Mājas kapitāla aizdevuma refinansēšana: padoms
Jūs varētu domāt par sava mājas aizdevuma refinansēšanu vairāku iemeslu dēļ. Jūs varētu vēlēties samazināt ikmēneša maksājumu, saņemot zemāku procentu likmi vai pagarinot aizdevuma termiņu. Jūs varētu vēlēties saīsināt aizdevuma termiņu, tāpēc ilgtermiņā maksāsit mazāk procentus un ātrāk būsit bez parādiem. Jūs pat varētu vēlēties izņemt vairāk naudas no mājām. Neatkarīgi no iemesla, šeit ir jūsu iespējas un darbības, kas jums jāveic katrā gadījumā.
1. risinājums. Veiciet naudas līdzekļu refinansēšanu
Jūsu mājas naudas refinansēšana var būt labs veids, kā refinansēt mājas kapitāla aizdevumu, ja vēlaties arī refinansēt savu pirmo hipotēku. Kad jūsu jaunais aizdevums tiks slēgts, daļa no ieņēmumiem tiks novirzīta jūsu pirmās hipotēkas samaksai, un naudas izņemšanas daļa atmaksās jūsu veco mājas kapitāla aizdevumu. Ja jums ir pietiekami daudz pašu kapitāla, iespējams, jūs pat varēsiet iebāzt papildu naudu.
Kāpēc šī izvēle varētu būt pareizā
Uzdodiet sev šādus jautājumus, apsverot, vai ir jēga refinansēt savu pirmo hipotēku: Vai jums ir mainīgas procentu likmes aizdevums, kuru vēlaties pārvērst par fiksētas procentu likmes aizdevumu, pirms procentu likmes paaugstinās? Vai jums ir fiksētas procentu likmes aizdevums ar augstāku procentu likmi, nekā jūs šodien varētu saņemt? Vai jums ir Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) aizdevums, uz kuru tajā laikā varēja pretendēt vienīgais, bet tagad jūsu apstākļi ir uzlabojušies un jūs vēlaties saņemt lētāku parasto aizdevumu bez hipotēkas apdrošināšanas?
Tāpat kā ir daudz iemeslu, kādēļ jūs varētu vēlēties refinansēt mājas kapitāla aizdevumu, ir arī daudz iemeslu, kāpēc jūs varētu vēlēties refinansēt savu pirmo hipotēku. Naudas taupīšanai vai izkļūšanai no neilgtspējīga aizdevuma, kuru varat labāk pārvaldīt, vajadzētu būt galvenajiem apsvērumiem.
Atbilstības noteikšana
Lai jūs varētu saņemt skaidras naudas refinansēšanu, jums vismaz sešus mēnešus jābūt mājas īpašumam. Jums vajadzēs pietiekami daudz mājas kapitāla, lai nomaksātu pirmās hipotēkas pamatsummu, samaksātu to, ko esat parādā par savu mājas kapitāla aizdevumu, un jums joprojām būs 20% akciju jūsu mājās.
Aizdevēji parasti pārdod viņu hipotēkas Fannie Mae vai Freddie Mac. Lai to izdarītu, viņiem jāievēro Fannie vai Freddie kreditēšanas vadlīnijas. Fannie neiegādāsies skaidras naudas refinansēšanas aizdevumus vienas vienības galvenajā dzīvesvietā (ti, jūsu mājā), ja aizdevuma vērtības attiecība (LTV) ir augstāka par 80%. Ja jums ir aizdevums ar lielu atlikumu (limiti atšķiras atkarībā no apgabala), jūsu LTV attiecība nevar būt augstāka par 60%. Ja pēdējos sešos mēnešos esat uzskaitījis savu māju pārdošanai, maksimālā pieļaujamā aizdevuma un vērtības attiecība ir 70%.
Jums būs nepieciešams arī minimālais kredītreitings no 640 līdz 680, atkarībā no jūsu aizdevuma un vērtības attiecības. Saprotiet, ka aizdevējiem var būt savi, stingrāki standarti un viņiem ir nepieciešams lielāks kredītreitings.
Prasības aizdevuma vērtībai: viens piemērs
Šeit ir piemērs tam, kā aizdevuma vērtības prasības darbojas, veicot tipisku naudas izņemšanas refinansēšanu, kurai nepieciešami 80% LTV. Ja jūsu mājas vērtība ir USD 300 000, jums būs jāatstāj 60 000 USD pamatkapitāla pēc naudas līdzekļu pārskaitīšanas. Tas nozīmē, ka jūsu pirmā hipotēka kopā ar mājas kapitāla aizdevumu nevar pārsniegt USD 240 000. Ir labi saprast, kā darbojas aprēķins, taču varat ātri izmantot tiešsaistes naudas izmaksas refinansēšanas kalkulatoru, lai ātri izdarītu matemātiku jūsu situācijai. Lai uzzinātu, cik daudz jums ir kapitāla, jūsu aizdevējs pasūtīs novērtējumu, kas jums izmaksās dažus simtus dolāru.
Noslēguma izmaksas
Izmaksas izvēles iespējas trūkums ir tāds, ka slēgšanas izmaksas, kas saistītas ar pirmo hipotēku, parasti ir daudz augstākas nekā izmaksas, kas saistītas ar mājas kapitāla aizdevumu. Ja finansējat naudu, lai ietaupītu naudu, jums jāaprēķina līdzsvara periods un jāredz, cik mēnešus jums vajadzēs, lai jums būtu jauns aizdevums, pirms jūs izdomājat pēc izmaksu slēgšanas. Jo īsāks līdzsvara periods, jo labāk.
Jūsu aizdevējs var ļaut jums finansēt slēgšanas izmaksas, kas īstermiņā atvieglo šo pievienoto izdevumu aizkavēšanu. Bet, ja jūsu mērķis ilgtermiņā ir tērēt mazāk, maksājiet viņiem uzreiz. Pretējā gadījumā jūs maksāsit procentus par tiem, līdz jūsu aizdevums tiks atmaksāts.
Vēl viena iespēja, ja refinansējat salīdzinoši nelielu hipotēkas atlikumu, ir atrast aizdevēju, kurš piedāvā īpašu produktu. Piemēram, ASV banka piedāvā viedo refinansējumu atlikumiem, kas ir mazāki par USD 150 000, bez slēgšanas izmaksām.
2. risinājums: refinansēt jaunu mājas kapitāla aizdevumu
Ja esat apmierināts ar savu pirmo hipotēku, jūs vēlēsities izpētīt refinansēšanu ar jaunu mājas kapitāla aizdevumu.
Kāpēc šī izvēle varētu būt pareizā
Lai ietaupītu naudu ar zemāku procentu likmi un / vai īsāku termiņu, jūs varētu vēlēties saņemt jaunu aizdevumu tādā pašā apjomā, kāds jums ir parādā par pašreizējo aizdevumu. Jūs varētu interesēt jauns aizdevums par lielāku summu, ja vēlaties aizņemties jaunu izdevumu segšanai. Vai arī jūs varētu vēlēties saņemt jaunu aizdevumu ar ilgāku termiņu, lai jūsu ikmēneša maksājumi būtu pieejamāki, paturot prātā, ka šādā veidā maksāsit vairāk procentu ilgtermiņā. Bet, ja rodas grūtības veikt maksājumus, tas ir labāks risinājums nekā noklusēt esošo aizdevumu.
Atbilstības noteikšana
Atkal jums būs jāatbilst minimālajām aizdevuma vērtības vērtībām, lai kvalificētos, taču šīs prasības ir zemākas mājokļu kapitāla aizdevumiem nekā naudas izņemšanas refinansēšanai. Prasības dažādiem aizdevējiem atšķiras, bet, piemēram, ja jūs piederat krājaizdevu sabiedrībai, iespējams, jūs varat aizņemties līdz 90% vai pat 100% no jūsu mājas vērtības, it īpaši, ja jums ir lieliski kreditēšanas un kreditēšanas nosacījumi ir labvēlīgi.
Jums būs nepieciešams vismaz 620 kredītreitings mājas kapitāla aizdevumam, lai gan jūsu procentu likme būs diezgan augsta, ja rezultāts ir tik zems. Vislabākās likmes tiek piešķirtas kredītņēmējiem, kuru vērtējums ir 740 vai lielāks. Bieži vien aizdevēji maksā lielāko daļu vai visas slēgšanas izmaksas par mājokļa aizdevumu, ja vien jūs neveicat aizdevumu priekšlaicīgi, pirmo 24 līdz 36 mēnešu laikā. Šajā gadījumā jums būs jāatmaksā aizdevējam no vairākiem simtiem līdz dažiem tūkstošiem dolāru par slēgšanas izmaksām., atkarībā no jūsu atrašanās vietas un aizdevuma lieluma.
Mājas kapitāla aizdevuma salīdzināšana ar naudas izņemšanas refinansējumu
Jums būs jāsaņem vairāku aizdevēju cenas, lai redzētu, kā jauna mājokļa aizdevuma procentu likme tiek salīdzināta ar naudas izņemšanas pārskaitījuma veikšanu, pieņemot, ka jūs interesē un jums ir tiesības uz abām iespējām. Kopumā mājokļu aizdevumiem un naudas izņemšanai ir augstākas procentu likmes nekā vienkārši pirmās hipotēkas refinansēšanai. Naudas līdzekļu refinansēšanai dažreiz ir augstāka procentu likme nekā arī mājas kapitāla aizdevumam. Abos gadījumos likme būs atkarīga no jūsu aizdevuma un vērtības attiecības un kredītspējas.
Veicot skaidras naudas refinansēšanu vai jauno mājas kapitāla aizdevumu, jums būs jāatbilst visiem parastajiem hipotēkas kvalifikācijas standartiem, piemēram, ar pietiekamiem ienākumiem un pietiekami zemu parādu, lai veiktu ierosinātos ikmēneša maksājumus, vienmērīgu nodarbinātības vēsturi un labs kredītreitings. Lai kvalificētos finansiāli, jums būs jāiesniedz arī dokumentācija.
Apkopojiet divus jaunākos bankas izrakstus, samaksājiet zīmogus, W-2 un federālās nodokļu deklarācijas; māju īpašnieku apdrošināšanas deklarāciju lapa; aizdevēja pieprasīto plūdu apdrošināšanas deklarāciju lapa, ja tāda ir; un jūsu jaunākie hipotēku un mājas kapitāla aizdevuma pārskati. Esiet gatavs iesniegt citus dokumentus, kad aizdevuma parakstītājs tos pieprasa, īpaši, ja esat pašnodarbināts.
Grunts līnija
Galu galā aizdevējs nosaka, vai jūs pretendējat uz naudas izņemšanas refinansēšanu vai jaunu mājas kapitāla aizdevumu. Jūs varētu kvalificēties dažiem aizdevējiem, nevis citiem, jo kreditēšanas standarti nedaudz atšķiras. Lai atrastu labāko piedāvājumu, iepērieties bankās, hipotēku brokeros, tiešsaistes aizdevējos un krājaizdevu sabiedrībās. Un, ja jūs gatavojaties veikt refinansēšanu, pārliecinieties, ka ieņēmumi tiek izmantoti saprātīgi.