Komerciālā nekustamā īpašuma aizdevums

Komerciālais nekustamais īpašums (CRE) ir ienākumus radošs īpašums, ko izmanto tikai uzņēmējdarbības (nevis dzīvojamo) vajadzībām. Kā piemērus var minēt mazumtirdzniecības centrus, tirdzniecības centrus, biroju ēkas un kompleksus, kā arī viesnīcas. Finansēšana, ieskaitot šo īpašumu iegādi, attīstību un celtniecību, parasti tiek veikta, izmantojot komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumus: hipotēkas, kuras ir nodrošinātas ar komerciālā īpašuma ķīlas tiesībām.

Tāpat kā mājas hipotēku gadījumā, bankas un neatkarīgi aizdevēji aktīvi iesaistās aizdevumu noformēšanā komerciālajam nekustamajam īpašumam. Arī apdrošināšanas kompānijas, pensiju fondi, privātie investori un citi avoti, tostarp ASV Mazās uzņēmējdarbības pārvaldes 504 aizdevuma programma, nodrošina kapitālu komerciālajam nekustamajam īpašumam.

Šeit mēs apskatīsim komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumus, kā tie atšķiras no mājokļu kredītiem, to raksturojumu un to, ko meklē aizdevēji.

Izskaidro komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumus

Indivīdi pret vienībām

Kaut arī dzīvojamo māju hipotēkas parasti tiek piešķirtas individuāliem aizņēmējiem, komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumi bieži tiek izsniegti biznesa vienībām (piemēram, korporācijām, attīstītājiem, komandītsabiedrībām, fondiem un trestiem). Šīs vienības bieži tiek izveidotas īpašam nolūkam iegūt komerciālo nekustamo īpašumu.

Uzņēmumam var nebūt finanšu rezultātu vai kredītreitingu, un šādā gadījumā aizdevējs var pieprasīt, lai uzņēmuma pilnvarnieki vai īpašnieki garantētu aizdevumu. Tas aizdevējam nodrošina privātpersonu (vai personu grupu) ar kredītvēsturi - un no kuras viņš var atgūties aizdevuma saistību neizpildes gadījumā. Ja šāda veida garantijas aizdevējs neprasa un īpašums ir vienīgais atgūšanas līdzeklis aizdevuma saistību neizpildes gadījumā, parāds tiek saukts par bezreitingu aizdevumu, kas nozīmē, ka aizdevējam nav regresa prasības pret nevienu vai kaut ko citu nekā manta.

Kredīta atmaksas grafiki

Mājokļa hipotēka ir amortizēta aizdevuma veids, kurā parāds tiek atmaksāts regulārās daļās noteiktā laika posmā. Populārākais mājokļu hipotēku produkts ir 30 gadu fiksētas likmes hipotēka, taču mājokļu pircējiem ir arī citas iespējas, ieskaitot 25 un 15 gadu hipotēkas. Garāki amortizācijas periodi parasti ietver mazākus ikmēneša maksājumus un lielākas kopējās procentu izmaksas aizdevuma laikā, savukārt īsāki amortizācijas periodi parasti nozīmē lielākus ikmēneša maksājumus un zemākas kopējās procentu izmaksas.

Dzīvojamo māju aizdevumi tiek amortizēti visā aizdevuma laikā, lai aizdevuma termiņa beigās aizdevums tiktu pilnībā atmaksāts. Aizņēmējs, kura hipotēka ar fiksētu procentu likmi ir 200 000 ASV dolāru 30 gadu laikā, piemēram, 5%, veiktu 360 ikmēneša maksājumus 1 073, 64 ASV dolāru apmērā, pēc kura aizdevums tiktu pilnībā atmaksāts.

Atšķirībā no mājokļu aizdevumiem, komerciālo aizdevumu nosacījumi parasti ir no pieciem gadiem (vai mazāk) līdz 20 gadiem, un amortizācijas periods bieži ir ilgāks par aizdevuma termiņu. Piemēram, aizdevējs var izsniegt komerciālu aizdevumu uz septiņu gadu termiņu ar 30 gadu amortizācijas periodu. Šajā situācijā ieguldītājs veiks maksājumus uz septiņiem gadiem, pamatojoties uz aizdevuma atmaksu 30 gadu laikā, kam seko viens pēdējais “balona” maksājums par visu atlikušo aizdevuma atlikumu.

Piemēram, investors, kura komerciālais aizdevums ir USD 1 miljons 7% apmērā, septiņus gadus veiks ikmēneša maksājumus USD 655, 02 apmērā, kam sekos galīgais kopējais maksājums USD 918 127, 74 apmērā, kas pilnībā atmaksātu aizdevumu.

Aizdevuma termiņa ilgums un amortizācijas periods ietekmē likmi, ko aizdevējs pieprasa. Šie nosacījumi var būt apspriežami atkarībā no ieguldītāja kredīta stipruma. Kopumā, jo ilgāks aizdevuma atmaksas grafiks, jo augstāka ir procentu likme.

Kredīta un vērtības attiecība

Vēl viens veids, kā komerciālie un mājokļu aizdevumi atšķiras, ir aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) - skaitlis, kas mēra aizdevuma vērtību pret īpašuma vērtību. Aizdevējs aprēķina LTV, dalot aizdevuma summu ar zemāko no īpašuma novērtētās vērtības vai tā pirkuma cenas. Piemēram, LTV aizdevumam 90 000 USD par īpašumu 100 000 USD vērtībā būtu 90% (USD 90 000 ÷ USD 100 000 = 0, 9 jeb 90%).

Gan komerciāliem, gan mājokļa kredītiem aizņēmēji ar zemāku LTV pretendēs uz izdevīgākām finansēšanas likmēm nekā tie, kuriem LTV ir augstāki. Iemesls: viņiem ir vairāk kapitāla (vai kapitāla daļu) īpašumā, kas aizdevēja acīs ir mazāks risks.

Atsevišķām mājokļu hipotēkām ir atļauts augsts LTV: līdz 100% LTV ir atļauts VA un USDA aizdevumiem; līdz 96, 5% FHA aizdevumiem (aizdevumiem, kurus apdrošina Federālā mājokļu pārvalde); un līdz 95% parastajiem aizdevumiem (tos, kurus garantē Fannie Mae vai Freddie Mac).

Turpretī komerciālā aizdevuma LTV parasti ietilpst 65–80% diapazonā. Kaut arī daži aizdevumi var tikt izsniegti augstākajos LTV, tie ir retāk sastopami. Konkrētā LTV bieži ir atkarīga no aizdevuma kategorijas. Piemēram, neapstrādātai zemei ​​var atļaut maksimālo LTV 65%, savukārt daudzdzīvokļu māju celtniecībai var būt pieņemama LTV līdz 80%.

Komerciālajā kreditēšanā nav VA vai FHA programmu, kā arī nav privāto hipotēku apdrošināšanas. Tāpēc aizdevējiem nav apdrošināšanas, lai segtu aizņēmēja saistību neizpildi, un viņiem jāpaļaujas uz nekustamo īpašumu, kas ieķīlāts kā nodrošinājums.

Piezīme: Privātās hipotēkas apdrošināšana (PMI) ir tāda veida apdrošināšanas polise, kas aizsargā aizdevējus no saistību neizpildes un piekļuves ierobežošanas riska, ļaujot pircējiem, kuri nespēj veikt ievērojamu iemaksu (vai izvēlas to neveikt), iegūt hipotēkas finansējumu par pieņemamām likmēm. . Ja aizņēmējs iegādājas dzīvojamo īpašumu un noliek mazāk nekā 20%, aizdevējs samazina savu risku, pieprasot aizņēmējam iegādāties apdrošināšanu no PMI uzņēmuma.

Parādu apkalpošanas seguma attiecība

Komerciālie aizdevēji aplūko arī parāda apkalpošanas seguma koeficientu (DSCR), kas salīdzina īpašuma gada neto ienākumus (NOI) ar tā ikgadējo hipotēku parāda apkalpošanu (ieskaitot pamatsummu un procentus), novērtējot īpašuma spēju apkalpot savu parādu. To aprēķina, dalot NOI ar gada parāda apkalpošanu.

Piemēram, īpašumam ar 140 000 USD NOI un 100 000 USD ikgadējā hipotēku parāda apkalpošanā būtu DSCR 1, 4 (140 000 USD – 100 000 USD = 1, 4). Attiecība palīdz aizdevējiem noteikt maksimālo aizdevuma lielumu, pamatojoties uz īpašuma radīto naudas plūsmu.

DSCR, kas mazāks par 1, norāda uz negatīvu naudas plūsmu. Piemēram, DSCR 0, 92 nozīmē, ka ir tikai pietiekami daudz NOI, lai segtu 92% no gada parāda apkalpošanas. Parasti komerciālie aizdevēji meklē DSCR vismaz 1, 25, lai nodrošinātu atbilstošu naudas plūsmu.

Zemāks DSCR var būt pieņemams aizdevumiem ar īsākiem amortizācijas periodiem un / vai īpašumiem ar stabilām naudas plūsmām. Var būt nepieciešami lielāki koeficienti īpašumiem ar nepastāvīgām naudas plūsmām - piemēram, viesnīcām, kurām trūkst ilgtermiņa (un tāpēc paredzamāku) īrnieku nomas, kas ir kopīgas citiem komerciālā nekustamā īpašuma veidiem.

Procentu likmes un nodevas

Procentu likmes komerciāliem aizdevumiem parasti ir augstākas nekā aizdevumiem mājokļiem. Arī komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumos parasti ietilpst maksa, kas palielina aizdevuma kopējās izmaksas, ieskaitot novērtēšanas, juridiskās, aizdevuma pieteikuma, aizdevuma izsniegšanas un / vai maksas par apmaksu.

Dažas izmaksas ir jāapmaksā avansā pirms aizdevuma apstiprināšanas (vai noraidīšanas), bet citas piemēro katru gadu. Piemēram, aizdevumam var būt vienreizēja aizdevuma izsniegšanas maksa 1% apmērā, kas pienākas slēgšanas brīdī, un gada maksa viena procenta ceturtdaļas (0, 25%) apmērā, līdz aizdevums ir pilnībā samaksāts. Piemēram, USD 1 miljona aizdevumam, iespējams, būs jāmaksā avansa maksa par 1% aizdevuma summu, kas vienāda ar USD 10 000, ar ikgadēju maksājuma summu 0, 25% no USD 2500 (papildus procentiem).

Priekšapmaksa

Komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumam var būt priekšapmaksas ierobežojumi, kas paredzēti, lai saglabātu aizdevēja paredzamo aizdevuma ienesīgumu. Ja investori nokārtos parādu pirms aizdevuma atmaksas termiņa, viņiem, iespējams, būs jāmaksā avansa maksājumi. Pastāv četri galvenie “izejas” sodu veidi par aizdevuma pirmstermiņa atmaksu:

• Priekšapmaksas sods. Šis ir visvienkāršākais priekšapmaksas sods, ko aprēķina, reizinot pašreizējo nesamaksāto atlikumu ar noteiktu priekšapmaksas sodu.
• Procentu garantija. Aizdevējam ir tiesības uz noteiktu procentu summu, pat ja aizdevums tiek atmaksāts pirms termiņa. Piemēram, aizdevumam var būt garantēta 10% procentu likme uz 60 mēnešiem, pēc tam - 5% izejas maksa.
• Bloķēšana. Aizņēmējs nevar samaksāt aizdevumu pirms noteikta laika, piemēram, piecu gadu lokauta.
• Sakāve. Nodrošinājuma aizstāšana. Tā vietā, lai maksātu naudu aizdevējam, aizņēmējs apmaina jaunu nodrošinājumu (parasti ASV Valsts kases vērtspapīrus) pret sākotnējo aizdevuma nodrošinājumu. Tas var samazināt nodevas, taču šai aizdevuma izmaksas metodei var tikt piemērotas lielas soda sankcijas.

Priekšapmaksas nosacījumi ir noteikti aizdevuma dokumentos, un par tiem var vienoties kopā ar citiem aizdevuma noteikumiem komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumos.

Grunts līnija

Izmantojot komerciālo nekustamo īpašumu, ieguldītājs (bieži vien biznesa uzņēmums) iegādājas īpašumu, izīrē telpas un iekasē nomu no uzņēmumiem, kas darbojas šajā īpašumā. Paredzēts, ka ieguldījums būs ienākumus radošs īpašums.

Novērtējot komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumus, aizdevēji ņem vērā aizdevuma nodrošinājumu, uzņēmuma (vai pilnvarnieku / īpašnieku) kredītspēju, ieskaitot trīs līdz piecu gadu finanšu pārskatus un ienākuma nodokļa deklarācijas, kā arī finanšu attiecības, piemēram, aizdevuma vērtības koeficients un parāda apkalpošanas seguma koeficients.