hipotēku līdz 160 000 USD. Jums pašiem jānāk klajā ar atlikušajiem 40 000 USD. Dažas hipotēkas, piemēram, FHA hipotēkas, ļauj jums atlikt mazāk, ja vien jūs maksājat par hipotēkas apdrošināšanu.

Hipotēkas procentu likme var būt fiksēta (vienāda visā hipotēkas termiņā) vai mainīga (piemēram, mainās katru gadu). Aizņēmējs atmaksā aizdevuma summu kopā ar procentiem uz noteiktu termiņu, ar visizplatītākajiem noteikumiem - 30 vai 15 gadi.

Ja kavējaties ar maksājumiem, aizdevējs var pārņemt jūsu māju procesā, kas pazīstams kā piekļuves ierobežošana. Pēc tam aizdevējs māju pārdod, bieži vien izsolē, lai atgūtu savu naudu. Ja tā notiek, šai hipotēkai (pazīstamai kā “pirmajai” hipotēkai) ir prioritāte salīdzinājumā ar turpmākiem aizdevumiem, kas tiek sniegti pret īpašumu, piemēram, mājas kapitāla aizdevums (dažreiz pazīstams kā “otrā” hipotēka) vai mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC). . Sākotnējais aizdevējs ir pilnībā jāapmaksā, pirms nākamie aizdevēji saņem jebkādus ienākumus no piekļuves tirgum.

Mājas kapitāla aizdevumi

Mājokļa aizdevums ir arī hipotēka. Atšķirība starp mājas kapitāla aizdevumu un tradicionālo hipotēku ir tāda, ka jūs ņemat mājas aizdevumu pēc tam, kad jums ir pašu kapitāls, bet jūs saņemat hipotēku, lai iegādātos īpašumu. Mājokļa aizdevumu nodrošina ar pašu kapitālu īpašumā, kas ir starpība starp īpašuma vērtību un mājas īpašnieka esošo hipotēkas atlikumu. Piemēram, ja jums ir parādā 150 000 USD par māju, kuras vērtība ir 250 000 USD, jums ir 100 000 USD pašu kapitāla. Pieņemot, ka jūsu kredīts ir labs un jūs citādi kvalificējaties, jūs varat ņemt papildu aizdevumu, par nodrošinājumu izmantojot šo USD 100 000.

Līdzīgi kā tradicionālā hipotēka, arī mājokļa aizdevums ir aizdevums uz nomaksu, kas atmaksāts uz noteiktu termiņu. Dažādiem aizdevējiem ir atšķirīgi standarti attiecībā uz to, kādu procentuālo daļu no mājas kapitāla viņi vēlas aizdot, un aizņēmēja kredīts spēlē šo lēmumu.

Jūsu aizņēmuma un vērtības (LTV) attiecību aizdevēji izmanto, lai izdomātu, cik daudz naudas jūs varat aizņemties. Lūk, kā aprēķināt LTV: Pievienojiet summu, kuru vēlaties aizņemties, tai summai, kas jums joprojām ir parādā jūsu mājai, un daliet ar aprēķināto mājas vērtību, lai iegūtu LTV. Ja jūs esat situācijā, kad esat nomaksājis lielu daļu savas hipotēkas, vai ja jūsu mājas vērtība ir ievērojami palielinājusies, jūs varētu saņemt prāvu aizdevumu.

Daudzos gadījumos mājokļa aizdevums tiek uzskatīts par otro hipotēku, jo tas tiek veikts papildus jau esošai hipotēkai. Ja mājokli pārtrauc slēgt, aizdevējs, kam ir mājas kapitāla aizdevums, nesaņem atlīdzību, kamēr nav samaksāts pirmais hipotēkas aizdevējs. Līdz ar to mājokļu aizdevumu aizdevēju risks ir lielāks, tāpēc šiem aizdevumiem parasti ir augstākas procentu likmes nekā tradicionālajām hipotēkām.

Ne visi mājokļu aizdevumi ir otrās hipotēkas. Aizņēmējs, kura īpašums ir brīvs un skaidrs, var nolemt ņemt aizdevumu pret savas mājas vērtību. Šajā gadījumā aizdevējs, kas izsniedz mājas kapitāla aizdevumu, tiek uzskatīts par pirmo apgrūtinājuma īpašnieku. Šiem aizdevumiem var būt augstākas procentu likmes, bet zemākas slēgšanas izmaksas - piemēram, tikai novērtējums.

Atšķirība starp mājokļa aizdevumu un tradicionālo hipotēku ir tāda, ka jūs ņemat mājas aizdevumu pēc tam, kad jums ir pašu kapitāls, salīdzinot ar hipotēkas iegūšanu īpašuma pirkšanai.

Hipotēka un mājas kapitāla aizdevums: zināt, no kā atskaitāmi nodokļi

Procenti par hipotēku tiek atskaitīti no nodokļiem aizdevumiem, kuru summa nepārsniedz 1 miljonu USD (ja aizdevumu ņēmāt pirms 2017. gada 15. decembra) vai 750 000 USD (aizdevums pēc tam). Iemesls: 2017. gada nodokļu likumdošana. Mājas īpašnieki savulaik varēja atskaitīt procentus par mājokļa aizdevumu vai kredītlīniju neatkarīgi no tā, kā viņi izmantoja naudu, piemēram, lai samaksātu lielākus procentu parādus, piemēram, kredītkaršu parādu vai studentu aizdevumus. Turpmāk 2017. gada Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likums aptur atskaitījumus par procentiem, kas samaksāti par mājokļu kapitāla aizdevumiem no 2018. gada līdz 2025. gadam, ja vien tos neizmanto, lai “nopirktu, uzbūvētu vai būtiski uzlabotu nodokļu maksātāja māju, kas nodrošina aizdevumu”.

Kā saka IRS: “Saskaņā ar jauno likumu ... procentu likmes par mājas kapitāla aizdevumu, ko izmanto, lai izveidotu esošās mājas papildinājumu, parasti ir atskaitāmas, savukārt procenti par to pašu aizdevumu, ko izmanto personīgo dzīves izdevumu, piemēram, kredītkartes, apmaksai. parādi, nav ... Tāpat kā saskaņā ar iepriekšējiem likumiem, aizdevumam jābūt nodrošinātam ar nodokļu maksātāja galveno māju vai otro māju (pazīstamu kā kvalificētu dzīvesvietu), nepārsniedzot mājas izmaksas un jāatbilst citām prasībām. ”

Ja jums ir nepieciešams nomaksāt studentu kredītus, konsolidēt kredītkartes parādu vai samazināt mājas hipotēkas procentu likmi, jums jāapsver hipotēkas refinansēšana.

Grunts līnija

Ja jums ir ārkārtīgi zema pašreizējās hipotēkas procentu likme, jums, iespējams, vajadzētu to atstāt atsevišķi un izmantot mājas kapitāla aizdevumu, lai aizņemtos nepieciešamos papildu līdzekļus, ar nosacījumu, ka tie ir paredzēti jūsu īpašuma uzlabošanai. Tomēr, ja pēc esošās hipotēkas izņemšanas hipotēku likmes ievērojami pazeminās vai ja jums ir nepieciešama nauda mērķiem, kas nav saistīti ar jūsu mājām, jums jāapsver iespēja pilnībā refinansēt hipotēku. Ja refinansējat, jūs ietaupāt uz papildu naudu, kuru aizņematies, jo tradicionālajām hipotēkām ir zemākas procentu likmes nekā mājas kapitāla aizdevumiem, un jūs, iespējams, varēsit nodrošināt zemāku atlikuma likmi, kas jums jau pienākas.