Zillow aplēses: nav tik precīzas, kā jūs domājat

Zillow ir viena no populārākajām tiešsaistes nekustamo īpašumu datu bāzēm. Sietlas bāzētajā Zillow, kuru 2006. gadā dibinājuši bijušie Microsoft vadītāji Ričards Bārtons un Loids Frinks, ir uzskaitīta informācija par miljoniem māju, kuras tiek pārdotas un izīrētas visā ASV un Kanādā. Lietotāji var meklēt māju noteiktā apkārtnē, izmantojot dažādus kritērijus, ieskaitot, bet ne tikai, cenas, guļamistabu un vannas istabu skaitu, kvadrātveida kadrus, mājas veidu un citas ērtības.

Viena no Zillow galvenajām iezīmēm ir tā Zestimates - populārs patērētāju rīks, lai redzētu, cik daudz māju ir vērts. Šīs aplēses ir balstītas uz informāciju no avotiem, piemēram, salīdzināmiem pārdošanas apjomiem un publiskajiem datiem. Zestimates, kas tika atklāts 2011. gadā ar informāciju par 90 miljoniem māju, ir paplašinājis savu darbību, sniedzot lietotājiem informāciju par vairāk nekā 100 miljoniem māju visā Amerikas Savienotajās Valstīs.

Neatkarīgi no tā, vai vēlaties redzēt, cik daudz ir mainījusies jūsu mājas vērtība, ja jūsu mājas novērtētā vērtība ir pietiekami augsta, lai jūs varētu veikt refinansēšanu, vai arī jums ir interese par to, cik daudz jūsu kolēģis iztērēja savai jaunajai mājai, Zestimates lietotājiem piedāvā sākuma punktu mājas novērtēšanā. .

Tomēr ir vairāki iemesli, kāpēc šie skaitļi var nebūt tik precīzi, kā jūs vēlētos.

Taustiņu izņemšana

• Zillow's Zestimates ļauj lietotājiem redzēt, cik daudz māju ir vērts.
• Skaitļi ir balstīti uz informāciju no avotiem, piemēram, salīdzināmiem pārdošanas apjomiem un publiskajiem datiem.
• Zestimāti ir tikpat precīzi kā aiz tiem esošie dati, kas nozīmē, ka tie var būt novecojuši vai nepareizi.
• Var būt kļūdas samaksātajos nekustamā īpašuma nodokļos vai nodokļu aprēķinos, un Zestimates var neietvert nekādu uzlabojumu vai uzlabojumu, ko veikuši māju īpašnieki.
• Zillow veido arī apgrozījuma līmeni, tāpēc teritorija, kurā cilvēki ilgāk uztur savas mājas, var nebūt tik precīza.

Neprecīza pamatinformācija

Zillow unikālie algoritmi trīs reizes nedēļā atjauno īpašumu vērtību kolekciju, balstoties gan uz informāciju, kas iegūta gan no publiskajiem datiem, gan no lietotāja iesniegtajiem datiem. Pēc Zillova teiktā, “lielais vairums Zestimātu ir 10 procentu robežās no mājas pārdošanas cenas.” Bet Zestimāti ir tikai tik precīzi, cik aiz tiem ir dati, tāpēc, ja mājās ir guļamistabu vai vannas istabu skaits, tās kvadrātveida kadri, vai arī partijas Zillow partijas lielums ir neprecīzs, Zestimate būs izslēgts.

Lietotāji var labot šīs kļūdas. Tomēr Zillovs brīdina, ka, atjaunojot īpašuma datus, mājas Zestimate netiks nekavējoties mainītas, un dažreiz izmaiņas netiks veiktas. Piemēram, ja jums ir ceturtā vannas istaba, tas noteikti nenozīmē lielu vērtību mājas vērtībām jūsu pilsētā. Tātad, šīs informācijas ievadīšanai var nebūt nekādas ietekmes.

Vienlaicīgi ar lietotāja iesniegto datu pieņemšanu Zillow risina neprecizitātes problēmas, ziņojot par atsevišķu īpašumu aptuveno vērtību diapazonu. Jo mazāks diapazons, jo ticamāks ir Zestimate, jo tas nozīmē, ka Zillow ir vairāk datu par šo īpašumu. Aplūkojot diapazona augsto un zemo līmeni, jūs varēsit labāk saprast, kas ir mājas vērts.

Zillow savu Zestimates sauc par sākumpunktu mājas vērtību noteikšanai, tāpēc lietotājiem nekādā gadījumā nevajadzētu tos uzskatīt par novērtējumiem.

Kļūdas galvenajos skaitļos

Zillow savā aprēķinā ņem vērā pēdējās pārdošanas datumu un cenu. Dažās jomās šī informācija veido lielu daļu no šī skaitļa. Bet, ja šī informācija ir nepareiza, tā var izmest Zestimate. Tā kā salīdzināmi pārdošanas apjomi ietekmē arī mājas Zestimate, kļūda vienas mājas pārdošanas cenu reģistrā var ietekmēt citu rajona māju Zestimates.

Zestimate ņem vērā arī faktiski samaksātos īpašuma nodokļus, izņēmumus no nodokļu aprēķiniem un citus publiski pieejamus īpašuma nodokļa datus. Nodokļu vērtētāja īpašuma vērtības tomēr var būt neprecīzas. Nodokļu aprēķinātāja datu bāzē varētu būt kļūda, kas saistīta ar īpašuma pamatinformāciju, tāpēc novērtētā vērtība ir par augstu vai par zemu.

Māju īpašnieki, kas redz neatbilstības, tiešsaistē var Zillow ziņot par nepareiziem pārdošanas datiem vai nodokļu uzskaiti.

Kur ir jauninājumi?

Dažreiz mājas īpašnieks veic uzlabojumus vai uzlabojumus īpašumā, kam vajadzētu palielināt mājas vērtību. Bet Zillow var nebūt informēts par šiem faktoriem. Tas ir, ja vien vietējā īpašuma nodokļa vērtētājam nav šādas informācijas. Ja māju īpašnieks ņem no pilsētas atļauju veikt jebkādus uzlabojumus, šo informāciju var nodot nekustamā īpašuma nodokļa administrācijai un ievadīt publiskajā reģistrā. Zillow var atjaunināt savus ierakstus tikai tad, kad šī informācija ir pieejama.

Piemēram, ja jūs savām mājām pievienojat atļauto piekto guļamistabu un īpašuma nodokļa vērtētājs uzskata, ka jauninājums palielina jūsu mājas vērtību, šī informācija, iespējams, kādā brīdī nokļūs jūsu mājas Zestimate. Bet, ja jūsu mājās ir pavisam jauna dizaineru virtuve, kurai nav vajadzīgas lielas atļaujas, tomēr jūsu kaimiņa mājā ir oriģinālā 1975. gada virtuve, Zillow abas mājas vērtēs līdzīgi, kaut arī jūsu mājas varētu atnest augstāku pārdošanas cenu.

Jauninājumi ne vienmēr ir tik vērtīgi, kā jūs domājat. Tas ir ļoti atkarīgs no vietējā mājokļu tirgus apstākļiem un no tā, kādus projektus esat paveicis. Tātad tikai tāpēc, ka jūsu mājas vērtība uz Zillow nav mainījusies, kopš jūs pievienojāt šo guļamistabu vai pārveidojat savu virtuvi, neuzskatiet, ka jūs varat iekasēt Zestimate par papildu USD 30 000. Un otrādi, ja Zillow saka, ka jūsu mājas vērtība ir USD 300 000, bet jūs zināt, ka neesat to atjauninājis tikpat daudz kā līdzīgas mājas jūsu apkārtnē, iespējams, tā pārdos mazāk vai prasīs ilgāku laiku, lai atrastu ieinteresētu pircēju.

Mājokļa apgrozījuma līmenis

Jo vairāk māju tiek pārdoti jūsu reģionā, jo vairāk datu ir Zillow par pircēju domām, cik šīs mājas ir vērts. Tas padara Zestimates precīzākus. Tātad, ja jūs dzīvojat karstā tirgū Sanfrancisko līča reģionā, jūsu Zestimate varētu būt precīzāks nekā tad, ja jūs dzīvojat lauku pilsētā, kur cilvēki mitinās savās mājās gadu desmitiem ilgi, un pārdošanas gadījumi ir reti.

Zillow algoritma atjauninājumi

Zillow atjaunina savu algoritmu, jo tas nāk klajā ar vairākiem veidiem, kā uzlabot tā precizitāti. Kad tas notiek, Zestimates var ievērojami mainīties, kaut arī šajās mājās vai nekustamā īpašuma tirgū nekas nav mainījies.

2019. gada janvārī Zillow paziņoja, ka tā ir piešķīrusi līgumu par 1 miljonu dolāru datu zinātnieku un inženieru komandai, lai palīdzētu uzlabot vietnes Zestimates precizitāti. Komanda savā algoritmā izmantoja dažādus faktorus, kas ietekmē mājas vērtību, ieskaitot publiskos datus, pārvietošanās laiku, ceļa troksni un citu informāciju. Zillow lēš, ka valsts mēroga kļūdu līmenis pazemināsies zem 4%.

Uzņēmums tika pakļauts klases prasību tiesā, kuru 2017. gadā iesniedza Čikāgas māju īpašnieki, kuri apgalvoja, ka tas maldina māju pircējus, nodrošinot viņiem ļoti zemus skaitļus. Prasītāji arī norādīja, ka vairums lietotāju izturas pret Zestimates tāpat kā novērtējumi. Saskaņā ar Market Watch ziņojumu Zillow sacīja, ka tiesvedībai nav pamata, noliedzot, ka tās Zestimates ir novērtējums. Tā vietā viņi tos sauca par atskaites punktu, kur lietotāji var sākt mājas vērtību meklēšanu.

Grunts līnija

Zillow nemēģina slēpt Zestimates nepilnības no patērētājiem, un arī no konkurējošām vietnēm nevarat gaidīt pilnīgi precīzus aprēķinus. Lieta ir tāda, ka māju īpašnieki izmanto Zestimates cenas kā plašu vadlīniju un salīdzina šos skaitļus ar citiem avotiem. To nekādā veidā nevajadzētu uzskatīt par novērtējumu. Vietējā nekustamā īpašuma aģenta salīdzināma tirgus analīze un mājas profesionāls novērtējums ir labākie veidi, kā uzzināt tā vērtību.

Pat šie rīki ir nepilnīgi. Dažreiz līdzīgu māju pārdošanas apjomi nesen nav bijuši, un vērtētāji, kas ir tikai cilvēki, savos vērtējumos var būt nedaudz subjektīvi. Galu galā nav iespējas iegūt perfektu mājas vērtības novērtējumu, bet ir tikai pamatnostādnes, kuras mums ir pieejamas, pērkot, pārdodot, piesakoties aizdevumam un kad mums jāzina mājas vērtība.