Svarīgākie faktori ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

Salīdzinot ar citiem ieguldījumu veidiem, ieguldīšana nekustamajā īpašumā ir saistīta ar salīdzinoši labvēlīgu riska / ienesīguma profilu ar salīdzinoši zemu likviditāti (vienkārša ienākšana un iziešana). Apskatīsim dažus vissvarīgākos faktorus, kas jāņem vērā, veicot ieguldījumus nekustamajā īpašumā.

1. Īpašuma atrašanās vieta

Kāpēc tas ir svarīgi? Vecā perforatoriskā līnija “Atrašanās vieta, atrašanās vieta, atrašanās vieta” joprojām ir spēkā un joprojām ir vissvarīgākais faktors rentabilitātes veicināšanā nekustamo īpašumu investīcijās. Ērtības tuvums, mierīgi atbilstošie rajoni, apkārtnes statuss, ainaviskais skats utt. Ir galvenie faktori, kas nosaka dzīvojamo īpašumu. Kaut arī komerciālā īpašuma novērtēšanā svarīga loma ir tirgiem, noliktavām, transporta mezgliem, automaģistrālēm, no nodokļiem atbrīvotajām teritorijām utt.

Ko meklēt? Vidēja termiņa un ilgtermiņa pārskats par to, kā tiek plānots, ka apvidus attīstīsies investīciju periodā. Mūsdienu mierīgi atvērtā zeme dzīvojamās ēkas aizmugurē nākotnē var tikt pārveidota par trokšņainu ražotni, padarot dzīvojamo māju vērtēšanu mazāk rentablu. Ieteicams rūpīgi pārbaudīt kaimiņu teritoriju, uzņēmumu un apvidū esošās teritorijas īpašumtiesības, veidu un paredzēto izmantošanu.

2. Īpašuma novērtēšana

Kāpēc tas ir svarīgi? Nekustamā īpašuma finansēšana pirkšanas laikā, kotēšanas cena pārdošanas laikā, investīciju analīze, apdrošināšanas prēmija un nodokļi - tas viss ir atkarīgs no nekustamā īpašuma novērtējuma.

Ko meklēt? Parasti izmantotās vērtēšanas metodoloģijas ietver:

• Pārdošanas salīdzināšanas pieeja: nesen salīdzināmi īpašumu ar līdzīgiem īpašumiem pārdošanas apjomi - visizplatītākais un piemērots gan jauniem, gan veciem īpašumiem
• Izmaksu pieeja: visu izmaksu summēšana mīnus nolietojums - piemērota jaunbūvei
• Ienākumu pieeja: balstoties uz gaidāmajām naudas ieplūdēm - piemērotas īrei

3. Investīciju mērķis un ieguldījumu horizonts

Kāpēc tas ir svarīgi? Ņemot vērā zemo likviditāti un augstvērtīgās investīcijas nekustamajā īpašumā, mērķa skaidrības trūkums var izraisīt negaidītus rezultātus, tostarp finansiālas grūtības, it īpaši, ja ieguldījums ir ieķīlāts.

Ko meklēt? Nosakiet, kura no šīm plašajām kategorijām ir piemērota jūsu mērķim, un attiecīgi sagatavojieties sev:

• Pirkšana un pašizmantošana: ietaupījums uz īri, labums no pašizmantošanas un vērtības novērtēšana
• Pirkšana un noma: regulārs ienākumu un ilgtermiņa vērtības pieaugums. Nepieciešams būvēt saimnieka temperamentu - lai risinātu iespējamos strīdus un juridiskos jautājumus, pārvaldītu īrniekus, veiktu remonta darbus utt.
• Pirkšana un pārdošana (īstermiņa): ātra, maza vai viduvēja peļņa - parasti pērk zem celtniecības īpašumiem un pārdod nedaudz augstu, kad ir gatavs
• Pirkšana un pārdošana (ilgtermiņa): liels vērtības pieaugums ilgākā laika posmā; risinājums ilgtermiņa mērķiem, piemēram, pensijas plānošanai, bērna izglītībai utt.

4. Paredzamās naudas plūsmas un peļņas iespējas

Kāpēc tas ir svarīgi? Investīciju mērķis un izlietojums ietekmē naudas plūsmas un līdz ar to arī peļņas iespējas.

Ko meklēt? Izstrādājiet prognožu projektus šādiem peļņas un izdevumu veidiem:

• Paredzamā naudas plūsma no nomas ienākumiem - inflācija dod priekšroku namīpašniekiem par ienākumiem no nomas
• Paredzams patiesās vērtības pieaugums ilgtermiņa cenu pieauguma dēļ
• Nolietojuma priekšrocības (un pieejamie nodokļu atvieglojumi)
• Renovācijas izmaksu un ieguvumu analīze pirms pārdošanas, lai iegūtu labāku cenu
• Ieķīlāto aizdevumu izmaksu un ieguvumu analīze salīdzinājumā ar vērtības pieaugumu

5. Esiet piesardzīgs ar piesaistītajiem līdzekļiem - pārzināt nekļūdīgos

Kāpēc tas ir svarīgi? Aizdevumi ir ērti, taču tie var nākties maksāt ar lielām izmaksām - jūs apņematies savus turpmākos ienākumus, lai jau šodien saņemtu komunālo pakalpojumu par daudzu gadu procentu izmaksām. Izpratne par to, kā rīkoties ar šāda veida aizdevumiem, ļauj no tā gūt maksimālu labumu. Kaut arī risku ignorēšana var izraisīt nopietnas nepilnības.

Ko meklēt? Atkarībā no jūsu pašreizējiem un paredzamajiem nākotnes ienākumiem un maksātspējām apsveriet šādus apstākļus:

• Izlemiet par hipotēkas aizdevuma veidu, kas vislabāk atbilst jūsu situācijai (fiksēta likme, regulējama mainīga likme, tikai procenti vai nulles iemaksa)
• Jāapzinās noteikumi un nosacījumi, kā arī citas maksas, kuras iekasē finansisti
• Medības un kaulējieties par izdevīgāku darījumu, izmantojot tādu rīku kā hipotēku kalkulators, lai atrastu zemākas procentu likmes. Meklējiet arī zemākas apdrošināšanas prēmijas.

6. Ieguldījumi jaunbūvēs salīdzinājumā ar esošajiem uzņēmumiem

Kāpēc tas ir svarīgi? Jaunbūvju īpašumi parasti piedāvā pievilcīgu cenu, pielāgošanas iespēju, skaidri dokumentētas ērtības un skaidrus nosaukumus. Investoram kā darījuma partnerim jātiek galā tikai ar celtniecības uzņēmumu. Pie riskiem pieder valdījuma kavēšanās, izmaksu pieaugums, izpratne par apkārtni utt.

Pārdošanā esošajiem ir otrādi faktori, un, iespējams, būs nepieciešama rūpīgāka īpašumtiesību, dokumentu un juridisko lietu pārbaude.

Ko meklēt?

• Pārbaudiet iepriekšējos projektus un būvniecības uzņēmuma reputāciju attiecībā uz jauniem ieguldījumiem būvniecībā
• Pārskatiet īpašuma dokumentus, nesenos apsekojumus un veco būvju novērtēšanas ziņojumu
• Esiet informēts par iepriekšējo īpašnieku ikmēneša uzturēšanas izmaksām, nenomaksātajām nodevām un nodokļiem. Šīs izmaksas var nopietni ietekmēt jūsu regulārās naudas plūsmas
• Ieguldījumi nomas īpašumā (kas pieder citiem) - vai tas kontrolē īri, stabilizē īres maksu vai ir brīvais tirgus? Vai nomas termiņš beidzas? Vai tai ir atjaunošanas iespējas par labu īrniekam? Vai interjera priekšmeti pieder īrniekam vai īpašniekam? utt. ir dažas no detaļām, kas jāapzinās.
• Kvalitātes pārbaudes priekšmeti (mēbeles, armatūra un aprīkojums), ja tie ir iekļauti pārdošanā

7. Netiešie ieguldījumi nekustamajā īpašumā

Fizisko īpašību pārvaldīšana ilgtermiņā ir ne visiem. Pastāv arī dažas alternatīvas, lai netieši veiktu ieguldījumus nekustamā īpašuma nozarē un to mērķis būtu gūt labumu.

Kādas ir iespējas?

• Nekustamā īpašuma kompāniju akcijas - Nekustamā īpašuma kompāniju akciju akcijas var pirkt un pārdot biržās
• Uz nekustamā īpašuma nozari vērsti kopējie fondi / ETF - Sektoriem specifiski fondi, piemēram, “Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)”, piedāvā dažādošanas un profesionālas naudas pārvaldības priekšrocības uz izmaksu rēķina rēķina
• Hipotēku obligācijas - nodrošinātas ar fizisko īpašumu, tās piedāvā zemākas atdeves likmes, salīdzinot ar korporatīvajām obligācijām
• Real Estate Investment Trust (REIT) - tirgojoties biržās, piedāvā augstu ienesīgumu, nodokļu atlaidi un augstu likviditāti.

Grunts līnija

Investīcijas nekustamajā īpašumā piedāvā labu augstas vērtības riska un ienesīguma profilu. Pārdomājot iepriekš minētos faktorus, investori varēs gūt labumu, vienlaikus mazinot riskus.