Kā darbojas īres īpašuma nolietojums

Ieguldījums īres īpašumos var izrādīties saprātīgs finanšu solis. Iesācējiem nomas īpašums var nodrošināt pastāvīgu ienākumu avotu, kamēr jūs veidojat kapitālu, un īpašums (ideālā gadījumā) to novērtē. Ir arī nodokļu atvieglojumi: nomas izdevumus varat atskaitīt no visiem nopelnītajiem nomas ienākumiem, tādējādi samazinot nodokļu saistības. Lielākā daļa nomas īpašuma izdevumu - ieskaitot hipotēku apdrošināšanu, īpašuma nodokļus, remonta un uzturēšanas izdevumus, mājas biroja izdevumus, apdrošināšanu, profesionālos pakalpojumus un ceļa izdevumus, kas saistīti ar pārvaldību - tiek atskaitīti gadā, kurā tērējat naudu.

Tomēr cits galvenais nodokļu atskaitījums - nolietojums - darbojas atšķirīgi. Nolietojums ir process, ko izmanto, lai atskaitītu nomas īpašuma pirkšanas un uzlabošanas izmaksas. Tā vietā, lai veiktu vienu lielu atskaitījumu gadā, kad iegādājaties (vai uzlabojat) īpašumu, nolietojums sadala atskaitījumu pa visu tā lietderīgās lietošanas laiku. Iekšējo ieņēmumu dienestam (IRS) ir ļoti specifiski noteikumi par nolietojumu, un, ja jums pieder nomas īpašums, ir svarīgi saprast, kā process darbojas.

Kurš īpašums ir nolietojams?

Saskaņā ar IRS, jūs varat nolietot nomas īpašumu, ja tas atbilst visām šīm prasībām:

• Jums pieder īpašums. (Jūs uzskatāt par īpašnieku pat tad, ja īpašums ir parāds.)
• Jūs izmantojat īpašumu savā biznesā vai kā ienākumu gūšanas darbību.
• Īpašumam ir noteikts lietderīgās lietošanas laiks, kas nozīmē, ka tas ir kaut kas nolietojies, nolietojies, pieradis, novecojis vai dabisko cēloņu dēļ zaudē savu vērtību.
• Paredzams, ka īpašums ilgs vairāk nekā gadu.

Pat ja īpašums atbilst visām iepriekšminētajām prasībām, to nevar nolietot, ja tajā pašā gadā jūs to nodojāt ekspluatācijā un atsavinājāt (vai vairs neizmantojat uzņēmējdarbībai). Zeme netiek uzskatīta par nolietojamu. Un vispār nevar nolietot sakopšanas, stādīšanas un labiekārtošanas izmaksas, jo šīs darbības tiek uzskatītas par daļu no zemes izmaksām.

Kad sākas nolietojums?

Amortizācijas atskaitījumus varat sākt veikt, tiklīdz īpašums ir nodots ekspluatācijā vai gatavs un pieejams izmantošanai kā īre. Šis ir piemērs: jūs pērkat īres īpašumu 15. maijā. Pēc tam, kad vairākus mēnešus esat strādājis pie mājas, jūs to esat gatavs īrēt 15. jūlijā, tāpēc jūs sākat reklamēties tiešsaistē un vietējos dokumentos. Jūs atradīsit īrnieku, un nomas maksa sākas 1. septembrī. Kad īpašums tika nodots ekspluatācijā - tas ir, gatavs iznomāšanai un izmantošanai - 15. jūlijā, jūs sāksit mājas nolietojumu jūlijā, nevis septembrī, kad jūs sākat iekasēt īri.

Jūs turpiniet īpašuma nolietojumu, līdz tiek izpildīts viens no šiem nosacījumiem.

• Jūs esat atskaitījis visas savas izmaksas vai citus pamatus.
• Jūs atceļat īpašumu no pakalpojuma, pat ja neesat pilnībā atguvis tā izmaksas vai citu pamatu. Īpašums tiek atcelts no dienesta, kad to vairs neizmanto kā ienākumus radošu īpašumu - vai, ja jūs to pārdodat vai apmaināt, pārveidojat to personīgai lietošanai, pametat no tā vai ja tas tiek iznīcināts.

Jūs varat turpināt pieprasīt atskaitījumu par nolietojumu īpašumiem, kuri uz laiku atrodas dīkstāvē vai netiek izmantoti. Piemēram, ja veicat remontu pēc tam, kad viens īrnieks pārceļas, jūs joprojām varat nolietot īpašumu, kamēr to gatavojat nākamajam.

Nolietojuma metode

Trīs faktori nosaka nolietojuma summu, kuru jūs varat atskaitīt katru gadu: jūsu pamats īpašumā, atgūšanas periods un izmantotā nolietojuma metode. Jebkuram dzīvojamo telpu īres īpašumam, kas nodots ekspluatācijā pēc 1986. gada, tiek amortizēts, izmantojot modificēto paātrināto izmaksu atgūšanas sistēmu (MACRS) - grāmatvedības paņēmienu, kas izkliedē izmaksas (un nolietojuma atskaitījumus) 27, 5 gadu laikā - laika periodu, ko IRS uzskata par “lietderīgo lietošanas laiku”. ”Nomas īpašumu.

Lai gan vienmēr, aprēķinot nolietojumu, ieteicams strādāt kopā ar kvalificētu nodokļu grāmatvedi, šeit ir minēti galvenie soļi:

1. Nosakiet īpašuma pamatu - Īpašuma pamats ir tā izmaksas vai summa, kuru jūs maksājāt (skaidrā naudā, ar hipotēku vai kādā citā veidā), lai iegādātos īpašumu. Dažas norēķinu maksas un slēgšanas izmaksas, ieskaitot juridiskās nodevas, ierakstu nodevas, aptaujas, pārskaitījuma nodokļus, īpašumtiesību apdrošināšanu un visas summas, kuras pārdevējs ir parādā, par kuru jūs piekrītat maksāt (piemēram, atpakaļnodokļus), tiek iekļautas šajā bāzē. Dažas norēķinu maksas un slēgšanas izmaksas nevar tikt iekļautas jūsu bāzē, ieskaitot ugunsdrošības prēmijas, īres maksu par nekustamā īpašuma izmantošanu pirms slēgšanas un maksājumus, kas saistīti ar aizdevuma saņemšanu vai refinansēšanu: punkti, hipotēku apdrošināšanas prēmijas, kredīta pārskata izmaksas, un novērtēšanas maksa.
2. Atsevišķas zemes un ēku izmaksas - tā kā jūs varat norakstīt tikai ēkas, nevis zemes izmaksas, jums jānosaka katra vērtība, lai norakstītu pareizo summu. Lai noteiktu vērtību, varat izmantot katra patieso tirgus vērtību brīdī, kad iegādājāties īpašumu, vai arī numuru var balstīt uz aprēķinātajām nekustamā īpašuma nodokļa vērtībām. Pieņemsim, ka jūs iegādājāties māju par 110 000 USD. Jaunākajā nekustamā īpašuma nodokļa novērtējumā īpašuma vērtība ir 90 000 USD, no kuriem 81 000 USD ir par māju un 9 000 USD par zemi. Tāpēc zemei ​​var piešķirt 90% (USD 81 000 ÷ 90 000 USD) no pirkuma cenas un 10% (USD 9 000 ÷ 90 000 USD) no pirkuma cenas.
3. Nosakiet savu pamatu mājā - Tagad, kad jūs zināt īpašuma pamatus (māja plus zeme) un mājas vērtību, varat noteikt savu pamatu mājā. Izmantojot iepriekš minēto piemēru, jūsu pamats mājā - summa, kuru var nolietot - būtu 99 000 USD (90% no 110 000 USD). Jūsu pamats zemē būtu 11 000 USD (10% no 110 000 USD).
4. Ja nepieciešams, nosakiet koriģēto bāzi - jums, iespējams, būs jāpalielina vai jāsamazina jūsu bāze noteiktiem notikumiem, kas notiek laikā no laika, kad iegādājaties īpašumu, līdz brīdim, kad tas ir gatavs īrei. Bāzes palielināšanas piemēri ietver izmaksas par visiem papildinājumiem vai uzlabojumiem, kuru lietderīgās lietošanas laiks ir vismaz viens gads pirms īpašuma nodošanas ekspluatācijā, naudu, ko iztērējāt bojātā īpašuma atjaunošanai, komunālo pakalpojumu nodošanas īpašumam izmaksas un noteiktas juridiskās nodevas.

Bāzes samazināšanas piemēri ir apdrošināšanas maksājumi, ko saņemat sabojāšanas vai zādzības rezultātā, negadījuma zaudējumi, ko nesedz apdrošināšana, par kuru izdarījāt atskaitījumu, un nauda, ​​ko saņemat par servitūta piešķiršanu.

Kāda sistēma jāizmanto

Nākamās darbības paredz noteikt, kurš no diviem MACRS tiek piemērots: vispārējā nolietojuma sistēma (GDS) vai alternatīvā nolietojuma sistēma (ADS). GDS attiecas uz lielāko daļu īpašumu, kas nodoti ekspluatācijā, un parasti jums tas ir jāizmanto, ja vien neveicat neatsaucamas ADS vēlēšanas vai likumi neparedz izmantot ADS. ADS tiek pilnvarots, ja īpašums:

• Profesionāls bizness izmanto 50% vai mazāk laika
• Ir beznodokļu izmantošana
• Tiek finansēts ar beznodokļu obligācijām
• Galvenokārt izmanto lauksaimniecībā

Parasti jūs izmantosit GDS, ja vien jums nav iemesla izmantot ADS. Atkal ieteicams konsultēties ar kvalificētu nodokļu grāmatvedi, kurš var jums palīdzēt noteikt visizdevīgāko veidu, kā nolietot jūsu īres īpašumu.

Kad esat zinājis, kura MACRS sistēma tiek piemērota, varat noteikt īpašuma atkopšanas periodu. Atjaunošanās periods, izmantojot GDS, ir 27, 5 gadi dzīvojamo telpu īrei. Ja izmantojat ADS, tā paša veida īpašuma atkopšanas periods ir 30 gadi īpašumiem, kas nodoti ekspluatācijā pēc 2017. gada 31. decembra, vai 40 gadi, ja tie nodoti ekspluatācijā pirms šī datuma.

Tālāk nosakiet summu, kuru katru gadu var nolietot. Tā kā lielākajā daļā dzīvojamo telpu nomas īpašumā tiek izmantots GDS, mēs pievērsīsimies šim aprēķinam.

Par katru pilno gadu, kad īpašums tiek ekspluatēts, jūs nolietosit vienādu summu: 3, 636% katru gadu, kamēr vien turpināsit nolietot īpašumu. Ja īpašums bija ekspluatācijā mazāk nekā vienu gadu (piemēram, jūs iegādājāties māju maijā un sākāt to īrēt jūlijā), jūs gadā amortizējat mazāku procentuālo daļu atkarībā no tā, kad tas tika nodots ekspluatācijā. Saskaņā ar IRS dzīvojamo telpu īres īpašuma GDS tabulu:

Piemēram, ņemiet māju, kuras pamatsumma ir 99 000 USD un kas tika nodota ekspluatācijā 15. jūlijā. Pirmo gadu nolietos 1, 667% jeb 1650 USD (99 000 USD x 1, 667%). Par katru nākamo gadu jums tiks samazināta likme 3, 636% vai USD 3 599, 64, ja nomas maksa tiek izmantota visu gadu. Ņemiet vērā, ka šis skaitlis būtībā ir ekvivalents tam, ka tiek ņemts pamats un dalīts ar 27, 5 atkopšanas periodu: USD 99 000 ÷ 27, 5 = 3600 USD. Atšķirība izriet no pirmā dienesta gada.

Cik daudz nolietojums samazina nodokļu saistības?

Ja jūs īrējat nekustamo īpašumu, parasti iesniedzot ikgadējo nodokļu deklarāciju, par katra nomas īpašuma ienākumiem un izdevumiem attiecīgajā E saraksta rindā norādāt; tīrais guvums vai zaudējumi pēc tam notiek jūsu 1040 formā. Nolietojums ir viens no izdevumiem, ko iekļausit E sarakstā, tāpēc nolietojuma summa efektīvi samazina jūsu nodokļu saistības par gadu. Piemēram, ja jūs nolietojat USD 3 599, 64 un jūs atrodaties, piemēram, 22% nodokļu kategorijā, nodokļos tajā gadā ietaupīsit 3 599, 64 x 0, 22 = 791, 92 USD.

Grunts līnija

Nolietojums var būt vērtīgs instruments, ja ieguldāt nomas īpašumos, jo tas ļauj sadalīt īpašuma pirkšanas izmaksas gadu desmitos, tādējādi samazinot nodokļu saistības katru gadu. Protams, ja jūs nolietojat īpašumu un pēc tam to pārdodat vairāk nekā tā nolietojuma vērtība, jums būs jāmaksā nodoklis par šo peļņu, izmantojot amortizācijas atjaunošanas nodokli.

Tā kā likumi par īres īpašuma nodokli ir sarežģīti un periodiski mainās, nodibinot, pārvaldot un pārdodot īres īpašuma biznesu, ieteicams strādāt kopā ar kvalificētu nodokļu grāmatvedi. Tādā veidā jūs varat būt pārliecināti, ka saņemsit vislabvēlīgāko nodokļu režīmu - un nodokļu maksāšanas laikā varēsit izvairīties no pārsteigumiem.