Īpašnieki, esiet piesardzīgi!
Sakarā ar arvien pieaugošo spiedienu uz hipotēku kreditētājiem, bažām kredīttirgos un strīdiem par paaugstināta riska aizdevumiem, aizvien lielāks skaits hipotēku brokeru un plēsonīgu aizdevēju izmanto maldinošu praksi, lai palielinātu aizdevumu ražošanas apjomu. Šīs prakses variē no pārliecinošiem aizņēmējiem rīkoties pret veselo saprātu līdz krāpnieciskām vai nelikumīgām hipotēku izkrāpšanām.
SKATĪT: pārtrauciet izkrāpšanu viņu dziesmās
Šīs izkrāpšanas parasti ir vērstas uz cilvēkiem, kuri mēģina refinansēt esošās hipotēkas, kaut arī vairākas izkrāpšanas ir paredzētas, lai laupītu kredītņēmējus un pārdevējus, kas pirmo reizi ir kredīti. Lai gan to ir daudz, lai apskatītu tos visus, dažu izplatītāko slazdu ieskicēšana var palīdzēt noteikt praksi, kas jāapzinās, strādājot ar kreditēšanas tirgu. Papildus izpratnei par šo praksi ir arī vairāki veidi, kā aizņēmēji un pārdevēji var izolēties no plēsonīgas prakses un mazināt risku, ka viņus uzņems kāda no šīm izkrāpšanām.
Negodīgs aizdevums
Finanšu iestādes, kas veic darbības, kuras tiek uzskatītas par negodīgām pret kredītņēmējiem, hipotēku tirgū nav jaunums. Dažādi likumi, piemēram, Likums par vienlīdzīgām kreditēšanas iespējām, Likums par taisnīgu mājokli, Likums par taisnīgu kreditēšanu, Likums par patiesību kreditēšanā, Likums par nekustamā īpašuma norēķinu kārtību, Likums par īpašumu un kapitāla aizsardzību un Federālās tirdzniecības komisijas likums, lai nosauktu vairākus, tika pieņemti, lai aizsargātu patērētājus. Šie tiesību akti ļauj patērētājiem izdarīt apzinātu izvēli, veicina konkurenci starp aizdevējiem un palielina tirdzniecības priekšrocības.
Kopā ar šo regulu ir arī struktūras, kas tos īsteno, piemēram, Federālā tirdzniecības komisija (FTC), kas atklāj un ievieš tiesību aktus, kas aizliedz negodīgas vai maldinošas darbības vai praksi hipotēku kreditēšanā vai ietekmē to. Šīs ziņas ir piepildītas ar daudziem ievērojamiem gadījumiem, kad aizdevēji reklamē ne amortizējošus aizdevumus kā lētus, pārliecina aizņēmējus izmantot ilgtermiņa mājokļa aizdevumus īstermiņa parāda nomaksai vai neinformē kredītņēmējus par pielāgojamu sarežģītību. - hipotēkas (ARM) un citas ievada cenas.
Mājokļu uzplaukumā plēsonīgi aizdevēji izmanto maldināšanu, lai iegūtu lielāku hipotēkas daļu. Un otrādi - kreditēšanas krīzes apstākļos tiek izmantota negodīga prakse, lai apietu stingrākas parakstīšanas pamatnostādnes. Tas ļauj aizdevējiem iezīmēt pēc iespējas vairāk kapitāla hipotēkām, lai tas neradītu neapmierinošu peļņu, paliekot skaidrā naudā.
Pat ja aizdevēji var rīkoties negodīgi, aizņēmēji nav pilnīgi vainīgi. Aizņēmējiem jāspēj norobežoties no šīs prakses, izpētot piedāvāto aizdevumu struktūru un dažas no šīm nepietiekamajām taktikām.
Izkrāpšana, kas vērsta uz kredītņēmējiem
Liela daļa krāpniecisku darbību ir vērsta uz cilvēkiem, kuri savās mājās jau ir izveidojuši kapitālu un kuriem ir pieejams kapitāls. Tas jo īpaši attiecas uz cilvēkiem, kuri nonāk finansiālās grūtībās un izmisīgi vēlas atrast metodi īstermiņa parādu segšanai, piemēram, kredītkartes un kredītlīnijas. Pirmreizējiem aizņēmējiem pievērstie triki parasti ir saistīti ar noteikta veida aizdevumu uzrādīšanu, neizpaužot visus faktus. Citos gadījumos šī taktika ir saistīta ar solījumiem, kas faktiski netiek turēti. Daži no visbiežāk sastopamajiem trikiem, kas tiek izmantoti šiem kredītņēmējiem, ir:
Ēsma un slēdzis, ēsma un atcerieties, un aizdevuma vadīšana
Ēsma un maiņa, kas ir izplatīta arī mazumtirdzniecības veikalos, attiecas uz gadījumiem, kad hipotēku uzņēmums reklamē aizdevumu ar noteikumiem, kas šķiet pārāk labi, lai patiesība, un tad, kad aizņēmējs mēģina saņemt aizdevumu, atklāj, ka tas nav pieejams. Tā vietā aizņēmējam tiek piedāvāts vēl viens aizdevums ar zemākiem noteikumiem.
Ēsma un atcerieties attiecas uz aizdevēju, kas maldinoši aizmirst par aizdevuma maksām vai citiem nozīmīgiem aizdevuma noteikumiem, līdz aizņēmējs ir pārāk tālu šajā procesā, lai atgrieztos, un beidzas ar dārgu vai problemātisku aizdevumu. Vēl viena taktika ir solīt fiksētu likmi uz iepriekš noteiktu periodu, bet vēlāk to neizdosies nodrošināt. Aizņēmējiem jāuzmanās arī no aizdevējiem, kuri mēģina pārliecināt aizņēmējus mainīt likmi un uzņemties procentu likmju risku, kamēr aizdevums tiek ražots.
Aizdevuma vadīšana attiecas uz gadījumiem, kad plēsonīgs aizdevējs vai hipotēku brokeris paziņo kvalificētam aizņēmējam, ka viņš / viņa nevar pretendēt uz konkrētu aizdevumu ienākumu, kredīta vai citu iemeslu dēļ (vai arī, šādi rīkojoties, var pārkāpt godīgas kreditēšanas likumus) un tajā laikā virziet aizņēmēju uz citiem aizdevumiem, kas ir izdevīgāki aizdevējam.
ARM, aizdevumi, kas saistīti tikai ar procentiem, un aizdevumi ar negatīvu amortizāciju
Hipotēkas ar pielāgojamu likmi nekādā gadījumā nav nelikumīgi aizdevumi. Tomēr, pārdodot ARM, aizdevējiem jāinformē aizņēmēji par to, cik lielu procentu likmi nākotnē var potenciāli pielāgot. Aizņēmējiem ir jāzina par to, no kā viņi potenciāli atsakās nākotnē, lai iegūtu to, ko šodien var uzskatīt par lielisku ievada cenu.
Tas pats attiecas uz aizdevumiem, kas saistīti tikai ar procentiem, kas faktiski ir ARM, kuriem aizdevuma ievada periodā nav nepieciešami nekāds pamatsummas maksājums. Lai arī aizņēmēji sākotnējā periodā ietaupa, viņi, iespējams, ir parādā tādu pašu summu kā toreiz, kad sākotnēji paņēma aizdevumu.
Negatīvas amortizācijas aizdevumi (dažreiz saukti par "1% hipotēku") lielākajā daļā štatu ir nelikumīgi. Parasti šie aizdevumi tiek reklamēti kā tādi, kas ļauj aizņēmējiem aizņemties vairāk nekā 100% no viņu mājas vērtības. Šo aizdevuma veidu nevajadzētu sajaukt ar reabilitācijas aizdevumu (tādu, kurā ieņēmumi tiek atkārtoti ieguldīti īpašumā), kurā aizdevēji ļauj aizņemties lielāku par īpašuma vērtību, ja papildu kapitāls tiek izmantots īpašuma uzlabošanai un tā vērtības palielināšanai. . Negatīvas amortizācijas aizdevumā aizņēmējam jāmaksā mazāk nekā summa, kas pienākas katru mēnesi; atlikums tiek piesaistīts pamatsummai, un to galu galā maksā kā “balonu maksājumu”. Plēsonīgi aizdevēji joprojām atsakās pārdot šos aizdevumus neinformētiem aizņēmējiem ar nelielu kriminālvajāšanas risku.
Naudas izņemšanas refinansēšana, lielās naudas aizdevumi un kapitāla izņemšana
Šī kreditēšanas prakse ir paredzēta cilvēkiem, kuru mājās ir taisnīgums, kuri parasti ir nonākuši finansiālās grūtībās. Kaut arī skaidras naudas refinansēšanai varētu būt jēga visnopietnākajos apstākļos, vairumā gadījumu tā tiek reklamēta cilvēkiem, kuri ir pārmērīgi izteikušies ar īstermiņa parādiem. Pārdod refinansēšanas iespējas vai kapitāla līnijas, kas ļauj īpašniekiem piekļūt daļai no pašu mājās esošā kapitāla, tirgojot ilgtermiņa parādu īstermiņa kredīta segšanai. Aizņēmējus var viegli apmānīt ņemt šos aizdevumus, jo jaunās ikmēneša izmaksas ir daudz mazākas nekā mēneša izmaksas par visām kredītkartēm, auto aizdevumiem, privātpersonu kredītiem un citiem īstermiņa parādiem. Daudzi aizņēmēji, neskatoties uz izmaksām un maksa par aizdevuma veikšanu, ka, pagarinot maksājumus (uz laiku līdz 30 gadiem), faktiskās finansēšanas izmaksas ir daudz lielākas nekā to sākotnējie parādi.
SKATĪT: Kad (un kad ne) refinansēt hipotēku
Cietās naudas aizdevēji izsniedz aizdevumus līdz robežvērtībai no vērtības (aizdevuma vērtības attiecība līdz 50%), jo viņu nolūks ir ierobežot īpašumu. Viņi atrod jebkādu iemeslu un ātri to ierobežo, aizņēmēja kapitālu izmantojot kā peļņu. Ikvienam, kas nonācis finansiālās grūtībās vai vēlas finansēt nelielu mājas vērtības daļu, lai piekļūtu pašu kapitālam, ir jābūt ļoti selektīvam, izvēloties aizdevēju.
Kapitāla samazināšana jeb fantomas palīdzība notiek, ja aizņēmējam, kuram ir finansiālas grūtības, tiek piedāvāta nepieprasīta palīdzība, kas noved pie ievērojamām izmaksām un nekādas palīdzības par pakalpojumiem, kurus aizņēmējs bez palīdzības varētu sniegt. Lūk, kā tas darbojas vissliktākajos gadījumos: Kāds iegūst aizņēmēja uzticību un aizņēmējam uz laiku nodod īpašumtiesības aizsegā, palīdzot aizņēmējam kvalificēties aizdevumam vai lēti pārdot māju un pēc tam to izīrēt, izmantojot nomas atpirkšanas iespēju. Problēma ir nodošana atpakaļ sākotnējam īpašniekam - ja tas nenotiek, īpašnieks zaudē īpašumtiesības uz māju. Gadījumos, kad hipotēkas atbildība ir pilnībā nodota, sākotnējais īpašnieks var pazaudēt māju un joprojām ir parādā sākotnējo hipotēku.
Izkrāpšana, kas vērsta uz īpašniekiem un pārdevējiem
Vairākas izkrāpšanas, kas vērstas uz māju īpašniekiem, svārstās no pārliecināšanas veikt nevajadzīgu vai kļūdainu remontu savās mājās līdz krāpšanas izdarīšanai.
Mājas uzlabošanas izkrāpšana
Šajos izkrāpšanā nenojaušams indivīds pieprasa kāda veida lielus mājas remonta darbus vai vēlas veikt lielu rehabilitācijas projektu. "Būvuzņēmējs" lūdz un pārliecina mājas īpašnieku ļaut darbuzņēmējam veikt darbus un nodrošināt finansējumu. Finansējums, kas parasti tiek veikts ar nelabvēlīgiem noteikumiem, bet par summu, kas ir vienāda vai lielāka par to, kas nepieciešams projektam, tiek pabeigts un pārdots plēsonīgam aizdevējam. Bieži vien neveiksmīgais un dārgais darbs tiek pabeigts tieši pirms standarta trīs dienu pārtraukšanas perioda, pirms aizdevumu var "nodot" atpakaļ aizdevējam. Aizņēmējs neapzinās zemākstāvošu darbu, kamēr nav par to samaksāts, un ir par vēlu kaut ko darīt ar zemāka līmeņa aizdevumu.
Miljonu dolāru izgāztuve
Šajā krāpniecībā mākslinieks, izmantojot nepatiesu identifikāciju, piekrīt iegādāties māju no labprātīga pārdevēja, vienojoties par nelielu labvēlību. Pircējs atklāj, ka viņam vai viņai ir nepieciešama lielāka hipotēka, nekā viņš vai viņa var kvalificēt par esošo cenu. Tātad, uzskatot, ka pircējs plāno jaunināt īpašumu, īpašnieks piekrīt mājas sarakstam pārdot dažus sākotnējās vērtības daudzkārtņus, lai pircējs varētu saņemt lielāku hipotēku. Darījums tiek veikts, pārdevējs samaksāja par sākotnējo cenu, un atlikējs ieliek atlikušo summu kabatā. Māja parasti tiek slēgta, un sākotnējais īpašnieks riskē tikt notiesāts par krāpšanu - un pārdevējs nesaņem neko vairāk kā tad, ja viņš būtu māju pārdevis likumīgam klientam.
Šo izkrāpšanu saraksts turpinās un turpinās. Nevienā no tām atzīmei tiek dots kāds ārkārtējs ieguvums ienākumu ziņā vai dažos gadījumos tikai aizdevuma izteiksmē. Kā vairumā šo gadījumu, ja šķiet, ka patiesība ir pārāk laba, droši vien tā ir.
Izolējiet sevi no hipotēkas izkrāpšanas
Labākais veids, kā mazināt jebkāda veida krāpniecības risku, ir zināšanas par maldinošu praksi un pētījumu veikšana par ikvienu, ar kuru jūs domājat veikt uzņēmējdarbību. Attiecībā uz izkrāpšanu tiek ievēroti vispārējie noteikumi:
- Nekad neparakstiet nevienu līguma dokumentu bez juridiskas izskatīšanas
- Nekad neveiciet īpašumtiesību nodošanu, neatbrīvojot arī no hipotēkas vai finansiālās saistības.
Paaugstināta rūpība ir attaisnojama, ja tai ir finansiālas grūtības vai ir ierobežotas piekļuves iespējas. Plēsonīgiem aizdevējiem un blēžiem ir iespēja precīzi noteikt tos, kuri ir viegli manipulējami vai neaizsargāti smagas situācijas dēļ. Papildus aizdomīgu acu pievēršanai jebkuram solījumam vai piedāvājumam, kas šķiet pārāk labs, jums arī jāuzmanās no visiem, kas pārlieku pārspīlēti vai pārspīlēti ierosina kredīta vai hipotēkas problēmu risinājumus. Nepasūtīti piedāvājumi vai tālruņa zvani sākotnēji jāuztver piesardzīgi, un ikviens, kurš nepieņem sākotnējo nē atbildi uz viņu priekšlikumu, būtu jānoraida.
Ja jums ir nepieciešama glābšana, sāciet sarunas ar pašreizējiem aizdevējiem vai kreditoriem, pirms apsverat jebkāda veida glābšanas scenāriju. Nekad neiesaistieties nevienā, kurš pat māca uz nelikumīgas vai nepareizas darbības veikšanu, pat ja ir kāds no piedāvātajiem ieguvumiem. Šis ieguvums, pat ja tas materializējas, neapšaubāmi radīs sekas un neierobežotu risku.
SKAT. Izvairīšanās no krāpšanas ar piekļuvi tirgum