Nevēlamie nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi
Ierobežota nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta ir vienkārši nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT), kura īpašumtiesības kontrolē vienam uzņēmumam. Uzņēmumiem, kuriem ir nekustamā īpašuma īpašumtiesības, kas saistīti ar viņu uzņēmējdarbību, var šķist izdevīgi nekustamo īpašumu apvienot REIT īpašiem nodokļu atvieglojumiem. Šo nodokļu mazināšanas stratēģiju var izmantot mazumtirgotāji un bankas, kurās ir daudz veikalu vai filiāļu.
Taustiņu izņemšana
- Ierobežots REIT ir jebkurš REIT, kura vairāk nekā 50% daļu pieder vienam uzņēmumam.
- Piesaistītie REIT parasti ir meitasuzņēmumi.
- Kā REIT, nebrīvē esošajiem REIT ir visas tās pašas nodokļu priekšrocības kā parastajam REIT.
- Vispārīgi runājot, pašu vajadzībām piesaistītā REIT grāmatvedība var būt sarežģīta mātesuzņēmumam un piesaistītajam REIT meitasuzņēmumam.
- Grāmatvedības un nodokļu speciālistiem būtu jāpārliecinās, ka viņi pilnībā atbilst visiem federālajiem un pavalsts likumiem, kas ietver pašu piesaistītos REIT.
Izpratne par piesaistītajiem nekustamā īpašuma ieguldījumu fondiem
Ierobežotu nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu var izveidot, lai izmantotu nodokļu atvieglojumus, ko piedāvā nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT). Uzņēmumi var izvēlēties izveidot vai kontrolēt īpašumtiesības uz REIT, lai iegūtu nebrīvu. Kontrolējošais vai nebrīvē statuss ir definēts kā vairāk nekā 50% no REIT balsstiesībām.
Uzņēmumi, kas veido nebrīvu REIT, lai pārvaldītu savus nekustamos īpašumus, parasti raksturo tos kā īres vai hipotēkas REIT. Hipotēku REIT nodrošina hipotēkas kapitālu savstarpēju ienākumu solījumiem, kas bieži ir REIT ieņēmumu pamatā. Uzņēmumi var izmantot arī piesaistītos nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus, nododot nekustamo īpašumu REIT, pēc tam īrējot īpašumus no šiem REIT.
Nekustamā īpašuma investīciju fondi
Ierobežots REIT ir vienkārši REIT, kam pieder viena uzņēmuma īpašumtiesības. Bez tam, nebrīvē esošie REIT ir vienkārši REIT. Uzņēmumu var klasificēt kā REIT, ja tas atbilst noteiktām Iekšējā ieņēmumu dienesta un Iekšējā ieņēmumu kodeksa 26. sadaļas prasībām. REIT var būt tresti, biedrības vai korporācijas, taču neatkarīgi no tā, vai viņiem visiem ir jāizvēlas nodokļi kā korporācijas.
Iekšējo ieņēmumu kodekss ļauj visiem REIT sadalīt visus ienākumus akcionāriem. Tas padara REIT līdzīgus partnerībām saskaņā ar nodokļu kodeksu, jo partnerībām parasti nav ienākumu un tās visus ienākumus sadala caur K-1.
REIT ir jāatbilst vairākām prasībām, lai kvalificētos ienākumu sadales nodokļa atskaitījumiem, kas kopumā raksturo REIT. Dažas no vissvarīgākajām prasībām ir šādas:
- Vēlēšanās nodokļu uzlikšanai kā sabiedrībai
- Vismaz 90% no bruto ienākumiem no dividendēm, procentiem, īres maksas vai cita nekustamā īpašuma
- Vismaz 75% no kopējiem aktīviem, ko pārstāv nekustamā īpašuma aktīvi, naudas ekvivalenti un valdības vērtspapīri
- Jābūt faktiskām īpašumtiesībām no 100 vai vairāk personām (lai izpildītu šo prasību, kontrolējošie uzņēmumi var nosaukt vadītājus par akcionāriem)
Ja uzņēmums atbilst REIT prasībām, tai jāmaksā akcionāriem vismaz 90% no saviem ienākumiem, un tāpēc tai ir atļauts izmantot ienākumu sadali kā atskaitījumu. Atlikums pēc nepieciešamās sadales tiek aplikts ar nodokli pēc uzņēmuma ienākuma nodokļa likmes.
Meitasuzskaite
Nepieņemtie REIT tiek uzskatīti par meitasuzņēmumiem, un tāpēc viņu īpašumtiesības kaut kādā veidā ir jāuzskaita mātesuzņēmuma finanšu pārskatos. Parasti ir trīs veidi, kā uzskaitīt meitasuzņēmumus un meitasuzņēmumu īpašumtiesības mātesuzņēmuma finanšu pārskatos. Uzņēmumi var iesniegt konsolidētos finanšu pārskatus vai arī tie var uzskaitīt īpašumtiesības, izmantojot vai nu pašu kapitāla, vai izmaksu metodi.
Saskaņā ar vispārpieņemtajiem grāmatvedības principiem (GAAP) uzņēmumiem ir iespēja izveidot konsolidētus finanšu pārskatus, kas iekļauj visus meitasuzņēmuma finanšu aspektus, ja mātes uzņēmumam pieder vairāk nekā 50% no īpašumtiesībām. Parasti mātesuzņēmumam nav izdevīgi vai piemērojami iekļaut captive REIT konsolidētā finanšu pārskata pārskatā, jo nodokļu atvieglojumi, ko captive REIT iegūst pats, bieži ir iemesls tā izveidošanai. Tāpēc REIT pašu kapitāls parasti tiek uzskaitīts mātesuzņēmuma finanšu pārskatos, izmantojot vai nu pašu kapitāla metodi, vai izmaksu metodi.
Ierobežotie REIT nodokļu atvieglojumi
Ar ierobežotajiem REIT nodokļiem var būt saistītas vairākas nodokļu priekšrocības. REIT federālie nodokļi ir apspriesti Iekšējo ieņēmumu kodeksa 26. sadaļā, taču štatiem var būt arī savi REIT nodokļu noteikumi, kas var palielināt vai samazināt nodokļu priekšrocības.
Parasti nebrīvē ietilpstošās REIT mātesuzņēmums var atskaitīt īres vai hipotēkas maksājuma izmaksas, ko tā maksā savam IEVR, kas samazina tā ar nodokli apliekamo ienākumu. Tas nebūt nav milzīgs ieguvums, jo tas parasti tik un tā atskaitīs šos izdevumus, taču tas var radīt noderīgas priekšrocības maksājumu apstrādē utt. Viena no lielākajām priekšrocībām ir tā, ka mātesuzņēmums daļu no dividenžu sadales saņem no piesaistītā REIT kuru potenciāli var aplikt ar zemāku likmi.
Ierobežotajam REIT ir visas REIT statusa nodokļu priekšrocības. Tas var atskaitīt 90% vai lielāku no saviem ienākumiem, ko tas sadala akcionāriem. Tas arī maksā federālo uzņēmumu ienākuma nodokļa likmi par visiem atlikušajiem ienākumiem.
Likumi, kas regulē nebrīvē esošos REIT
Tā kā nebrīvē esošie REIT meitasuzņēmumi var potenciāli radīt vairākas priekšrocības, ir daži federālie un štatu noteikumi, kas uz viņiem vērsti. Kopumā lielākajā daļā tiesību aktu pašu kapitāls ir definēts kā 50% kontrolpakete. Federālie likumi pieprasa, lai jebkāda attieksme būtu godīga un atbilstoša īpašuma vērtēšanai un nesaistītu pušu sarunām. Dažām valstīm ir savas īpašās prasības, un dažos gadījumos ir ierobežojumi, kas var visaptveroši novērst nodokļu apiešanas taktiku. Kopumā grāmatvedības un nodokļu speciālistiem būtu jānodrošina, ka pašu kapitāls un pašu kapitāla grāmatvedība kolektīvi atbilst visiem federālajiem un pavalsts likumiem.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.