Ieguldījumi ārpus-valsts īpašumā

Īpašuma pirkšana un turēšana reti ir vienkārša vai vienkārša. Kad attiecīgais īpašums atrodas tālā vietā, izaicinājumi palielinās. Neskatoties uz to, ieguldījumi ārpuspilsētas īpašumos varētu šķist pievilcīgi, ja jūs dzīvojat apgabalā, kur nekustamais īpašums ir dārgs. Tas varētu šķist pievilcīgi arī tad, ja jums jau pieder īpašums, kurā dzīvojat, un vēlaties dažādot savas saimniecības. Vai arī jūs vienkārši vēlaties iegūt brīvdienu māju. Bet pirms izteikt piedāvājumu, uzmanīgi apsveriet šos jautājumus.

Ieguldījumi ārpus-valsts īpašumā

Iemesli, kāpēc pirkt

Viens faktors, kas liek cilvēkiem apsvērt iespēju iegādāties īpašumu tālu no mājām, ir tas, ka īpašums citā valstī var būt pieejamāks. Varbūt jūs dzīvojat tādā apgabalā kā Sanfrancisko vai Ņujorka, kur īpašuma izmaksas ir augstas. Ja jūs vienkārši nevarat atļauties iegādāties vietu, kur dzīvojat, vai, ja tas būtu nepieciešams, lielāko daļu naudas ieguldiet nekustamajā īpašumā (ko jūs drīzāk nedarītu), ieteicams apskatīt citas pilsētas, kur tirgus pamati ir pamatotas, taču īpašuma izmaksas ir ievērojami zemākas.

Cilvēkiem, kuri dzīvo nomāktajos apgabalos, bet nevēlas pārcelties darba vai personisku iemeslu dēļ, var būt labāk, ja īrē savā dzimtajā pilsētā un investē nekustamajā īpašumā, kur ekonomika ir spēcīgāka. Piemēram, ja jūs dzīvojāt Lasvegasā, pilsētā ar visaugstāko piekļuves ierobežošanu 2008. gada paaugstināta riska kredītu sabrukuma laikā, jūs, iespējams, vēlējāties iegādāties īpašumu tirgū, kur vidējās pārdošanas cenas palika samērā stabilas, piemēram, Šarlotē, Ziemeļkarolīnā.

Varbūt galvenais iemesls, kāpēc cilvēki nolemj ieguldīt īpašumos ārpus valsts, ir tas, ka ieguldījumu atdeve (IA) tur var būt labāka nekā mājās. Pirkšanas cenas, vērtības pieauguma pakāpe, hipotēkas izdevumi (ja tādi ir), nodokļi, noteikumi par mājokli, īres tirgus nosacījumi un citi apstākļi ir visi faktori, kas citā valstī varētu būt labvēlīgāki un veicinās īpašuma potenciālo IA.

Izaicinājumi, kas jāņem vērā

Veicot ieguldījumus ārpus valsts, jums jāpārvar savs nepārzināšanas līmenis par ārpusvalsts nekustamā īpašuma tirgu un tā vietējiem ekonomiskajiem apstākļiem gan pilsētas, gan apkārtnes līmenī. Jums nebūs tikpat intīmas, ikdienas zināšanas par tālo tirgu, kas jums ir par tirgu, kurā dzīvojat. Jums nav padziļinātas izpratnes par labākajiem rajoniem - vai sliktākajiem. Jums būs jāpaļaujas uz mutiski, pētījumiem, zarnu instinktiem un visu jūsu pieņemto profesionāļu viedokļiem.

Izpratne par visiem likumiem un noteikumiem par īpašuma tiesībām un nodokļiem vietā, kur nedzīvojat, ir vēl viens liels izaicinājums. Pat ja jūs lasāt katru vietējo kodeksu un priekšrakstu rindu, tas, kas teikts uz papīra un kas notiek patiesībā, ne vienmēr sakrīt. Lai iegūtu patiesu izpratni par vietējām statujām, ir ļoti svarīgi sarunāties ar rajona īpašumu īpašniekiem.

Jums būs nepieciešami labi kontakti šajā apgabalā, lai jūsu ieguldījumu plāns būtu veiksmīgs, taču, strādājot ar tālu pilsētu, jūs, iespējams, sāciet no nulles, meklējot kvalitatīvus speciālistus, piemēram, nekustamā īpašuma aģentus, nekustamo īpašumu pārvaldniekus un rokdarbniekus - cilvēkus, kuri būs jūsu veiksmes vai neveiksmes atslēga.

Pirkšana ārpus valsts

Daudzu nevalstisko investoru panākumu noslēpums ir lieliska īpašuma pārvaldīšanas uzņēmuma atrašana un īre. Jums tie būs nepieciešami, lai palīdzētu aizpildīt vakances, iekasēt īri, veikt remontu un rīkoties ārkārtas gadījumos. Ja jūs dzīvojāt šajā apgabalā, jūs varat izvēlēties pārvaldīt īpašumu pats, bet, ja jūs dzīvojat tālu, profesionāla īpašuma pārvaldīšana ir papildu izdevumi, kas jums vienkārši jāveic, lai aizsargātu savus ieguldījumus. Kā konsultē pieredzējis celtnieks un īpašumu pārvaldnieks Rūsijs Meadors: "Lai arī cik labs jums atrastos nekustamā īpašuma darījums būtu labs, tas ir tikai tik labs, cik labi pārvalda."

Ņemiet vērā, ka pat tad, ja jūsu nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumā ir jūsu alga, jums joprojām būs neregulāri jāapmeklē savs īpašums, lai pārliecinātos, ka tas, ko jums saka vadītāji un īrnieki, atbilst realitātei. Šīs ir papildu laika un naudas izmaksas, kas jāņem vērā.

Iegādājoties īres īpašumu, it īpaši īres īpašumu ārpus valsts, jūs, iespējams, saskarsities ar augstākām māju īpašnieku apdrošināšanas likmēm, augstākām hipotēku procentu likmēm un augstākām iemaksām, jo ​​aizdevēji uzskatīs jūs par riskantāku aizņēmēju nekā par īpašnieku, kas to izmanto. . Jūs arī sarežģīsit nodokļu situāciju, jo jums pieder īres īpašumi un nopelnīt ienākumus vairāk nekā vienā štatā. Jums var būt nepieciešams nolīgt ienākumu nodokļa speciālistu, lai jūs varētu labi pārvaldīt nodokļu iestādes.

Apsverot visus šos faktorus, var secināt, ka būt īpašniekam-iemītniekam vai iegādāties ieguldījuma īpašumu mājās ir daudz vienkāršāks un lētāks piedāvājums.

Pirms pērkat ārpus valsts

Ja jūs joprojām plānojat iegādāties ārpus valsts, noteikti ņemiet vērā šos papildu brīdinājumus.

Neiegādājieties neredzētu; īpašums var nebūt tāds, kāds, jūsuprāt, ir. Tiešsaistes informācija par īpašumu var būt novecojusi, un vietējais nekustamā īpašuma aģents vai nekustamā īpašuma īpašnieks, kurš nemeklē jūsu intereses, var jums melot, ka slēdzat pārdošanu. Ja jūs negribot kļūstat par nepatīkamu īpašumu, kas pārkāpj veselības un / vai drošības likumus, īpašnieks, jūs varat nonākt pie āķa daudziem koda pārkāpumiem, kuru novēršana būs laikietilpīga un dārga. Ja kāds īpašums ir bijis brīvs pietiekami ilgi, tas var radīt uzturēšanas problēmas, kas rada tādu sajukumu, ka pilsēta to uzskata par drošības apdraudējumu un buldozē. Iespējams, ka jūs pat piemeklēsit nojaukšanas rēķina āķi.

Daži nekustamā īpašuma investori ir atraduši gultas bugs, termītus, raudas, peles vai citus kaitēkļus. Bez klātienes objekta apmeklējuma un profesionālas pārbaudes, lai pārbaudītu šos jautājumus, jūs varat kļūt par tāda īpašuma īpašnieku, kurš nav apdzīvojams. Skots Paksons no Īres aizsardzības aģentūras iesaka, ka sūdzības par gultu kļūdām ir kļuvušas aizvien izplatītākas, un no šīs problēmas atbrīvošanās var būt ļoti dārgi.

Kvalitatīvu īrnieku atrašana ir īpaši svarīga prombūtnē esošiem namīpašniekiem. Jums nebūs tur, lai cieši uzraudzītu savu īrnieku izturēšanos vai izturēšanos pret īpašumu, kā arī jūs tur neliksit, lai piespiestu viņus maksāt, ja īres maksa ir nokavēta. Papildus augstākā līmeņa nekustamo īpašumu pārvaldīšanas uzņēmuma īrei jūs vēlaties, lai būtu īrnieki, kas neradīs jums vai jūsu pārvaldības uzņēmumam galvassāpes.

Turklāt, personīgi apmeklējot vietu, jūs varat labāk iepazīties ar speciālistiem, kuri palīdzēs jums mājas pirkšanas procesā, piemēram, juristu, nekustamā īpašuma aģentu un aizdevēju. Kamēr jūs apmeklējat, veltiet laiku, lai tiktos ar dažādiem aizdevējiem un izpētītu dažādos hipotēku veidus un procentu likmes, kas pieejamas uz vietas. Ir arī izdevīgi iepriekš apstiprināt hipotēku, jo tas saīsinās laiku, kas nepieciešams darījuma slēgšanai, kad beidzot būsit atradis savu sapni ārpus valsts.

Visbeidzot, ja jums nekad nav piederējis īpašums, pirmā īpašuma pirkšana ārpus valsts ir īpaši riskanta. Neatkarīgi no tā, cik daudz grāmatu jūs lasāt par īpašuma tiesībām, tā neaizvieto reālās dzīves pieredzi. Ja jums nav pieredzes īpašumtiesībās un nav tiešu zināšanu, kas rodas, katru dienu dzīvojot īpašumā, jūs varētu aizmirst svarīgus uzturēšanas apsvērumus.

Alternatīvas ārpus valsts

Ja nedomājat, ka jebkāda iemesla dēļ vēlaties iegādāties īpašumu, kurā dzīvojat, ir arī citi veidi, kā iekļūt dažādos nekustamā īpašuma tirgos, kas ir daudz vienkāršāk nekā ieguldījumi tieši ārpus valsts. Viena no iespējām ir nekustamā īpašuma ieguldījumu fonds (REIT). Ieguldīšana REIT vai REIT ETF ir līdzīga ieguldīšanai akcijās, un jūs varat izvēlēties REIT ar riska / ienesīguma profilu, kas atbilst jūsu meklētajam. Un tāpat kā tad, kad jums pieder krājumi, un jūs neesat atbildīgs par lēmumu pieņemšanu par šī uzņēmuma vadīšanu, arī tad, kad jums pieder REIT akcijas, jums nebūs galvassāpju, kas saistītas ar īpašuma patiesu piederību.

Iespējams, arī pievērsīsit uzmanību nekustamā īpašuma pirkšanai tur, kur dzīvojat, pat ja nevēlaties tajā dzīvot. Varbūt jūs īrējāties Sanfrancisko, jo jūs neesat ieinteresēts dzīvot vienīgajā vietā, kuru jūs varētu atļauties iegādāties - 250 kvadrātpēdu condo. Bet vai jūs būtu gatavs piederēt šim kooperatīvam kā īres īpašumam? Visticamāk, būs vieglāk iegādāties un piederēt vietai pie mājām. Tas varētu būt dārgāks vai mazāk ienesīgs, taču, iespējams, papildu izmaksas vai zemāka IA ir vēlama samazinātas grūtības.

Kā panākt, lai tas darbotos

Ja jūs gatavojaties pirkt ārpus štata, iegādājieties vietu, kas jums ir pazīstama - iespējams, tur, kur esat devies augstskolā vai kur esat uzaudzis. Labāk, ja ir zināmas zināšanas par šo teritoriju, nekā vispār. Kā prēmija, ja jūs pērkat apgabalā, kuru parasti apmeklējat, jūsu atpūtas braucieni vismaz daļēji var kļūt atskaitāmi no nodokļiem, jo ​​jūs šiem braucieniem pievienosit biznesa sastāvdaļu, lai pārbaudītu savu īpašumu.

Pērciet apgabalā, kam ir dažas līdzības ar dzīvesvietu, piemēram, klimatu, demogrāfiju vai īpašuma vecumu, lai jums būtu kāds priekšstats par to, ar ko nodarbojaties. Ja visu savu dzīvi esat dzīvojis 60. gadu Kalifornijas priekšpilsētā, nepērciet 120 gadus vecu īpašumu Bostonā.

Neiegādājieties paaugstināta riska īpašumu. Pērciet galvenokārt īpašnieku apdzīvotā vietā, lai piesaistītu īrniekus, kuriem ir zemāks ekonomiskais risks, saka Raiens L. Hinričers, investīciju māju pārdošanas uzņēmuma Investor Nation dibinātājs. Kvalitatīvam īpašumam "parasti būs mazāk apkopes un uzturēšanas. Šie īpašumi arī tiek izīrēti ātrāk, jo tiem parasti ir mūsdienīgs plānojums un pietiekams skaits guļamistabu un vannas istabu, " viņš atzīmē.

Visbeidzot, kā jau minēts iepriekš, ir svarīgi izveidot lielisku profesionāļu tīklu, lai palīdzētu jums un laiku pa laikam apmeklētu jūsu īpašumu pats.

Grunts līnija

Investīcijas īpašumos ārpus valsts ir paaugstināta riska piedāvājums un lielas saistības. Pirms to darāt, pārliecinieties, ka jūs patiešām saprotat, ar ko jūs nokļūstat, un vai esat gatavs stāties pretī visiem ar to saistītajiem izaicinājumiem.