Kas jums jāzina par nekustamā īpašuma novērtēšanu

Nekustamā īpašuma vērtības noteikšana ir nepieciešama dažādiem centieniem, ieskaitot finansēšanu, pārdošanas uzskaitījumu, investīciju analīzi, īpašuma apdrošināšanu un nodokļus. Bet lielākajai daļai cilvēku visnoderīgākais nekustamā īpašuma novērtēšanas pielietojums ir nekustamā īpašuma daļas pieprasījuma vai pirkuma cenas noteikšana. Šajā rakstā tiks sniegts ievads nekustamā īpašuma vērtēšanas pamatjēdzieniem un metodēm, jo ​​īpaši, ja tas attiecas uz pārdošanu.

Nekustamā īpašuma novērtēšana: kas jums jāzina

Vērtēšanas pamatkoncepcijas

Vērtība
Tehniski runājot, īpašuma vērtība tiek definēta kā nākotnes labumu pašreizējā vērtība, kas rodas no īpašuma tiesībām uz īpašumu. Atšķirībā no daudzām patēriņa precēm, kuras ātri izmanto, nekustamā īpašuma priekšrocības parasti tiek realizētas ilgā laika posmā. Tāpēc, aprēķinot īpašuma vērtību, jāņem vērā ekonomiskās un sociālās tendences, kā arī valdības veiktās kontroles vai noteikumi un vides apstākļi, kas var ietekmēt četrus vērtības elementus:

• Pieprasījums: vēlme vai vajadzība pēc īpašumtiesībām, ko atbalsta finanšu līdzekļi, lai apmierinātu vēlmi
• Lietderīgums: spēja apmierināt nākamo īpašnieku vēlmes un vajadzības
• Trūkums: konkurējošo īpašumu ierobežots piedāvājums
• Nodošana: īpašumtiesību nodošanas vieglums

Vērtība pret izmaksām un cenu

Vērtība ne vienmēr ir vienāda ar izmaksām vai cenu . Izmaksas attiecas uz faktiskajiem izdevumiem - piemēram, uz materiāliem vai darbaspēku. No otras puses, cena ir summa, ko kāds par kaut ko maksā. Kaut arī izmaksas un cena var ietekmēt vērtību, tie nenosaka vērtību. Mājas pārdošanas cena varētu būt 150 000 USD, bet vērtība varētu būt ievērojami augstāka vai zemāka. Piemēram, ja jauns īpašnieks mājā atklāj nopietnu trūkumu, piemēram, nepareizu pamatu, mājas vērtība varētu būt zemāka par cenu.

Tirgus vērtība

Novērtējums ir atzinums vai novērtējums par konkrēta īpašuma vērtību konkrētā datumā. Uzņēmumi, valdības aģentūras, privātpersonas, investori un hipotēku kompānijas novērtējuma ziņojumus izmanto, pieņemot lēmumus par darījumiem ar nekustamo īpašumu. Novērtējuma mērķis ir noteikt īpašuma tirgus vērtību - visticamāko cenu, ko īpašums radīs konkurētspējīgā un atvērtā tirgū.

Tirgus cena - cena, par kādu īpašumu faktiski pārdod, ne vienmēr atspoguļo tirgus vērtību. Piemēram, ja pārdevējs ir spiests ierobežot piekļuves ierobežošanas draudus vai ja notiek privāta pārdošana, īpašumu var pārdot zem tā tirgus vērtības.

Novērtēšanas metodes

Precīzs novērtējums ir atkarīgs no metodiskās datu vākšanas. Tiek vākti un analizēti specifiski dati, kas ietver informāciju par konkrēto īpašumu, un vispārīgi dati par valsti, reģionu, pilsētu un apkārtni, kurā atrodas īpašums, lai iegūtu vērtību. Novērtējumos tiek izmantotas trīs pamatmetodes, lai noteiktu īpašuma vērtību.

1. metode: pārdošanas salīdzināšanas pieeja

Pārdošanas salīdzināšanas metodi parasti izmanto vienģimeņu māju un zemes vērtēšanai. Dažreiz to sauc par tirgus datu pieeju, tā ir vērtības aplēse, ko iegūst, salīdzinot īpašumu ar nesen pārdotiem īpašumiem ar līdzīgām īpašībām. Šīs līdzīgās īpašības sauc par salīdzināmām , un, lai nodrošinātu derīgu salīdzinājumu, katrai no tām:

• Esiet pēc iespējas līdzīgāks objekta īpašumam
• Pēdējā gada laikā ir pārdoti atvērtā, konkurētspējīgā tirgū
• Ir pārdoti tipiskos tirgus apstākļos

Novērtēšanas procesā jāizmanto vismaz trīs vai četri salīdzināmie materiāli. Vissvarīgākie faktori, kas jāņem vērā, izvēloties salīdzināmos materiālus, ir lielums, salīdzināmas īpašības un - iespējams, vissvarīgāk - atrašanās vieta, kam var būt milzīga ietekme uz īpašuma tirgus vērtību.

Salīdzināmo īpašības

Tā kā neviens no diviem īpašumiem nav precīzi līdzīgs, salīdzināmo preču pārdošanas cenas tiks koriģētas, lai ņemtu vērā atšķirīgās pazīmes un citus faktorus, kas varētu ietekmēt vērtību, tostarp:

• Ēku vecums un stāvoklis
• Pārdošanas datums, ja starp salīdzināma salīdzināmā produkta pārdošanas datumu un novērtējuma datumu notiek ekonomiskas izmaiņas
• Pārdošanas noteikumi un nosacījumi, piemēram, ja īpašuma pārdevējs bija piespiedu kārtā vai ja īpašums tika pārdots radinieku starpā (par cenu ar atlaidi)
• Atrašanās vieta, jo līdzīgi īpašumi cenu ziņā var atšķirties no rajona uz apkārtni
• Fiziskās īpašības, ieskaitot zemes gabala lielumu, ainavu, celtniecības veidu un kvalitāti, istabu skaitu un veidu, apdzīvojamās platības kvadrātpēdas, masīvkoka grīdas, garāžu, virtuves uzlabojumus, kamīnu, baseinu, centrālo gaisu utt.

Aplūkojamā īpašuma tirgus vērtības aprēķins ietilps diapazonā, ko veido salīdzināmo preču koriģētās pārdošanas cenas. Tā kā dažas salīdzināmo preču pārdošanas cenu korekcijas būs subjektīvākas nekā citas, svērtā atlīdzība parasti tiek pievērsta tiem salīdzināmajiem, kuriem ir vismazākā korekcija.

2. metode: izmaksu pieeja

Izmaksu pieeju var izmantot, lai novērtētu to īpašumu vērtību, kurus ir uzlabojusi viena vai vairākas ēkas. Šī metode ietver atsevišķas ēkas (-u) un zemes vērtības aplēses, ņemot vērā nolietojumu. Aplēses saskaita, lai aprēķinātu visa uzlabotā īpašuma vērtību. Izmaksu pieeja liek pieņemt, ka saprātīgs pircējs par esošo uzlabotu īpašumu nemaksās vairāk, nekā cena par salīdzināmas partijas iegādi un līdzīgas ēkas uzcelšanu. Šī pieeja ir noderīga, ja novērtējamais īpašums ir tāds tips, kas netiek bieži pārdots un nedod ienākumus. Kā piemērus var minēt skolas, baznīcas, slimnīcas un valdības ēkas.

Celtniecības izmaksas var aprēķināt vairākos veidos, ieskaitot kvadrātpēdu metodi, kur nesen uzbūvēta salīdzināma kvadrātpēda izmaksas tiek reizinātas ar kvadrātpēdu skaitu priekšmetā; metode vienībā vietā, kur izmaksas tiek aprēķinātas, pamatojoties uz būvniecības izmaksām uz vienības mērvienību atsevišķām ēkas sastāvdaļām, ieskaitot darbaspēku un materiālus; un daudzumu apsekojuma metode, kurā tiek aprēķināti izejvielu daudzumi, kas būs nepieciešami, lai aizstātu priekšmetu, kā arī materiālu pašreizējā cena un ar to saistītās uzstādīšanas izmaksas.

Nolietojums

Novērtēšanas nolūkā nolietojums attiecas uz jebkuru stāvokli, kas negatīvi ietekmē nekustamā īpašuma uzlabojuma vērtību, un ņem vērā:

• Fiziska pasliktināšanās, ieskaitot ārstējamu pasliktināšanos, piemēram, krāsošanu un jumta nomaiņu, un neārstējamu pasliktināšanos, piemēram, struktūras problēmas
• Funkcionāls novecošanās, kas attiecas uz fiziskām vai dizaina īpašībām, kuras nekustamo īpašumu īpašnieki vairs neuzskata par vēlamām, piemēram, novecojušas ierīces, ar novecojušu aprīkojumu vai mājas ar četrām guļamistabām, bet tikai ar vienu vannu
• Ekonomiskā novecošanās, ko izraisa ārpus īpašuma esošie faktori, piemēram, kas atrodas netālu no trokšņainās lidostas vai piesārņojošās rūpnīcas.

Metodika

• Novērtējiet zemes vērtību tā, it kā tā būtu brīva un būtu pieejama visaugstākajai un labākajai izmantošanai, izmantojot pārdošanas salīdzināšanas pieeju, jo zemi nevar amortizēt.
• Novērtējiet pašreizējās ēkas (-u) celtniecības un teritorijas uzlabojumu izmaksas.
• Novērtējiet uzlabojumu nolietojuma summu, kas rodas pasliktināšanās, funkcionālā novecošanās vai ekonomiskās novecošanās rezultātā.
• No aplēstajām celtniecības izmaksām atskaitiet nolietojumu.
• Pievienojiet aprēķināto zemes vērtību ēkas (-u) amortizētajām izmaksām un teritorijas uzlabojumiem, lai noteiktu kopējo īpašuma vērtību.

3. metode: ienākumu kapitalizācijas pieeja

Šī metode, ko bieži sauc vienkārši par ienākumu pieeju, ir balstīta uz saistību starp ieguldītāja pieprasīto peļņas normu un tīriem ienākumiem, ko īpašums rada. To izmanto, lai novērtētu ienākumus radošo īpašumu, piemēram, daudzdzīvokļu kompleksu, biroju ēku un tirdzniecības centru, vērtību. Novērtēšana, izmantojot ienākumu kapitalizācijas pieeju, var būt diezgan vienkārša, ja sagaidāms, ka priekšmets gūs ienākumus nākotnē, un kad tā izdevumi ir paredzami un vienmērīgi.

Tiešā kapitalizācija

Vērtētāji veiks šādas darbības, izmantojot tiešās kapitalizācijas pieeju:

• Novērtējiet gada potenciālo bruto ienākumu.
• Lai noteiktu faktisko bruto ienākumu, ņemiet vērā zaudējumus no brīvajām vietām un īres maksas.
• Lai aprēķinātu gada neto ienākumus, atskaitiet gada darbības izdevumus.
• Novērtējiet cenu, ko parasts ieguldītājs maksātu par ienākumiem, kas gūti no konkrētā īpašuma veida un klases. To panāk, novērtējot atdeves likmi vai kapitalizācijas līmeni.
• Pielietojiet kapitalizācijas likmi īpašuma gada neto ienākumiem, lai aprēķinātu īpašuma vērtību.

Bruto ienākumu reizinātāji

Bruto ienākumu reizinātāja (GIM) metodi var izmantot, lai novērtētu citus īpašumus, kurus parasti neiegādājas kā ienākuma īpašumus, bet kurus varētu īrēt, piemēram, vienas un divu ģimeņu mājas. GRM metode īpašuma pārdošanas cenu saista ar tā paredzamajiem īres ienākumiem. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "4 veidi, kā novērtēt nekustamā īpašuma nomu")

Dzīvojamajiem īpašumiem parasti izmanto mēneša bruto ienākumus; komerciāliem un rūpnieciskiem īpašumiem tiktu izmantots bruto gada ienākums. Bruto ienākumu reizinātāja metodi var aprēķināt šādi:

Pārdošanas cena ÷ Nomas ienākumi = Bruto ienākumu reizinātājs

Lai izveidotu precīzu GIM, var izmantot jaunākos pārdošanas un nomas datus no vismaz trim līdzīgiem īpašumiem. Pēc tam GIM var izmantot aplēstajam objekta īpašuma patiesā tirgus nomā, lai noteiktu tā tirgus vērtību, kuru var aprēķināt šādi:

Nomas ienākumi x GIM = paredzamā tirgus vērtība

Grunts līnija

Precīzs nekustamā īpašuma novērtējums ir svarīgs hipotēku aizdevējiem, investoriem, apdrošinātājiem un pircējiem, kā arī nekustamā īpašuma pārdevējiem. Lai gan novērtēšanu parasti veic kvalificēti speciālisti, ikviens, kas iesaistīts reālā darījumā, var gūt labumu no pamata izpratnes iegūšanas par dažādām nekustamā īpašuma novērtēšanas metodēm.