Mājas īpašumtiesību ieguldījums

Mājoklis vienmēr ir bijis American Dream sastāvdaļa. Tāpēc daudzi cilvēki uzskata, ka mājas piederēšana ir pareiza rīcība, neapsverot ieguvumus vai riskus. Ja jūs domājat iegādāties māju, pirms parakstīšanas uz punktētās līnijas jums jāzina un jāpārskata ieguvumu lēmuma priekšrocības un viss, kas ar to saistīts.

Taustiņu izņemšana

• Ja apsverat māju īpašumtiesības, pirms darījuma noslēgšanas apzinieties un pārskatiet priekšrocības, kā arī visus iespējamos riskus, ar kuriem jūs varat saskarties.
• Ieguvumi ietver vērtības pieaugumu, mājas kapitālu, nodokļu atskaitījumus un atskaitāmos izdevumus.
• Riski un brīdinājumi var ietvert augstas sākotnējās izmaksas, nolietojumu un nelikviditāti.

Pievilcīgas ilgtermiņa investīcijas

Mājas pirkšana ir viens no labākajiem ilgtermiņa ieguldījumiem, ko varat veikt. Saskaņā ar Federālās mājokļu finanšu aģentūras (FHFA) mājas cenu indeksu (HPI), ASV mājokļu cenas piecu gadu laikā, kas beidzās 2017. gada 31. decembrī, vidēji pieauga par 34, 71%. Vidēji māju īpašnieki redzēja sava nekustamā īpašuma vērtību. šajā periodā investīcijas pieaug par 6, 94% gadā. Tā nav slikta ieguldījumu atdeve, kas arī nodrošina dzīvesvietu.

Augstas sākotnējās izmaksas

Mājas pirkšanai ir vairāk nekā pārdošanas cena un procentu likme. Noslēguma izmaksās jūs varat gaidīt, ka maksāsiet no 2% līdz 5% no pirkuma cenas. Šī iemesla dēļ mājas pirkšana nav ļoti labs īstermiņa ieguldījums. Eksperti saka, ka jums vajadzētu plānot uzturēties savā mājā vismaz piecus gadus, lai atgūtu šīs izmaksas. Dažas no visbiežāk sastopamajām slēgšanas izmaksām ietver pieteikuma maksu, novērtēšanas maksu, advokāta nodevas, īpašuma nodokļus, hipotēkas apdrošināšanu, mājas pārbaudi, pirmā gada mājas īpašnieka apdrošināšanas prēmiju, īpašumtiesību meklēšanu, īpašumtiesību apdrošināšanu, punktus (priekšapmaksas procentus), izdošanas maksu, reģistrēšanu maksas un apsekojuma maksa.

Atzinība

Atzinība atspoguļo mājas vērtību pieaugumu laika gaitā. Lai arī nekustamā īpašuma cenas ir cikliskas, laika gaitā tās parasti palielinās vai pieaug. Negaidiet, ka vērtība krasi palielināsies, ja jūs to īstermiņā sasniegsit. Bet, ja jūs mājās paliksit pietiekami ilgi, pastāv ļoti liela varbūtība, ka nākotnē varēsit pārdot savu māju peļņas dēļ, jo nākotnē to novērtēsit.

Nekustamais īpašums galvenokārt tiek novērtēts zemes gabala dēļ, uz kura atrodas mājas, savukārt laika gaitā faktiskā struktūra nolietojas. Tātad izteiciens “atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta” ir ne tikai frāze par nekustamo īpašumu, bet arī ļoti svarīgs apsvērums, pērkot māju. Apkārtne ar tās nodrošinātajām ērtībām - skolu rajoni, parki, ceļu stāvoklis utt. - un pilsēta, kurā atrodas māja, visu ņem vērā, ņemot vērā īpašumu.

Apsveriet mājas, kas ir novecojušas un noārdītas līdz vietai, kurā tās nav apdzīvojamas. Šajā gadījumā zeme zem mājas var būt ievērojamas naudas vērta. Pārdevējs var apsvērt iespēju to pārdot tādu, kāds tas ir, - ja konstrukcija joprojām ir neskarta - vai arī iztērēt nedaudz papildu līdzekļus mājas nojaukšanai un zemes pārdošanai par augstāku cenu.

Novērtējums ir jūsu mājas vērtības izmaiņas laika gaitā, savukārt mājas kapitāls ir starpība starp jūsu hipotēkas atlikumu un mājas tirgus vērtību.

Celtniecības pamatkapitāls

Mājas kapitāls atspoguļo atšķirību starp to, cik daudz jums joprojām ir parādā par jūsu hipotēku, un jūsu mājas cenu vai vērtību. Mājas kapitālu un novērtējumu var apsvērt kopā. Kā minēts iepriekš, laika gaitā jūsu mājas tirgus vērtība, iespējams, pieaugs. Jūsu pašu kapitāls arī palielinās, maksājot hipotēku, mazāk maksājot procentos un samazinot aizdevuma atlikumu.

Pašu kapitāla veidošana prasa zināmu laiku, jo ir nepieciešams laiks, lai samazinātu hipotēkas aizdevuma pamatsummu - ja vien, protams, neveicat lielu iemaksu vai regulārus priekšapmaksas maksājumus. Tomēr viena lieta, kas jāpatur prātā, ir tā, ka jūsu mājas ilgums ir liels faktors, cik lielu kapitālu jūs veidojat, un novērtējumu, ko jūs varat realizēt. Jo ilgāk to glabājat, jo lielāku kapitālu iegūsit.

Mājas kapitāls nodrošina elastību, lai saņemtu aizdevumu, kas ir piesaistīts jūsu mājas kapitāla apmēram. Daudzi investori vienlaicīgi seko līdzi savam kapitālam un mājas vērtības pieaugumam. Ja ieguldītājs uzskata, ka viņu mājas vērtība tiek ļoti novērtēta, viņš var atlikt mājas kapitāla aizdevumu, lai būtu labāka iespēja realizēt pārdevēja atzinību.

Īpašumtiesību lepnums

Viens no bieži pieminētajiem namīpašuma ieguvumiem ir zināšanas, ka jums pieder jūsu mazais pasaules stūrītis. Jūs varat pielāgot savu māju, pārveidot, krāsot un izrotāt bez nepieciešamības saņemt saimnieka atļauju.

Atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta

Lai arī hipotēkas iemaksa notiek vienādi neatkarīgi no dzīvesvietas, tirgus vērtības pieaugums mainās atkarībā no atrašanās vietas. Lai gan FHFA saka, ka piecu gadu periodā, kas beidzas 2017. gada 31. decembrī, vidējās mājokļu cenas ASV pieauga par 34, 71%, Vidusatlantijas skaitīšanas nodaļas cenas pieauga tikai par 18, 48%. Tomēr cenas Klusā okeāna reģiona skaitīšanas apgabalā laikā no 2012. gada 31. decembra līdz 2017. gada 31. decembrim pieauga par vidēji 57.06%.

Lai redzētu, kā tas varētu ietekmēt cenas, kur plānojat iegādāties, iepazīstieties ar pilnu FHFA diagrammu:

Avots: FHFA. ASV skaitīšanas dalījums, procentuālās izmaiņas māju cenās. Sezonāli koriģēts, tikai iegādājams HPI, periods beidzās 2017. gada 31. decembrī.

Kapitāla pieauguma izslēgšana

Galu galā jūs pārdosit savu māju. To darot, likums ļauj jums saglabāt peļņu un nemaksāt nodokļus par kapitāla pieaugumu. Tā ir beznodokļu peļņa - līdz USD 250 000 vientuļiem māju īpašniekiem un USD 500 000 precētiem pāriem. Tas attiecas tikai uz jūsu galveno dzīvesvietu, nevis uz otro māju vai brīvdienu īpašumu.

Lai pretendētu uz šo izslēgšanu, jums ir jāizpilda dažas prasības. Jums jāpiemīt mājām vismaz divus gadus - 24 mēnešus - pēdējo piecu gadu laikā līdz beigu datumam. Uzturēšanās prasība nosaka, ka jums ir jādzīvo mājās vismaz 730 dienas vai divus gadus piecu gadu laikā pirms pārdošanas. Pēdējā prasība - atskatīšanās prasība - izklāsta, ka jūs neesat guvis labumu no citas primārās dzīvesvietas pārdošanas divu gadu laikā, kas noveda pie pēdējās pārdošanas.

Pārcelšanās un citi izdevumi

Ja jums nav tiesību uz pilnīgu kapitāla pieauguma izslēgšanu, iespējams, jūs varēsit pieprasīt pārvietošanās izdevumus. Lai arī tas var būt ne tikai kapitāla pieauguma izslēgšana, jūs tomēr varat atlīdzināt dažas izmaksas, ja varat pierādīt, ka pārdošanu izraisīja izmaiņas darba vietā, veselības apsvērumi vai citi notikumi, kurus jūs nevarējāt paredzēt.

Ja jūs pieprasāt pārcelšanās izdevumus, jūsu atskaitījumi parasti segs preču un personisko mantu pārvietošanu, ieskaitot tranzīta vai ārzemju pārvietošanas uzglabāšanas izmaksas, izmaksas, kas radušās, dodoties ceļojumā uz jauno māju, ieskaitot izmitināšanu, bet ne ēdināšanu, komunālo pakalpojumu apvienošanu un atcelšanu, kā arī izmaksas par nosūtīšanu transporta līdzekļi un mājdzīvnieki uz jūsu jauno māju.

Lai varētu pretendēt uz pārcelšanās izdevumiem, jums IRS ir jāpierāda:

• Pārvietot laiku un attālumu : Jūsu pārcelšanās jāveic gada laikā no jūsu jaunā darba sākuma datuma. Un attālums starp jūsu jauno māju un darbu nevar būt lielāks par attālumu starp jūsu vecajām mājām un jauno darbu.
• Attāluma pārbaude : Jūsu jaunajam darbam un tādējādi jaunajām mājām jābūt vismaz 50 jūdžu attālumā no vecajām.
• Laika pārbaude : IRS pieprasa, lai pirmajā gadā pēc pārcelšanās strādātu pilnu darba laiku vismaz 39 nedēļas.

Nodokļu atskaitījumi

Pēc novērtēšanas visbiežāk minētais labums no īpašumtiesībām ir nodokļu atskaitījumi vai uzkrājumi. Pērkot māju, no nodokļiem, ko maksājat valdībai, dažus no mājas īpašumtiesību izdevumiem jūs varat atskaitīt. Tas ietver hipotēkas procentus gan jūsu galvenajai dzīvesvietai, gan otrajai mājai, kas gadā var sasniegt tūkstošiem dolāru.

Procenti par mājokļa aizdevumiem vai mājas kapitāla kredītlīnijām (HELOCs) ir arī atskaitāmi, ja līdzekļi tiek izmantoti, lai būtiski uzlabotu jūsu māju.

Varat arī atskaitīt līdz USD 10 000 valsts un vietējos nodokļos (SALT), ieskaitot īpašuma nodokļus.

Jaunais nodokļu likums

Jaunajā nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likumā, kas tika pieņemts 2017. gada decembrī, tika veiktas būtiskas izmaiņas nodokļu kodeksa daļās, kas ir saistītas ar mājas īpašumtiesībām. Ja vien kāds no nākamajiem kongresiem negrozīs likumu, visi noteikumi zaudēs spēku pēc 2025. gada 31. decembra.

Jaunais likums hipotēkas procentu atskaitījumus ierobežo līdz USD 750 000 no kopējā hipotēkas parāda, ieskaitot pirmo un otro māju, kā arī visus mājas kapitāla vai HELOC aizdevumus. Iepriekšējais limits bija USD 1 000 000 hipotēkas parāds plus vēl 100 000 USD mājas kapitāla parāds.

Ir izņēmums, kas atļauj USD 1 000 000 kopējo hipotēkas parādu, ja jūs iegādājāties savu māju 2017. gada 14. decembrī vai pirms tā. Šis noteikums attiecas pat tad, ja jūs refinansējat šo vecāko hipotēku. Mājokļa aizdevuma procenti tiek atskaitīti tikai tad, ja nauda tiek izmantota būtiskiem uzlabojumiem mājā, kurā jūs ņēmāt aizdevumu. Iepriekš procentus līdz USD 100 000 varēja atskaitīt neatkarīgi no tā, kā tika izmantota mājas kapitāla nauda.

Sāls atskaitījumi, ieskaitot īpašuma nodokļus, tagad ir ierobežoti līdz 10 000 USD. Iepriekš visi SALT maksājumi bija atskaitāmi, ja vien uz jums neattiecās alternatīvs minimālais nodoklis. Citos jaunajos noteikumos ir ietverti ierobežojumi zaudējumu zaudēšanas atlīdzināšanai, izņemot federāli pasludinātās katastrofas, un nekādi pārvietošanās izdevumi, izņemot aktīvo dienestu militārpersonas, netiek atskaitīti.

Visas šīs izmaiņas ir pazeminājušas mājas īpašumtiesību vērtību, ieskaitot faktu, ka divkāršot standarta atskaitījumu un arī saskaņā ar jauno nodokļu likumu, mazāk cilvēkiem būs pietiekami daudz atskaitījumu, lai iesniegtu A grafiku, nevis ņemtu standarta atskaitījumu. Tātad tas, ka esat tiesīgs saņemt nodokļu atskaitījumu, nenozīmē, ka tas jums būs noderīgs. Stingri ierobežojot SALT atskaitījumu, īpaši kaitēs pieejamo atskaitījumu samazināšana cilvēkiem, kuri dzīvo valstīs ar augstu nodokli.

Piespiedu uzkrājumi

Maksājot hipotēku un samazinot summu, kuru esat parādā, to neapzinoties, jūs ietaupāt, jo palielinās jūsu mājas vērtība - tāpat kā krājkonta vērtība pieaug ar procentiem. Pārdodot, jūs, visticamāk, atgūsit katru izmaksāto dolāru un vairāk, pieņemot, ka paliksit savā mājā pietiekami ilgi. Laika gaitā jūsu uzkrājumu vidējai atdevei (procentu likmei) vajadzētu būt vairāk nekā 6%.

Potenciālais nolietojums

Ne visām mājām ir vērtība. 2008. gada mājokļu krīzes dēļ daudzi māju īpašnieki bija zem ūdens, kas nozīmē, ka jūsu hipotēkai ir jāmaksā vairāk, nekā jūsu mājai ir vērts. Mājokļu krīzei nav nepieciešama mājokļu cenu stagnācija vai kritums. Reģionālie vai vietējie ekonomiskie apstākļi var radīt mājas vērtības, kas neatpaliek no inflācijas.

Kā arī atcerieties, ka faktiskā struktūra, kurā dzīvojat, laika gaitā nolietosies. Iemesls var būt vispārējie īpašuma apstākļi vai apkopes un remonta trūkums.

Finansiālā atbildība

Īpašumtiesības nāk ar pienākumiem. Jums jāmaksā hipotēka vai jāriskē pazaudēt savu māju un pašu uzbūvēto kapitālu. Apkope un uzturēšana ir jūsu atbildība. Jūs nevarat piezvanīt saimniekam pulksten 2:00, lai tiktu noremontēts ūdensvads. Ja jumts ir bojāts, jums tas pats ir jālabo vai jālabo. Zāliena pļaušana, sniega tīrīšana, māju īpašnieku apdrošināšana un atbildības apdrošināšana attiecas uz jums.

Likviditāte

Atšķirībā no krājumiem, kurus var pārdot dažu dienu laikā, māju izkraušana parasti prasa daudz ilgāku laiku. Tas, ka jums, iespējams, ir pieejami USD 500 000 beznodokļu kapitāla pieaugumi, nenozīmē, ka jums ir gatava pieeja. Tikmēr jums joprojām ir jāveic hipotēkas maksājumi un jāuztur māja, līdz to pārdodat.

Grunts līnija

Mājas ir ieguldījums, kas saistīts ar daudzām ieguldījumu priekšrocībām, kā arī ar riskiem, kas padara to par ieguldījumu, kas nav piemērots visiem. Tāpēc ir svarīgi nosvērt ieguldījumu ieguvumus no riskiem. Racionāls plusu un mīnusu salīdzinājums var palīdzēt izlemt, vai ieguldīt naudu mājas ieguldījumā vai potenciāli atrast labāku atdevi citur.

Ja esat mājas pircējs, kurš pirmo reizi apmeklē māju, apsveriet iespēju apmeklēt izglītības kursu, lai uzzinātu vairāk par māju īpašumtiesībām. Daži mājas pircēju izglītības kursi ir bezmaksas un tiek piedāvāti uz vietas, savukārt citi var iekasēt nelielu samaksu.