7 soļi līdz karstam darījumam ar nekustamo īpašumu

Jautājiet jebkuram nekustamo īpašumu speciālistam par ieguvumiem, ko sniedz ieguldījumi komerciālā īpašumā, un jūs, iespējams, izraisīsit monologu par to, kā šādi īpašumi ir izdevīgāki piedāvājumi nekā dzīvojamais nekustamais īpašums. Komerciālā īpašuma īpašniekiem patīk papildu naudas plūsma, izdevīgā apjoma ekonomija, salīdzinoši atvērtie konkurences apstākļi, bagātīgais labu, pieejamu nekustamo īpašumu pārvaldītāju tirgus un lielākas izmaksas no komerciālā nekustamā īpašuma.

Bet kā jūs vērtējat labākās īpašības? Un kas atdala lielos piedāvājumus no netīrumiem?

Tāpat kā vairumam nekustamo īpašumu, panākumi sākas ar labu plānu. Šis ir viens, kas palīdzēs jums novērtēt labu komerciālā īpašuma darījumu.

Uzziniet, ko iekšējie cilvēki zina

Lai spēlētu komerciālā nekustamā īpašuma jomā, iemācieties domāt kā profesionālis. Piemēram, zināt, ka komerciālo īpašumu vērtē atšķirīgi nekā dzīvojamo īpašumu. Ienākumi no komerciālā nekustamā īpašuma ir tieši saistīti ar tiem izmantojamo kvadrātveida kadru. Tas neattiecas uz atsevišķām mājām. Jūs redzēsit arī lielāku naudas plūsmu ar komerciālo īpašumu. Matemātika ir vienkārša: jūs, piemēram, nopelnīsiet vairāk ienākumu daudzdzīvokļu mājās, nevis vienas ģimenes mājās. Ziniet arī, ka komerciālā īpašuma nomas līgumi ir ilgāki nekā vienas ģimenes dzīvesvietās. Tas paver ceļu lielākai naudas plūsmai. Visbeidzot, ja jūs atrodaties stingrākā kredītvidē, pārliecinieties, ka jūs klauvējat ar skaidru naudu. Komerciālā īpašuma aizdevējiem patīk vismaz 30% samazināties, pirms viņi aizdevumam piešķirs zaļo gaismu.

Izstrādājiet rīcības plānu

Parametru iestatīšana ir galvenā prioritāte komerciālā nekustamā īpašuma darījumā. Piemēram, pajautājiet sev, cik daudz jūs varat atļauties maksāt, un pēc tam iegādājieties hipotēkas, lai iegūtu priekšstatu par to, cik maksāsit hipotēkas laikā. Izmantojot tādus rīkus kā hipotēku kalkulatori, varat palīdzēt izveidot labu aprēķinu par jūsu mājas kopējām izmaksām.

Citi galvenie sev uzdotie jautājumi ir šādi: Cik daudz jūs sagaidāt nopelnīt darījumā? Kas ir galvenie spēlētāji? Cik īrnieku jau ir uz klāja un maksā īri? Cik daudz nomas vietas jums jāaizpilda?

Iemācieties atpazīt izdevīgu darījumu

Galvenie nekustamā īpašuma plusi zina daudz, kad viņi to redz. Kāds ir viņu noslēpums? Pirmkārt, viņiem ir izejas stratēģija - labākie piedāvājumi ir tie, no kuriem jūs zināt, ka varat doties prom. Tas palīdz būt asai, zemes īpašnieka acīm - vienmēr meklējiet bojājumus, kuriem nepieciešams remonts, zināt, kā novērtēt risku, un pārliecinieties, ka ir izlauzts kalkulators, lai pārliecinātos, ka īpašums atbilst jūsu finansiālajiem mērķiem.

Iepazīstieties ar galvenajiem komerciālā nekustamā īpašuma metrikām

Parastie galvenie rādītāji, kas jāizmanto, novērtējot nekustamo īpašumu, ir šādi:

Tīrie darbības ienākumi (NOI)
Komerciālā nekustamā īpašuma NOI tiek aprēķināts, novērtējot īpašuma pirmā gada bruto ienākumus un pēc tam atņemot pirmā gada darbības izdevumus. Jūs vēlaties, lai būtu pozitīvs NOI.

Iepirkuma likme
Nekustamā īpašuma "maksimālās robežas" jeb kapitalizācijas likmi izmanto, lai aprēķinātu ienākumus radošo īpašumu vērtību. Piemēram, daudzdzīvokļu komplekss, kas sastāv no piecām vai vairāk vienībām, biroju ēkas un mazāki lielveikalu centri - visi ir labi kandidāti maksimālās robežas noteikšanai. Ierobežošanas likmes izmanto, lai novērtētu nākotnes peļņas vai naudas plūsmas neto pašreizējo vērtību; šo procesu sauc arī par ienākumu kapitalizāciju.

Skaidrā naudā
Komerciālā nekustamā īpašuma investori, kas savu īpašumu iegādei paļaujas uz finansējumu, bieži ievēro skaidras naudas metodi, lai salīdzinātu konkurējošo īpašumu sniegumu pirmajā gadā. Skaidrā naudā tiek ņemts vērā fakts, ka attiecīgais ieguldītājs īpašuma pirkšanai neprasa 100% skaidras naudas, bet arī ņem vērā to, ka ieguldītājs neuzturēs visu NOI, jo viņam / viņai ir jāizmanto daži no tā, lai veiktu hipotēkas maksājumus. Lai atklātu skaidru naudu, nekustamā īpašuma ieguldītājiem jānosaka summa, kas nepieciešama ieguldījumiem, lai iegādātos īpašumu, vai viņu sākotnējie ieguldījumi.

Meklējiet motivētus pārdevējus

Tāpat kā jebkurš bizness, klienti vada nekustamo īpašumu. Jūsu uzdevums ir tos atrast - īpaši tos, kuri ir gatavi un vēlas pārdot zem tirgus vērtības. Fakts ir tāds, ka nekustamajā īpašumā nekas nenotiek vai pat ir svarīgi, līdz atrodat darījumu, ko parasti pavada motivēts pārdevējs. Tam ir kāds svarīgs iemesls pārdot zem tirgus vērtības. Ja jūsu pārdevējs nav motivēts, viņš vai viņa nevēlēsies vienoties.

Atklājiet apkārtnes "zemkopības" tēlotājmākslu

Lielisks veids, kā novērtēt komerciālo īpašumu, ir izpētīt apkārtni, kurā tas atrodas, dodoties uz atvērtām mājām, runājot ar citiem apkārtnes īpašniekiem un meklējot vakances.

Īpašību novērtēšanai izmantojiet trīs veidu pieeju

Esi pielāgojams, meklējot izdevīgus piedāvājumus. Izmantojiet internetu, izlasiet klasificētos sludinājumus un noalgojiet putnu suņus, lai atrastu jums labākos īpašumus. Putnu suņi ar nekustamo īpašumu var palīdzēt jums atrast vērtīgus ieguldījumu piedāvājumus apmaiņā pret nodošanas maksu.

Grunts līnija

Kopumā komerciālo īpašumu atrašana un novērtēšana nav saistīta tikai ar apkārtnes saimniekošanu, izdevīgas cenas iegūšanu vai dūmu signālu nosūtīšanu, lai pie jums parādītu pārdevējus. Rīcības centrā ir cilvēka galvenā saziņa. Tas attiecas uz attiecību veidošanu un attiecībām ar nekustamo īpašumu īpašniekiem, tāpēc viņi jūtas ērti, runājot par izdevīgiem darījumiem un darot darījumus ar jums.