Cik daudz naudas ir nepieciešams atlikt uz hipotēku?
- Cik māju jūs varat atļauties?
- Pirmā iemaksa un jūsu aizdevuma un vērtības attiecība
- Kā jūsu iemaksa ietekmē jūsu piedāvājumus
- Zemu iemaksu aizdevumu programmas
- 4 veidi, kā ietaupīt vairāk, lai veiktu iemaksu
Pērkot māju, viens no lielākajiem avansa izdevumiem ir pirmā iemaksa. Nejauciet ar slēgšanas izmaksām. Sākuma iemaksa ir tā pirkuma cenas daļa, kuru jūs samaksājat pirms slēgšanas. Parasti, ja jūs aizvedat mazāk naudas mājas slēgšanai, jūs maksāsit vairāk maksu un procentus aizdevuma laikā (un otrādi).
Summa, kuru jūs norādāt kā pirmā iemaksa, palīdz aizdevējam noteikt, cik daudz naudas jums aizdot un kāda veida hipotēka ir vispiemērotākā jūsu vajadzībām. Bet cik daudz ir tikai pareizā summa pirmā iemaksai? Maksājot pārāk maz, laika gaitā jums maksās procenti un nodevas. Pārāk daudz var samazināt jūsu ietaupījumus vai negatīvi ietekmēt jūsu ilgtermiņa finansiālo stāvokli. Turklāt jums joprojām ir jāņem vērā slēgšanas izmaksas, pārcelšanās izdevumi un citi ikmēneša rēķini. Galu galā jūsu iemaksas lielums ir atkarīgs no jums: jūsu ietaupījumiem, ienākumiem un jaunās mājas budžeta.
Pirmkārt, jums ir jāizdomā budžets un tas, kā tas var ietekmēt jūsu iemaksu. Investopedia bezmaksas tiešsaistes hipotēku kalkulators palīdz jums aprēķināt ikmēneša hipotēkas maksājumus un pieņemt pareizus finanšu lēmumus, pērkot māju. Vienā no laukiem tiek lūgta aprēķinātā iemaksu summa.
Cik māju jūs varat atļauties?
Kad esat iepriekš apstiprināts hipotēkai, aizdevējs, pamatojoties uz jūsu pieteikumā sniegtajām atbildēm, jums pateiks maksimālo aizdevuma summu, uz kuru jūs pretendējat. Jūsu hipotēkas pieteikumā tiek jautāts par paredzamo iemaksas summu, ienākumiem, nodarbinātību, parādiem un aktīviem. Aizdevējs arī paņem jūsu kredītvēsturi un kredītreitingu. Visi šie faktori ietekmē aizdevēja lēmumu par to, vai jums aizdot naudu mājas iegādei, cik daudz naudas un ar kādiem noteikumiem.
Kā vispārējs norādījums daudzi potenciālie māju īpašnieki var atļauties ieķīlāt īpašumu, kura izmaksas ir no 2 līdz 2, 5 reizēm no viņu bruto ienākumiem. Piemēram, ja jūs nopelnāt 100 000 USD gadā, jūs varat atļauties māju no 200 000 līdz 250 000 USD.
Nevis vienkārši aizņemieties maksimālo aizdevuma summu, kuru aizdevējs apstiprina, bet arī labāk novērtējiet savu aprēķināto ikmēneša hipotēkas maksājumu. Sakiet, ka jūs saņemat apstiprinājumu 300 000 ASV dolāru aizdevumam. Ja ikmēneša hipotēkas maksājums un citi ikmēneša parādi pārsniedz 43% no jūsu ikmēneša bruto ienākumiem, iespējams, jums sagādās grūtības atmaksāt aizdevumu, ja laiki saīsināsies. Citiem vārdiem sakot, esiet piesardzīgs, pērkot vairāk mājas, nekā varat saprātīgi atļauties.
Ja jūs jau kādu laiku īrējat mājokli vai arī jums jau pieder mājas un jūs plānojat iegādāties vēlreiz, jums, visticamāk, ir stingra pieeja ikmēneša hipotēkas maksājumam, kuru varat atļauties. Īrniekiem jāpatur prātā, ka mājas vai kooperatīva īpašumā ietilpst papildu izdevumi, piemēram, īpašuma nodokļi, uzturēšana, apdrošināšana, iespējamās mājas īpašnieku asociācijas (HOA) nodevas un neparedzēts remonts.
Papildus mājas pirkšanai, iespējams, vēlēsities dot ieguldījumu arī citos finanšu mērķos, piemēram, ietaupot pensijā, nodibinot ģimeni, izveidojot ārkārtas uzkrājumu fondu un samaksājot parādu. Pārmērīgi liela ikmēneša hipotēkas maksājuma veikšana apēdīs skaidru naudu, kas pretējā gadījumā varētu sasniegt dažus no šiem svarīgajiem mērķiem.
Pirmā iemaksa un jūsu aizdevuma un vērtības attiecība
Jūsu iemaksai ir galvenā loma, nosakot aizdevuma un vērtības attiecību jeb LTV. Lai aprēķinātu LTV koeficientu, aizdevuma summa tiek dalīta ar mājas patieso tirgus vērtību, ko nosaka īpašuma novērtējums. Jo lielāka būs pirmā iemaksa, jo zemāka būs LTV (un otrādi). Tā kā aizdevēji izmanto LTV, lai novērtētu aizņēmēja risku un cenu hipotēkas, zemāks LTV nozīmē, ka jūs maksājat zemākas procentu likmes par savu hipotēku - un tādējādi var izvairīties no papildu izmaksām.
Zemāka LTV attiecība rada mazāku risku aizdevējiem. Kāpēc? Jūs sākat ar lielāku kapitālu savās mājās, kas nozīmē, ka jums ir lielāka sava īpašuma daļa salīdzinājumā ar nenomaksāto aizdevuma atlikumu. Īsāk sakot, aizdevēji pieņem, ka mazāk ticams, ka jūs nokavēsit hipotēku. Ja jūs neatpaliksit no hipotēkas un aizdevējam būs jāatsakās no mājām, viņi, visticamāk, to pārdos tālāk un atgūs lielāko daļu aizdevuma vērtības, ja LTV attiecība būs mazāka.
Lai novērtētu jūsu hipotēku, aizdevēji papildus jūsu riska novērtēšanai izmanto arī LTV koeficientu. Ja jūsu LTV koeficients ir zemāks, jūs, iespējams, saņemsit zemāku procentu likmi. Bet, ja LTV attiecība pārsniedz 80%, kas nozīmē, ka esat ielicis mazāk nekā 20% no mājas vērtības kā iemaksu, sagaidiet augstākas procentu likmes. Šīs likmes sedz aizdevēja paaugstināto risku aizdot jums naudu.
Turklāt, ja jūsu LTV attiecība pārsniedz 80%, jūs, iespējams, maksāsit par privāto hipotēku apdrošināšanu vai PMI. Maksājamā PMI summa ir atkarīga no jūsu aizdevuma veida. Piemēram, dažiem aizdevumiem, ko apdrošinājusi Federālā mājokļu pārvalde, ir nepieciešama gan sākotnēja hipotēkas apdrošināšanas prēmija, kas tiek samaksāta slēgšanas brīdī, gan ikgadējā hipotēku apdrošināšanas prēmija (MIP) par visu aizdevuma termiņu. Kaut arī FHA aizdevumiem ir neliela iemaksa par 3.5%, naudas aizņēmuma kopējās izmaksas, kas aprēķinātas gada procentu likmē, šiem aizdevumiem parasti ir daudz augstākas.
Kā jūsu iemaksa ietekmē jūsu piedāvājumus
Kad jūs meklējat pareizās mājas, laiks ir vissvarīgākais. Mājas sākuma līmeņa cenu diapazonā parasti tiek pārdotas ātri, un, iesniedzot piedāvājumu, jūs vēlaties virzīties pēc iespējas labāk, jo jums, iespējams, būs konkurence. Kad tirgi ir konkurētspējīgi un pārdevēji saņem vairākus piedāvājumus, viņi vēlas redzēt pircēju labākos piedāvājumus, ieskaitot ievērojamu iemaksu. No pārdevēja viedokļa pircēji, kuriem ir vairāk naudas nolikt, ir pievilcīgāki, jo viņiem ir vairāk ādas.
Lielāka iemaksa pārdevējam var norādīt, ka jums ir pietiekami daudz naudas kasē un pamatotas finanses, lai bez aizķeršanās saņemtu galīgo aizdevuma apstiprinājumu (un nokļūtu pie noslēguma galda). Arī augstāka iemaksa varētu izspiest citus piedāvājumus, kas pārdevējiem liek maksāt slēgšanas izmaksas vai piedāvājumus, kas ir zemāki par prasīto cenu. Maz ticams, ka kāds, kuram ir ievērojama iemaksa, nepieprasīs šādu palīdzību, un pārdevēji, visticamāk, strādās pie pircēja, kuram ir nauda un motivācija redzēt pirkumu cauri ar minimālu apgrūtinājumu.
Zemu iemaksu aizdevumu programmas
Vecais standarts kādreiz bija tāds, ka mājas pircējiem, lai iegādātos māju, vajadzēja 20% mazāk. Laiki ir mainījušies. Daudziem māju pircējiem, it īpaši pirmo reizi pircējiem, vienkārši nav ietaupīts 20% pirmā iemaksa. Tas notiek arvien vairāk, jo daudzos ASV mājokļu tirgos paaugstinās mājokļu cenas. Piemēram, esošās mājas vidējā cena 2018. gada janvārī bija USD 240 500, kas ir par 5, 8% vairāk nekā no USD 227 300 2017. gada janvārī, liecina Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas dati.
Saskaņā ar NAR 2017. gada mājas pircēju un pārdevēju profilu mājas pircēji, kas finansēja savas mājas, vidēji nogāza 10% no pirkuma cenas. Pirmoreiz pircēji, kas izmanto finansējumu, parasti nogāza tikai 5% no pirkuma cenas, atklāts aptaujā.
Tiem, kas nevar atļauties 20% iemaksu, vairāki hipotēku veidi piedāvā zemu iemaksu iespēju.
Parastie aizdevumi
Fannie Mae un Freddie Mac programmas (par 3% mazāk)
Valdības sponsorētie uzņēmumi Fannie Mae un Freddie Mac, kas pērk un pārdod lielāko daļu ASV hipotēku, kredītņēmējiem, kuriem ir spēcīgs kredīts, prasa tikai 3% zemāku cenu. Abas programmas ņems vērā dažus kredītņēmējus, kuriem nav kredītreitingu, veidojot netradicionālu kredītreitingu - ja vien šie aizņēmēji papildus citām prasībām atbilst noteiktām pamatnostādnēm par parāda un ienākumu un aizdevuma un vērtības attiecību. Fannie Mae HomeReady hipotēku programma ļauj 97% LTV koeficientu kredītņēmējiem ar minimālo kredītreitingu 620. Freddie Mac mājas iespējamo priekšrocību hipotēka arī piedāvā 97% LTV koeficientu kredītņēmējiem, taču, lai kvalificētos, ir nepieciešams vismaz kredītreitings 660.
Individuālas aizdevēju programmas (no 1% līdz 3% uz leju)
Daudzi aizdevēji piedāvā Fannie Mae un Freddie Mac programmas un parastajam aizdevumam pievieno savas iemaksas palīdzības priekšrocības. Piemēram, ģildes hipotēkai nepieciešama 1% lejupslīde un tā nodrošina 2% dāvanu kredītņēmējiem ar zemiem ienākumiem un minimālo kredītreitingu 680. Wells Fargo jūsu pirmā hipotēka ļauj pazemināt 3% bez vidējām ienākumu prasībām. Šīs ir tikai divas no daudzajām iespējām. Ja jums ir nepieciešams aizdevums ar nelielu iemaksu prasību, jautājiet aizdevējiem par viņu piedāvājumiem, lai palīdzētu jums sašaurināt izvēli.
Jumbo aizdevumi (no 10% līdz 20% mazāk)
Jumbo aizdevumi ir visizplatītākais neatbilstīgo parasto aizdevumu veids, kas pieejams mājas pircējiem. Aizdevējiem ir atšķirīgas kvalifikācijas vadlīnijas attiecībā uz īsiem aizdevumiem, kas pārsniedz apgabalam atbilstošo aizdevuma limitu, ko noteikusi federālā valdība. Tā kā lielie aizņēmēji rada lielāku risku aizdevējam, sagaidiet, ka nolaidīs 10% līdz 20% no pirkuma cenas. Aizņēmējiem ar kredītreitingu 700 vai lielāku parasti ir vislabākā cena, taču daži aizdevēji strādās ar aizņēmējiem, kuru minimālais punktu skaits ir 660. Aizdevēji var pieprasīt, lai jums būtu 10% no mājas pirkuma cenas naudā vai citos aktīvos. jums rodas jautājumi par hipotēkas atmaksu.
Valdības apdrošināti aizdevumi
FHA aizdevumi (par 3.5% mazāk)
FHA aizdevumus varat samazināt tikai par 3, 5%, ja jums ir vismaz 580 kredītpunkti. FHA apstiprināti aizdevēji ņems vērā arī kredītņēmējus ar netradicionālu kredītvēsturi, ja vien jums būs savlaicīgi nomas maksājumi pēdējo 12 mēnešu laikā ne vairāk kā viens 30 dienu nokavējums tika samaksāts citiem kreditoriem, un pēdējos 12 mēnešos jums nav iesniegtas nekādas iekasēšanas darbības (izņēmums ir medicīniskie rēķini). Turklāt jūsu iegādātajam īpašumam jāatbilst īpašuma standartiem, ko noteikusi ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments vienģimeņu un kooperatīvu mājām, un tiem jāatrodas FHA aizdevuma limitu ietvaros. Vēl viens FHA aizdevumu ieguvums ir tas, ka jūs varat izmantot radinieka vai drauga finansiālu dāvanu visas vai daļējas iemaksas veikšanai, ja jūs iesniedzat dokumentāciju, kas norāda, ka tā ir dāvana, nevis trešās puses aizdevums.
VA aizdevumi (par 0% mazāk)
ASV militārā dienesta personāls, veterāni un viņu ģimenes var pretendēt uz nulles aizdevumiem, ko atbalsta ASV Veterānu lietu departaments. Pie citiem ieguvumiem pieder slēgšanas izmaksu maksimālā robeža (ko var apmaksāt pārdevējs), bez brokera maksām un MIP. VA aizdevumiem ir nepieciešama “finansēšanas maksa” procentos no aizdevuma summas, kas palīdz kompensēt izmaksas nodokļu maksātājiem. Finansējuma maksa mainās atkarībā no militārā dienesta kategorijas un aizdevuma summas.
USDA aizdevumi (par 0% mazāk)
ASV Lauksaimniecības ministrija garantē aizdevumus, lai palīdzētu māju īpašniekiem kļūt iespējami pircējiem ar zemiem ienākumiem lauku apvidos. Šiem aizdevumiem nav nepieciešama naudas atdošana kvalificētiem aizņēmējiem - ja īpašumi atbilst USDA atbilstības noteikumiem.
Pirmā maksājuma palīdzības programmas
Īpašas programmas jūsu štatā vai vietējā mājokļu pārvaldē piedāvā palīdzību pirmajiem pircējiem. Daudzas no šīm programmām ir pieejamas, pamatojoties uz pircēju ienākumiem vai finansiālajām vajadzībām. Šīs programmas, kas parasti piedāvā palīdzību dotāciju veidā ar iemaksām, var palīdzēt arī slēgšanas izmaksās. ASV Mājokļu un pilsētvides attīstības departaments sarakstās ar pirmreizējām mājas pircēju programmām pa štatiem. Atlasiet savu valsti, pēc tam - “Homeownership Assistance”, lai atrastu jums tuvāko programmu.
4 veidi, kā ietaupīt vairāk, lai veiktu iemaksu
Tas var būt izaicinājums, kā ietaupīt naudu mājas iemaksai. Šeit ir daži ātri padomi, kā jūs nokļūt:
- Sāciet agri ar automatizētu plānu. Papildus parastajam krājkontam vai ārkārtas fonda kontam atveriet speciālu krājkontu savam iemaksai. Pēc katra samaksas perioda vai neparedzēta gadījuma (piemēram, finansiāla dāvana, nodokļu atmaksa, prēmija vai mantojums) iemaksājiet naudu iemaksu fondā un vērojiet, kā laika gaitā atlikums palielinās. Iemaksa šajā fondā pēc iespējas agrāk un biežāk palīdzēs jums turpināt ceļu.
- Samaziniet savus tēriņus. Ja mājoklis jums ir svarīgs, nogrieziet vai samaziniet nevajadzīgos izdevumus, piemēram, kabeļu un TV pakalpojumus, ēdināšanu, brīvdienas vai citas nebūtiskas lietas. Tērējot mazāk, jūs ietaupīsit vairāk iemaksas sākumā, un jums būs papildu nauda, lai samaksātu citus parādus. Ziedojot tagad, jūs varat daudz sasniegt savu māju īpašumtiesību mērķus.
- Maksājiet parādus ar lieliem procentiem. Kredītkartes vai aizdevumi ar augstām procentu likmēm var kaitēt jūsu kredītam un ilgtermiņā ir dārgi. Vispirms koncentrējieties uz šo kontu apmaksu un jūs redzēsit sniega bumbiņas efektu parāda samazināšanai. Kad šie konti ir samaksāti, jūs varat izmantot ikmēneša maksājuma summas, lai iekasētu iemaksas. Tomēr neaizveriet šos kontus; kas var pazemināt jūsu kredītreitingu, jo jūs zaudējat atvērtu kredītlīniju un konta vēsturi. Tā vietā izmantojiet tos minimāli (iegādājieties gāzi vai neregulāras vakariņas restorānā) un nekavējoties samaksājiet atlikumu. Šāda rīcība palīdz uzlabot jūsu kredītmaksājumu vēsturi un parāda atbildīgu izmantošanu kredītbirojiem un aizdevējiem.
- Iegūstiet otru darbu. Daudzi pirmo reizi pircēji uzskata, ka viņi var ietaupīt daudz ātrāk, ja palielina ienākumus. Sākuma iemaksu ietaupījumu var palīdzēt atrast sānu koncertus, ko darīt mājās vai strādāt sezonālu mazumtirdzniecības darbu. Pat ja jūs uz laiku strādājat sešus mēnešus vai gadu pirms mājas pirkšanas, papildu ienākumi varētu būt stimuls, kas jums nepieciešams pienācīgas iemaksas veikšanai.
Grunts līnija
Nav neiespējami iegādāties māju, ja jums nav ieekonomēta daudz naudas iemaksai. Iepirkšanās pareizajam aizdevējam un aizdevuma veidam ir kritisks solis. Ar zemāku iemaksu gaidiet, ka maksāsit lielākas aizdevuma maksas un procentu likmes, kā arī PMI. Tāpat neaizmirstiet iesaistīties iemaksu palīdzības programmās, kuras piedāvā jūsu valsts vai pilsēta. Ja kāds piedāvā finansiālu dāvanu iemaksas veikšanai, pārliecinieties, ka viņš saprot, ka tas nevar būt aizdevums. Visbeidzot, ietaupot uz iemaksu nav saīsnes: Tas prasa laiku, disciplīnu un pūles. Bet rezultāts - sava mājokļa iegāde - var būt gan finansiāli, gan personīgi izdevīgs.
Turpināt lasīt:
Galīgais hipotēku ceļvedis
Kā es varu saņemt hipotēkas iepriekšēju apstiprinājumu?
Kā izvēlēties labāko hipotēku
Jāizvairās no 11 kļūdām, kas rodas pirmo reizi lietojot mājas pircējus
Kas ir hipotēku apdrošināšana un kādas ir manas iespējas?
Kādas ir slēgšanas izmaksas?
Kā iegūt vislabāko hipotēkas likmi
Kādi ir galvenie aizdevēju veidi?