Kā saņemt aizdevumu, lai apgrieztu māju

Māju aplikšana ir visaugstākajā līmenī kopš 2007. gada, pateicoties pieaugošajām māju cenām un lielākajai finansējuma pieejamībai. Turklāt ierobežots piedāvājums palīdz flipperiem nopelnīt lielāku peļņu, nekā tas bija pēc 2008. – 2009. Gada mājokļu krīzes, kad tirgus slēgšana pārpludināja nekustamā īpašuma tirgu.

Taustiņu izņemšana

• Parasti mājas apdruka maksā vairāk naudas nekā mājas pirkšana.
• Aizdevēji uzskata flipping kā riskantu piedāvājumu un parasti nedarbosies ar nepieredzējušiem flipperiem.
• Cietas naudas aizdevējus var atrast tiešsaistē, un to termiņi ir mazāki par vienu gadu ar procentu likmēm no 12% līdz 18%, plus divi līdz pieci punkti.
• Apsveriet privāto aizdevēju pārbaudi, runājot ar citiem pircējiem.
• Flippers var mēģināt kopfinansējuma vietnes, lai finansētu savus ieguldījumus.

Mājas palaišanas izmaksas

Lai arī īpašumu pirkšana, labošana un ātra tālākpārdošana var būt ienesīga, mājas pagriešanai ir nepieciešams daudz vairāk naudas, nekā vienkārši, lai nopirktu māju, kurā vēlaties dzīvot. Jums ir nepieciešama ne tikai nauda, ​​lai kļūtu par īpašuma īpašnieku, bet arī nepieciešami atjaunošanas fondi un līdzekļi, lai segtu īpašuma nodokļus, komunālos maksājumus un māju īpašnieku apdrošināšanu no dienas, kad pārdošana tiek slēgta, veicot rehabilitācijas darbu, un līdz dienai, kad to pārdod. Īstermiņa kapitāla pieauguma nodokļa likmes no 10% līdz 37%, atkarībā no jūsu federālā ienākuma nodokļa līmeņa, tiks samazinātas peļņā, ko nopelnījat par īpašumiem, kurus apceļat gada laikā vai mazāk.

Ja jums nav savas naudas, ko ieguldīt, sākt darbu mājas pārkārtošanā nav viegls piedāvājums. Šis nav 2005. gads, kad ikviens, kurš var miglu aizslaucīt, varētu saņemt hipotēku, neko nenolaižot. Pat ja jūs kvalificējaties aizdevumam ar pirmā iemaksa, jūs aizņemsities, lai aizņemtos, lai finansētu aizņēmumu, nekā tad, ja aizņematies, lai iegādātos galveno dzīvesvietu. Tas ir tāpēc, ka aizdevēji uzskata pārvēršanu par riskantāku piedāvājumu.

Turklāt daudzi aizdevēji nedarbosies ar nepieredzējušiem pleznām. Viņi vēlēsies redzēt, ka jums ir veiksmīgi panākumi, pārdodot vismaz vienu māju ar peļņu. Citi strādās ar nepieredzējušu pleznu, bet iekasēs lielākas nodevas un procentus.

Atsaukums: šajā rakstā minētie un aprakstītie aizdevēji tiek uzrādīti tikai informatīvos nolūkos. Ne Investopedia, ne autors neapstiprina nevienu no šiem uzņēmumiem. Aizņēmējiem pašiem jāveic izpēte, pirms tiek noteikts, vai kāds no šiem aizdevējiem ir laba izvēle viņu īpašajām finansēšanas vajadzībām.

Grūti naudas aizdevumi

Eksperti nav vienisprātis par to, cik smaga nauda ieguva savu vārdu. Daži saka, ka tas norāda uz faktu, ka tas ir daudz dārgāks nekā tradicionālais finansējums un tam ir “grūtāki” noteikumi. Citi saka, ka tas notiek tāpēc, ka tas finansē mājas, kuras tradicionālajiem aizdevējiem ir grūti finansēt. Tomēr citi saka, ka termins apraksta aizdevuma nodrošinājumu tāpat kā pamatlīdzeklī, kas šajā gadījumā ir nekustamais īpašums.

Neatkarīgi no tā, kāds ir šī termiņa sākums, cietās naudas aizdevumiem parasti ir īsāks termiņš nekā viens gads, un procentu likmes ir no 12% līdz 18%, plus divi līdz pieci punkti. Punkts ir vienāds ar 1% no aizdevuma summas, tāpēc, ja jūs aizņematies 112 000 USD un aizdevējs iekasē divus punktus, jūs maksātu 2% no 112 000 USD vai 2240 USD. Tā vietā, lai maksātu punktus slēgšanas brīdī, kā jūs darītu ar parasto hipotēku, jums, iespējams, nebūs jāmaksā punkti, līdz mājas pārdod ar smagas naudas aizdevumu - vienīgo mīksto lietu par šo smago naudu.

Cietie naudas aizdevēji summu, kuru varat aizņemties, balstās uz mājas vērtību pēc atjaunošanas (ARV). Ja mājas izmaksas ir 80 000 USD, bet ARV ir 160 000 USD un jūs varat aizņemties līdz 70% no ARV, tad varat aizņemties 112 000 USD. Pēc 80 000 ASV dolāru pirkuma cenas samaksas jums būs atlikuši 32 000 ASV dolāru slēgšanas izmaksām (lai gan jūs varētu vienoties par to, ka mājas pārdevējs tās apmaksās), aizdevēja maksām, rehabilitācijas, nēsāšanas izdevumiem un pārdošanas izdevumiem, piemēram, inscenēšanās, mārketinga, un nekustamā īpašuma aģentu komisijas. Ja jūs varat pieturēties pie šī budžeta, jums nevajadzēs naudas no kabatas, lai apgrieztu māju.

Punktos 2 2240 dolāri aizņems ievērojamu daļu no šī 32 000 ASV dolāru budžeta, un, ja sešos mēnešos maksājat 15% procentus, kopējās procentu izmaksas par USD 112 000 būs 8400 USD. Cietās naudas aizdevēji parasti sagaida maksājumus tikai par procentiem mēnesī, kamēr nav atmaksāts aizdevums, taču daži var ļaut uzkrāties procentiem un nepieprasīt, lai tie tiktu maksāti, kamēr atmaksa nav pabeigta. Pēc šiem diviem lielajiem izdevumiem par visu pārējo jums būs tikai 21 360 USD, mazāk, ja būtu jāmaksā slēgšanas izmaksas. Bet, ja mājas patiešām tiek pārdotas par 160 000 ASV dolāriem, sešu darba gadu laikā jūs meklējat 48 000 ASV dolāru peļņu, atskaitot nodokļus, iespējams, nerakstot vienu čeku no sava bankas konta.

Grūta nauda salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem

Nekustamo īpašumu investoru grupas House Heroes prezidents Lucas Machado, kurš apgroza mājas Floridā un finansē naudas aizdevumus, apgalvo, ka grūti aizdevumi ir viegli citā veidā: Birokrātiskās birokrātijas trūkums. Atšķirībā no parastajām bankām, aizdevējiem nav saistošas ​​vadlīnijas par nekustamā īpašuma formu. “Nekustamais īpašums neatbilst tradicionālās hipotēku finansēšanas vadlīnijām. Cietie naudas aizdevēji, no otras puses, sagaida, ka aizdosies mājām, kas atrodas novārtā, ”saka Machado.

Drīzāk “grūti naudas aizdevēji izlemj, vai veikt aizdevumu, novērtējot darījuma stiprumu un mājas krāpnieka uzticamību, ” saka Machado. Ja pirkšanas un remonta izmaksām, salīdzinot ar tālākpārdošanas vērtību, ir jēga un mājas slaucītājs ir uzticams, aizdevumu veiks grūti naudas aizdevējs.

Novērtējot īslaicīgo naudas atdošanu, lielos naudas aizdevējus parasti neuztrauc aizņēmēju kvalifikācija, piemēram, parāda un ienākumu attiecība un kredīta rādītāji. Dažos gadījumos viņi varētu vēlēties redzēt pieteikuma iesniedzēja dokumentus, piemēram, nodokļu deklarācijas, bankas izrakstus un kredīta pārskatus. Viņiem arī nav vienalga, ja tiek aizņemti pirmā iemaksa līdzekļi (vēl viena atšķirība no parastajiem aizdevējiem). Galu galā “Ja aizbēgušais maksātājs noklusē, lielās naudas aizdevējs var iziet no mājas, pārņemt māju un pats to rentabli pārdot, ” atzīmē Machado.

Ciets naudas aizdevējs, kas līdzīgs bankai, turēs mājas pirmās pozīcijas apcietinājumu, līdz aizņēmējs atmaksās aizdevumu, bet aizņēmējs būs īpašnieks un turēs aktu, skaidro Mat Trenchard, Senna House Buyers iegādes vadītājs, viens no lielākajiem māju pirkšanas uzņēmumiem Hjūstonā.

Kur meklēt aizdevējus

Viena vieta, kur atrast grūti naudas aizdevēju, ir tiešsaistē. Piemēram, Lima One Capital strādās ar jaunām plēksnēm un aizdos līdz 90% no aizdevuma izmaksas vai līdz 75% no aizdevuma ARV. Maksa un procentu likmes samazinās, aizņēmējam pārvēršot pieredzi. Lima One aizdod lielākajā daļā štatu ar tarifiem un nodevām, kas atšķiras atkarībā no valsts.

Kopumā sagaidāt, ka maksāsit:

• Ja pabeigts līdz vienam uzsistam pēdējos 24 mēnešos, jums būs maksa par iniciēšanu 3, 5% un procentu likme 12%
• Ar divām līdz četrām flipēm zem jostas tā ir maksa par iniciēšanu 3% un procentu likme 11%
• Par pieciem vai vairāk aizpildītiem atlokiem jūs redzēsit iniciācijas maksu 2% un procentu likmi 9, 99%.

Aizņēmēji, kuru kredītreitings ir mazāks par 680, varēs aizņemties nedaudz mazāk un maksās visaugstākās izmaksas. Minimālais kredītreitings ir 630. Arī Lima One Capital prasa 10% iemaksu un piedāvā atmaksas termiņu līdz 13 mēnešiem.

Otrs piemērs ir LendingHome. Šī firma piedāvā fiksētus un neatgriezeniskus aizdevumus līdz 90% no pirkuma cenas un 100% no atjaunošanas izmaksām. Aizņēmējiem jāiesniedz bankas izraksti, lai parādītu, ka viņi var segt iemaksu un slēgšanas izmaksas. Citas prasības ietver pirkuma līgumu, iepriekšējo labošanas un atvēršanas projektu sarakstu, īpašuma dokumentāciju un iemaksu. Procentu likmes parasti svārstās no 7, 5% līdz 12%. Trešās puses aizdevuma parakstīšanas izmaksu segšanai ir jāmaksā pieteikuma maksa 199 ASV dolāru apmērā. LendingHome arī iekasē maksu par iniciēšanu, novērtēšanas maksu, īpašumtiesību un darījuma maksu, un uzņēmums aizkavē rehabilitācijas līdzekļus līdz renovācijas pabeigšanai.

House Heroes prezidents Lūcijs Mahado ierosina sazināties ar vietējām nekustamā īpašuma investīciju asociācijām, vietējiem investoriem un vietējiem nekustamā īpašuma aģentiem, lai atrastu ķieģeļu un javas piespiedu naudas aizdevējus. Bet sarunām, iespējams, nav daudz vietu, it īpaši attiecībā uz punktiem un procentu likmēm. Dažu pēdējo gadu laikā, kā norāda Machado, ir bijis tik daudz iespēju aizdot naudu, ka nav nepieciešams ķerties pie darījuma. “Kāpēc [jums] vajadzētu šodien ņemt aizdevumu ar zemāku atdevi, kad jūs, iespējams, rīt saskarsities ar citu iespēju?” Viņš jautā.

Privātie aizdevēji

“Privāts aizdevējs ir vienkārši fiziska persona ar ievērojamu kapitālu, lai jūs varētu aizdot, ” saka Senna mājas pircēji Mat Trenchard. “Jūs būtu pārsteigts, cik daudz cilvēku tur meklē aizņēmumu naudu, ko viņi ir ietaupījuši. Viņi darbosies līdzīgi HML [naudas naudas aizdevējam], izņemot parasti jūs varat saņemt labākas likmes un nosacījumus. ”

Trenčards saka, ka privātie aizdevēji var būt atvērtāki sarunām par maksājuma noteikumiem nekā grūti naudas aizdevēji. Viņi, iespējams, pat vēlēsies darboties kā partneris darījumā un ņemt daļu no peļņas apmaiņā pret procentu iekasēšanu.

“Nepieredzējušajam plezdam galvenais ir uzticēties sarunām, ” saka Trenčards. “Viņiem jāveido tīkls un jārunā ar citiem pleznām par to, cik viņi ir pieraduši maksāt, un jāzina, ka viņi var aiziet prom. Nedomājiet, jo jūs nevarējāt vienoties ar pirmo aizdevēju, ar kuru jūs sarunājaties, ka jūs neatradīsit naudu darījumam. ”

Vietējos nekustamo īpašumu tīkla pasākumos varat meklēt privātus aizdevējus. Šīs personas var iekasēt no 8% līdz 12%, pieskaitot nulli līdz diviem punktiem, salīdzinot ar lielas naudas aizdevēju no 12% līdz 15% ar diviem līdz pieciem punktiem, norāda Trenhards. Viņi, tāpat kā smags naudas aizdevējs vai banka, ieņems mājas pirmo pozīciju.

Kā atsaukt privātu aizdevēju

Pieredzējuši profesionālie plēsoņi saka, ka labākais veids, kā izmērīt privāto aizdevēju, kuru apsverat, ir sarunāties ar citiem pļāpotājiem - kurus jūs atradīsit arī nekustamo īpašumu tīkla veidošanas pasākumos - un pajautāt, vai viņiem ir pieredze ar šiem aizdevējiem. Cik ātrs bija pavērsiens? Kādu cenu viņi saņēma? Cik atsaucīga bija aizdevēja? Varat arī lūgt atsauces un piezvanīt tām.

Sliktākajā gadījumā darījums parasti notiek, jo aizdevējs nenodrošina solīto finansējumu un pircējs zaudē savu nopelnīto naudas depozītu. Vēl viena iespēja tiek pārsteigta pie norēķinu galda ar negaidītām aizdevēju maksām. Pastāv arī juridiskas cīņas par līguma noteikumiem vai arī aizdevējs, kurš mēģina panākt aizņēmēju, kurš nav izpildījis saistības, lai viņš varētu slēgt īpašumu. Šie visi ir labi iemesli, lai pirms kaut ko parakstītu, lai pārbaudītu aizdevēju.

“Paturot prātā, atcerieties, ka šāda veida darījumos aizdevējs tirgo ķekars naudas apmaiņā pret dažām parakstītām papīra loksnēm - aizdevuma dokumentiem. Tas nav slikts darījums aizņēmējam, ”saka Machado.

Tiešsaistes privātie aizdevēji

Tehniski privāts aizdevējs ir draugs, ģimenes loceklis vai cita persona, kas neveic uzņēmējdarbību no naudas aizdošanas, bet piekrīt dot jums finansējumu, saka Braiens Deiviss, SparkRental līdzdibinātājs un nekustamā īpašuma investors ar 15 īpašumiem . Daži uzņēmumi var sevi dēvēt par privātiem aizdevējiem tikai tāpēc, ka tie ir privātīpašums. Tāpat kā grūti naudas aizdevēji, jūs varat tos atrast arī internetā.

5 Arch Funding, kas atrodas Irvine, Kalifornijā, sadarbojas ar pieredzējušiem pleznām 30 štatos. Tas piedāvā viencipara procentu likmes fiksētiem un nofiksētiem aizdevumiem.

Anchor Loans, uzņēmums Calabasas, Kalifornijā, var slēgt darījumus ar plašu nekustamo īpašumu veidu klāstu par konkurētspējīgām procentu likmēm 46 štatos. Noteikumi atšķiras atkarībā no valsts. Piemēram, Kalifornijā aizdevumi ir pieejami ar procentu likmēm no 8% līdz 13%, atkarībā no aizdevuma vērtības un aizņēmēja pieredzes, ar izsniegšanas maksu no 2% līdz 3% un aizdevuma termiņu no sešiem līdz 12 mēnešiem bez priekšapmaksas. sodi. Flippers var aizņemties līdz 70% no mājas ARV. Nepieciešama iemaksa vismaz 10% līdz 20% no iegādes izmaksām. Aizņēmējiem jābūt pierādītiem vismaz 5 piecu iepriekšējo 18 mēnešu sasniegumiem. Enkura kredīti ņems vērā aizdevumus kvalificētām korporācijām un vairāku dalībnieku sabiedrībām ar ierobežotu atbildību (LLC) ar mazāk nekā piecām pamatkapitālām. Saskaņā ar uzņēmuma tīmekļa vietni finansējums var notikt no divām dienām līdz divām nedēļām, un parasti tas prasa vienu nedēļu.

Kopfinansējums

Sabiedrības finansēšana ir atkarīga no dažādu personu un / vai institūciju grupas, lai kolektīvi finansētu aizdevumus. Katrs aizdevējs, kuru dēvē par investoru, piegādā nelielu procentu no aizņēmēja aizdevuma un nopelna procentus par šo naudu.

Tradicionālās kopfinansēšanas vietnes, piemēram, Prosper, nav vērstas uz māju pirkšanu un pārvēršanu. Prosper maksimālā aizdevuma summa USD 35 000 ir paredzēta tādiem projektiem kā māju atjaunošana, parādu konsolidācija un mazo uzņēmumu finansēšana. Tieši šeit ienāk īpašas pūļu finansēšanas vietnes, kas paredzētas dzīvojamo nekustamo īpašumu pārvēršanai. Daži no tiem finansēs jūsu aizdevumu, tas nozīmē, ka uzņēmums ātri sāks jūsu aizdevumu, izmantojot savu naudu, kamēr tas gaidīs investorus, lai nofiksētu finansējumu, bet citi neaizver jūsu aizdevumu. kamēr investori to nav pilnībā finansējuši. Tas var nozīmēt lēnāku slēgšanu vai bez slēgšanas.

“Kopfinansējuma vietnes aizņem līdzīgu nišu kā grūti naudas aizdevēji, ” saka Deiviss. "Tie ir salīdzinoši dārgi, taču aizdos nekustamā īpašuma investoriem neatkarīgi no tā, cik hipotēku viņiem ir, un koncentrējas uz paša darījuma nodrošinājumu un kvalitāti."

Kopfinansējuma vietnes

Stāvs piedāvā aizdevumus no USD 25 000 līdz USD 2 miljoniem ar finansējumu līdz 90% no LTC (100% no renovācijas izmaksām), slēgšanu tikai septiņās dienās, aizdevuma termiņa laikā netiek veikti maksājumi un aizdevumiem nav nepieciešami nodokļu deklarācijas vai bankas izraksti. nepilns pusmiljons. Procentu likmes svārstās no 5, 4% līdz 26%. Aizņēmējiem jāmaksā vismaz trīs mēnešu procenti, pat ja tie ātrāk nomaksā aizdevumu. Parasti slēgšanas izmaksas ir no USD 500 līdz USD 1500, un Groundfloor iekasē no diviem līdz četriem punktiem par katru aizdevumu. Visus punktus un nodevas var ieskaitīt aizdevumā. Zeme ar grīdu parasti nedarbojas ar nepieredzējušiem pleznām.

Patch of Land piedāvā aizdevumus no USD 100 000 līdz USD 5 miljoniem, finansējot līdz 80% no aizdevuma vērtības vai līdz 70% no pēcatjaunotās vērtības, slēgšana notiek tikai septiņās dienās un procentu likmes, sākot no 7.99 %. Aizņēmēji veic automātiskus ikmēneša procentu maksājumus par aizdevumiem uz termiņu no viena līdz 36 mēnešiem. Patch of Land darbojas tikai ar pieredzējušiem izstrādātājiem.

Fund That Flip piedāvā līdz 90% no pirkuma cenas, līdz 100% no darba apjoma, noslēdzot tikai septiņās dienās, aizdevuma termiņu no sešiem līdz 24 mēnešiem un likmes sākot no 7, 99%.

Sabiedriskā finansējuma trūkumi

Trenčards un Mahado sacīja, ka neizmanto nevienu nekustamā īpašuma kopfinansēšanas vietni, taču abiem ir aizdomas, ka kopfinansēšanas process darījuma novērtēšanai un apņemšanai var būt lēnāks nekā tas, ko aizņēmējs pieredzētu ar privātu vai smagas naudas aizdevēju. Pēc tam, kad blakussēdētājam ir izveidojušās ciešas attiecības ar aizdevēju, viņi abi 24 stundās varēs noslēgt darījumu, kad parādīsies lieliska izdevība un visi dokumenti ir kārtībā.

Atšķirībā no privātā aizdevēja, kopfinansēšanas vietnes, iespējams, arī nepiedāvā iespēju vienoties. Iespējams, ka viņi ir uzstādījuši parametrus katram darījumam, jo ​​viņi ir atbildīgi par lielu investoru grupu.

Grunts līnija

Ja jums nav pietiekami daudz naudas, lai apgrieztu māju bez finansiālas palīdzības, vai arī ja jums ir nauda, ​​bet vēlaties ierobežot savu risku, ir vairāki veidi, kā iegūt finansējumu. Ciets naudas aizdevējs, privāts aizdevējs vai nekustamā īpašuma kopfinansēšanas vietne var palīdzēt sasniegt jūsu mājas sapņus.

Visas šīs iespējas ir dārgas salīdzinājumā ar tradicionālo hipotēku finansēšanu īpašnieka apdzīvotām mājām, taču to cena atspoguļo lielo risku, ko uzņemas aizdevējs, un neiespējamību saņemt bankas aizdevumu ar zemām procentu likmēm, lai apgrieztu māju. Bet, izmantojot citu cilvēku naudu, tas ne tikai ļauj jums uzsākt darbību biznesā, kad jums ir maz naudas vai nav naudas, lai ieguldītu, bet arī dod jums iespēju vienlaikus apvērst vairāk īpašumu un palielināt kopējo peļņu, tiklīdz jūs iegūstat pietiekamu pieredzi vairāku darījumu veikšanai. .

"Ja jūs zināt iespējas, kur tās atrast un kā pieslēgties tīklam, problēma vairāk meklējama darījumu atrašanā, nevis naudas atrašanā, " saka Trenčards. "Ir ļoti viegli atrast naudu par lielu darījumu, bet ir ļoti grūti atrast izdevīgus piedāvājumus."