Vai jūsu mājas pārdošana atstās jūs ar nodokļu šoku?

Daudziem cilvēkiem viņu mājas ir viņu lielākais īpašums - tās, kuras viņi kādreiz varētu plānot pārdot, lai pārceltos uz citu valsts daļu, modernizētu uz lielāku māju vai palīdzētu finansēt aiziešanu pensijā. Ja vien neesat pārdevis māju dažu pēdējo gadu laikā, jūs, iespējams, nesapratīsit, ka nodokļu kodeksa pārskatīšana varētu ietekmēt to, cik daudz jūs gaidat pēc pārdošanas. Uzziniet, kā jaunākie nodokļu likumi ietekmēs jūs, ja nolemjat pārcelties.

Vecie noteikumi
Agrāk pārdevēji varēja atlikt kapitāla pieauguma nodokļus par visu iepriekšējo peļņu neatkarīgi no tā, cik liela tā bija, ja vien tie atbilst šādām divām prasībām:

• Iegādājās rezerves māju, kas maksā vairāk nekā summa, kas saņemta par pārdoto māju.
• Nomaiņu iegādājās divu gadu laikā pirms vai divus gadus pēc pārdošanas datuma.

Piemēram, pieņemsim, ka esat iegādājies māju par 200 000 USD un piecos gados to pārdevis par 300 000 USD. Kamēr divu gadu laikā iegādājaties vēl vismaz USD 300 000, jūs varat izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļa par 100 000 USD peļņu. Turklāt jūs varētu turpināt šo procesu katru gadu, iespējams, veidojot neierobežotu nodokļu atlikto ienākumu daudzumu. Tad, kad jūs nomirat, ieguvums varēja tikt iztērēts, jo tika palielināti pabalstu saņēmējiem.

Turklāt pārdevējs, kurš bija sasniedzis 55 gadu vecumu, varēja neatgriezeniski izslēgt līdz 125 000 USD lielu peļņu, nepērkot citu māju.

Jaunie noteikumi
1997. gada 6. maijā stājās spēkā 1997. gada Nodokļu maksātāju atvieglojumu akts. Šis akts atcēla nepārtrauktu neierobežotu peļņas atlikšanu un aizstāja to ar ierobežotiem izņēmumiem.

Atsevišķi nodokļu maksātāji tagad var izslēgt līdz pat USD 250 000 lielu peļņu no savas mājas pārdošanas. Precēti pāri, kuri iesniedz kopīgu iesniegumu, var no nodokļiem apliekamā ienākuma izslēgt 500 000 USD. Vecums nav faktors, un jums nav jāpērk mājas nomaiņa. Pēc tam, kad esat izvēlējies izslēgšanu, jūs varētu iegādāties lētāku māju vai pat īrēt. Vēl labāk, ja IRS ļaus jums izmantot izslēgšanu katru reizi, kad jūs pārdodat savu primāro dzīvesvietu.

Ir divi noteikumi:

• Vismaz divus no iepriekšējiem pieciem gadiem jums ir jābūt mājas īpašumā un galvenajā dzīvesvietā.
• Iepriekšējos divus gadus jūs nevarat izmantot izslēgšanu.

Piemēram, pieņemsim, ka precēts pāris pirms astoņiem gadiem bija nopircis savas mājas par 200 000 USD un tajā laikā tajā dzīvoja. Tagad viņi ir gatavi pārdot par USD 450 000 un pārcelties uz lielāku māju, kuras cena ir USD 400 000 lētākā valsts daļā, lai uzņemtu viņu paplašinošo ģimeni. Izslēgšanas dēļ viņiem nebūs jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis no 250 000 USD peļņas.

Apskatīsim 20 gadus nākotnē, kad mūsu pāris vēlas doties pensijā un samazināt mājokli. Viņi pārdod savas lielās mājas par miljonu USD un pērk condo par 750 000 USD. Viņiem būs 600 000 USD kapitāla pieaugums (1 miljons - 400 000 USD), pārdodot māju. Tomēr viņiem būs jāmaksā nodoklis tikai par 100 000 USD peļņu, jo tika izslēgti 500 000 USD. Viņi var izmantot USD 250 000 skaidrā naudā, kas paliek pēc tam, kad viņi pērk dzīvokli, kā vien vēlas.

Papildu punkti
Vajadzīgajiem diviem īpašumtiesību un lietošanas gadiem piecu gadu periodā, kas beidzas pārdošanas dienā, nav jābūt nepārtrauktam. Tāpēc, ja jūs īrējāt savu māju pirmajā, trešajā un piektajā īpašumtiesību gadā, bet tajā dzīvojāt otro un ceturto gadu, jūs joprojām varat izmantot izslēgšanu.

Turklāt ir izņēmumi no divu gadu noslogojuma noteikuma. Tie ietver: invaliditāti, nosodījumu un šķiršanos.

Ja izslēgšana iznīcina visus jūsu ienākumus, jums nav jāziņo par pārdošanu nodokļu deklarācijā. Pretējā gadījumā darījums jāiesniedz D sarakstā. Jebkurā gadījumā pārliecinieties, ka visi ieraksti ir saglabāti vismaz trīs gadus.

Nedomājiet, ka jūs varat izmantot šo izslēgšanu tikai tad, ja jums pieder viena ģimene, tradicionāla māja. Likums attiecas uz visiem mājokļiem, kurus uzskatāt par savu galveno dzīvesvietu, piemēram:

• Mājas laiva
• Kooperatīvs vai rātsnams
• Kooperatīvs dzīvoklis
• Mobilās mājas

Kā samazināt nodokli
Kaut arī izvairīšanās no nodokļu iekasēšanas no 250 000 USD (500 000 USD kopīgiem nodokļu iekasētājiem) ir ievērojama, ar to varētu nebūt pietiekami, lai pilnībā kompensētu dažu pārdevēju ieguvumus. Ir dažas lietas, kuras varat darīt, lai palielinātu izmaksas un samazinātu nodokļu saistības.

Dodieties atpakaļ savā dokumentācijā, lai uzzinātu, vai jums ir bijuši citi atļautie izdevumi, tostarp:

• Norēķinu maksa vai slēgšanas izmaksas, kad iegādājāties māju
• Nekustamā īpašuma nodokļi, kas pārdevējam bija parādā, bet par kuriem jūs samaksājāt, un tie netika atmaksāti
• Mājas uzlabojumi, piemēram, jauna jumta vai telpas papildināšana

Grunts līnija
Visbeidzot apskatiet citas savas investīcijas. Vai jums pieder akcijas, obligācijas vai cits nekustamais īpašums, kura vērtība ir mazāka, nekā jūs par tiem samaksājāt? Jūs varētu tos pārdot un izmantot zaudējumus, lai kompensētu kapitāla pieaugumu no mājas pārdošanas.