Mājokļu kooperatīvi: unikāls mājas īpašumtiesību veids

Mājas pirkšana vai dzīvokļa īre nav vienīgais dzīvesveids, kas pieejams tirgū. Mājokļu kooperatīvi, ko sarunvalodā dēvē par kopuzņēmumiem, piedāvā alternatīvu tradicionālajām primārās dzīvesvietas iegūšanas metodēm. Šajā rakstā mēs izskaidrosim, kas ir kooperatīvs un kā tas atšķiras no citām mājokļu iespējām.

Condominiums vs kooperatīvi

Condominiums ir daudzdzīvokļu mājas ar privātīpašumu un koplietošanas telpām. Kondominati tiek klasificēti kā nekustamais īpašums, kas nozīmē, ka pircējiem šie akti pieder viņu mājokļiem. Ja apsverat mājokļa iegādi, ir izdevīgi izpētīt savas hipotēkas iespējas, izmantojot hipotēku kalkulatoru, piemēram, zemāk.

Atšķirībā no dzīvokļiem, kopīgi piedāvājumi netiek uzskatīti par nekustamo īpašumu. Iegādājoties kooperatīvu, jūs kļūstat par korporācijas, kurai pieder īpašums, akcionāru. Jums kā akcionāriem ir tiesības uz ekskluzīvu īpašuma izmantošanu dzīvoklī.

Izmaksas

Lai iegādātos akcijas co-op, katrs pircējs hipotēkas vietā ņem “akciju aizdevumu”. Šie aizdevumi darbojas līdzīgi kā hipotēkas. Papildus aizdevuma maksājumiem, kas tiek veikti aizdevējam, co-op iedzīvotāji ir atbildīgi par proporcionālas izmaksas samaksu par ēkas uzturēšanu un uzturēšanu. Pazīstamas kā “uzturēšana”, šīs izmaksas partnerībai tiek maksātas katru mēnesi, un par tām tiek aprēķināta maksa par izmaksām. Cenas palielinās, kad palielinās preču un pakalpojumu izmaksas.

Mēneša maksā var tikt iekļautas nekustamā īpašuma hipotēkas izmaksas: Pat ja individuāls īrnieks ir nomaksājis savu aizdevuma daļu, ir iespējams, ka pašai ēkai ir hipotēka, kas atrodas korporācijas, nevis uzņēmuma īpašumā. individuāls partneris. Ar akciju aizdevumu tiek apmaksāti pirkšanas līgumi partnerībā. Tam nav nekā kopīga ar pamata hipotēku pašam īpašumam. Pircējiem ir tiesības uz visiem nodokļu atskaitījumiem, kas patīk māju īpašniekiem, ieskaitot procentu un nekustamā īpašuma nodokļu atskaitījumus.

Papildu izdevumos ietilpst ikmēneša komunālo pakalpojumu rēķini par katru pircēja dzīvesvietu, kas tiek apmaksāti individuāli, un apdrošināšanas izmaksas. Lai gan pati ēka būtu jāaptver ar vispārējās apdrošināšanas polisi, katras atsevišķās dzīvesvietas saturs nav. Lai aizsargātu personīgo mantu no ūdens bojājumiem, ugunsgrēka, zādzībām un citām nelaimes gadījumiem, nepieciešama personīgās apdrošināšanas polise, kas pazīstama kā HO-6.

Iespējas

Kopīgi darījumi bieži ir lētāki nekā dzīvokļi, jo tie darbojas pēc izmaksām, savācot naudu no iedzīvotājiem, lai samaksātu nenomaksātos rēķinus. Vietās, kur dzīves dārdzība ir augsta, piemēram, Ņujorkā, sadarbības iespējas no finanšu perspektīvas var būt pievilcīga iespēja.

Kopuzņēmumiem ir jāievēro likumi, kas regulē godīgu mājokli, taču, runājot par īpašumtiesību prasībām, tie var būt ierobežojošāki nekā citi mājokļu varianti. Tā kā nav saimnieka un nav īrnieku, noteikumus par akciju iegādi partnerībā nosaka partneri. Piemēram, no jaunajiem pircējiem var pieprasīt, lai tiem tiktu parādīta spēja izpildīt kooperatīvā pirkuma finansiālās saistības, lai tiem būtu noteikta neto vērtība vai noteikta parāda un ienākumu attiecība.

Var būt nepieciešama arī iepriekšēja pārbaude. Tāpat kā citi mājokļu veidi, daži sadarbības projekti ir paredzēti, lai apkalpotu tikai vecāka gadagājuma cilvēkus vai citas īpašas grupas. Šīs stingrākās īpašumtiesību prasības nodrošina līdzdalības īpašumtiesību drošību un ekskluzivitāti. Apmaiņā pret šo ekskluzivitāti kooperācijas parasti tiek veiktas daudz ierobežojošāk nekā dzīvokļi. Piemēram, augstākās klases vienības var aizliegt apakšnomas. Visi partneri sedz ēkas ekspluatācijas izmaksas. Viena partnera saistību nepildīšana var prasīt, lai citi partneri sedz šī partnera izmaksas, lai gan stingrās īpašumtiesību prasības parasti samazina saistību neizpildi līdz minimumam.

Mājokļu kooperatīvu struktūra mainās atkarībā no konkrētās atrašanās vietas valsts. ASV un Kanādā populārākās iespējas ir šādas:

• Tirgus likmju kooperācijas: Ļaujiet partneriem pirkt un pārdot akcijas neatkarīgi no tirgus likmes.
• Darījumi ar ierobežotu kapitālu: iestatiet ierobežojumus cenai, par kādu var pirkt un pārdot akcijas.
• Co-operāciju nomu: Co-op korporācija nomā ēku, nevis tai pieder un neveido kapitālu. Šajā gadījumā, ja ēka kādreiz tiek pārdota, var būt naudas rezerve rokā.

Papildus finanšu līdzdalības īpašumtiesībām ir arī sociālais aspekts, kas jāņem vērā. Mazākus kopīgus pasākumus stingri pārvalda iedzīvotāji, visiem dodoties uz priekšu, lai rūpētos par tādiem pienākumiem kā uzturēšana, ainavu veidošana un noteikumu ievērošana. Lielas vienības var vadīt direktoru padome, kas sastāv no rezidentu apakškopas. Abos gadījumos ir noteikumi, kas jāievēro, un noteikta līmeņa sociālā mijiedarbība, kas notiek. Ja jums nepatīk dalīties lēmumu pieņemšanas pilnvarās, dzīvošana sadarbībā ar jums, iespējams, jums nepatiks.

Pirms pērkat

Pirms pirkšanas ieteicams apsvērt šādus jautājumus:

• Atrašanās vieta
• Ērtības
• Izmaksas

Tā kā jūs pērkat uzņēmuma akcijas, noteikti pārbaudiet uzņēmuma finansiālo stāvokli un tikties ar uzņēmuma akcionāriem. Viņi būs ne tikai jūsu biznesa partneri, bet arī jūsu kaimiņi.

Grunts līnija

Izlasiet Co-op statūtus, statūtus, parakstīšanās līgumu, noteikumus un visu citu pieejamo dokumentāciju. Pārliecinieties, ka jūs patiesi saprotat, kā kooperatīvs darbojas, ieskaitot to, kā tas tiek pārvaldīts, par ko jums būs jāmaksā un cik liela būs šī samaksa. Jautājiet par jebkuras pamatā esošās hipotēkas noteikumiem, politiku attiecībā uz mājdzīvniekiem un jūsu spēju mainīt dzīvesvietu. Jautājumu uzdošanai nav kaitējuma; Neliela papildu piepūle jau sākotnēji var būt tāla, lai nodrošinātu harmonisku un ilgstošu dzīves veidu.