4 veidi, kā novērtēt nekustamā īpašuma nomu

Ir vairāki jautājumi, kas ieguldītājiem jāuzdod pašiem, kad runa ir par grūti nopelnītās naudas ieguldīšanu. Cik atdos ieguldījums? Cik tas maksā? Bet vēl svarīgāk ir tas, ka ieguldītājiem vajadzētu rūpēties par tā vērtību. Tas jo īpaši attiecas uz ieguldījumu īpašuma iegādi.

Ienākumi no īpašumiem, kas saistīti ar ieguldījumiem, ir vēsturiski augstā līmenī. Nomas piedāvā arvien lielāku ienākumu avotu, un tas ir vienmērīgs veids, kā nopelnīt naudu. Bet, pirms iesaistīties nekustamā īpašuma nomas spēlē, kā veikt novērtējumus?

Lasiet tālāk, lai uzzinātu dažus no izplatītākajiem veidiem, kā novērtēt augsta līmeņa nomas īpašumu.

Taustiņu izņemšana

• Ieguldījuma īpašuma izmaksu un atdeves noteikšana ir tikpat svarīga kā tā vērtības noteikšana.
• Īpašuma vērtības noteikšanai ieguldītāji var izmantot pārdošanas salīdzināšanas pieeju, kapitāla aktīvu cenu modeli, ienākumu pieeju un izmaksu pieeju.
• Nav viena risinājuma, kas der visiem, tāpēc, iespējams, būs jāpiemēro šo faktoru kombinācija.

4 veidi, kā novērtēt nekustamā īpašuma nomu

Pārdošanas salīdzināšanas pieeja

Pārdošanas salīdzināšanas pieeja (SCA) ir viena no atpazīstamākajām dzīvojamo nekustamo īpašumu vērtēšanas formām. Tā ir metode, ko visplašāk izmanto vērtētāji un nekustamā īpašuma aģenti, novērtējot īpašumus. Šī pieeja ir tikai salīdzinājums līdzīgām mājām, kuras noteiktā laika posmā ir pārdevušas vai nomājušas uz vietas. Lielākā daļa investoru vēlas redzēt SCA ievērojamā laika posmā, lai izpētītu visas potenciāli jaunās tendences.

SCA paļaujas uz atribūtiem vai funkcijām, lai piešķirtu relatīvo cenu vērtību. Šīs vērtības var būt balstītas uz noteiktiem raksturlielumiem, piemēram, guļamistabu un vannas istabu, garāžu un / vai piebraucamo ceļu, baseinu, klāju, kamīnu skaitu - visu, kas padara īpašumu unikālu un izceļas. Cena par kvadrātpēdu ir kopīga un viegli saprotama metrika investori var izmantot, lai noteiktu, kur atrodas viņu īpašums būtu jāvērtē. Citiem vārdiem sakot, ja 2000 kvadrātpēdu rātsnams tiek īrēts par USD 1 kvadrātpēda, investori var pamatoti cerēt uz ienākumiem šajā ballīšu parkā, ar nosacījumu, ka par to domā arī salīdzināmas pilsētas mājas šajā apgabalā.

Ņemiet vērā, ka SCA ir nedaudz vispārīgs, proti, ikvienai mājai ir savdabība, kuru ne vienmēr var izmērīt. Pircējiem un pārdevējiem ir unikālas gaumes un atšķirības. SCA ir domāts kā pamata vai pamatots atzinums, nevis ideāls nekustamā īpašuma prognozētājs vai novērtēšanas rīks. Tā ir arī metode, kuru vajadzētu izmantot, lai salīdzinātu ar salīdzinoši līdzīgām mājām. Tātad tas nedarbojas, ja jūs vērtēsit īpašumu, kas jūs interesē, tas ir, 2000 kvadrātpēdas ar garāžu, peldbaseinu, sešām guļamistabām un piecām pilnām vannas istabām ar citu īpašumu, kurā ir puse no guļamistabu skaita, nav baseina un ir tikai 1200 kvadrātpēdas.

Investoriem ir svarīgi arī izmantot sertificētu vērtētāju vai nekustamā īpašuma aģentu, pieprasot salīdzinošu tirgus analīzi. Tas mazina krāpniecisku novērtējumu risku, kas kļuva plaši izplatīts 2007. gada nekustamā īpašuma krīzes laikā.

Kapitāla aktīvu cenu noteikšanas modelis

Kapitāla aktīvu cenu noteikšanas modelis (CAPM) ir visaptverošāks novērtēšanas rīks. CAPM ievieš riska un iespēju izmaksu jēdzienus, jo tie attiecas uz ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Šajā modelī tiek apskatīta iespējamā ieguldījumu atdeve (IA), kas iegūta no nomas ienākumiem, un to salīdzina ar citiem ieguldījumiem, kuriem nav riska, piemēram, Amerikas Savienoto Valstu kases obligācijas vai alternatīvas investīciju formas nekustamajos īpašumos, piemēram, nekustamā īpašuma ieguldījumu fondi (REIT). .

Īsumā, ja paredzamā bezriska vai garantētā ieguldījuma atdeve pārsniedz iespējamo IA no īres ienākumiem, vienkārši nav finansiāli jēgas uzņemties nomas īpašuma risku. Runājot par risku, CAPM apsver raksturīgos riskus īrēt nekustamo īpašumu.

Piemēram, visi nomas īpašumi nav vienādi. Galvenie apsvērumi ir atrašanās vieta un īpašuma vecums. Īrējot vecāku īpašumu, namīpašniekiem, iespējams, būs nepieciešami lielāki uzturēšanas izdevumi. Īpašumam, kas tiek iznomāts apgabalā, kurā ir daudz noziedzības, iespējams, būs nepieciešami vairāk drošības pasākumi nekā īrei kopienā, kurā tiek slēgta teritorija.

Šis modelis iesaka ņemt vērā šos riskus pirms apsvērt savas investīcijas vai izveidojot īres cenu struktūru. CAPM palīdz jums noteikt, kādu atdevi esat pelnījis, riskējot ar savu naudu.

Ienākumu pieeja

Ienākumu pieeja koncentrējas uz to, ko potenciālie ienākumi no nomas īpašumiem dod, salīdzinot ar sākotnējiem ieguldījumiem. Ienākumu pieeja tiek bieži izmantota, lai veiktu ieguldījumus komerciālajā nekustamajā īpašumā.

Ienākumu pieeja tiek bieži izmantota, veicot ieguldījumus komerciālajā nekustamajā īpašumā.

Ienākumu pieeja ir atkarīga no ieguldījuma gada kapitalizācijas likmes noteikšanas. Šī likme ir paredzamie gada ienākumi no bruto īres reizinātāja, dalīts ar īpašuma pašreizējo vērtību. Tātad, ja biroja ēkas iegāde maksā USD 120 000 un paredzamie ikmēneša ienākumi no īres ir 1200 USD, paredzamā gada kapitalizācijas likme ir:

14 400 (1200 USD x 12 mēneši) ÷ 120 000 USD = 0, 12 vai 12%

Šis ir ļoti vienkāršots modelis ar dažiem pieņēmumiem. Vairāk nekā iespējams, ka hipotēkai ir procentu izdevumi. Arī nākotnes īres ienākumi var būt vairāk vai mazāk vērtīgi piecu gadu laikā, nekā tas ir šobrīd.

Daudzi investori zina naudas tīro pašreizējo vērtību. Pielietojot nekustamo īpašumu, šo jēdzienu sauc arī par diskontēto naudas plūsmu. Nākotnē saņemtās dolāri ir pakļauti inflācijas, kā arī deflācijas riskam, un to atspoguļo diskontētā veidā.

Bruto nomas reizinātāja pieeja

Šī pieeja īres īpašumu vērtē, pamatojoties uz nomas summu, ko ieguldītājs var iekasēt katru gadu. Tas ir ātrs un ērts veids, kā novērtēt, vai īpašums ir vērts ieguldījumu. Tas, protams, ir pirms jebkādu nodokļu, apdrošināšanas, komunālo pakalpojumu un citu ar īpašumu saistīto izdevumu apsveršanas, tāpēc tie jāņem ar sāls graudu.

Lai arī tā var būt līdzīga ienākumu pieejai, bruto īres reizinātāja (GRM) pieejā kā maksimālo likmi neizmanto neto darbības ienākumus, bet gan bruto nomas maksu. Īres reizinātāja maksimālā robežas likme ir lielāka par vienu, savukārt ienākumu līmeņa maksimālā likme ir procentuālā vērtība. Lai iegūtu ābolu un ābolu salīdzinājumu, jums vajadzētu apskatīt citu līdzīgu īpašumu GRM un īres ienākumus no tā, kas jūs interesē.

Pieņemsim, ka komerciālais īpašums, kas tiek pārdots jūsu aplūkotajā apkārtnē, ir USD 500 000 un gada ienākumi ir 90 000 USD. Lai aprēķinātu tā GRM, mēs dalām pārdošanas cenu ar gada nomas ienākumiem: USD 500 000 ÷ USD 90 000 = 5, 56. Varat salīdzināt šo skaitli ar apskatīto, ja vien zināt, kādi ir tā ienākumi gadā par īri. Jūs varat uzzināt tā tirgus vērtību, reizinot GRM ar gada ienākumiem. Ja tas ir augstāks nekā tas, kas nesen pārdots, ti, par USD 500 000, tas, iespējams, nav tā vērts, tāpēc apsveriet iespēju turpināt.

Izmaksu pieeja

Izmaksu pieeja nekustamā īpašuma novērtēšanai nosaka, ka īpašums ir vērts tikai tā dēļ, kuru to var saprātīgi izmantot. To aprēķina, apvienojot zemes vērtību un visu uzlabojumu nolietoto vērtību.

Šīs skolas vērtētāji bieži vien izmanto visaugstāko un labāko iespēju apkopot izmaksu pieeju nekustamajam īpašumam. To bieži izmanto par pamatu brīvas zemes vērtēšanai.

Piemēram, ja esat dzīvokļu attīstītājs, kas vēlas iegādāties trīs akrus zemes neauglīgā apgabalā, lai pārvērstu tos par koplīgumiem, šīs zemes vērtība tiks balstīta uz šīs zemes vislabāko izmantošanu. Ja zemi ieskauj naftas atradnes un tuvākā persona dzīvo 20 jūdžu attālumā, šī īpašuma labākā izmantošana un tāpēc visaugstākā vērtība nav pārveidošana dzīvokļos, bet, iespējams, paplašinot urbšanas tiesības, lai atrastu vairāk naftas.

Vēl viens vislabākās izmantošanas arguments ir saistīts ar īpašuma zonēšanu. Ja potenciālais īpašums netiek zonēts dzīvojamajiem mērķiem, tā vērtība tiek samazināta, jo attīstītājam būs ievērojamas izmaksas, lai saņemtu atkārtotu rekonstrukciju. Tas tiek uzskatīts par visuzticamāko, ja to lieto jaunākās konstrukcijās, un mazāk uzticams vecākām īpašībām. Bieži vien tā ir vienīgā uzticamā pieeja, apskatot īpašas lietošanas īpašības.

Grunts līnija

Nav viena veida, kā noteikt nomas īpašuma vērtību. Visnopietnākie investori, pirms pieņem investīciju lēmumus par nomas īpašumiem, aplūko visu šo vērtēšanas metožu komponentus. Apgūstot šīs ievada vērtēšanas koncepcijas, vajadzētu būt solim pareizajā virzienā, lai nonāktu nekustamo īpašumu investīciju spēlē. Pēc tam, kad esat atradis īpašumu, kas var dot jums izdevīgu ienākumu summu, atrodiet labvēlīgu procentu likmi savam jaunajam īpašumam, izmantojot hipotēkas kalkulatoru. Izmantojot šo rīku, jūs iegūsit arī konkrētākus skaitļus, ar kuriem strādāt, novērtējot iespējamo īres īpašumu.