Dzīve Ņujorkā: Co-ops vs Condos
Condos un co-ops ir līdzīgas, taču tām ir arī unikālas īpašības, kas iedzīvotājiem piedāvā dažādas iespējas. Daudzējādā ziņā Ņujorkas pilsētas nekustamā īpašuma tirgus nav atšķirīgs no jebkura cita Amerikas Savienotajās Valstīs. Viena no lielākajām atšķirībām ir tā, ka dzīvokļi, kas tiek pārdoti NYC, ir vai nu condos, vai co-ops. Vairumā gadījumu dzīvokļi ir likums, bet ne Lielajā ābolā. Lai gan līdztekus vairāk nekā 80 dzīvokļu ir vairāk nekā NYC - par aptuveni 75%, pēc lielākās aplēsēm, aktīvajā tirgū jebkurā brīdī ir vairāk dzīvokļu.
Sāksim ar īsu atšķirības izpēti starp co-op un condo. Kad jūs pērkat condominium, jūsu dzīvoklis, kā arī procentuālā daļa no koplietošanas telpām pieder jums. Kad jūs pērkat co-op, jūs faktiski neiegādājaties savu dzīvokli; tā vietā jūs pērkat akcijas korporācijā, kas ir jūsu ēka. Jūsu daļas lielums ir atkarīgs no jūsu dzīvokļa lieluma; iegādājoties akcijas, jūs varat ieņemt vienību kooperatīva ēkā. Kooperatīva noslēgumā jums tiks izsniegts akts; Co-op noslēgumā jūs iegūsit patentētu nomu.
Lielākoties gan mājokļos, gan kopuzņēmumos ir durvju sargs un darbinieku superintendents; daži pievienos konsjeržs, kurš darīs visu, ko citi nedara. Ērtības var būt zemas taustiņu (varbūt tikai noliktavas telpa pagrabā) vai visaptverošas, piemēram, labiekārtota terase, biljarda istaba, klavieru istaba, pārbaudes zāle, bērnu rotaļu istaba un trenažieru zāle.
Taustiņu izņemšana
- Kad jūs pērkat condominium, jūsu dzīvoklis, kā arī procentuālā daļa no koplietošanas telpām pieder jums.
- Kad jūs pērkat kooperatīvu, jūs faktiski neiegādājaties savu dzīvokli; tā vietā jūs pērkat akcijas korporācijā, kas ir jūsu ēka.
- Condo cenas ir augstākas nekā co-ops, bet co-ops prasa lielāku iemaksu, lielākas ikmēneša maksas un ilgstošu apstiprināšanas procesu.
- Dzīvokļi ļauj dzīvokli noīrēt ar apakšnomas līgumiem, kamēr nedarbojas, kas pircējiem piedāvā stabilāku, mazāk pārejošu kopienu.
Condos
Jaunākās apkaimes, kuras kādreiz uzskatīja par novirzēm, bet tagad tiek uzskatītas par gūžas, ir tās, kurās atradīsit mājiņas. Kā sacīja Ņujorkas nekustamo īpašumu starpniecības uzņēmuma Citi Habitats prezidents Gerijs Malins, "Ja dzīvošana stikla mājā debesīs ir vairāk jūsu stils, jūs, iespējams, apskatīsit daudz dzīvokļu. Kondoloma ēkas nekļuva par ierastu. Ņujorkā līdz 70. gadiem, tāpēc tie bieži ir modernāki nekā kopīgi. "Tā kā Manhetenā ir ierobežota pieeja jauno kooperatīvo ēku platībai, " viņš saka, "visjaunākie jaunie dzīvokļi, visticamāk, atrodas augšupvērstā un nākotnes un pierobežas apkaimes tālajos Austrumos un Rietumu pusēs.Kvīnsā un Bruklinā mēs esam redzējuši daudz jaunu celtņu māju, kas tiek būvēti bijušajās rūpniecības zonās gar krastmalu Long Island City un Williamsburg, kā arī Bruklinas centrā. ”
Pirmā iemaksa un cena
Izmaksas bieži var izraisīt lēmumu pieņemšanu par nekustamā īpašuma iegādi, un mājokļi piedāvā pievilcīgus iemaksas, kur parasti nepieciešami tikai 10% no pirkuma cenas. Tomēr mājokļiem parasti ir augstākas cenas nekā sadarbībai.
Noslēguma izmaksas
Kooperatīva objekta slēgšanas izmaksas ir augstākas nekā co-op. Lai iegūtu sīkāku informāciju, mēs lūdzām Ņujorkas nekustamo īpašumu advokātu Adamu Stonu salīdzināt abus. Lūk, ar ko viņš nāca klajā: Ja mājoklis ir USD 1 miljons ar hipotēku 800 000 USD, noslēguma izmaksas būtu šādas: pircēja īpašumtiesību apdrošināšana, 4500 USD; aizdevēja īpašumtiesību apdrošināšana, USD 1000; nosaukuma meklēšana, 700 USD, ierakstu maksa, 700 USD, Ņujorkas štata savrupmājas nodoklis, 10 000 USD, NYS hipotēkas ierakstu nodoklis, 15 370 USD. Kopējā summa: $ 32, 270 (bez aizdevēja maksām, kas atšķiras atkarībā no aizdevēja).
Un ikvienam, kam rodas jautājums par savrupmājas nodokli, Stouns skaidro: “Ņujorkas štatā ir nodošanas nodoklis 0, 4% no pārdošanas cenas, kas tiek iekasēts no jebkura dzīvojamā īpašuma pārdevēja. Tam ir arī 1% pircēja nodošanas nodoklis, ko sauc arī par “savrupmāju nodokli”, jo tas attiecas tikai uz dzīvojamajiem īpašumiem, kuru cena ir USD 1 miljons vai vairāk. ”
Mēneša maksa
Kooperatīvo māju īpašniekiem ir ikmēneša rēķins ar nosaukumu “kopējās maksas”, kas tiek izmantoti ēkas uzturēšanai - koplietošanas telpas, ainavas, personāla apmaksa un bieži arī daži komunālie maksājumi.
Dzīvokļu īpašnieki katru mēnesi izraksta divas pārbaudes (vienu par ēkas uzturēšanu un otru par nekustamā īpašuma nodokļiem), taču bieži vien dzīvokļu īpašnieku kopsumma ir mazāka nekā kooperatīva īpašnieka uzturēšanas rēķins.
Dēlis
Condo dēļi mēdz būt mazāk prasīgi nekā co-op dēļi. Co-ops ir ilgāks apstiprināšanas process, ieskaitot interviju. Direktoru padome nolemj, vai potenciālais pircējs var iegādāties kooperatīvu.
Saskaņā ar Warner M. Lewis teikto Harkov Lewis komandas, Halstedas īpašums, komentārs: “Ar mājokli ēka var pieprasīt pircējam paketi, ” saka Lūiss, “bet intervijas nav, un ēkai ir tikai pirmās atteikuma tiesības (ti, vai nu viņi tas ir jāapstiprina, vai arī dzīvoklim pašam tas ir jāpērk), kas nozīmē, ja jums ir parakstīts līgums, ja vien kaut kas nenotiek ar pircēju (vai finansējumu), darījums ir tik labs, kā izdarīts. ”
Noteikumi
Condos parasti ir mazāk noteikumu, ieskaitot ierobežojumus ārvalstu līdzekļu izmantošanai pirkumam. Condos ļauj starptautiskajiem investoriem pirkt un izīrēt savas telpas; parasti ar dažiem brīdinājumiem, bet tas nav apgrūtinoši. Condos arī ļauj dzīvokli noīrēt apakšnomā vai izīrēt citai pusei. Tomēr dažas kooperatīvu apvienības var uzlikt vairāk noteikumu nekā citi. Tā rezultātā ir svarīgi, lai potenciālie pircēji izpētītu, kas ir un kas nav atļauts.
Pircēja izvēle
Pēc Citi Habitats prezidenta Gerija Malina teiktā: “Ja jūs labprātāk ķertos pie sava bundzinieka pārspēles - un jūs novērtētu elastīgumu -, tad mājoklis var būt jums prātīgākā izvēle. Tomēr saprotiet, ka šī brīvība maksā. Condos gandrīz vienmēr ir dārgākas nekā līdzvērtīgas sadarbības iespējas. Turklāt, ja regulāri redzat liftā jaunas sejas, jums ir problēma - meklējiet citur. Īrnieki var būt izplatīti daudzdzīvokļu ēkās. Īpašnieki bieži izmanto daudz liberālākas politikas priekšrocības. ”
Co-Ops
Vispārīgi runājot, vecāka gadagājuma, iedibinātiem dzīvojamajiem rajoniem ir lielākais pārsvars. Kā skaidro Gerijs Malins: “Ja jums patīk vēsturiski īpašumi, jūs, visticamāk, nonāksit sadarbībā, jo gandrīz visas pirmskara ēkas tiek organizētas šādā veidā. Turklāt, tā kā co-op ēkas parasti ir vecākas par dzīvokļu ēkām, tās bieži atrodas centrālākās vietās. Piemēram, gandrīz visas dzīvojamās ēkas, kas savieno Park Avenue augšējā Austrumu pusē (jebkura veida pasākums ir vislabākais izvietojums), ir sadarbošanās. ”
Pirmā iemaksa un cena
Līdzīgi kā ar dzīvokli, iespējams, tiks pieņemts lēmums par to, cik daudz jūs varat iztērēt un vai esat ietaupījis iemaksai. Lai gan ir iespējams nolaist tikai 10% no mājokļa pirkuma cenas, co-op var pieprasīt daudz augstāku iemaksu apkārtnē no 20% līdz 50% no pirkuma cenas. Labā ziņa ir tā, ka kooperatīva iepirkuma cenai ir tendence būt zemākai nekā naktsmājām. Lai arī cenas var atšķirties atkarībā no iesaistītās apkārtnes.
Noslēguma izmaksas
Saskaņā ar Ņujorkas nekustamā īpašuma advokāta Adam Stone teikto, co-op ir zemākas slēgšanas izmaksas. Iepriekš minētajā piemērā par dzīvokli, kura izmaksas bija vairāk nekā 32 000 USD, kooperatīvajam ir tikai 10 000 USD savrupmājas nodoklis. Būtiska atšķirība ir saistīta ar faktu, ka dzīvoklis ir nekustamais īpašums, savukārt co-op akcijas ir personīgais īpašums. "Dažiem tā var būt tikai semantika, bet ne aprēķinot slēgšanas izmaksas."
Mēneša maksa
Co-op īpašnieki mēnesī izraksta vienu čeku, ko sauc par "uzturēšanas" maksām. Līdzīgi kā naktsmītnēs, ikmēneša maksa tiek pielietota pamata uzturēšanai un personālam, kas vajadzīgs, lai ēka darbotos pareizi. Maksa par co-op parasti ir augstāka nekā condo maksa, jo maksā bieži ietilpst vismaz daļa no ēkas hipotēkas. Lai arī ikmēneša maksa var atšķirties atkarībā no ēkas lieluma.
Tomēr ir svarīgi atzīmēt, ka apkope un kopējās maksas nav noteiktas akmenī. Visi lielie izdevumi - jauns jumts, jauns vestibils, vairāk darbinieku - var izraisīt novērtējumu: kaut ko tādu, par kuru nolemj valdes locekļi, un tādu, ko reti var mainīt.
Dēlis
Kā minēts iepriekš, lielākajai daļai kooperatīvo padomju ir stingrs un bieži vien ilgs pieteikšanās process, kas var prasīt pircējam nodot finanšu informāciju, pakļauties nodarbinātības pārbaudei un, iespējams, personīgai iepriekšējās darbības pārbaudei.
Vorners M. Lūiss no Harkova Lūisa komandas Halstedas īpašumā, rezumē: “Kopdarbā jums ir jābūt ne tikai naudai dzīvokļa iegādei (vai finansējumam, lai to izdarītu), bet arī jāapstiprina valdei pēc pieteikuma iesniegšanas, kas parasti ir ļoti detalizēts un laikietilpīgs. Pēc tam pircējs, bez maz vai bez iemesla, pēc viņu intervijas vai pat pirms tam var tikt noraidīts tikai tāpēc, ka kaut kas ir viņu iepakojumā. Man ir bijuši darījumi un redzēti darījumi, kur nav nulles atskaites vai noraidījumu iemeslu. ”
Noteikumi
Co-op dēļiem parasti ir vairāk noteikumu nekā dzīvokļos, un tie var pilnvarot, kad jūs varat praktizēt trombonu, vai jūs varat likt svētku rotājumus uz jūsu durvīm un vai jūsu mājdzīvnieks var pārvietoties kopā ar jums. Lielākā daļa noteikumu ir domāti, lai veicinātu harmonisku, mierīgu un kopīgas dzīves mierīgumu.
Bet noteikumi, kas attur dažus vietējos pircējus un gandrīz visus starptautiskos pircējus, ir co-op ierobežojumi apakšnomas darījumiem - ir reti, kad sadarbības partneri ļauj akcionāriem izīrēt savus dzīvokļus uz ilgāku laika periodu, ja vispār. Vēl viens sadarbības princips, kas padara starptautisko personu pirkumus neiespējamus, ir tas, ka viņi, visticamāk, nepieņems nevienu, kura līdzekļi atrodas ārpus ASV
Pēc Lūisa teiktā, “kopīgi darbojas vienoti par stabilas, ilgtermiņā pastāvīgas iedzīvotāju grupas izveidošanu. Condos, šķiet, nav tik nobažījies par to. "
Pircēja izvēle
Pēc Gerija Malina teiktā, "Co-ops ir saprātīga izvēle tiem, kas novērtē stabilitāti un vēlas iestādīt saknes ēkā. Vienkārši pajautājiet sev:" Vai jūs tajā atrodaties tālajā maršrutā? " Co-ops ir daudz mazāk īslaicīgs nekā dzīvokļi, tāpēc tie ir lieliska vieta, kur dzīvot, ja vēlaties iepazīt savus kaimiņus. Vienkārši esiet gatavi tam, ka tos analizēs, iebāzīs un veidos, bet saprotiet, ka šis process ir tas, kas uztur co-op stabilu un izcili drošu ieguldījumu. ”