Kad (un kad nē) refinansēt hipotēku

Hipotēkas refinansēšana nozīmē esoša aizdevuma atmaksu un aizstāšanu ar jaunu. Ir daudz iemeslu, kāpēc māju īpašnieki refinansē: iegūt zemāku procentu likmi; saīsināt viņu hipotēkas termiņu; konvertēt no regulējamas likmes hipotēkas (ARM) uz fiksētas likmes hipotēku vai otrādi; piesaistīt mājas kapitālu, lai finansētu lielu pirkumu vai konsolidētu parādu.

Tā kā refinansēšana var maksāt no 3% līdz 6% no aizdevuma pamatsummas un - tāpat kā ar oriģinālo hipotēku - ir nepieciešams novērtējums, nosaukuma meklēšana un pieteikuma maksa, mājas īpašniekam ir svarīgi noteikt, vai refinansēšana ir saprātīgs finanšu lēmums.

Refinansējums, lai nodrošinātu zemāku procentu likmi

Viens no labākajiem refinansēšanas iemesliem ir esošā aizdevuma procentu likmes pazemināšana. Vēsturiski īkšķa noteikums ir tāds, ka refinansēšana ir laba ideja, ja jūs varat samazināt procentu likmi vismaz par 2%. Tomēr daudzi aizdevēji apgalvo, ka 1% ietaupījums ir pietiekams stimuls refinansēt.

Taustiņu izņemšana

• Zemāks procentu likme jūsu hipotēkai ir viens no labākajiem refinansēšanas iemesliem.
• Kad procentu likmes pazeminās, apsveriet iespēju veikt refinansēšanu, lai saīsinātu hipotēkas termiņu un procentu maksājumos maksātu ievērojami mazāk.
• Pāreja uz fiksētas likmes vai regulējamas likmes hipotēku var būt jēga atkarībā no likmēm un tā, cik ilgi jūs plānojat palikt savā pašreizējā mājā.
• Pašu kapitāla piesaistīšana vai parāda konsolidācija var būt labs iemesls refinansēšanai - pretējā gadījumā dažreiz parāda slazds var pasliktināties.

Procentu likmes samazināšana ne tikai palīdz ietaupīt naudu, bet arī palielina likmi, ar kuru jūs savās mājās veidojat kapitālu, un tas var samazināt ikmēneša maksājuma lielumu. Piemēram, 30 gadu fiksētas likmes hipotēkai ar 9% procentu likmi mājām 100 000 ASV dolāru pamatsumma un procentu maksājums ir 804, 62 USD. Tas pats aizdevums par 4, 5% samazina jūsu maksājumu līdz USD 506, 69.

Refinansējums aizdevuma termiņa saīsināšanai

Kad procentu likmes pazeminās, māju īpašniekiem bieži ir iespēja refinansēt esošo aizdevumu citam aizdevumam, kam bez lielām izmaiņām ikmēneša maksājumā ir ievērojami īsāks termiņš. 30 gadu fiksētas likmes hipotēkai mājās uz 100 000 ASV dolāru refinansēšana no 9% līdz 5, 5% var samazināt termiņu uz pusi līdz 15 gadiem, veicot tikai nelielas izmaiņas ikmēneša maksājumā no USD 804, 62 līdz USD 817, 08.

Refinansējums konvertēšanai uz regulējamas vai fiksētas likmes hipotēku

Kaut arī ARM bieži piedāvā piedāvāt zemākas likmes nekā fiksētas likmes hipotēkas, periodiskas korekcijas var izraisīt likmju pieaugumu, kas ir lielāks nekā likme, kas pieejama ar fiksētas likmes hipotēku. Šādā gadījumā konvertējot uz fiksētas likmes hipotēku, tiek iegūta zemāka procentu likme un tiek novērstas bažas par turpmāku procentu likmju paaugstināšanos.

Turpretī konvertēšana no fiksētas procentu likmes aizdevuma uz ARM var būt pareiza finanšu stratēģija, ja procentu likmes samazinās. Ja likmes turpina kristies, periodiskas ARM likmju korekcijas samazina likmes un samazina ikmēneša hipotēku maksājumus, novēršot nepieciešamību refinansēt katru reizi, kad likmes pazeminās. No otras puses, pieaugot hipotēku procentu likmēm, tā būtu nesaprātīga stratēģija.

Konvertēšana uz ARM, kurai bieži ir mazāks ikmēneša maksājums nekā hipotēka uz noteiktu laiku, var būt laba ideja māju īpašniekiem, kuri neplāno uzturēties savās mājās ilgāk par dažiem gadiem. Ja procentu likmes krītas, šie māju īpašnieki var samazināt aizdevuma procentu likmi un ikmēneša maksājumu, taču viņiem nebūs jāuztraucas par turpmākām augstākām procentu likmēm, jo ​​viņi mājās nedzīvos pietiekami ilgi.

Refinansēšana, lai piesaistītu kapitālu vai konsolidētu parādu

Kaut arī visi iepriekš minētie refinansēšanas iemesli ir finansiāli pamatoti, hipotēku refinansēšana var būt slidens solis uz nebeidzamu parādu.

Māju īpašnieki bieži izmanto kapitālu savās mājās, lai segtu lielus izdevumus, piemēram, mājas rekonstrukcijas izmaksas vai bērna koledžas izglītību. Šie māju īpašnieki var attaisnot refinansēšanu ar to, ka rekonstruēšana mājai rada pievienoto vērtību vai ka hipotēkas aizdevuma procentu likme ir mazāka nekā naudas likme, kas aizņemta no cita avota.

Vēl viens pamatojums ir tāds, ka procenti par hipotēkām ir atskaitāmi no nodokļiem. Lai arī šie argumenti var būt patiesi, gadu skaita palielināšana, kas jums jāmaksā par hipotēku, reti ir saprātīgs finanšu lēmums, kā arī dolāra tērēšana procentiem, lai iegūtu 30 centu nodokļa atskaitījumu. Ņemiet vērā arī to, ka kopš Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likuma stāšanās spēkā aizdevuma lielums, par kuru jūs varat atskaitīt procentus, ir samazinājies no 1 miljona USD līdz 750 000 USD, ja māju iegādājāties pēc 2017. gada 15. decembra.

Daudzi māju īpašnieki refinansē savu parādu konsolidāciju. Pēc nominālvērtības laba ideja ir aizstāt augstus procentus ar hipotēku ar zemu procentu likmi. Diemžēl refinansēšana nedod automātisku finanšu piesardzību. Veiciet šo soli tikai tad, ja esat pārliecināts, ka spējat pretoties kārdinājumam tērēt, kad refinansēšana atbrīvo jūs no parāda.

Paiet gadi, lai atgūtu no 3% līdz 6% no pamatsummas, kas rodas no refinansēšanas izmaksām, tāpēc nedariet to tikai tad, ja plānojat palikt savā pašreizējā mājā ilgāk par dažiem gadiem.

Jāapzinās, ka liela daļa cilvēku, kuri savulaik ir izveidojuši kredītproduktu, automašīnu un citu pirkumu parādus ar lieliem procentiem, to vienkārši darīs atkal pēc tam, kad hipotēkas refinansēšana viņiem piešķirs pieejamo kredītu. Tas rada tūlītējus četrkāršus zaudējumus, kas sastāv no izšķērdētām maksām par refinansēšanu, zaudētajiem pamatkapitāliem mājā, papildu gadu laikā no paaugstinātajiem procentu maksājumiem par jauno hipotēku un ar augstu procentu procentu atdošanu, tiklīdz kredītkartes atkal tiek maksimāli izmantotas - iespējams rezultāts ir bezgalīga parāda cikla turpināšana un iespējamā bankrota gadījumi.

Grunts līnija

Refinansēšana var būt liels finanšu solis, ja tā samazina jūsu hipotēkas maksājumu, saīsina aizdevuma termiņu vai palīdz ātrāk veidot kapitālu. Rūpīgi lietojot, tas var būt arī vērtīgs instruments, lai kontrolētu parādu. Pirms refinansēšanas uzmanīgi izpētiet savu finansiālo stāvokli un pajautājiet sev: cik ilgi es plānoju turpināt dzīvot mājā? Cik daudz naudas es ietaupīšu, veicot refinansēšanu?

Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likumā ir mainīts aizdevuma lielums, no kura jūs varat atskaitīt procentus: tas ir samazinājies no USD 1 miljona līdz USD 750 000, ja jūs iegādājāties savu māju pēc 2017. gada 15. decembra.

Atkal paturiet prātā, ka refinansēšana maksā no 3% līdz 6% no aizdevuma pamatsummas. Ir nepieciešami gadi, lai šīs izmaksas atgūtu ar ietaupījumiem, ko rada zemāka procentu likme vai īsāks termiņš. Tātad, ja jūs neplānojat palikt mājās ilgāk par dažiem gadiem, refinansēšanas izmaksas var mazināt jebkuru no iespējamiem ietaupījumiem. Ir arī vērts atcerēties, ka gudrs māju īpašnieks vienmēr meklē veidus, kā samazināt parādu, veidot kapitālu, ietaupīt naudu un novērst viņu hipotēkas maksājumu. Naudas izņemšana no pašu kapitāla, veicot refinansēšanu, nepalīdz sasniegt nevienu no šiem mērķiem.