Nekustamā īpašuma investīciju fonds (REIT)
Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT) ir uzņēmums, kuram pieder un parasti darbojas nekustamais īpašums, kurš rada ienākumus. Lielākā daļa REIT specializējas noteiktā nekustamā īpašuma nozarē, koncentrējot laiku, enerģiju un finansējumu uz visu nekustamā īpašuma horizonta konkrēto segmentu. Tomēr diversificētiem un īpašiem REIT portfeļos bieži ir dažāda veida īpašumi. REIT portfelī iekļautajos īpašumos var ietilpt daudzdzīvokļu kompleksi, datu centri, veselības aprūpes iestādes, viesnīcas, infrastruktūra - šķiedru kabeļu, šūnu torņu un enerģijas cauruļvadu veidā - biroju ēkas, mazumtirdzniecības centri, pašnovietne, kokmateriālu zona un noliktavas . Viens no REIT ieguvumiem ikdienas ieguldītājiem ir tas, ka tie sniedz iespēju iegūt daļu nekustamā īpašuma, kas rada ienākumus, kas balstīti uz dividendēm.
Kongress nodibināja nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus 1960. gadā kā grozījumu 1960. gada cigāru akcīzes nodokļa pagarinājumam. Šis noteikums ļauj atsevišķiem ieguldītājiem iegādāties akcijas komerciālā nekustamā īpašuma portfeļos, kas gūst ienākumus no dažādiem īpašumiem.
1:34Nekustamā īpašuma investīciju fonds (REIT)
Izpratne par REIT
Lielākajai daļai REIT ir tiešs biznesa modelis: REIT iznomā telpu un iekasē nekustamā īpašuma nomas maksu, pēc tam sadalot šos ienākumus akcionāriem kā dividendes.
Lai kvalificētos kā REIT, uzņēmumam ir jāievēro daži Iekšējo ieņēmumu kodeksa noteikumi. Šīs prasības galvenokārt attiecas uz ilgtermiņa nekustamo īpašumu, kas rada ienākumus, un ienākumu sadali akcionāriem. Konkrēti, uzņēmumam ir jāatbilst īpašām prasībām, tai skaitā:
- Ieguldiet vismaz 75% no saviem kopējiem aktīviem nekustamajā īpašumā, skaidrā naudā vai ASV kasēs
- Saņemiet vismaz 75% no saviem bruto ienākumiem no nekustamā īpašuma nomas, procentiem par hipotēkām, kas finansē nekustamo īpašumu, vai no nekustamā īpašuma pārdošanas
- Katru gadu atdodiet vismaz 90% no tā apliekamā ienākuma akcionāru dividenžu veidā
- Pēc pirmā pastāvēšanas gada ir vismaz 100 akcionāru
- Nodokļa gada pēdējā pusē nedrīkst būt vairāk kā 50% no tā akcijām, kas pieder piecām vai mazāk personām
Citas prasības, ieskaitot REIT, ir subjekts, kurš tiek aplikts ar nodokli kā sabiedrība IRS izpratnē. Turklāt uzņēmumam jābūt vadības vai pilnvaroto personu valdes vadībai.
Taustiņu izņemšana
- Nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT) ir uzņēmums, kuram pieder īpašumi, kuri tos apsaimnieko vai finansē ienākumus nesošus īpašumus.
- Kapitāla REIT īpašumā ir nekustamo īpašumu pārvaldīšana.
- Hipotēku REIT tur vai tirgo hipotēkas un ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus.
- REITs rada pastāvīgu ienākumu plūsmu investoriem, taču kapitāla palielināšanai tie maz ietekmē.
- Lielākā daļa REIT tiek publiski tirgoti tāpat kā akcijas, padarot tos ļoti likvīdus atšķirībā no vairuma investīciju nekustamajā īpašumā.
REIT veidi
Ir vairāki REIT veidi. Fondiem ir klasifikācijas, kas norāda uzņēmējdarbības veidu, kuru tie veic, un tos var klasificēt sīkāk atkarībā no tā, kā tiek iegādātas un pārdotas viņu akcijas.
Kapitāla REIT ir visizplatītākais uzņēmējdarbības veids. Šie uzņēmumi pērk, pārvalda un pārvalda ienākumus nesošu nekustamo īpašumu. Ieņēmumi galvenokārt rodas no nomas maksas, nevis no portfeļa īpašumu tālākpārdošanas.
Hipotēku REIT, kas pazīstams arī kā mREIT, aizdod naudu nekustamo īpašumu īpašniekiem un operatoriem. Aizdevumus var veikt tieši, izmantojot hipotēkas un aizdevumus, vai netieši, iegādājoties ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus (MBS). MBS ir ieguldījumi, kuru turējumā ir hipotēku fondi, kurus izsniedz valdības atbalstīti uzņēmumi (GSE). Viņu ienākumi galvenokārt rodas no neto procentu rezerves - starpības starp procentiem, ko viņi nopelna par hipotēku kredītiem, un šo aizdevumu finansēšanas izmaksām. Tā kā šī REIT ir koncentrējusies uz hipotēku, tie ir potenciāli jutīgi pret procentu likmju pieaugumu.
Hibrīdi REIT uzņēmumi savos portfeļos tur gan fizisko nomu, gan hipotēku aizdevumus. Atkarībā no norādītā uzņēmuma investīciju mērķa, viņi var izsvērt portfeļu ar lielāku īpašumu vai vairāk hipotēku turējumiem.
REIT tips | Saimniecības |
Pašu kapitāls | Pieder un izmanto nekustamo īpašumu, no kura gūst ienākumus |
Hipotēka | Nodrošiniet nekustamā īpašuma hipotēkas |
Hibrīds | Pašu īpašumus un veikt hipotēkas |
| Publiski tirgots | Iekļaušana valsts biržā |
| Publiski netirgo | Reģistrēts SEC bu, bet publiski netirgo |
| Privāts | Darbs tikai kā privāta ieguldījuma ieguldījums |
Publiski tirgojamie REIT piedāvā akcijas publiski tirgojamām REIT, kas tiek kotētas nacionālajā vērtspapīru biržā, kur tās pērk un pārdod individuālie investori. Tos regulē ASV Vērtspapīru un biržu komisija (SEC).
Arī publiski netirgotie REIT, kas reģistrēti SEC, bet neveic tirdzniecību valstu vērtspapīru biržās. Tā rezultātā tie ir mazāk likvīdi nekā publiskajā apgrozībā esošie REIT, taču parasti ir stabilāki, jo tie nav pakļauti tirgus svārstībām.
Privātās REIT nav reģistrētas SEC un netirgo valstu vērtspapīru biržās. Viņi strādā tikai kā privāti izvietojumi, kas tiek pārdoti tikai atlasītam investoru sarakstam.
Plusi un mīnusi ieguldījumiem REIT
REIT var būt nozīmīga loma ieguldījumu portfelī. Tāpat kā visām investīcijām, tām ir savas priekšrocības un trūkumi.
Plusā ir tā, ka REIT ir viegli pirkt un pārdot, jo vairums tirdzniecības notiek publiskās biržās. Šī tirgojamā funkcija mazina dažus tradicionālos nekustamā īpašuma trūkumus. Parasti nekustamais īpašums ir nelikvīds - īpašuma pārdošanu vai iegādi var aizņemt ilgs laiks, un tam trūkst pārredzamības, jo ne visi tirgi piedāvā ticamu informāciju par nodokļiem, īpašumtiesībām un zonējumu. REIT regulē SEC, un tiem jāiesniedz revidēti finanšu pārskati.
Darbības ziņā REIT piedāvā pievilcīgu ar risku koriģētu ienākumu un stabilu naudas plūsmu. Arī nekustamā īpašuma klātbūtne var nākt par labu portfelim, dažādojot to ar citu aktīvu klasi, kas var darboties kā atsvars akcijām vai obligācijām.
Negatīvā puse ir tāda, ka REITs kapitāla palielināšanas ziņā neko daudz nepiedāvā. Savas struktūras ietvaros viņiem 90% no ienākumiem ir jāatmaksā ieguldītājiem. Tātad tikai 10% no apliekamā ienākuma var atkārtoti ieguldīt uzņēmumā, lai iegādātos jaunas līdzdalības.
Dividendes, kas saņemtas no REIT līdzdalības, tiek apliktas ar nodokļiem kā parastie ienākumi. Viens no galvenajiem REIT riskiem ir tas, ka tie ir pakļauti nekustamā īpašuma tirgus svārstībām. Tāpat kā vairums investīciju negarantējiet peļņu vai nenodrošiniet zaudējumus. Turklāt dažiem REIT ir augsta pārvaldības un darījumu maksa.
Pros
Likviditāte
Diversifikācija / pretsvars citiem aktīviem
Pārredzamība
Vienmērīgas dividendes
Riska korekcija
Mīnusi
Zema izaugsme / mazs kapitāla vērtības pieaugums
Nodokļu atvieglojumi
Pakļauts tirgus riskam
Augstas pārvaldības un darījumu maksas
Kā ieguldīt REIT
Iegādājoties akcijas ar brokera starpniecību, jūs varat ieguldīt publiskajā apgrozībā esošos REIT - kā arī REIT kopfondos un REIT - biržā tirgotos fondos (ETF). Jūs varat iegādāties netirgotās REIT akcijas ar brokera vai finanšu konsultanta starpniecību, kurš piedalās netirgotā REIT piedāvājumā. REIT tiek iekļautas arī arvien lielākā skaitā noteiktu pabalstu un noteiktu iemaksu darba devēju sponsorētu pensionēšanās un ieguldījumu plānu. Naret, Vašingtonā bāzētā ASV REIT tirgus izpētes un aizstāvības firma, lēš, ka 80 miljoniem ASV investoru pieder REIT, izmantojot savus pensijas uzkrājumus un citus ieguldījumu fondus.
Nareit uzskata, ka ASV ir vairāk nekā 225 publiski tirgojami REIT, kas nozīmē, ka jums būs jāveic daži mājas darbi, pirms izlemjat, kurš REIT darbosies vislabāk jūsu portfelī.
Noteikti ņemiet vērā REIT vadības komandu un sasniegumus, kā arī uzziniet, kā viņi saņem atlīdzību. Ja tā ir uz sniegumu balstīta kompensācija, iespējams, ka viņi smagi strādās, lai izvēlētos pareizās īpašības un izvēlētos labākās stratēģijas. Protams, ir arī laba ideja aplūkot skaitļus, piemēram, paredzamo peļņas uz akciju (EPS) pieaugumu un pašreizējo dividenžu ienesīgumu. Īpaši noderīga metrika ir REIT līdzekļi no operācijām (FFO), kas mēra REIT aktīvu radīto naudas plūsmu. Vēl viena metrika, ko parasti izmanto ar REIT, ir finanšu pārvaldības atdeves likme (FMRR).
REIT piemērs reālajā pasaulē
Vēl viens apsvērums, izvēloties REIT, ir apskatīt, kuras nekustamā īpašuma tirgus nozares ir karstas. Apsveriet, kādās plaukstošajās ekonomikas nozarēs kopumā var iesaistīties, izmantojot nekustamo īpašumu. Piemēram, veselības aprūpe ir viena no visstraujāk augošajām nozarēm ASV, it īpaši medicīnas ēku, ambulatorās aprūpes centru, vecāka gadagājuma cilvēku aprūpes iestāžu un pensionāru kopienu skaita pieaugumā.
Vairākas REIT koncentrējas uz šo nozari. Viens no šādiem ir HCP Inc. (HCP). Ar tirgus ierobežojumu gandrīz USD 15 miljardu apmērā tas ir liels uzņēmums - pietiekami liels, lai faktiski ietilptu S&P 500, un ļoti likvīds. Katru dienu tiek tirgoti aptuveni 2, 56 miljoni akciju. Sākot ar 2019. gada 5. aprīli, sasniedzot 31, 25 USD par akciju, tas tirgojas tuvu 52 nedēļu augstākajam līmenim un piedāvā dividenžu ienesīgumu 4, 32%. Nesen pārstrukturētais portfelis ir vērsts uz dzīvības zinātņu iestādēm - diagnostikas centriem, laboratorijām, genomiku un citām iekārtām - medicīnas biroju ēkām un vecāko cilvēku mājokļiem.
Investīciju kontu salīdzināšana Piegādātāja nosaukums Apraksts Reklāmdevēja atklāšana × Piedāvājumi, kas parādās šajā tabulā, ir no partnerībām, no kurām Investtopedia saņem kompensāciju.