Hipotēku punkti: kāda jēga?
Mājas hipotēku struktūra visā pasaulē ir atšķirīga. Hipotēku punktu apmaksa ir Amerikas Savienotajās Valstīs izplatīta prakse. Pēc anekdotiskiem pierādījumiem, tā var būt unikāli amerikāņu pieeja mājas finansēšanai.
Kas ir hipotēkas punkti
Hipotēku punkti ir divu veidu: sākuma punkti un atlaides punkti. Abos gadījumos katrs punkts parasti ir vienāds ar 1% no kopējās ieķīlātās summas. Piemēram, ja aizdevums ir USD 300 000, viens punkts ir vienāds ar 3000 USD.
Sākuma punkti tiek izmantoti, lai kompensētu aizdevumu virsniekiem. Ne visi hipotēku sniedzēji pieprasa sākuma punktu samaksu, un tie, kas to bieži veic, ir gatavi vienoties par maksu. Atlaižu punkti ir priekšapmaksas procenti. Katra punkta pirkšana parasti pazemina jūsu hipotēkas procentu likmi līdz pat 0, 25%. Lielākā daļa aizdevēju nodrošina iespēju iegādāties jebkur no viena līdz trim atlaižu punktiem.
Pirms jaunā nodokļu likuma pieņemšanas 2017. gadā (kas attiecas uz 2018. – 2025. Taksācijas gadu) sākotnējie punkti nebija atskaitāmi no nodokļiem, bet atlaides punktus varēja atskaitīt A sarakstā. Turpinot atlaides punktus var atskaitīt, bet aprobežojas ar pirmais 750 000 USD aizdevums. Turklāt ir augstāks standarta atskaitījums, tāpēc ieteicams konsultēties ar nodokļu grāmatvedi, lai uzzinātu, vai jūs varētu saņemt nodokļu priekšrocības no pirkšanas punktiem.
Šeit galvenā uzmanība tiks pievērsta atlaižu punktiem un tam, kā tie var samazināt jūsu kopējos hipotēkas maksājumus. Ņemiet vērā: kad aizdevēji reklamē likmes, viņi var parādīt likmi, kas balstās uz punktu iegādi.
Vai jums vajadzētu maksāt par atlaižu punktiem?
Lai atbildētu uz šo jautājumu, ir jāsaprot hipotēkas maksājuma struktūra. Ir divi galvenie faktori, kas jāapsver, apsverot, vai maksāt par atlaižu punktiem. Pirmais ietver laika periodu, kuru jūs domājat dzīvot mājā. Kopumā, jo ilgāk plānojat palikt, jo lielāki būs jūsu ietaupījumi, ja iegādāsities atlaižu punktus. Apsveriet šādu 30 gadu aizdevuma piemēru:
- Ja hipotēka ir USD 100 000 ar procentu likmi 5%, jūsu pamatsummas un procentu maksājums mēnesī ir USD 537 mēnesī.
- Iegādājoties trīs atlaides punktus, jūsu procentu likme būtu 4, 25%, un ikmēneša maksājums būtu 492 USD mēnesī.
Trīs atlaižu punktu pirkšana jums izmaksās 3000 USD apmaiņā pret ietaupījumu 45 USD mēnesī. Jums nāksies māju uzglabāt 66 mēnešus vai piecus ar pusi gadus, lai nenotiktu pirkšana. Tā kā 30 gadu aizdevums ir 360 mēneši, pirkšanas punkti šajā gadījumā ir prātīgs solis, ja plānojat ilgi dzīvot jaunajā mājā. No otras puses, ja jūs plānojat palikt tikai dažus gadus, iespējams, vēlēsities iegādāties mazāk punktu vai to vispār nebūs. Internetā ir pieejami daudzi kalkulatori, kas palīdzēs jums noteikt piemērotu atlaižu punktu daudzumu, kas jāiegādājas, pamatojoties uz laiku, kad plānojat piederēt mājām.
Otrs faktors, kas jāņem vērā, iegādājoties atlaižu punktus, ir saistīts ar to, vai jums ir pietiekami daudz naudas, lai par tiem samaksātu. Daudzi cilvēki tik tikko nevar atļauties iemaksu un noslēguma izmaksas, veicot pirkumus mājās, un naudas vienkārši nav pietiekami daudz naudas punktu pirkšanai. Mājās, kuru cena ir 100 000 USD, trīs atlaižu punkti ir salīdzinoši lēti, bet mājās, kuru cena ir USD 500 000, trīs punkti maksās 15 000 USD. Papildus tradicionālajai 20% iemaksai 100 000 USD apmērā par šo māju 500 000 USD, vēl USD 15 000 var būt vairāk, nekā pircējs var atļauties.
Hipotēku kalkulatora izmantošana ir labs resurss šo izmaksu plānošanai.
Vai hipotēku punkti ir tā vērti?
Daži cilvēki apgalvo, ka naudu, kas samaksāta par atlaižu punktiem, varētu ieguldīt akciju tirgū un izmantot, lai iegūtu lielāku atdevi nekā summa, kas ietaupīta, samaksājot par punktiem. Bet vidusmēra māju īpašniekam bailes iekļūt hipotēkā, ko viņi nevar atļauties, pārsniedz iespējamo labumu, kas var rasties, ja viņiem izdosies izvēlēties pareizo ieguldījumu. Daudzos gadījumos svarīgāka ir iespēja nomaksāt hipotēku.
Turklāt paturiet prātā mājas iegādes motivāciju. Lai gan vairums cilvēku cer, ka viņu dzīvesvietas vērtība palielināsies, daži cilvēki iegādājas savas mājas tikai kā ieguldījumu. Raugoties no ieguldījumiem, ja jūsu mājas vērtība trīskāršojas, jūs, visticamāk, to nepārdosit vienkārša iemesla dēļ, kas jums tad būtu jāatrod kaut kur citur, kur dzīvot.
Ja jūsu mājas vērtība palielinās, iespējams, ka palielināsies arī citu jūsu mājas māju vērtība. Ja tas tā ir, pārdodot savu māju, jums būs tikai pietiekami daudz naudas, lai iegādātos citu māju par gandrīz tādu pašu cenu. Turklāt, ja hipotēkas atmaksai būs nepieciešami 30 gadi, jūs, iespējams, būsit samaksājis gandrīz trīskāršu mājas sākotnējo pārdošanas cenu pamatsummā un procentu izdevumos, un tāpēc jūs daudz nenodarīsit patiesu peļņu, ja pārdod par augstāku cenu.
Grunts līnija
Mājas pirkšana ir svarīgs finansiāls lēmums. Rūpīgi plānojiet. Paskaties uz numuriem. Pirms sākat iepirkties, izlemiet par ikmēneša maksājuma summu, kuru varat atļauties, un precīzi nosakiet, kā jūs nokļūsit šajā maksājumā - vai tas būtu, veicot lielu iemaksu, iegādājoties atlaižu punktus vai pērkot lētāku māju.
Tad noteikti iepērcies. Nesamierinieties ar pirmo hipotēkas paketi, kuru paklupat. Ir daudz banku, no kurām izvēlēties, un neskaitāmi resursi, tostarp nekustamā īpašuma aģenti, hipotēku brokeri un internets, lai palīdzētu jums iegādāties labāko cenu jūsu situācijai.