Uzziniet, kā novērtēt nekustamā īpašuma ieguldījumu īpašumu

Raugoties no kvantitatīvā viedokļa, ieguldīšana nekustamajā īpašumā ir līdzīga ieguldījumiem akcijās. Lai gūtu peļņu, ieguldītājiem ir jānosaka īpašumu vērtība un jāizdomā minējumi par to, cik lielu peļņu katrs gūs, izmantojot īpašuma novērtēšanu, ienākumus no nomas vai abus.

Kapitāla novērtēšanu parasti veic, izmantojot divas pamatmetodes: absolūto vērtību un relatīvo vērtību. Tas pats attiecas uz īpašuma novērtējumu. Nākotnes tīro pamatdarbības ienākumu (NOI) diskontēšana ar atbilstošu nekustamā īpašuma diskonta likmi ir līdzīga krājumu diskontētās naudas plūsmas (DCF) novērtējumam; bruto ienākumu reizinātāja modeļa integrēšana nekustamajā īpašumā ir salīdzināma ar relatīvās vērtības novērtējumu ar krājumiem. Zemāk mēs apskatīsim, kā novērtēt nekustamo īpašumu, izmantojot šīs metodes.

PAMĀCĪBA: "Pirmā mājas pircēja rokasgrāmata"

Kapitalizācijas likme

Viens no vissvarīgākajiem pieņēmumiem, ko nekustamā īpašuma investors izdara, novērtējot īpašumus, ir izvēlēties piemērotu kapitalizācijas likmi, kas ir nepieciešamā nekustamā īpašuma atdeves likme, atskaitot vērtības pieaugumu vai nolietojumu. Vienkārši sakot, nekustamā īpašuma pašreizējās vērtības noteikšanai tiek piemērota likme, kas tiek piemērota neto ienākumiem no pamatdarbības.

Piemēram, ja īpašumam, kas paredzams, ka nākamo desmit gadu laikā gūs neto ienākumus no pamatdarbības (NOI) USD 1 miljona apmērā, tiek diskontēta ar kapitalizācijas likmi 14%, īpašuma tirgus vērtība ir USD 1 000 000 / .14 = 7 142 857 USD (neto). pamatdarbības ienākumi / kopējā kapitalizācijas likme = tirgus vērtība).

7142 857 USD tirgus vērtība ir labs darījums, ja īpašumu pārdod par 6, 5 miljoniem USD. Tas ir slikts darījums, ja pārdošanas cena ir USD 8 miljoni.

Kapitalizācijas likmes noteikšana ir viens no galvenajiem rādītājiem ienākumu gūšanas īpašuma novērtēšanā. Lai arī tas ir nedaudz sarežģītāk nekā uzņēmuma vidējo svērto kapitāla izmaksu (WACC) aprēķināšana, ir vairākas metodes, kuras investori var izmantot, lai atrastu piemērotu kapitalizācijas likmi. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "4 veidi, kā novērtēt nekustamā īpašuma nomu")

Veidošanas metode

Viena izplatīta pieeja ir uzkrāšanas metode. Sākot ar procentu likmi, pievienojiet:

1. Atbilstoša likviditātes prēmija (rodas nekustamā īpašuma nelikvīda rakstura dēļ)
2. Atgādināšanas prēmija (uzskaita neto zemes vērtības pieaugumu)
3. Riska prēmija (atklāj kopējo riska pakāpi nekustamā īpašuma tirgū)

Ņemot vērā procentu likmi 4%, nelikviditātes likmi 1, 5%, atgūšanas prēmiju 1, 5%. un riska pakāpi 2, 5%, pamatkapitāla kapitalizācijas likmi summē: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Ja neto ienākumi no pamatdarbības ir 200 000 USD, īpašuma tirgus vērtība ir 200 000 USD / .115 = 1 739 130 USD.

Acīmredzot šī aprēķina veikšana ir ļoti vienkārša. Sarežģītība ir precīzu kapitalizācijas likmes komponentu novērtēšana, kas var būt izaicinoša. Uzkrāšanas metodes priekšrocība ir tā, ka tā mēģina definēt un precīzi izmērīt atsevišķas diskonta likmes sastāvdaļas.

Tirgus ieguves metode

Tirgus ieguves metode paredz, ka salīdzināmajiem ienākumus ienesošajiem īpašumiem ir aktuāla, viegli pieejama tīrā saimnieciskā darbība un pārdošanas cena. Tirgus ieguves metodes priekšrocība ir tā, ka kapitalizācijas likme tiešo ienākumu kapitalizāciju padara nozīmīgāku.

Kapitalizācijas likmes noteikšana ir samērā vienkārša. Pieņemsim, ka ieguldītājs apsver autostāvvietas iegādi, no kuras varētu gūt 500 000 USD tīros darbības ienākumus. Teritorijā ir trīs esoši salīdzināmi ienākumi, kas rada autostāvvietu īpašumus.

• Autostāvvietas 1 tīrā peļņa no pamatdarbības ir 250 000 USD, bet pārdošanas cena - 3 miljoni USD. Šajā gadījumā kapitalizācijas likme ir: USD 250 000 / USD 3 000 000 = 8, 33%.
• Autostāvvietas 2 tīrais darbības ienākums ir 400 000 USD un pārdošanas cena 3, 95 miljoni USD. Lielo burtu lietojuma likme ir: USD 400 000 / USD 3 950 000 = 10, 13%.
• Autostāvvietas 3 neto ienākumi no pamatdarbības ir 185 000 USD un pārdošanas cena ir 2 miljoni USD. Kapitalizācijas likme ir: USD 185 000 / USD 2 000 000 = 9, 25%.

Balstoties uz aprēķinātajām likmēm šiem trim salīdzināmajiem īpašumiem (8, 33%, 10, 13% un 9, 25%), kopējā kapitalizācijas likme 9, 4% būtu pamatots tirgus atspoguļojums. Izmantojot šo kapitalizācijas likmi, ieguldītājs var noteikt īpašuma tirgus vērtību. Autostāvvietas investīciju iespējas vērtība ir USD 500 000 / .094 = 5 319 149 USD.

Investīciju joslas metode

Kapitalizācijas likme tiek aprēķināta, izmantojot individuālas procentu likmes īpašumiem, kas izmanto gan parāda, gan pašu kapitāla finansēšanu. Ieguldījumu joslas metodes priekšrocība ir tā, ka tā ir vispiemērotākā kapitalizācijas likme finansētajiem nekustamā īpašuma ieguldījumiem.

Pirmais solis ir aprēķināt grimstošā fonda koeficientu. Šī ir procentuālā daļa, kas jāatliek katram periodam, lai nākotnē būtu noteikta summa. Pieņemsim, ka 50% tiek finansēts īpašums, kura neto ienākumi ir USD 950 000, izmantojot parādu ar 7% procentiem, kas jāamortizē 15 gadu laikā. Pārējais tiek apmaksāts ar pašu kapitālu ar nepieciešamo atdeves likmi 10%. Grimstošā fonda koeficientu aprēķina šādi:

Procentu likme12 mēneši [1+ (procentu likme / 12 mēneši)] (gadu skaits ∗ 12 mēneši) −1 \ dfrac {\ frac {Procentu likme} {12 ~ mēneši}} {{[1 + (procentu likme ~ likme) / 12 ~ mēneši)]} ^ {(\ # ~ no ~ gadiem * 12 ~ mēnešiem)} - 1} [1+ (procentu likme / 12 mēneši)] (gadu skaits ∗ 12 mēneši) −112 mēneši procentu likme Visiem, kas noklusina, tas ir tavs.

Pieslēdzot numurus, mēs iegūstam:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Tas tiek aprēķināts līdz .003154 mēnesī. Gadā šis procents ir: 0, 003154 x 12 mēneši = 0, 0378. Likme, pēc kuras jāmaksā aizdevējam, ir vienāda ar šo grimstošā fonda koeficientu plus procentu likmi. Šajā piemērā šī likme ir: .07 + .0378 = 10, 78% vai .1078.

Tādējādi vidējā svērtā likme vai kopējā kapitalizācijas likme, izmantojot 50% no parāda un 50% no pašu kapitāla, ir šāda: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Tā rezultātā īpašuma tirgus vērtība ir šāda: 950 000 USD / .1039 = 9 143 407 USD.

Kā novērtēt nekustamā īpašuma ieguldījumu īpašumu

Salīdzināmas kapitāla vērtības

Absolūtie vērtēšanas modeļi nosaka nākotnes ienākošo naudas plūsmu pašreizējo vērtību, lai iegūtu akcijas patieso vērtību; visizplatītākās metodes ir dividenžu diskonta modeļi (DDM) un diskontētās naudas plūsmas (DCF) metodes. No otras puses, relatīvās vērtības metodes liecina, ka diviem salīdzināmiem vērtspapīriem vajadzētu būt vienādām cenām atbilstoši to ienākumiem. Tādas attiecības kā cenas un peļņas un cenas un pārdošanas apjomi tiek salīdzināti ar citiem nozares iekšējiem uzņēmumiem, lai noteiktu, vai akciju vērtība ir pārāk maza vai pārāk augsta. Tāpat kā kapitāla vērtēšanas gadījumā, arī nekustamā īpašuma novērtēšanas analīzē jāīsteno abas procedūras, lai noteiktu iespējamo vērtību diapazonu.

Nekustamā īpašuma tīro pamatdarbības ienākumu aprēķināšana

Tirgus vērtība = NOI1r − g = NOI1R kur: NOI = neto darbības ienācējs = Nepieciešamā atdeves likme no nekustamā īpašuma aktīviem g = NOIR pieauguma temps = Kapitalizācijas likme (r − g) \ sākas {saskaņota} un tirgus ~ vērtība = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {kur:} \\ & NOI = \ teksts {\ nelieli neto pamatdarbības ienākumi} \\ & r = \ teksts {\ mazs nepieciešamais atdeves līmenis nekustamā īpašuma aktīvi} \\ & g = \ teksts {\ mazs NOI pieauguma temps} \\ & R = \ teksts {\ mazs kapitalizācijas koeficients (r} - \ teksts {\ mazs g)} \\ \ beigas {saskaņots} tirgus Vērtība = r − gNOI1 = RNOI1 kur: NOI = neto darbības ienācējs = nepieciešamā atdeves likme no nekustamā īpašuma aktīviem g = NOIR pieauguma temps = kapitalizācijas koeficients (r − g)

Tīrie pamatdarbības ienākumi atspoguļo ieņēmumus, ko īpašums gūs pēc darbības izmaksu aprēķināšanas, bet pirms nodokļu un procentu maksājumu atskaitīšanas. Pirms izdevumu atskaitīšanas jānosaka kopējie ieņēmumi, kas gūti no ieguldījumiem. Gaidāmos ienākumus no nomas sākotnēji var prognozēt, pamatojoties uz salīdzināmiem īpašumiem tuvumā. Veicot pienācīgu tirgus izpēti, ieguldītājs var noteikt, kādas cenas īrniekiem tiek pieprasīts šajā apgabalā, un pieņemt, ka šim īpašumam var piemērot līdzīgas nomas maksas par kvadrātpēdu. Paredzētais īres maksas pieaugums tiek ņemts vērā pieauguma tempā formulā.

Tā kā augsts brīvo darba vietu īpatsvars ir potenciāls drauds nekustamā īpašuma ieguldījumu atdevei, zaudēto ienākumu noteikšanai jāizmanto jutīguma analīze vai reālistiskas konservatīvas aplēses, ja aktīvu neizmanto pilnā jaudā.

Darbības izdevumos ietilpst tie izdevumi, kas tieši rodas ēkas ikdienas darbībā, piemēram, īpašuma apdrošināšana, pārvaldības maksas, uzturēšanas maksas un komunālie maksājumi. Ņemiet vērā, ka nolietojums nav iekļauts kopējo izmaksu aprēķinā. Nekustamā īpašuma tīrie pamatdarbības ienākumi ir līdzīgi ienākumiem pirms procentiem, nodokļiem, nolietojuma un amortizācijas (EBITDA).

Tīro pamatdarbības ienākumu no nekustamā īpašuma ieguldījuma diskontēšana pēc tirgus kapitalizācijas likmes ir analoga nākotnes dividenžu plūsmas diskontēšanai pēc atbilstošās nepieciešamās atdeves likmes, kas koriģēta atbilstoši dividenžu pieaugumam. Kapitāla ieguldītājiem, kas pārzina dividenžu pieauguma modeļus, nekavējoties vajadzētu redzēt līdzību. (DDM ir viena no visvairāk pamatotajām finanšu teorijām, taču tā ir tik laba, cik pieņēmumi. Pārbaudiet sadaļu “ Ieguldījums dividenžu diskonta modelī ”.)

Īpašuma ienākumu gūšanas kapacitātes atrašana

Tirgus vērtība = bruto ienākumi × bruto ienākumu reizinātājs \ textit {\ maza tirgus vērtība = bruto ienākumi} \ reizes \ textit {\ mazs bruto ienākumu reizinātājs} Tirgus vērtība = bruto ienākumi × bruto ienākumu reizinātājs

Bruto ienākumu reizinātāja pieeja ir relatīvā vērtēšanas metode, kuras pamatā ir pieņēmums, ka tajā pašā apgabalā esošie īpašumi tiks novērtēti proporcionāli bruto ienākumiem, kurus tie palīdz radīt. Kā norāda nosaukums, bruto ienākumi ir kopējie ienākumi pirms jebkādu darbības izdevumu atskaitīšanas. Tomēr, lai iegūtu precīzu bruto ienākumu aprēķinu, ir jāprognozē vakance.

Piemēram, ja nekustamā īpašuma investors iegādājas ēku 100 000 kvadrātpēdu platībā, viņš no salīdzināmiem īpašuma datiem var noteikt, ka vidējie mēneša bruto ienākumi uz kvadrātpēdu apkārtnē ir 10 USD. Lai arī sākotnēji ieguldītājs var pieņemt, ka bruto gada ienākumi ir USD 12 miljoni (USD 10 x 12 mēneši x 100 000 kvadrātpēdas), iespējams, ka jebkurā brīdī ēkā būs brīvas vienības. Pieņemot, ka ir 10% brīvo darba vietu, gada bruto ienākumi ir USD 10, 8 miljoni (USD 12 mm x 90%). Līdzīga pieeja tiek piemērota arī tīro darbības ienākumu pieejai.

Nākamais solis nekustamā īpašuma vērtības novērtēšanā ir bruto ienākumu reizinātāja noteikšana. Tas tiek panākts, ja ir vēsturiski pārdošanas dati. Aplūkojot salīdzināmo īpašumu pārdošanas cenas un dalot šo vērtību ar radīto bruto gada ienākumu, iegūst vidējo reģiona reizinātāju.

Šāda veida vērtēšanas pieeja ir līdzīga salīdzināmu darījumu vai reizinājumu izmantošanai krājuma novērtēšanā. Daudzi analītiķi prognozēs uzņēmuma ienākumus un reizinās peļņas uz akciju (EPS) skaitli ar nozares P / E koeficientu. Nekustamā īpašuma novērtēšanu var veikt, izmantojot līdzīgus pasākumus.

Ceļa šķēršļi nekustamā īpašuma vērtēšanai

Abas šīs nekustamā īpašuma vērtēšanas metodes šķiet samērā vienkāršas. Tomēr praksē ienākumus radoša īpašuma vērtības noteikšana, izmantojot šos aprēķinus, ir diezgan sarežģīta. Pirmkārt, nepieciešamās informācijas iegūšana par visiem formulas ievadītājiem, piemēram, neto darbības ienākumi, kapitalizācijas likmē iekļautās prēmijas un salīdzināmi pārdošanas dati, var izrādīties ļoti laikietilpīga un izaicinoša.

Otrkārt, šie vērtēšanas modeļi pienācīgi neņem vērā iespējamās būtiskās izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū, piemēram, kredītkrīzi vai nekustamā īpašuma uzplaukumu. Tā rezultātā jāveic turpmāka analīze, lai prognozētu un ņemtu vērā mainīgo ekonomisko mainīgo lielumu iespējamo ietekmi.

Tā kā nekustamā īpašuma tirgi ir mazāk likvīdi un caurspīdīgi nekā akciju tirgus, dažreiz ir grūti iegūt nepieciešamo informāciju, lai pieņemtu pilnībā apzinātu ieguldījumu lēmumu. Tomēr, ņemot vērā lielos kapitāla ieguldījumus, kas parasti nepieciešami lielas attīstības iegādei, šī sarežģītā analīze var radīt lielu izmaksu, ja tā rezultātā tiek atklāts nenovērtēts īpašums (līdzīgi kā ieguldījumi kapitālā). Tādējādi, veltot laiku nepieciešamo ieguldījumu izpētei, ir laika un enerģijas vērts.

Grunts līnija

Nekustamā īpašuma vērtēšana bieži balstās uz līdzīgām stratēģijām kā pašu kapitāla analīze. Papildus diskontēto tīro pamatdarbības ienākumu un bruto ienākumu reizinātāja metodei bieži izmanto arī citas metodes - dažas no tām ir unikālas šai aktīvu klasei. Dažiem nozares ekspertiem, piemēram, ir aktīvas darba zināšanas par pilsētu migrāciju un attīstības modeļiem. Rezultātā viņi var noteikt, kuras vietējās teritorijas visdrīzāk novērtēs visstraujāk.

Neatkarīgi no izmantotās pieejas vissvarīgākais stratēģijas panākumu prognozētājs ir tas, cik labi tā ir izpētīta.