Ieguldījums luksusa nekustamajā īpašumā

Luksusa nekustamā īpašuma cenas ir karstas un turpina pieaugt. Saskaņā ar jaunāko Christie's International Real Estate ziņojumu Ņujorkā luksusa nekustamo īpašumu pārdošanas apjomi bija lielākie par 91, 541 000 miljoniem USD.

"Daudzi cilvēki ar augstu neto vērtību pērk mājas kā pamatīgu īpašumu, " saka Džejs Belsons, Jay Belson Luxury Real Estate, pilna servisa luksusa nekustamo īpašumu investīciju firmas, kas atrodas Beverlihilsā, Kalifornijā, izpilddirektors un ar bagātību Tā kā aug pasaules bagātākie cilvēki, potenciālais luksusa īpašumu tirgus ir lielāks nekā jebkad agrāk. Ja vēlaties iesaistīties darbībā un varat atļauties straujo cenu zīmi, šeit ir vairākas iespējas, kā to izdarīt.

“Grezna īpašuma” definēšana

Pirms ieguldīt ir svarīgi saprast, kādas īpašības raksturo luksusa īpašumu, jo tikai ar augstu cenu zīmi īpašums šajā kategorijā netiks iekļauts. “Tam jābūt unikālam un ekskluzīvam, labā veidā vēlamā veidā. Turīgi cilvēki maksās prēmiju par kaut ko tādu, kas tiek uzskatīts par pārāku, ”saka Randijs Čārs, vecākais viceprezidents operācijām One Queensridge Place, luksusa augstceltnē, kas atrodas tikai dažu minūšu attālumā no Lasvegasas joslas.

Augstākās klases pircēji vēlas piekļūt tādām luksusa aktivitātēm kā augstas klases iepirkšanās, ēdināšana un māksla, kā arī tuvums citām luksusa mājām. Trofejas adrese, piemēram, Park Avenue Ņujorkā, rada pievienoto vērtību. Arī stāstā stāvoša vēsture nesāp. Daudzi luksusa pircēji meklē dabisko skaistumu krastmalas vietā vai vismaz skatu uz upi, okeānu vai ezeru. Citi vēlas skatu uz laukiem vai kalnu malām.

Augstākās klases pircēji vēlas daudzas no tām pašām funkcijām, kuras vēlas visi pircēji, bet plašākā mērogā. Viņi vēlas privātumu un drošību, dažreiz pat līdz nošķirtībai. Viņi vēlas skaistumu no iekšpuses un ārpuses un var atļauties pielāgotu arhitektūru, individuālu dizainu, īpašu uzmanību detaļām un bagātīgu apdari. Viņi vēlas arī papildus ērtības: šefpavāra virtuvi, luksusa baseinu, plašu galveno komplektu un āra dzīves telpu, nemaz nerunājot par mājas automatizāciju, kustības detektoriem, automašīnu pacēlājiem un vīna pagrabiem ar kontrolētu temperatūru. Viņi arī vēlas vietu. Piemēram, Malibu, Kalifornijā, vidējam luksusa namam ir vairāk nekā 4000 kvadrātpēdu (un 6 miljoni USD plus cena).

Izvēloties luksusa māju, ir ārkārtīgi svarīgi padomāt par īpašuma aspektiem, kurus nevar mainīt, saka Marks Ficpatriks, RUHM Destination Marketing, luksusa īpašumu galamērķa mārketinga pakalpojuma visā pasaulē, izpilddirektors. “Jūs nevarat mainīt saules ceļu, okeāna atrašanās vietu vai to, ka virs galvas ir lidojuma ceļš lielām lidmašīnām. Neglīts tapetes vannas istabā ir daudz mazāk svarīgs nekā laika apstākļi, ”viņš saka.

Cik daudz tev vajag?

Tirgos, kur cenas parasti ir zemākas, jums varētu būt nepieciešams tikai pusmiljons, lai iegūtu luksusa nekustamo īpašumu. Bet, lai nopirktu luksusa īpašumu lielākajā daļā pilsētu, jums būs nepieciešams vismaz USD 1 miljons, un iebraukšanas cena pieaug, ja dzīves dārdzība ir augsta. Saskaņā ar Christie’s datiem tas ir 3 miljoni ASV dolāru Sanfrancisko, pieci miljoni Losandželosā un Ņujorkā un 7 miljoni ASV dolāru Londonā .

Luksusa pircēji bieži maksā skaidrā naudā, bet cita iespēja ir hipotēka. Ja finansējat pirkumu, jums būs nepieciešama liela iemaksa, lielisks kredīts, ienākumu un aktīvu pierādījumi un lielas naudas rezerves.

Kā to izdarīt: jūsu iespējas investēt luksusa nekustamajā īpašumā

Ja vēlaties ieguldīt luksusa nekustamajā īpašumā, varat izvēlēties vairākus veidus.

Flip savrupmāju

Esošo luksusa īpašumu pārveidošana un to tālākpārdošana, lai gūtu peļņu, ir lielisks ieguldījums, saka Belsons no Jay Belson Luxury Real Estate. "Tas ir ātrāk nekā celtniecība no zemes uz augšu, bet ir ierobežota ar īpašumiem, kuriem ir tikai pareiza arhitektūras, stāvokļa un izkārtojuma kombinācija, " viņš saka, piebilstot, ka stiprinājumi ir labāki. Negatīvie ir tas, ka “tā kā lielākajā daļā šo māju var dzīvot, iegādājoties preces, jūs konkurēsit ar vietējiem pircējiem-lietotājiem, kuri jūs var pārspēt, ” viņš saka. Tomēr konkurence starp investoriem un flipperiem ir daudz zemāka luksusa tirgū, jo ir mazāk cilvēku, kuri var atļauties finansēt augstākās klases projektus un kuri saprot, kā tos izpildīt augstā līmenī, saka Belsons.

Investējiet starptautiski

Ieguldījumiem luksusa nekustamajā īpašumā ārzemēs var būt ieguvumi, kurus neatradīsit vietējā tirgū. Tērksu un Kaikosu salās, nelielā Lielbritānijas aizjūras teritorijā, kas atrodas uz austrumiem no Kubas un uz ziemeļiem no Haiti un Dominikānas Republikas, nav ikgadēju īpašuma nodokļu un kapitāla pieauguma nodokļu par nodoto īpašumu. Īpašumtiesības aizsargā zemesgrāmata, un ASV dolārs ir oficiālā valūta, tāpēc valūtas maiņas kursi nav faktors pirkuma pabeigšanā vai jūsu īpašuma vērtībā nākotnē.

Šīs salas ir piemērota vieta investīcijām, jo ​​zemes cenas pēdējos desmit gados ir stabili palielinājušās un, domājams, turpinās to darīt, pateicoties strauji augošajam tūrismam un attīstībai, saka Blērs Makpersons, RE / MAX Real līdzīpašnieks un brokeris. Īpašumu grupas Tērksas un Kaikosas salas. Un jūs varat nopelnīt papildu ienākumus no sava ieguldījuma, to izīrējot, kamēr neesat prom, un ļaujot pārvaldības sabiedrībai pārvaldīt sīkāku informāciju, viņš saka.

Ieguldījumiem ārzemēs var būt arī unikālas grūtības. "Mums ir jāatceras, ka pārējā pasaule nedarbojas tāpat kā mēs štatos, " saka RUHM pārstāvis Ficpatriks. "Jūs nevēlaties iegādāties īpašumu citā valstī tikai tāpēc, lai uzzinātu, ka valdība var jums to atgūt." Izmantojiet starptautisko nekustamo īpašumu advokātu un citus speciālistus, lai palīdzētu jūsu uzticamības pārbaudē, viņš saka.

Pērciet luksusa kooperatīvu

Neatkarīgi no tā, vai jūs pērkat sev luksusa kooperatīvu vai izīrējat nekustamo īpašumu, “veids, kā tērēt naudu mājām, kas atrodas lieliskā luksusa ēkā ar labiekārtošanas un transporta iespējām, ” saka Lydia Sussek no pilna servisa Corcoran nekustamo īpašumu firma Manhetenā. “Pērkšana greznā izskata ēkā ar sliktām transporta iespējām ir mazs ieguldījums, ” viņa saka.

Pakalpojumi un funkcijas, ko piedāvā ēka, var arī padarīt jūsu ieguldījumu par labu vai to samazināt. “Vai jums nav pilna laika durvju sarga? Smalki, bet ko vēl piedāvā jūsu mājas? Skati, augstie griesti, terases un visas šīs iespējas palīdz atšķirt jūsu māju no citiem sīkdatņu griezēju dzīvokļiem un var novest pie augstākas pārdošanas likmes, kad ir laiks pārcelties, ”saka Seseks.

Ņemiet vērā: pērkot luksusa nekustamo īpašumu, jūs pērkat dzīvesveidu. Privātie jumta klāji, peldbaseini, kopējās telpas ar fitnesa centriem un istabenes pakalpojumi vai viesnīcas stila pakalpojumi atšķir luksusa nekustamo īpašumu, viņa saka. “Pat ja ap jūsu iegādātajām mājām ir arī citi jauni dzīvokļi, šāda veida īpašumiem ir vērtība, ” saka Seseks.

Jumbo hipotēkas luksusa nekustamajam īpašumam

Lai gan vairums luksusa nekustamo īpašumu pircēju izvēlas iegādāties īpašumu ar skaidru naudu, daži izmanto īslaicīgus aizdevumus, lai aizkavētu luksusa nekustamo īpašumu. Jumbo aizdevumi (saukti arī par jumbo hipotēkām) ir aizdevumi summām, kas pārsniedz limitu, ko nosaka Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA). Parasti šī summa pārsniedz, ja USD 424 100; tomēr dažos novados - bieži vien tajos, kur dzīvo dārgāki nekustamie īpašumi, šī summa ir lielāka. Pašlaik procentu likme fiksētai 30 gadu fiksētai likmei ir 4, 25% ar GPL 4, 27%, liecina usbank.com. Tas ir līdzīgi standarta 30 gadu fiksētās hipotēkas vidējai likmei. Sākot ar 2017. gada janvāri, vidējās fiksētās 30 gadu hipotēkas procentu likme ir 4, 25% ar GPL 4, 32%.

Izvēlieties augstas klases brīvdienu īres īpašumu

“Luksusa brīvdienu noma var sniegt daudz priekšrocību, ieskaitot aktīvu vērtības pieaugumu, nodokļu atskaitījumus, biznesa tīkla veidošanas iespējas un, pats galvenais, personīgās baudas, ” saka RUHM pārstāvis Ficpatriks. Ir ļoti svarīgi izvēlēties atrašanās vietu ar parasti spēcīgu tirgu, piemēram, slēpošanas kūrorta pilsētu, Havaju salas vai tropisko salu. “Tie ir lieliski sezonāli ienākumi un labi darbojas labos finanšu tirgos. Tomēr recesijas laikā viņi var ciest vairāk nekā mājas, kas atrodas netālu no lielākajām pilsētām, ”viņš saka.

Patiešām, luksusa mājokļu tirgus piedzīvoja spēcīgāko atsitienu no mājokļu katastrofas lielākajās pilsētās, taču kūrorta rajoni sāk sekot tam, teikts nesenajā Christie's International Real Estate ziņojumā.

Papildus pareizās pilsētas izvēlei ieguldītājiem jāapsver tāda īpašuma pirkšana, kas būs pievilcīgs atvaļinājumu ģimenēm, vēsta Ficpatriks. "Tas palielinās jūsu noslogojumu un jūsu IA, " viņš saka.

Brūss Tobiass, 20 reizes populārākais nekustamo īpašumu aģents ar RE / MAX Sedona Arizonā, piebilst, ka augsta līmeņa tūristu kūrortu galamērķi ir saprātīga izvēle, un ieguldītājiem jāmeklē īpašumi ar potenciālu ilgtermiņa ieguvumiem.

Pabeidziet pasūtījuma izveidi

Jaunu māju celtniecība, sākot no paša sākuma, piedāvā visaugstākās peļņas normas, taču tai ir ilgāks laika grafiks, saka Belsons, taču mājas, kurās viss ir jauns un kurām ir mūsdienu visvēlamākie stili un ērtības, ir izšķirīgas, lai iegūtu labāko dolāru. Viņš saka, ka viņa uzņēmums pašlaik būvē 25 000 kvadrātpēdu lielu māju Bel Air, Kalifornijā. “Mēs iegādājāmies īpašumu par 8, 7 miljoniem USD. Būvniecības budžets ir 18 miljoni ASV dolāru. Paredzētā pārdošanas cena ir USD 50 miljoni. To ir grūti novērtēt kā ieguldījumu, ”viņš saka.

Ja jūs nebūvējat mājas sev, esiet piesardzīgs, kā jūs to pielāgojat. Jūs vēlēsities izvēlēties izkārtojumu, ērtības un apdari, kas patiks plašam luksusa tirgus segmentam, lai palielinātu jūsu iespējas ātri pārdot un iegūt augstāko dolāru. Pārliecinieties, ka mājas ir funkcionālas un viesmīlīgas, un tām ir drošības un privātuma funkcijas, kuras vēlas augstas klases pircēji. Bet starp šo plašo pievilcību un unikalitāti, ko alkst luksusa pircēji, ir precīza robeža.

"Kad kaut kas nav komercializēts, un tas ir vēlams, un ir pieprasījums, tas ir tad, kad redzat, ka cenas patiešām lec, " saka Kvīnsridžas laukuma Char. “Ja paskatās uz“ 82 Lafitte Rothschild ”pudeli, cenu pieaugums eksponenciāli pieaug salīdzinājumā ar vīnogu ražu, kas ir mazāk pārmērīgs piedāvājuma un pieprasījuma dēļ. Tas pats ir ar luksusa nekustamo īpašumu. Jo ekskluzīvāki un grūtāk atrodami, jo vairāk vērts ieguldīt mājās. ”

Grunts līnija

Ieguldīšana luksusa nekustamajos īpašumos var būt daudz aizraujošāka nekā ieguldīšana vērtspapīros, pateicoties tā taustāmajam aspektam, un to var izdarīt daudzos veidos, sākot no pasūtījuma mājas celtniecības līdz savrupmājas pārlikšanai līdz brīvdienu īpašuma pirkšanai. Jūs varat izbaudīt savas luksusa mājas kā iedzīvotājs, kā ceļotājs vai kā saimnieks, vai arī būvēt luksusa mājas, lai citi varētu izbaudīt. Pirms pirkšanas pārliecinieties, ka esat sapratis īpašības, kas šai aktīvu klasei rada paliekošu vērtību, lai iegūtu vislabāko ieguldījumu atdevi.