Kā hipotēkas refinansēšana ietekmē jūsu tīro vērtību

Refinansēšana bieži šķiet lielisks veids, kā samazināt ikmēneša hipotēkas maksājumus un atstāt vairāk naudas citām lietām. Un to var. Bet, nosverot plusus un mīnusus, neaizmirstiet padomāt, kā šis solis var ietekmēt jūsu tīro vērtību. Iemesls: hipotēka ir vairāk nekā ikmēneša maksājums. Tas ir parāda instruments, ko izmanto aktīva finansēšanai. Un šis grāmatvedības profesora žargons nozīmē, ka hipotēkas saņemšana samazina jūsu tīro vērtību.

Lūk, kā šī argumentācijas līnija darbojas: mājsaimniecības bilancē hipotēka ir saistības. Lai noteiktu šīs mājsaimniecības tīro vērtību, to atņem no mājsaimniecības aktīviem. Pārāk daudz patērētāju nonāk hipotēkas refinansēšanas slazdā, lai samazinātu ikmēneša maksājumus, neapsverot, kā šī refinansēšana ietekmē viņu kopējo tīro vērtību. Vai jūsu mājas refinansēšana kādreiz atmaksājas? Vai arī tas ir tikai īslaicīgs kādas lielākas problēmas risinājums?

Atmaksāšanās periods

Vispopulārākā hipotēku refinansēšanas ekonomiskās noteikšanas metode ietver vienkārša atmaksas perioda aprēķināšanu. Šis vienādojums tiek veikts, aprēķinot ikmēneša maksājuma ietaupījumu summu, ko var realizēt, pārfinansējot jaunu hipotēku ar zemāku procentu likmi, un nosakot mēnesi, kurā šī ikmēneša maksājuma ietaupījumu kumulatīvā summa ir lielāka par refinansēšanas izmaksām.

Pieņemsim, ka, piemēram, jums ir 30 gadu hipotēkas aizdevums par 200 000 USD. Izņemot to, jūs saņēmāt fiksētu procentu likmi 6, 5% apmērā, un jūsu maksājums mēneša sākumā ir USD 1, 257. Ja fiksētās procentu likmes tagad ir 5, 5%, tas varētu samazināt jūsu ikmēneša maksājumu līdz 1130 USD, tādējādi mēnesī ietaupot USD 127, kas ir 1 524 USD gadā. (Parasti īkšķa noteikums ir tāds, ka, ja jūs varat samazināt pašreizējo procentu likmi par 0, 75% līdz 1% vai augstāku, varētu būt jēga apsvērt refinansēšanu.)

Pēc tam jums būs jālūdz jaunajam aizdevējam aprēķināt jūsu kopējās slēgšanas izmaksas iespējamajai refinansēšanai. Ja tie sasniedz aptuveni 2300 USD, jūs zināt, ka jūsu atmaksāšanās laiks mājās būs 1, 5 gadi (2300 USD dalīts ar 1524 USD ir vienāds ar 1, 5 gadu). Tādējādi, ja plānojat palikt mājās divus gadus vai ilgāk, refinansēt ir jēga, vismaz saskaņā ar vienkāršo atmaksāšanās perioda metodi.

Taustiņu izņemšana

• Bieži tiek izmantota vienkārša atmaksāšanās perioda metode, lai aprēķinātu mēnesi, kad māju īpašnieku uzkrātais uzkrājums ir lielāks nekā refinansēšanas izmaksas.
• Finansiāli pamatotāks refinansēšanas izmaksu aprēķināšanas veids ir apsvērt ietekmi uz jūsu mājsaimniecības tīro vērtību.
• Lai uzzinātu, kad lēmums par refinansēšanu patiešām kļūst ekonomisks, māju īpašniekam jāsalīdzina viņu esošās hipotēkas atlikušais amortizācijas grafiks ar jaunās hipotēkas amortizācijas grafiku.

Refinansēšana ietekmē jūsu mājsaimniecības neto vērtību

Tomēr šī metode ignorē mājsaimniecības bilanci un kopējo tīrās vērtības vienādojumu. Divas galvenās lietas netiek ņemtas vērā:

• Netiek ņemta vērā esošās hipotēkas galvenā bilance salīdzinājumā ar jauno hipotēku. Refinansēšana nav bezmaksas. Refinansēšanas izmaksas jāapmaksā no kabatas vai vairumā gadījumu tās jāieskaita jaunās hipotēkas pamatsummā. Kad hipotēkas atlikums palielinās, veicot refinansēšanas darījumu, palielinās mājsaimniecības bilances pasīvu puse, un, ja visas pārējās lietas ir nemainīgas, mājsaimniecības tīrā vērtība nekavējoties samazinās par summu, kas vienāda ar refinansēšanas izmaksām.
• 30 gadu hipotēkas refinansēšana ar atlikušajiem 25 gadiem, līdz tā tiek izmaksāta jaunā 30 gadu hipotēkā, nozīmē, ka jūs varētu maksāt vairāk kopējās procentu likmes par jaunās hipotēkas pastāvēšanas laiku, kaut arī jaunās hipotēkas procentu likme ir zemāka par likmi, kuru jūs maksātu esošās hipotēkas atlikušajos 25 gados.

Apskatiet faktiskās refinansēšanas izmaksas

Finansiāli pamatotāks veids, kā noteikt refinansēšanas ekonomiku, iekļaujot faktiskās refinansēšanas izmaksas mājsaimniecības tīrā vērtībā, ir salīdzināt esošās hipotēkas atlikušo amortizācijas grafiku ar jaunās hipotēkas amortizācijas grafiku.

Jaunās hipotēkas amortizācijas grafikā tiks ietvertas refinansēšanas izmaksas pamatsummā. (Ja refinansēšanas izmaksas tiks apmaksātas no kabatas, tad no esošās hipotēkas pamatsummas jāatskaita tāda pati dolāra summa, balstoties uz pieņēmumu, ka gadījumā, ja refinansēšanas darījums nenotiek, nauda, ​​kuru jūs apmaksātu izmaksām tā vietā to varētu izmantot esošā aizdevuma pamatsummas apmaksai.)

No jaunās hipotēkas pamatsummas atņemiet ikmēneša maksājuma ietaupījumus starp abām hipotēkām. (Tas tiek darīts tāpēc, ka teorētiski jūs varētu izmantot ikmēneša ietaupījumus, kas radušies no refinansēšanas, lai samazinātu jaunās hipotēkas pamatsummu.) Mēnesis, kurā jaunās hipotēkas modificētais pamatsummas atlikums ir mazāks par esošā pamata bilanci. hipotēka ir mēnesis, kurā ir sasniegts patiesi ekonomisks refinansēšanas atmaksāšanās periods, kura pamatā ir mājsaimniecības tīrā vērtība.

Starp citu, amortizācijas kalkulatorus var atrast lielākajā daļā vietņu, kas saistītas ar hipotēkām. Rezultātus var nokopēt un ielīmēt izklājlapu programmā, pēc tam veikt papildu aprēķinu, atņemot ikmēneša maksājuma starpības no jaunās hipotēkas pamatsummas.

Izmantojot iepriekš aprakstītos aprēķinus, esošās hipotēkas ar fiksētu 7% fiksētu procentu likmi refinansēšanas analīze, atlikuši 25 gadi līdz atmaksai un pamatsumma 200 000 USD apmērā jaunajai 30 gadu hipotēkai ar fiksētu procentu likmi 6, 25%. un refinansēšanas izmaksas USD 3000 (kuras tiks ieskaitītas jaunās hipotēkas pamatsummā) dod šādus rezultātus:

Ja iepriekšminētajā piemērā refinansēšanas ekonomiskā stāvokļa noteikšanai izmanto vienkāršu atmaksāšanās perioda analīzi, kumulatīvie ikmēneša maksājuma ietaupījumi ir lielāki par 3000 USD izmaksām, kas jāveic refinansēšanai, sākot ar 19. mēnesi. Citiem vārdiem sakot, vienkāršā atmaksāšanās perioda metode mums saka, ka, ja māju īpašnieks sagaida, ka jaunā hipotēka būs 19 vai vairāk mēnešus, refinansēšanai ir jēga.

Tomēr, ja tiek izmantota tīrās vērtības pieeja, refinansēšanas lēmums nekļūs ekonomisks līdz 29. mēnesim, kad jaunās hipotēkas pamatsumma, no kuras atskaitīti kumulatīvie ikmēneša maksājuma ietaupījumi, ir mazāka par esošās hipotēkas galveno atlikumu. Tīrās vērtības pieeja mums norāda, ka, lai refinansēšana būtu ekonomiska, ir nepieciešami 10 mēneši ilgāka nekā vienkārša atmaksāšanās perioda pieeja.

Ja jūs refinansējat pēc tam, kad jūsu māja ir zaudējusi vērtību, un jums ir jāveic privātā hipotēkas apdrošināšana, negatīvā ietekme uz jūsu tīro vērtību var būt vēl ievērojamāka.

Citi faktori

Paturiet prātā, ka periodos, kad mājas vērtības samazinās, daudzas mājas tiek vērtētas daudz mazāk, nekā tas bija iepriekš vērts. Tas var izraisīt to, ka jūsu mājās nav pietiekami daudz kapitāla, lai izpildītu 20% iemaksu par jauno hipotēku, un jums būs jānāk klajā ar lielāku naudas iemaksu, nekā paredzēts. Tas varētu arī prasīt jums veikt privāto hipotēku apdrošināšanu, kas galu galā palielinās jūsu ikmēneša maksājumu. Šajos gadījumos pat ar procentu likmju kritumu jūsu reālie ietaupījumi var nebūt lieli.

Grunts līnija

Aprēķinot faktisko hipotēkas refinansēšanas ekonomiku, jūs varat precīzi noteikt, kāds ir īstais atmaksāšanās periods. Ciparu sagraušana prasa nelielu darbu, taču to var izdarīt ikviens.

Īpaši, ja plānojat pārcelties tuvāko gadu laikā, dažu minūšu laikā, lai aprēķinātu faktisko hipotēkas refinansēšanas ekonomiku, var ļoti palīdzēt izvairīties no tā, ka tūkstošiem dolāru sabojāt savu tīro vērtību. Un, ja izskatās, ka refinansēšana jums atmaksāsies, jums būs daudz skaidrāka izpratne par to, kad tieši jūs sāksit gūt labumu no šī soļa.