Parastā hipotēka vai aizdevums

Parastā hipotēka vai parastais aizdevums ir jebkura veida mājas pircēja aizdevums, ko nepiedāvā vai nenodrošina valdības iestāde, piemēram, Federālā mājokļu pārvalde (FHA), ASV Veterānu lietu departaments (VA) vai USDA lauku mājokļu dienests., bet tā vietā ir pieejama ar privāta aizdevēja (bankas, krājaizdevu sabiedrības, hipotēku kompānijas) vai divu valdības atbalstītu uzņēmumu, Federālās Nacionālās hipotēku asociācijas (Fannie Mae) un Federālās mājas aizdevuma hipotēku korporācijas (Freddie Mac) starpniecību, vai to garantē.

Parastos aizdevumus bieži kļūdaini dēvē par atbilstošām hipotēkām vai aizdevumiem. Kamēr pārklājas, abas ir atšķirīgas kategorijas. Atbilstoša hipotēka ir tāda, kuras pamatnoteikumi un nosacījumi atbilst Fannie Mae un Freddie Mac finansēšanas kritērijiem. Galvenais no tiem ir dolāra limits, ko katru gadu nosaka Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA): 2019. gadā lielākajā ASV kontinentā aizdevums nedrīkst pārsniegt 484 350 USD. Tātad, lai arī visi atbilstošie aizdevumi ir parastie, ne visi parastie aizdevumi tiek uzskatīti par atbilstošiem. Piemēram, hipotēka 800 000 ASV dolāru apmērā, tā ir parastā hipotēka, bet nav atbilstoša hipotēka, jo tā pārsniedz summu, kas ļautu to atbalstīt ar Fannie Mae vai Freddie Mac. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "Izpratne par Jumbo Vs. Parastajām hipotēkām")

Pašlaik parastās hipotēkas veido apmēram divas trešdaļas no māju īpašnieku aizdevumiem, kas izsniegti ASV. Parasto hipotēku sekundārais tirgus ir ārkārtīgi liels un likvīds. Lielākā daļa parasto hipotēku tiek iesaiņotas caurlaidīgajos ar hipotēku nodrošinātajos vērtspapīros, kas tirgojas labi izveidotā nākotnes tirgū, kas pazīstams kā izsludināmā hipotēkas (TBA) tirgus. Daudzi no šiem parastajiem caurlaides vērtspapīriem tiek tālāk pārvērsti vērtspapīros ķīlas ķīlas saistībās (KTO).

Taustiņu izņemšana

• Parastā hipotēka vai parastais aizdevums ir mājas pircēja aizdevums, kuru nepiedāvā vai nenodrošina valsts iestāde.
• Tas ir pieejams caur privātu aizdevēju vai divu valdības atbalstītu uzņēmumu - Fannie Mae un Freddie Mac - starpniecību vai arī tos garantē.
• Potenciālajiem aizņēmējiem ir jāaizpilda oficiāls hipotēkas pieteikums, jāiesniedz nepieciešamie dokumenti, kredītvēsture un pašreizējais kredītreitings.
• Parastās aizdevumu procentu likmes mēdz būt augstākas nekā valdības nodrošinātajām hipotēkām, piemēram, FHA aizdevumiem.

Kā darbojas parastā hipotēka vai aizdevums

Gados kopš paaugstināta riska hipotēku sabrukuma 2007. gadā aizdevēji ir pastiprinājuši aizdevumu kvalifikāciju - piemēram, hipotēkas “bez pārbaudes” un “bez iemaksas” ir aizgājušas, bet kopumā lielākā daļa pamatprasību nav mainījušās. . Potenciālajiem kredītņēmējiem ir jāaizpilda oficiāls hipotēkas pieteikums (un parasti jāmaksā pieteikuma maksa), pēc tam jāiesniedz aizdevējam nepieciešamie dokumenti, lai plaši pārbaudītu viņu fona, kredītvēsturi un pašreizējo kredītreitingu.

Nepieciešamā dokumentācija

Neviens īpašums nekad netiek 100% finansēts. Pārbaudot jūsu aktīvus un saistības, aizdevējs vēlas ne tikai uzzināt, vai jūs varat atļauties ikmēneša hipotēkas maksājumus (kas parasti nedrīkst pārsniegt 28% no jūsu bruto ienākumiem), bet arī to, vai varat rīkoties ar pirmā iemaksa par īpašumu (un ja jā, tad cik), kā arī citas sākotnējās izmaksas, piemēram, aizdevuma izsniegšanas vai parakstīšanas maksa, brokera maksa un norēķinu vai slēgšanas izmaksas, kas visas var ievērojami palielināt hipotēkas izmaksas. Starp nepieciešamajām precēm ir:

1 . Ienākumu apliecinājums. Šajos dokumentos tiks iekļauts (bet ne tikai):

• Trīsdesmit dienu darba samaksa, kas parāda ienākumus, kā arī ienākumus no gada sākuma
• Divu gadu federālās nodokļu deklarācijas
• Sešdesmit dienas vai ceturkšņa pārskats par visiem aktīvu kontiem, ieskaitot jūsu čekus, uzkrājumus un visus ieguldījumu kontus
• Divu gadu W-2 paziņojumi

Aizņēmēji arī jāsagatavo ar pierādījumiem par jebkādiem papildu ienākumiem, piemēram, alimentiem vai piemaksām.

2. Aktīvi. Jums būs jāuzrāda bankas izraksti un ieguldījumu konta izraksti, lai pierādītu, ka jums ir līdzekļi iemaksas iemaksai un dzīvesvietas slēgšanai, kā arī naudas rezerves. Ja saņemat naudu no drauga vai radinieka, lai palīdzētu veikt iemaksu, jums būs vajadzīgas dāvanu vēstules, kas apliecina, ka tie nav aizdevumi un ka tiem nav nepieciešama vai obligāta atmaksa. Šīm vēstulēm bieži būs jābūt notariāli apstiprinātām.

3. Nodarbinātības pārbaude. Aizdevēji šodien vēlas pārliecināties, ka viņi aizdod tikai kredītņēmējiem ar stabilu darba vēsturi. Jūsu aizdevējs ne tikai vēlēsies redzēt jūsu darba algas, bet arī var piezvanīt darba devējam, lai pārliecinātos, ka jūs joprojām esat nodarbināts, un lai pārbaudītu jūsu algu. Ja nesen esat mainījis darbu, aizdevējs var vēlēties sazināties ar savu iepriekšējo darba devēju. Pašnodarbinātiem kredītņēmējiem būs jāsniedz ievērojams papildu dokuments par viņu uzņēmējdarbību un ienākumiem.

4. Cita dokumentācija. Jūsu aizdevējam būs jākopē jūsu autovadītāja apliecība vai valsts ID karte, kā arī būs nepieciešams jūsu sociālās apdrošināšanas numurs un jūsu paraksts, ļaujot aizdevējam izvilkt jūsu kredītkartes ziņojumu.

Procentu likmes

Parastās aizdevumu procentu likmes mēdz būt augstākas nekā valdības nodrošinātajām hipotēkām, piemēram, FHA aizdevumiem (lai gan šie aizdevumi, kas parasti paredz, ka aizņēmēji maksā hipotēkas apdrošināšanas prēmijas, ilgtermiņā var izrādīties tikpat dārgi).

Procentu likme, ko pārvadā ar parasto hipotēku, ir atkarīga no vairākiem faktoriem, ieskaitot aizdevuma nosacījumus - no tā ilguma, lieluma un no tā, vai tam ir fiksēta procentu likme vai regulējama likme, kā arī no pašreizējiem ekonomikas vai finanšu tirgus apstākļiem. Hipotēku aizdevēji nosaka procentu likmes, pamatojoties uz viņu cerībām uz turpmāko inflāciju; ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru piedāvājums un pieprasījums arī ietekmē likmes. Kad Federālo rezervju dēļ bankām kļūst dārgāk aizņemties, mērķējot uz augstāku federālo līdzekļu likmi, bankas savukārt pārnes augstākas izmaksas saviem klientiem, un patēriņa aizdevumu likmes, ieskaitot hipotēkām, mēdz pieaugt.

Parasti ar procentu likmi saistīti punkti, nodevas, kas tiek maksātas aizdevējam (vai brokerim). Jo vairāk punktu jūs maksājat, jo zemāka būs jūsu procentu likme. Viens punkts maksā 1% no aizdevuma summas un samazina jūsu procentu likmi par aptuveni 0, 25%. Parasti cilvēkiem, kuri plāno dzīvot mājās ilgu laiku (10 vai vairāk gadus), būtu jāapsver punkti, lai saglabātu zemākas procentu likmes aizdevuma termiņa laikā.

Pēdējais procentu likmes noteikšanas faktors ir individuālā aizņēmēja finanšu profils: personīgie aktīvi, kredītspēja un pirmā iemaksa, ko viņi var veikt finansējamajā dzīvesvietā.

Pircējam, kurš plāno dzīvot mājās vismaz 10 gadus, jāapsver iespēja maksāt par punktiem, lai saglabātu zemākas procentu likmes hipotēkas laikā.

Īpaši apsvērumi parastajai hipotēkai vai aizdevumam

Šie aizdevumu veidi nav visiem. Šeit apskatīsim, kurš, iespējams, var pretendēt uz parasto hipotēku un kurš nē.

Kas var kvalificēties

Cilvēki, kuriem ir izveidoti kredītvēsturi un zvaigžņu kredīta pārskati un kuri ir stabili finansiālā situācijā, parasti var pretendēt uz parasto hipotēku. Precīzāk, ideālajam kandidātam vajadzētu būt:

• Kredīta vērtējums ir vismaz 680 un, vēlams, krietni virs 700. Jo augstāks vērtējums, jo zemāka ir aizdevuma procentu likme, un labākie nosacījumi tiek rezervēti tiem, kas vecāki par 740.
• Pieņemama parāda un ienākumu attiecība (DTI). Tā ir jūsu ikmēneša saistību summa, salīdzinot ar jūsu ikmēneša ienākumiem. Šis skaits ir aptuveni 36% un ne vairāk kā 43%.
• Pirmā iemaksa ir vismaz 20% no mājas pieejamās pirkuma cenas. Aizdevēji var un pieņem mazāk, bet, ja viņi to dara, viņi bieži pieprasa kredītņēmējiem veikt privāto hipotēku apdrošināšanu un maksāt prēmijas katru mēnesi, līdz viņi mājā iegūst vismaz 20% no pašu kapitāla.

Turklāt parastās hipotēkas bieži vien ir vislabākais vai vienīgais līdzeklis mājas pircējiem, kuri vēlas dzīvesvietu ieguldījumu vajadzībām kā otro māju vai kuri vēlas iegādāties īpašumu, kura cena pārsniedz USD 500 000.

Kurš diez vai kvalificēsies

Vispārīgi runājot, tiem, kas tikai sāk dzīvi, tiem, kuriem ir nedaudz vairāk parādu nekā parasti, un tiem, kuriem ir pieticīgs kredītreitings, bieži ir grūtības kvalificēties parastajam aizdevumam. Precīzāk, šīs hipotēkas būtu grūts tiem, kam ir:

• Pēdējo septiņu gadu laikā cieta bankrots vai ierobežošana.
• Kredīta rādītāji zem 650.
• DTI virs 43%.
• Pirmā iemaksa - mazāk nekā 20% vai pat 10% no mājas pirkuma cenas.