Lielo burtu likme
Kapitalizācijas likme (pazīstama arī kā maksimālā likme) tiek izmantota komerciālā nekustamā īpašuma pasaulē, lai norādītu atdeves likmi, ko paredzēts iegūt no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Šis rādītājs tiek aprēķināts, pamatojoties uz neto ienākumiem, ko īpašums sagaida, un to aprēķina, dalot neto pamatdarbības ienākumus ar īpašuma aktīvu vērtību, un to izsaka procentos. To izmanto, lai novērtētu ieguldītāja iespējamo atdevi no ieguldījumiem nekustamā īpašuma tirgū.
Kaut arī maksimālā robežas likme var būt noderīga, lai ātri salīdzinātu līdzīgu nekustamā īpašuma ieguldījumu relatīvo vērtību tirgū, to nevajadzētu izmantot kā vienīgo ieguldījuma stipruma rādītāju, jo tajā nav ņemts vērā sviras efekts, naudas laika vērtība, un nākotnes naudas plūsmas no īpašuma uzlabojumiem, starp citiem faktoriem. Nav skaidru labu vai sliktu maksimālo robežu diapazonu, un tie lielā mērā ir atkarīgi no īpašuma un tirgus konteksta.
Taustiņu izņemšana
- Kapitalizācijas likme tiek aprēķināta, dalot īpašuma neto ienākumus no pamatdarbības ar pašreizējo tirgus vērtību.
- Šī attiecība, kas izteikta procentos, ir ieguldītāja potenciālās atdeves aprēķins no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.
- Ierobežojuma likme ir visnoderīgākā, salīdzinot līdzīgu nekustamā īpašuma ieguldījumu relatīvo vērtību.
Izpratne par kapitalizācijas līmeni
Ierobežojumu likme ir vispopulārākais rādītājs, ar kura palīdzību nekustamā īpašuma investīciju rentabilitāte un ienesīguma potenciāls tiek novērtēts. Ierobežotā likme vienkārši atspoguļo īpašuma ienesīgumu viena gada laikā, pieņemot, ka īpašums tiek nopirkts naudā, nevis aizdevumā. Kapitalizācijas likme norāda īpašuma patieso, dabisko un neizmantoto atdeves likmi.
Kapitalizācijas likmes formula
Kapitalizācijas likmes aprēķināšanai pastāv vairākas versijas. Populārākajā formulā nekustamā īpašuma ieguldījuma kapitalizācijas likme tiek aprēķināta, dalot īpašuma neto ienākumus no pamatdarbības ar pašreizējo tirgus vērtību. Matemātiski,
Kapitalizācijas likme = Neto pamatdarbības ienākumi / pašreizējā tirgus vērtība
kur,
Tīrie darbības ienākumi ir (sagaidāmie) ienākumi, ko gūst īpašums (piemēram, īres maksa), un tos iegūst, atskaitot visus izdevumus, kas saistīti ar īpašuma pārvaldīšanu. Šajos izdevumos ietilpst maksa par regulāru objekta uzturēšanu, kā arī īpašuma nodokļi.
Aktīva pašreizējā tirgus vērtība ir īpašuma pašreizējā vērtība saskaņā ar dominējošajām tirgus likmēm.
Citā versijā skaitlis tiek aprēķināts, pamatojoties uz sākotnējām kapitāla izmaksām vai īpašuma iegādes izmaksām.
Kapitalizācijas likme = Neto pamatdarbības ienākumi / Pirkuma cena
Tomēr otrā versija nav ļoti populāra divu iemeslu dēļ. Pirmkārt, tas dod nereālus rezultātus vecajiem īpašumiem, kas pirms vairākiem gadiem / gadu desmitiem iegādāti par zemām cenām, un, otrkārt, to nevar piemērot mantotajiem īpašumiem, jo to pirkuma cena ir nulle, kas dalīšanu padara neiespējamu.
Turklāt, tā kā nekustamā īpašuma cenas ļoti svārstās, pirmā versija, kurā tiek izmantota pašreizējā tirgus cena, ir precīzāks attēlojums, salīdzinot ar otro versiju, kurā tiek izmantota sākotnējā fiksētā vērtība.
Kapitalizācijas likmes piemēri
Pieņemsim, ka investoram ir miljons dolāru un viņš apsver iespēju ieguldīt vienā no divām pieejamajām ieguldījumu iespējām - vienā, viņš var ieguldīt valdības emitētās valsts obligācijās, kas piedāvā nominālo 3 procentu nominālo procentu likmi un tiek uzskatītas par drošākajām investīcijām, un divas, ko viņš var iegādājieties tirdzniecības ēku, kurā ir vairāki īrnieki, no kuriem paredzēts maksāt regulāru īri.
Otrajā gadījumā pieņemsim, ka kopējā gadā saņemtā īres maksa ir 90 000 USD un investoram jāmaksā kopā 20 000 USD dažādu uzturēšanas izmaksu un īpašuma nodokļu segšanai. Tīrie ienākumi no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir 70 000 USD. Pieņemsim, ka pirmā gada laikā īpašuma vērtība paliek nemainīga sākotnējā pirkšanas cenā - USD 1 miljons.
Kapitalizācijas likme tiks aprēķināta šādi (neto pamatdarbības ienākumi / īpašuma vērtība) = 70 000 USD / 1 miljons USD = 7%.
Šī 7 procentu atdeve, kas iegūta no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, ir labāka nekā standarta ienesīgums 3 procentu apmērā, kas pieejama no bezriska kases obligācijām. Papildu 4 procenti atspoguļo atdevi no riska, kuru uzņēmies ieguldītājs, veicot ieguldījumus nekustamā īpašuma tirgū, salīdzinot ar ieguldījumiem drošākajās valsts obligācijās, kurām nav nulles riska.
Īpašuma ieguldīšana ir riskanta, un var būt vairāki gadījumi, kad ienesīgums, ko atspoguļo kapitalizācijas likmes mērs, var būt ļoti atšķirīgs.
Piemēram, daži īrnieki var pārcelties, un ienākumi no nomas no īpašuma var samazināties līdz 40 000 USD. Samazinot USD 20 000 dažādiem uzturēšanas izdevumiem un īpašuma nodokļiem un pieņemot, ka īpašuma vērtība paliek 1 miljons USD, kapitalizācijas likme ir (20 000 USD / 1 miljons USD) = 2%. Šī vērtība ir mazāka par bezriska obligāciju peļņu.
Citā scenārijā pieņemiet, ka īres ienākumi paliek sākotnējos 90 000 USD, bet uzturēšanas izmaksas un / vai īpašuma nodoklis ievērojami palielinās, proti, USD 50 000. Tad kapitalizācijas likme būs (40 000 USD / 1 miljons USD) = 4%.
Citā gadījumā, ja paša īpašuma pašreizējā tirgus vērtība samazinās, teiksim, 800 000 USD, ienākumiem no nomas un dažādām izmaksām nemainoties, kapitalizācijas likme palielināsies līdz USD 70 000/800 000 USD = 8, 75%.
Būtībā mainīgie ienākumu līmeņi, ko iegūst no īpašuma, ar īpašumu saistītie izdevumi un pašreizējais īpašuma tirgus novērtējums var būtiski mainīt kapitalizācijas likmi.
Pārpalikuma peļņu, kas teorētiski ir pieejama nekustamā īpašuma ieguldītājiem virs valsts obligāciju ieguldījumiem, var attiecināt uz saistītajiem riskiem, kas rada iepriekšminētos scenārijus. Pie riska faktoriem pieder:
- Īpašuma vecums, atrašanās vieta un statuss
- Īpašuma tips - daudzdzīvokļu māja, biroju, rūpniecības, mazumtirdzniecības vai atpūtas vieta
- Īrnieku maksātspēja un regulāras īres maksas
- Īrnieka (-u) nomas termiņš un struktūra
- Īpašuma kopējā tirgus likme un faktori, kas ietekmē tā novērtēšanu
- Reģiona makroekonomiskie pamati, kā arī faktori, kas ietekmē īrnieku uzņēmējdarbību
Kapitāla likmes interpretācija
Tā kā maksimālās robežas likmes ir balstītas uz prognozētajiem nākotnes ienākumu aprēķiniem, tās ir ļoti atšķirīgas. Tad kļūst svarīgi saprast, kas ir labs ieguldījuma īpašuma maksimālās robežas līmenis.
Likme norāda arī laiku, kas nepieciešams, lai atgūtu ieguldīto summu īpašumā. Piemēram, īpašumam, kura maksimālā likme ir 10%, ieguldījuma atgūšana prasīs apmēram 10 gadus.
Atšķirīgas robežas dažādiem īpašumiem vai dažādas maksimālās likmes dažādos laika periodos vienam un tam pašam īpašumam atspoguļo atšķirīgu riska līmeni. Apskatot formulu, var secināt, ka robežvērtības vērtība būs augstāka īpašumiem, kas rada lielākus neto darbības ienākumus un kuriem ir zemāka vērtība, un otrādi.
Sakiet, ka ir divi rekvizīti, kas ir līdzīgi visos atribūtos, izņemot tos, kuri ir ģeogrāfiski atdalīti. Viens no tiem atrodas netālu no pilsētas centra, bet otrs atrodas pilsētas nomalē. Ja viss ir vienāds, pirmais īpašums radīs augstāku nomu salīdzinājumā ar otro, taču tos daļēji kompensēs augstākas uzturēšanas izmaksas un lielāki nodokļi. Pilsētas centra īpašumam būs salīdzinoši zemāka augšējā robeža, salīdzinot ar otro, ņemot vērā tā ievērojami augsto tirgus vērtību.
Tas norāda, ka zemāka maksimālās robežas likme nozīmē labāku novērtējumu un labākas izredzes uz ienākumiem ar zemāku riska līmeni. No otras puses, augstāka maksimālās robežas likme nozīmē relatīvi zemākas izredzes uz ienākumu no ieguldījumiem īpašumā un līdz ar to arī augstāku riska līmeni.
Kaut arī iepriekš minētais hipotētiskais piemērs ieguldītājam padara vieglu izvēli doties kopā ar īpašumu pilsētas centrā, reālās pasaules scenāriji var nebūt tik vienkārši. Ieguldītājam, kurš novērtē īpašumu, pamatojoties uz maksimālo robežu, ir grūts uzdevums noteikt konkrētam riska līmenim piemērotu maksimālo līmeni.
2:00Lielo burtu likme
Gordona modeļa attēlojums augšējās robežas noteikšanai
Cits maksimālās robežas attēlojums nāk no Gordona izaugsmes modeļa, ko sauc arī par dividenžu diskonta modeli (DDM). Tā ir metode, kā aprēķināt uzņēmuma akciju cenas patieso vērtību neatkarīgi no pašreizējiem tirgus apstākļiem, un akciju vērtību aprēķina kā akciju nākotnes dividenžu pašreizējo vērtību. Matemātiski,
Akciju vērtība = paredzamā gada dividenžu naudas plūsma / (ieguldītājam nepieciešamā atdeves likme - paredzamā dividendes pieauguma likme)
Vienādojuma pārkārtošana un formulas vispārināšana bez dividendēm,
(Nepieciešamā atdeves likme - Paredzamā pieauguma pakāpe) = Paredzētā naudas plūsma / aktīvu vērtība
Iepriekš minētais attēlojums atbilst iepriekšējā sadaļā minētajam kapitalizācijas likmes pamata formulai. Paredzamā naudas plūsmas vērtība atspoguļo neto pamatdarbības ienākumus, un aktīvu vērtība sakrīt ar pašreizējo īpašuma tirgus cenu. Tas noved pie tā, ka kapitalizācijas likme ir vienāda ar starpību starp nepieciešamo ienesīguma likmi un paredzamo pieauguma līmeni. Tas ir, maksimālā robežas likme ir vienkārši nepieciešamā peļņas norma, no kuras atskaitīta pieauguma pakāpe.
To var izmantot, lai novērtētu īpašuma novērtēšanu pēc noteiktas atdeves likmes, kuru sagaida ieguldītājs. Piemēram, teiksim, ka īpašuma neto ienākumi no pamatdarbības ir USD 50 000, un ir paredzams, ka tie palielināsies par 2 procentiem gadā. Ja ieguldītāja paredzamā atdeves likme ir 10 procenti gadā, tad tīrā maksimālā likme būs (10% - 2%) = 8%. Izmantojot to iepriekšminētajā formulā, aktīvu novērtējums sasniedz (USD 50 000/8%) = 625 000 USD.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.