Kā nekustamā īpašuma tirgū tiek noteikta tirgus vērtība?
Ikviens, kurš kādreiz ir mēģinājis iegādāties vai pārdot māju, iespējams, ir daudz dzirdējis par īpašuma patieso tirgus vērtību jeb FMV. Tāpat ikvienam, kam ir jāmaksā nodokļi par īpašumu vai jāveic atskaitījums par īpašumu, jāatrod FMV. Starp citu, šī ir arī izplatīta terminoloģija investīciju nekustamā īpašuma tirgū. Diemžēl nav viegla vai universāla veida, kā noteikt nekustamā īpašuma tirgus vērtību. Tomēr gandrīz katru tirgus novērtējumu nosaka divi faktori: nekustamā īpašuma novērtējums un neseni salīdzināmi pārdošanas apjomi.
Tirgus vērtības ekonomika
Katras preces vērtība tirgus ekonomikā rodas atklāšanas procesā. Ražotāji un tālākpārdevēji piedāvā hipotētiskas vērtības un cer atrast pircējus ar līdzīgu vērtējumu. No otras puses, patērētāji paaugstina vai pazemina cenas, pamatojoties uz mainīgo preču vērtības interpretāciju. Šis process ir nepilnīgs un pastāvīgi mainās.
Nekustamā īpašuma gadījumā tas nozīmē, ka pircējam ir jānovērtē īpašums vairāk nekā nauda, ko viņš par to tirgo. Tajā pašā laikā pārdevējam ir jānovērtē īpašums mazāk nekā piedāvātā nauda.
Novērtējumi un salīdzināmi pārdošanas apjomi
Novērtējumi ir vienkārši profesionāli vērtīgi atzinumi. Mājas pārdošanas laikā banka, kas piešķir mājokļa kredītu, parasti izvēlas vērtētāju, lai sniegtu atzinumu par nekustamā īpašuma vērtību konkrētā datumā. Salīdzināms pārdošanas apjoms, kas pazīstams arī kā "tirgus datu" pieeja, ir visizplatītākais veids, kā iegūt tirgus vērtību. Šeit tiek pārskatīti nesenie līdzīga auguma īpašumu pārdošanas apjomi, lai pamatotu spriedumu.
IRS publikācija 561
Galvenā nodokļu kodeksa publikācija nekustamā īpašuma patiesajai tirgus vērtībai ir IRS publikācija 561. Šī publikācija attiecas uz visa veida īpašuma vērtēšanu, piemēram, automašīnām, laivām, kolekcijām, lietotu apģērbu, vērtspapīriem, patentiem, ikgadējiem maksājumiem un daudziem citiem, taču tā nav atvēlēta sadaļa nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanai.
Publikācijā 561 ir skaidri teikts, ka "pareizai vērtēšanai ir nepieciešams detalizēts profesionāla vērtētāja novērtējums". Vērtētājs uzskata pieņemamas trīs pieejas: salīdzināmo pārdošanas pieeju, ienākumu kapitalizācijas pieeju vai jauno aizstāšanas izmaksu metodi.