Kā procentu likmes ietekmē mājokļu tirgu

Hipotēku aizdevumi ir divās galvenajās formās - fiksēta likme un regulējama likme - ar dažām hibrīdkombinācijām un vairākiem atvasinājumiem. Pamata izpratne par procentu likmēm un ekonomisko ietekmi, kas nosaka turpmāko procentu likmju gaitu, var palīdzēt jums pieņemt finansiāli pamatotus lēmumus par hipotēku. Šādi lēmumi ietver izvēles izdarīšanu starp fiksētas likmes hipotēku vai regulējamas likmes hipotēku (ARM) vai lēmumu par refinansēšanu no regulējamas likmes hipotēkas.

Hipotēku ražošanas līnija

Hipotēku nozarei ir trīs galvenās daļas vai uzņēmumi: hipotēkas ierosinātājs, apkopotājs un ieguldītājs.

Hipotēkas iniciators ir aizdevējs. Aizdevēji ir dažādos veidos, sākot no krājaizdevu sabiedrībām un bankām līdz hipotēku brokeriem. Hipotēku iniciatori ievieš un tirgo kredītus patērētājiem. Viņi pārdod aizdevumus. Viņi konkurē savā starpā, pamatojoties uz piedāvātajām procentu likmēm, maksām un pakalpojumu līmeņiem. Viņu noteiktās procentu likmes un nodevas nosaka viņu peļņas normu. Lielākā daļa hipotēku iniciatoru neveic portfeļa aizdevumus (tas nozīmē, ka viņi neuztur aizdevuma aktīvus). Tā vietā viņi pārdod hipotēku sekundārajā hipotēku tirgū. Procentu likmes, ko viņi iekasē no patērētājiem, nosaka viņu peļņas normas un cena, par kādu viņi var pārdot hipotēku sekundārajā hipotēku tirgū.

Summētājs pērk no citām institūcijām tikko radītas hipotēkas. Tie ir daļa no hipotēku sekundārā tirgus. Lielākā daļa apkopotāju ir arī hipotēku iniciatori. Apkopotāji apvieno daudzas līdzīgas hipotēkas kopā, lai veidotu ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus (MBS) - procesu, kas pazīstams kā pārvēršana vērtspapīros. Ar hipotēku nodrošināts vērtspapīrs ir obligācija, kuru nodrošina hipotēku pamatā esošais fonds. Ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri tiek pārdoti ieguldītājiem. Cena, par kādu ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus var pārdot ieguldītājiem, nosaka cenu, kuru summētāji maksās par citu kreditoru no jauna radītām hipotēkām, un procentu likmes, ko viņi piedāvā patērētājiem par viņu pašu hipotēkas ierosināšanu.

Ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros ir daudz investoru: pensiju fondi, kopfondi, bankas, riska ieguldījumu fondi, ārvalstu valdības, apdrošināšanas kompānijas, kā arī Freddie Mac un Fannie Mae (valdības sponsorētie uzņēmumi). Tā kā investori cenšas palielināt peļņu, viņi bieži veic hipotēku nodrošināto vērtspapīru un citu fiksēta ienākuma ieguldījumu, piemēram, korporatīvo obligāciju, relatīvās vērtības analīzi. Tāpat kā visu finanšu vērtspapīru gadījumā, ieguldītāju pieprasījums pēc hipotēkas nodrošinātiem vērtspapīriem nosaka cenu, ko viņi maksās par šiem vērtspapīriem.

Investoru ietekme uz hipotēku likmēm

Lielā mērā ar hipotēku nodrošināti ieguldītāji nosaka hipotēku likmes, kas tiek piedāvātas patērētājiem. Kā paskaidrots iepriekš, hipotēkas ražošanas līnija beidzas ar hipotēkas nodrošinājumu, ko iegādājies ieguldītājs. Brīvais tirgus nosaka tirgus klīringa cenas, kuras investori maksās par hipotēkas nodrošinātiem vērtspapīriem. Šīs cenas ved atpakaļceļu caur hipotēku nozari, lai noteiktu procentu likmes, kas jums tiks piedāvātas, pērkot māju.

Fiksētas procentu likmes hipotēkas

Fiksētas procentu likmes hipotēkas procentu likme ir fiksēta hipotēkas dzīves laikā. Tomēr vidēji 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēku dzīves laiks ir īsāks, jo klienti pārvietojas vai refinansē savas hipotēkas. Īkšķa noteikums kādreiz bija tāds, ka māju īpašnieki savās mājās uzturējās vidēji septiņus gadus. Tomēr Nacionālā māju celtnieku asociācija 2018. gada janvārī ziņoja, ka tagad tas ir mainījies uz 12 līdz 13 gadiem.

Ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru cenas ir cieši saistītas ar ASV valsts obligāciju cenām. Tas nozīmē, ka ar hipotēku nodrošinātā vērtspapīra cena, ko nodrošina 30 gadu hipotēkas, mainīsies ar ASV Valsts kases piecu gadu parādzīmes vai ASV Valsts kases 10 gadu obligācijas cenu, pamatojoties uz finanšu pamatsummu, kas pazīstama kā ilgums. Praksē 30 gadu hipotēkas termiņš ir tuvāks piecu gadu parādzīmei, bet tirgus mēdz izmantot 10 gadu obligāciju kā etalonu. Tas nozīmē arī to, ka patērētājiem piedāvāto fiksēto procentu likmju 30 gadu hipotēku procentu likmei vajadzētu pieaugt vai samazināties līdz ar ASV Valsts kases 10 gadu obligācijas ienesīgumu. Obligācijas ienesīgums ir atkarīga no tā kupona likmes un cenas.

Ekonomiskās cerības nosaka ASV valsts obligāciju cenu un ienesīgumu. Obligāciju vissliktākais ienaidnieks ir inflācija, kas mazina turpmāko obligāciju maksājumu vērtību - gan kupona maksājumus, gan pamatsummas atmaksu. Tāpēc, kad inflācija ir augsta vai, domājams, pieaugs, obligāciju cenas samazinās, kas nozīmē, ka to ienesīgums palielinās - starp obligācijas cenu un tās ienesīgumu pastāv apgriezta saistība.

Fed loma

Federālajām rezervēm ir liela loma inflācijas gaidās. Tas notiek tāpēc, ka obligāciju tirgus uztvere par to, cik labi Federālās rezerves kontrolē inflāciju, administrējot īstermiņa procentu likmes, nosaka ilgāka termiņa procentu likmes, piemēram, ASV Valsts kases 10 gadu obligāciju ienesīgumu. Citiem vārdiem sakot, Federālās rezerves nosaka pašreizējās īstermiņa procentu likmes, kuras tirgus interpretē, lai noteiktu ilgtermiņa procentu likmes, piemēram, ASV Valsts kases 10 gadu obligācijas ienesīgumu.

Atcerieties, ka 30 gadu hipotēku procentu likmes ir ļoti korelē ar ASV Valsts kases 10 gadu obligāciju ienesīgumu. Ja jūs mēģināt prognozēt, kādas būs 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēku likmes nākotnē, tad noskatieties un izprotiet ASV Valsts kases 10 gadu obligācijas (vai piecu gadu obligācijas) ienesīgumu un sekojiet līdzi tirgus stāvoklim. sakot par Federālo rezervju monetāro politiku.

Pielāgojamas likmes hipotēkas - ARM

Pielāgojamas procentu likmes hipotēkas procentu likme var mainīties katru mēnesi, ik pēc sešiem mēnešiem, gadā vai retāk, atkarībā no hipotēkas noteikumiem. Procentu likme sastāv no indeksa vērtības un starpības. To sauc par pilnībā indeksēto procentu likmi. Parasti to noapaļo līdz viena astotdaļai no procentpunkta. Indeksa vērtība ir mainīga, bet rezerve ir fiksēta hipotēkas derīguma termiņam. Piemēram, ja pašreizējā indeksa vērtība ir 6, 83% un starpība ir 3%, noapaļojot līdz tuvākajai procenta punkta astotdaļai, pilnībā indeksētā procentu likme būtu 9, 83%. Ja indekss pazeminātos līdz 6, 1%, pilnībā indeksētā procentu likme būtu 9, 1%.

Mainīgas procentu likmes hipotēkas procentu likme ir piesaistīta indeksam. Dažādām regulējamas procentu likmes hipotēkām tiek izmantoti vairāki dažādi hipotēku indeksi, no kuriem katrs tiek veidots, izmantojot procentu likmes aktīva tirgojamā finanšu nodrošinājuma veidam, bankas aizdevuma veidam vai bankas depozīta veidam. Visi dažādie hipotēku indeksi ir plaši savstarpēji saistīti. Citiem vārdiem sakot, mainoties ekonomiskajiem apstākļiem, tie pārvietojas vienā virzienā, augšup vai lejup.

Lielākā daļa hipotēku indeksu tiek uzskatīti par īstermiņa indeksiem. “Īstermiņa” vai “termiņš” ir vērtspapīru, aizdevumu vai noguldījumu termiņš, ko izmanto indeksa veidošanai. Parasti par īstermiņa uzskatāmi visi vērtspapīri, aizdevumi vai depozīti, kuru termiņš ir viens gads vai mazāk. Lielākā daļa īstermiņa procentu likmju, ieskaitot tās, kuras tiek izmantotas hipotēku indeksu veidošanai, ir cieši saistītas ar procentu likmi, ko sauc par federālo fondu likmi.

Prognozēt izmaiņas

Ja jūs mēģināt prognozēt procentu likmju izmaiņas regulējamas likmes hipotēkās, apskatiet ienesīguma līknes formu. Ienesīguma līkne atspoguļo ienesīgumu ASV valsts obligācijām ar termiņu no trim mēnešiem līdz 30 gadiem.

Ja līknes forma ir līdzena vai lejupvērsta, tas nozīmē, ka tirgus sagaida, ka Federālās rezerves saglabā stabilu īstermiņa procentu likmes vai pazeminās tās. Kad līknes forma ir augšupvērsta, tirgus sagaida, ka Federālās rezerves paaugstinās īstermiņa procentu likmes.

Līknes stāvums abos virzienos norāda uz to, cik daudz tirgus sagaida, ka Federālās rezerves paaugstinās vai pazeminās īstermiņa procentu likmes. Fed Fund nākotnes līgumu cena ir arī norāde uz tirgus cerībām uz nākotnes īstermiņa procentu likmēm.

Grunts līnija

Izpratne par to, kas ietekmē pašreizējās un nākotnes fiksētās un pielāgojamās procentu likmes, var palīdzēt jums pieņemt finansiāli pamatotus lēmumus par hipotēku. Piemēram, tas var informēt par jūsu lēmumu izvēlēties regulējamas likmes hipotēku fiksētas procentu likmes hipotēkai un palīdzēt jums izlemt, kad ir jēga refinansēt no regulējamas likmes hipotēkas.

Neticiet visam, ko dzirdat televizorā. Ne vienmēr ir “labs laiks, lai refinansētu savu regulējamo procentu likmes hipotēku, pirms procentu likme paaugstināsies vēl vairāk.” Procentu likmes var vēl vairāk pieaugt, virzoties uz priekšu - vai arī tās var samazināties. Uzziniet, ko saka ienesīguma līkne.

• (Plašāku informāciju skatiet sadaļā Kā procentu likmes ietekmē hipotēku, Pārbaudiet pašreizējās hipotēkas likmes, Kā darbojas procentu likmes hipotēkā, izprotiet hipotēkas maksājuma struktūru, hipotēkas punktus: kāda jēga?
• Hipotēkas: Fiksēta likme salīdzinājumā ar regulējamu likmi, Fiksēta vai mainīga likme Hipotēka: Kura ir labāka šobrīd ?, Atrodot labākās hipotēkas likmes, vai jums ir laba hipotēkas likme? Nofiksējiet to! Svarīgākie faktori, kas ietekmē hipotēku likmes, hipotēku likmju prognozēšana: pērciet, pārdodiet vai atkārtojiet kredītus ?, regulējama likme hipotēkai: kas notiek, kad palielinās procentu likmes, vai mājas cena vai procentu likme ir svarīgāka?, Iepirkšanās hipotēkai Likmes)