Pērkot slēgtu māju: piecas labākās nepilnības
Ierobežotas piekļuves (FCL) mājas pirkšana bieži tiek uzskatīta par veidu, kā gan īpašnieki iemītnieki, gan investori var iegūt lielu darījumu par īpašumu. Tomēr potenciālais finansiālais ieguvums nenāk bez smaga darba. Lasiet tālāk, lai uzzinātu par problēmām, kuras šīs īpašības parasti rada, un par grūtībām, ar kurām jūs varat saskarties, iegādājoties to.
Taustiņu izņemšana
- Tirdzniecības ierobežošana var būt lielas investīcijas, piemēram, kā fiksāžas uzlikas, lai dzīvotu vai pārdotu, bet tās bieži nāk ar bagāžu, kas pircējam jāzina.
- Daudzas mājas tiek slikti uzturētas, tām var būt strukturālas problēmas vai ir bojāti ūdens vai pelējums; daži, iespējams, pārkāpj kodus vai citus standartus.
- Īpašumi var būt netīri, tai skaitā, ja tajos ir daudz atkritumu vai personisko mantu, ko iepriekšējie īpašnieki ir atstājuši; dažās mājās var būt kļūdas.
- Vandalisms var būt problēma, zagļiem vai iepriekšējiem īpašniekiem reizēm ņemot armatūru, ierīces, logus vai visu citu, ko viņi var pārdot.
- Var rasties problēmas ar aizdevējiem, kuri nevēlas finansēt ierobežošanas māju iegādi; pirkšana ar visu skaidru naudu ir bieža parādība.
Kļūdas, kāpēc pērk slēgtu māju
Īpašuma problēmas
Vissvarīgākā lieta, kas jāsaprot pirms ieiešanas ierobežošanas tirgū, ir tāda, ka no šiem īpašumiem atteicās īpašnieki, kuri vairs nevarēja atļauties savus hipotēkas maksājumus. Šajos gadījumos māja bieži tiek slikti uzturēta - galu galā, ja īpašnieks nevar veikt maksājumus, visticamāk, viņš vai viņa atpaliek arī no maksājumiem par regulāru uzturēšanu.
Arī daži cilvēki, kurus piespiež ierobežot piekļuvi tirgum, ir satracināti ar savām situācijām un izdara neapmierinātību savās mājās, pirms banka pārņem atpakaļ. Tas bieži ietver ierīču un armatūras noņemšanu, un dažreiz pat atklātu vandālismu. Pēc okupantu aiziešanas ierobežošanas pasākumi tiek pamesti, bieži aicinot uz noziedzīgām darbībām.
Apkope un stāvoklis
Apkope un stāvoklis var būt problēma norobežotajos īpašumos, ņemot vērā apstākļus, kādos iepriekšējais īpašnieks pārcēlās, un laika periodu, kurā māja, iespējams, bija bez darba. Dažas no galvenajām bažām ir šādas:
- Tīrības trūkums
Bankām piederošie īpašumi dažreiz ir nepatīkami netīri laika pavadīšanas laikā tukša, iepriekšējā īpašnieka tīšas nolaidības dēļ vai nepatērētāju aizņemtības dēļ. Kad mājas ir aizslēgtas un mēnešiem ilgi nav cirkulējis gaiss, uzkrājušies netīrumi var izraisīt visas mājas smaku. - Sliktas renovācijas
Iespējams, ka iepriekšējais īpašnieks veica izmaiņas mājās, nesaņemot atbilstošas atļaujas. Izplatīts piemērs ir garāžas pārvēršana dzīvojamā telpā, lai mājās varētu dzīvot vairāk cilvēku. Šīs izmaiņas var būt nevēlamas nākamajiem īpašniekiem vai radīt galvassāpes jaunajiem īpašniekiem ar pilsētas valdības amatpersonām. Ja iepriekšējais īpašnieks sāka labiekārtot māju, bet pēc tam cieta grūtos laikos, mājā var būt daļēji pabeigti darbi. Vannas istabas var tikt pārveidotas, kamēr virtuve nav atjaunināta 40 gadu laikā, vai arī viesistabā var būt jaunas grīdas, kamēr guļamistabas joprojām sportizē senos paklājus. Turklāt, ja tika veikts remonts, to varēja veikt pats īpašnieks vai nelicencēti profesionāļi, citiem vārdiem sakot, cilvēki, kuri, iespējams, nav pareizi veikuši darbus. - Nav elektrības
Tā kā mājās neviens nedzīvo, elektrība var būt izslēgta, ja vien banka to nav tīši uzturējusi. Ja nav gaismas, dažās telpās, īpaši pagrabos un vannas istabās bez logiem, var būt grūti pamanīt, ko jūs pērkat. - Ūdens bojājumi
Neliela noplūde zem virtuves izlietnes var radīt problēmas ar pelējumu, un jumta noplūde vai plīstošā caurule var izraisīt lielus ūdens bojājumus. Tā kā nevienam nav rūpēties par jautājumiem, kad tie rodas, mazas problēmas var ātri pārvērsties lielās problēmās, un lielas problēmas var pārvērsties katastrofās. - Pamata tehniskās apkopes trūkums
Ja iepriekšējais īpašnieks nevarēja atļauties hipotēkas maksājumus, varat derēt, ka viņš arī nevarēja atļauties noplūdes, termīta bojājumus, sabojātu atkritumu izvešanu vai ko citu. - Nāves vai aizaugusi zeme
Atkarībā no klimata, kurā atrodas mājas, zāliens un ainavas var būt pilnīgi nokaltušas vai ļoti aizaugušas. Bankas parasti nemaksā dārzniekiem par pagalma uzturēšanu. - Personīgais īpašums, kas palicis aizmugurē
Dažreiz slēgtie māju īpašnieki tiek izslēgti no īpašuma, pirms viņi var pārvietot savas mantas, un dažos gadījumos viņi visu neņem sev līdzi. Daudzos nekustamajam īpašumam (REO) piederošajos īpašumos ir mēbeles, miskastes, drēbes un citi priekšmeti, par kuriem jūs būsit atbildīgs, ja tie kļūsit par īpašuma īpašniekiem.
Vandālisms un nolaidība
Bojājumi nav reti sastopami ierobežošanas īpašībām, un to var izraisīt vandaļi vai bijušais īpašnieks.
- Nejaušs vandālisms
Dažreiz, kad īpašums atrodas brīvs, it īpaši, ja tas atrodas vidējā un lielā noziedzības apvidū, jaunajiem īpašniekiem būs jācīnās ar grafiti, izsistiem logiem un citiem postījumiem. - Īpašnieks vandālisms
Izlauzti logi var būt izplatīti REO vairāku iemeslu dēļ. Kā minēts iepriekš, iemesls varētu būt vandālisms. Turklāt, kad bankas lokauta īpašniekiem pārņem īpašumu, bijušais īpašnieks var izsist logu vai durvis, lai atgūtu mantu. Iepriekšējie īpašnieki var arī mērķtiecīgi nodarīt zaudējumus uz bankas rēķina, ieliekot sienās caurumus un / vai noplēšot grīdlīsteņus un vainagu veidojot. - Vērtīgu priekšmetu noņemšana
Lai izdarītu atriebību bankai un izdarītu papildu naudu, iepriekšējais mājas īpašnieks varētu noņemt vērtīgus priekšmetus, tostarp ierīces, armatūru, durvis, vara caurules un daudz ko citu. Zagļi var ņemt visu, ko mājas īpašnieks neņem. Katrā ziņā daudziem bankām piederošiem īpašumiem trūkst lietu, kas parasti nāk ar pārdevējam piederošiem īpašumiem.
Problēmas ar pirkumu
Neskatoties uz visām šīm potenciālajām problēmām, ierobežošana tirgū joprojām var būt labs darījums. Ja jūs vēlaties novērst problēmas, ar kurām vairums cilvēku nevēlas nodarboties, jūs varat iegādāties māju ar ievērojamu atlaidi. Tomēr nekustamā īpašuma iegādei un tā uzlabošanai, lai to pārvietotu, var rasties papildu problēmas.
8
Gadu skaits pēc kārtas, kad valstu piekļuves ierobežošanas likmes ir samazinājušās, ekonomikai atjaunojoties no 2008. gada lielās recesijas.
Problēmas ar aizdevējiem
Mājas pirkšana no aizdevēja ir saistīta ar paaugstinātu birokrātiju un ierobežoto caurskatāmību, kas tiek nodrošināta tiem, kas pērk piekļuves ierobežojumus.
- Finansēšana
Aizdevēji nedos jums naudu par māju, kuru viņi uzskata par neapdzīvojamu vai kuras cena ir zemāka par pirkuma cenu. Protams, ja jūs esat ieguldītājs, kurš maksā skaidrā naudā, tā nebūs problēma. - Laika kavējumi ar īpašnieku banku
Veselais saprāts saka, ka bankām ir jāvēlas pēc iespējas ātrāk izkraut REO, taču patiesībā bankas dažreiz velk papēžus, apsverot piedāvājumus un visā darījuma procesā. - Nav informācijas par pārdevēju
Tā kā mājā nekad nav dzīvojis neviens no bankas, visticamāk, viņiem nav zināšanu par esošajām īpašuma problēmām. Jums viss būs jāatklāj pats, vai nu mājas pārbaudes laikā, pajautājot kaimiņiem, vai arī izmantojot pieredzi, kad kļūsit par mājas īpašnieku. - Konkurence
Tā kā ierobežošana tirgū var būt izdevīgi darījumi, tie ir pievilcīgi ieguldītājiem, kuri vēlas mainīt īpašumus vai izmantot tos kā īri. Tā kā investori var veikt skaidras naudas piedāvājumus ar mazākiem iespējamiem izdevumiem vai bez tiem, kā arī bez slēgšanas, viņu piedāvājumi bankai var būt pievilcīgāki nekā tie, kas tiek piedāvāti potenciālo īpašnieku iemītnieku starpā.
Nacionālās tirgus slēgšanas likmes samazinājās līdz 13 gadu zemākajam līmenim - 0, 47% 2018. gadā, teikts nozares ziņojumā no ATTOM Data Solutions; tomēr gandrīz viena trešdaļa atsevišķu valstu turpina cīnīties, pērn pieaugot tirgus piekļuves ierobežojumiem.
Grunts līnija
Ierobežošanā ir jāiegulda nauda, taču jums vajadzētu zināt, kāds izaicinājums jūs uzņematies pirms laika, un rūpīgi izvēlēties savu īpašumu. Nepalaidiet uzmanību pamatiem, kas īpašumu padara vēlamu tikai tāpēc, ka pirkuma cena ir darījums. Jums vajadzētu arī plaši izpētīt iespējas slēgtām mājām finansēt.
Lai gan jūs varat izvēlēties tradicionālo privātā aizdevēja izmantošanas veidu, kā jūs darītu parasto māju gadījumā, aizdevēji dažreiz var nevēlēties piedāvāt finansējumu slēgtai mājai, tāpēc ir vērts izpētīt aizdevumus no FHA vai Freddie Mac.