9 lietas, kas jāzina pirms hipotēkas refinansēšanas

Saskaņā ar Hipotēku baņķieru asociācijas (MBA) datiem ievērojama daļa no visiem hipotēku pieteikumiem ir refinansēšanas pieteikumi. Daļēji tas var būt tāpēc, ka salīdzinoši zemās hipotēku procentu likmes ir mudinājušas māju īpašniekus pārstrukturēt savas finanses.

Tomēr tas, vai hipotēkas refinansēšana jums ir piemērota, vairāk ir atkarīgs no individuāliem apstākļiem, nevis šīs nedēļas hipotēkas procentu likmēm. Šeit ir deviņi galvenie apsvērumi, kas jāpārskata pirms pieteikšanās uz mājas refinansēšanu.

1. Ziniet savas mājas taisnīgumu

Pirmā kvalifikācija, kas jums būs jāfinansē, ir taisnīgums jūsu mājās. Labā ziņa ir tā, ka mājas vērtības pieaug un zemūdens māju īpašnieku īpatsvars ir ievērojami samazinājies, sacīja Fredija Maka galvenā ekonomista vietnieks Len Kiefer. Tomēr dažas mājas nav atguvušas savu vērtību, un dažiem māju īpašniekiem ir zems pašu kapitāls. Refinansēšana ar nelielu kapitālu vai bez tā ne vienmēr ir iespējama pie parastajiem aizdevējiem, taču dažas valdības programmas ir pieejamas. Labākais veids, kā noskaidrot, vai jūs pretendējat uz noteiktu programmu, ir apmeklēt aizdevēju un apspriest jūsu individuālās vajadzības. Māju īpašniekiem ar vismaz 20% pašu kapitālu būs vieglāk iegūt jaunu aizdevumu.

2. Ziniet savu kredītreitingu

Aizdevēji pēdējos gados ir pastiprinājuši savus aizdevuma apstiprināšanas standartus, tāpēc daži patērētāji var būt pārsteigti, ka pat ar labu kredītu viņi ne vienmēr pretendēs uz zemākajām procentu likmēm. Parasti kredītdevēji vēlas redzēt kredītreitingu 760 vai augstāku, lai pretendētu uz zemākajām hipotēku procentu likmēm. Aizņēmēji ar zemāku punktu skaitu joprojām var saņemt jaunu aizdevumu, taču viņu maksājamās procentu likmes vai maksas var būt augstākas.

Taustiņu izņemšana

• Pirms izlemjat, vai refinansēt savu hipotēku, pārliecinieties, vai jums ir pietiekams mājas kapitāls - vismaz 20% atvieglos aizdevuma saņemšanu.
• Pārliecinieties, vai jūsu kredītreitings ir vismaz 760 un parāda / ienākumu attiecība ir 36% vai mazāka.
• Apsveriet nosacījumus, procentu likmes un refinansēšanas izmaksas, ieskaitot punktus un to, vai jums būs jāmaksā PMI, lai noteiktu, vai aizdevuma pārsūtīšana nākotnē kalpos jūsu vajadzībām.
• Noteikti aprēķiniet līdzsvara punktu un to, kā refinansēšana ietekmēs jūsu nodokļus.

3. Ziniet savu parāda un ienākuma attiecību

Ja jums jau ir hipotēkas aizdevums, jūs varat pieņemt, ka varat viegli iegūt jaunu. Bet aizdevēji ir ne tikai paaugstinājuši kredītreitingu joslu, bet arī kļuvuši stingrāki ar parāda un ienākuma attiecību. Kaut arī daži faktori, piemēram, lieli ienākumi, ilga un stabila darba vēsture vai ievērojami ietaupījumi, var palīdzēt jums pretendēt uz aizdevumu, aizdevēji parasti vēlas, lai ikmēneša maksājumi par mājokli nepārsniegtu 28% no jūsu bruto mēneša ienākumiem. Kopējam parāda ienākumam vajadzētu būt 36% vai mazākam, lai gan ar dažiem papildu pozitīviem faktoriem daži aizdevēji palielināsies līdz 43%. Lai kvalificētos, iespējams, vēlēsities nomaksāt kādu parādu pirms refinansēšanas.

4. Refinansēšanas izmaksas

Mājas refinansēšana parasti izmaksā no 3% līdz 5% no kopējās aizdevuma summas, taču aizņēmēji var atrast vairākus veidus, kā samazināt izmaksas vai iesaiņot tos aizdevumā. Ja jums ir pietiekami daudz pašu kapitāla, varat iekļaut izmaksas jaunajā aizdevumā, palielinot pamatsummu. Daži aizdevēji piedāvā refinansēšanu bez maksas, kas parasti nozīmē, ka slēgšanas izmaksu segšanai jūs maksāsit nedaudz augstāku procentu likmi. Neaizmirstiet vienoties un iepirkties, jo aizdevējs var samaksāt vai samazināt daļu refinansēšanas maksas.

5. Likmes pret termiņu

Lai gan daudzi kredītņēmēji koncentrējas uz procentu likmi, veicot refinansēšanu, ir svarīgi noteikt savus mērķus, lai noteiktu, kurš hipotēkas produkts atbilst jūsu vajadzībām. Ja jūsu mērķis ir pēc iespējas samazināt ikmēneša maksājumus, jūs vēlēsities aizdevumu ar viszemāko procentu likmi visgarākajam termiņam. Ja vēlaties maksāt mazāk procentus visā aizdevuma laikā, meklējiet viszemāko procentu likmi īsākā termiņā. Aizņēmējiem, kuri vēlas nomaksāt savu aizdevumu pēc iespējas ātrāk, jāmeklē hipotēka uz īsāko termiņu, kurā nepieciešami maksājumi, ko viņi var atļauties.

6. Refinansēšanas punkti

Salīdzinot dažādus hipotēku kredīta piedāvājumus, pārliecinieties, vai esat apskatījis gan procentu likmes, gan punktus. Lai samazinātu procentu likmi, bieži tiek maksāti punkti, kas ir vienādi ar 1% no aizdevuma summas. Noteikti aprēķiniet, cik daudz jūs maksāsit punktos ar katru aizdevumu, jo tie tiks samaksāti aizverot vai iesaiņojot jūsu jaunā aizdevuma pamatsummā.

Aizdevēji pēdējos gados ir pastiprinājuši savus aizdevumu apstiprināšanas standartus, pieprasot augstāku kredītvērtējumu par labākajām procentu likmēm un zemāku parāda un ienākumu attiecību nekā iepriekš.

7. Ziniet savu līdzsvara punktu

Svarīgs aprēķins lēmumā par refinansēšanu ir līdzsvara punkts - punkts, kurā refinansēšanas izmaksas ir segtas no jūsu ikmēneša uzkrājumiem. Pēc šī brīža ikmēneša uzkrājumi ir pilnībā jūsu. Ja, piemēram, refinansēšana jums izmaksā 2000 USD un mēnesī jūs ietaupāt 100 USD mēnesī, salīdzinot ar iepriekšējo aizdevumu, jūsu izmaksu atlīdzināšana prasīs 20 mēnešus. Ja plānojat pārcelt vai pārdot savu māju divu gadu laikā, refinansēt saskaņā ar šo scenāriju var nebūt jēgas.

8. Privātās hipotēkas apdrošināšana

Māju īpašniekiem, kuru refinansēšanas laikā mājās ir mazāk nekā 20% pašu kapitāla, būs jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana (PMI). Ja jūs jau maksājat PMI saskaņā ar pašreizējo aizdevumu, tas jums neko lielu neizdarīs. Bet daži māju īpašnieki, kuru māju vērtība kopš pirkuma datuma ir samazinājusies, var atklāt, ka, refinansējot, viņiem būs jāsāk maksāt PMI pirmo reizi. Samazinātie maksājumi refinansēšanas dēļ var nebūt pietiekami zemi, lai kompensētu PMI papildu izmaksas. Aizdevējs var ātri aprēķināt, vai jums būs jāmaksā PMI un cik daudz tas papildinās jūsu maksājumus par mājokli.

9. Ziniet nodokļus

Daudzi patērētāji ir paļāvušies uz hipotēkas procentu atskaitīšanu, lai samazinātu federālā ienākuma nodokļa rēķinu. Ja refinansējat un sākat maksāt mazākus procentus, nodokļu atskaitījums var būt mazāks, lai gan tikai daži cilvēki to uzskata par iemeslu, lai izvairītos no refinansēšanas. Tomēr ir arī iespējams, ka procentu atskaitījums būs lielāks par dažiem pirmajiem aizdevuma gadiem, kad mēneša maksājuma procentu daļa būs lielāka par pamatsummu. Jūsu aizdevuma lieluma palielināšana naudas izņemšanas vai slēgšanas izmaksu iespaidošanas dēļ ietekmēs arī jūsu maksājamo procentu summu.

Tomēr likuma Par nodokļu samazināšanu un nodarbinātību noteikumi, kas tika pieņemti likumā 2017. gada decembrī, var ietekmēt jūsu vēlmi izmantot hipotēkas procentu atskaitījumu. Jaunais augstāks standarta atskaitījums - tagad USD 24 400 precētiem pāriem, kuri iesniedz kopīgu pieteikumu, salīdzinot ar USD 12 700 saskaņā ar iepriekšējo likumu - var padarīt atskaitījumus detalizētāk mazāk nodokļu maksātājiem. Bet turīgāki māju īpašnieki, kuri vēlas refinansēt lielu esošo hipotēku, joprojām varēs atskaitīt procentus par hipotēkas parādu līdz USD 1 miljonam (jaunā hipotēkas parāda limits tagad ir USD 750 000 mājām, kuras nopirktas 2017. gada 15. decembrī vai vēlāk). Ņemot vērā šīs izmaiņas, ir saprātīgi konsultēties ar nodokļu konsultantu, lai iegūtu individuālu informāciju par refinansēšanas ietekmi uz jūsu nodokļiem.

Grunts līnija

Tāpat kā daudzi finanšu darījumi, hipotēku refinansēšana ir sarežģīta un prasa to īpašnieku rūpību, kuri to ņem vērā.

Ir prātīgi konsultēties ar cienījamu aizdevēju, lai ātri saņemtu atbildes uz dažām jūsu bažām. Tas palīdzēs jums pieņemt svarīgu lēmumu par to, vai refinansēšana jums ir piemērota. Ja šķiet, ka tas būtu labs gājiens, veiciet iepriekš aprakstīto pētījumu mājasdarbu.