Ārkārtas klauzulas mājas pirkuma līgumos

Neparedzētu apstākļu klauzula nosaka nosacījumu vai rīcību, kas jāizpilda, lai nekustamā īpašuma līgums kļūtu saistošs. Neparedzēts gadījums kļūst par saistoša pārdošanas līguma daļu, kad abas puses - pircējs un pārdevējs - vienojas par noteikumiem un paraksta līgumu. Tāpēc ir svarīgi saprast, par ko jūs nokļūstat, ja jūsu nekustamā īpašuma līgumā ir iekļauta neparedzētu gadījumu klauzula. Šeit mēs ieviešam plaši izmantotas ārkārtas klauzulas māju pirkšanas līgumos un to, kā tās var dot labumu gan pircējiem, gan pārdevējiem.

Taustiņu izņemšana

• Neparedzētu apstākļu klauzula nosaka nosacījumu vai rīcību, kas jāizpilda, lai nekustamā īpašuma līgums kļūtu saistošs.
• Novērtēšanas iespēja aizsargā pircēju, un to izmanto, lai nodrošinātu, ka īpašums tiek novērtēts vismaz noteiktajā apjomā.
• Neparedzēts finansēšanas gadījums (vai “hipotēkas neparedzēts gadījums”) pircējam dod laiku, lai iegūtu finansējumu īpašuma iegādei.
• Pārbaude vai pienācīgas pārbaudes apstākļi pircējam dod tiesības uz mājas pārbaudi noteiktā laika posmā.

Nekustamā īpašuma līgumi

Nekustamā īpašuma darījums parasti sākas ar piedāvājumu: pircējs piedāvā pirkuma piedāvājumu pārdevējam, kurš var pieņemt vai noraidīt piedāvājumu. Bieži vien pārdevējs iebilst pret piedāvājumu un sarunas iet uz priekšu un atpakaļ, līdz abas puses panāk vienošanos. Ja kāda no pusēm nepiekrīt noteikumiem, piedāvājums tiek anulēts, un pircējs un pārdevējs iet savus atsevišķos ceļus bez turpmākām saistībām. Ja abas puses piekrīt piedāvājuma noteikumiem, pircējs tomēr veic visnopietnāko naudas iemaksu - summu, kas samaksāta kā labticības pierādījums un parasti sastāda 1% vai 2% no pārdošanas cenas. Līdzekļu slēgšanas procesa laikā fondus glabā darījuma uzņēmums.

Dažreiz piedāvājumam iegādāties nekustamo īpašumu tiek pievienota neparedzētu nosacījumu klauzula, kas iekļauta nekustamā īpašuma līgumā. Būtībā neparedzētu apstākļu klauzula pusēm piešķir tiesības atteikties no līguma noteiktos apstākļos, par kuriem jāvienojas pircējam un pārdevējam. Neparedzētās situācijās var ietilpt tāda informācija kā laika grafiks (piemēram, “Pircējam ir 14 dienas, lai pārbaudītu īpašumu”) un īpaši nosacījumi (piemēram, “Pircējam ir 21 diena, lai nodrošinātu 30 gadu parasto aizdevumu 80% apmērā no pirkuma cenas procentu likme nav augstāka par 4, 5% ”). Jebkura neparedzētu gadījumu klauzula ir skaidri jānosaka, lai visas puses saprastu noteikumus.

Ja netiek izpildīti ārkārtas klauzulas nosacījumi, līgums zaudē spēku, un viena puse (visbiežāk pircējs) var atteikties no līguma bez tiesiskām sekām. Un otrādi, ja nosacījumi ir izpildīti, līgums ir juridiski izpildāms, un puse nolemtu pārkāpt līgumu, ja viņi nolemtu atteikties. Sekas ir dažādas, sākot no nopelnīta naudas atsavināšanas līdz tiesvedībai. Piemēram, ja pircējs atsakās un pārdevējs nespēj atrast citu pircēju, pārdevējs var iesūdzēt tiesā par konkrētu sniegumu, piespiežot pircēju iegādāties māju.

Neparedzētas situācijas mājas pirkuma līgumos

Neparedzētu apstākļu klauzulas

Ārkārtas klauzulas var rakstīt gandrīz jebkurai vajadzībai vai bažām. Šeit ir visizplatītākie gadījumi, kas iekļauti mūsdienu mājas pirkuma līgumos.

Novērtējuma iespējamība

Novērtēšanas iespēja aizsargā pircēju, un to izmanto, lai nodrošinātu, ka īpašums tiek novērtēts vismaz noteiktajā apjomā. Ja īpašums nenovērtē vismaz noteikto summu, līgumu var izbeigt, un daudzos gadījumos nopelnītā nauda tiek atmaksāta pircējam.

Novērtēšanas ārkārtas situācijā var ietilpt nosacījumi, kas pircējam ļauj turpināt pirkumu pat tad, ja novērtējums ir mazāks par noteikto summu, parasti noteiktu dienu laikā pēc tam, kad pircējs ir saņēmis paziņojumu par novērtējuma vērtību. Pārdevējam varētu būt iespēja pazemināt cenu līdz novērtējuma summai. Neparedzētais apstāklis ​​norāda izlaišanas datumu, kurā vai pirms kura pircējam jāpaziņo pārdevējam par visām ar novērtējumu saistītajām problēmām. Pretējā gadījumā ārkārtas apstākļi tiks uzskatīti par apmierinātiem, un pircējs nevarēs atteikties no darījuma.

Neparedzētu apstākļu noteikšana nekustamā īpašuma darījumā pusēm dod tiesības atteikties no līguma noteiktos apstākļos, par kuriem vienojas pircējs un pārdevējs.

Finansējums neparedzētiem gadījumiem

Neparedzēts finansēšanas gadījums (saukts arī par “hipotēkas gadījumiem”) pircējam dod laiku pieteikties un saņemt finansējumu īpašuma iegādei. Tas nodrošina svarīgu aizsardzību pircējam, kurš var atteikties no līguma un atgūt nopelnīto naudu gadījumā, ja nespēj nodrošināt finansējumu no bankas, hipotēku brokera vai cita veida aizdevumiem.

Finanšu situācijā norāda noteiktu dienu skaitu pircējam, kas saņem finansējumu. Pircējam līdz minētajam datumam ir jāpārtrauc līgums (vai jāpieprasa pagarinājums, par kuru pārdevējam ir rakstiski jāvienojas). Pretējā gadījumā pircējs automātiski atsakās no neparedzētiem gadījumiem un kļūst par pienākumu iegādāties īpašumu pat tad, ja aizdevums nav nodrošināts.

Mājas pārdošanas iespējamība

Lai gan vairumā gadījumu pirms cita īpašuma pirkšanas to ir vieglāk pārdot, laiks un finansējums ne vienmēr izdodas šādi. Mājas pārdošanas neparedzēts apstāklis ​​pircējam dod noteiktu laiku, lai pārdotu un nokārtotu esošās mājas, lai finansētu jauno. Šāda veida gadījumi aizsargā pircējus, jo, ja esošās mājas nepārdod vismaz par cenu, pircējs var atteikties no līguma bez tiesiskām sekām.

Mājas pārdošanas neparedzētie apstākļi pārdevējam var būt grūti, jo viņš, iespējams, būs spiests atteikties no jauna piedāvājuma, gaidot neparedzētā gadījuma iznākumu. Pārdevējs patur tiesības lauzt līgumu, ja pircēja mājas netiek pārdotas noteiktā dienu skaitā.

Pārbaudes iespējamība

Pārbaudes apstākļi (saukti arī par “uzticamības pārbaudes gadījumiem”) pircējam dod tiesības uz mājas pārbaudi noteiktā laika posmā, piemēram, piecās līdz septiņās dienās. Tas aizsargā pircēju, kurš, pamatojoties uz profesionāla mājas inspektora atzinumiem, var atcelt līgumu vai vienoties par remontu. Inspektors pārbauda īpašuma iekšpusi un ārpusi, ieskaitot elektrisko, apdares, santehnikas, konstrukcijas un ventilācijas elementu stāvokli. Inspektors pircējam iesniedz ziņojumu, kurā sīki aprakstīti visi pārbaudē atklātie jautājumi. Atkarībā no precīziem pārbaudes gadījuma noteikumiem pircējs var:

• Apstipriniet ziņojumu, un darījums virzās uz priekšu
• Noraidiet ziņojumu, atgriezieties no darījuma un atdodiet nopelnīto naudu
• Pieprasiet laiku turpmākām pārbaudēm, ja kaut kas ir jāpaskatās vēlreiz
• Pieprasīt remontu vai koncesiju (ja pārdevējs tam piekrīt, darījums tiek virzīts uz priekšu; ja pārdevējs atsakās, pircējs var atgriezties no darījuma un saņemt atpakaļ savu nopelnīto naudu)

Papildus pārbaudes neparedzētiem gadījumiem dažreiz tiek iekļautas arī izmaksas par remontu. Tas norāda maksimālo dolāra summu nepieciešamajiem remontiem. Ja pārbaudē tiek norādīts, ka remonts izmaksās vairāk nekā šī dolāra summa, pircējs var izvēlēties lauzt līgumu. Daudzos gadījumos neparedzētu remonta izmaksu pamatā ir noteikts pārdošanas cenas procents, piemēram, 1% vai 2%.

Sākuma klauzula

Sākuma klauzula ir ārkārtas gadījums, ko pievieno pārdevēji, lai nodrošinātu aizsardzības pasākumu pret mājas pārdošanas gadījumiem. Kamēr pārdevējs piekrīt neparedzētai māju pārdošanai, viņš vai viņa var pievienot sākuma klauzulu, norādot, ka pārdevējs var turpināt īpašumu tirgot. Ja atkāpjas cits kvalificēts pircējs, pārdevējs piešķir pašreizējam pircējam noteiktu laika periodu (piemēram, 72 stundas), lai noņemtu māju pārdošanas neparedzētos gadījumus un saglabātu līgumu dzīvu. Pretējā gadījumā pārdevējs var atteikties no līguma un pārdot to jaunajam pircējam.

Grunts līnija

Nekustamā īpašuma līgums ir juridiski izpildāms līgums, kas nosaka katras puses lomas un pienākumus nekustamā īpašuma darījumā. Neparedzētas iespējas ir klauzulas, kas pievienotas līgumam un ir tā sastāvdaļa. Ir svarīgi izlasīt un saprast savu līgumu, pievēršot uzmanību visiem norādītajiem datumiem un termiņiem. Tā kā laiks ir svarīgs, viena diena (un viens nokavēts termiņš) var negatīvi un dārgi ietekmēt jūsu nekustamā īpašuma darījumu.

Dažās valstīs nekustamā īpašuma profesionāļiem ir atļauts sagatavot līgumus un jebkuras izmaiņas, ieskaitot neparedzētu gadījumu klauzulas. Tomēr citās valstīs šie dokumenti jāizstrādā licencētiem advokātiem. Ir svarīgi ievērot savas valsts likumus un noteikumus. Parasti, ja jūs strādājat ar kvalificētu nekustamo īpašumu speciālistu, viņi varēs jums palīdzēt procesa norisē un pārliecināties, ka dokumenti ir pareizi sagatavoti (vajadzības gadījumā - advokāts). Ja jūs nedarbojaties ar aģentu vai brokeri, sazinieties ar advokātu, ja jums ir kādi jautājumi par nekustamā īpašuma līgumiem un neparedzētiem gadījumiem.