Kā iegūt vislabāko hipotēkas likmi

• Hipotēkas likmes rādītāji
• Hipotēkas likmes iestatīšana
• Kredīta rādītājs
• Stabila ienākumu un nodarbinātības vēsture
• Parāda un ienākuma attiecība
• Aizdevuma un vērtības attiecība un pirmā iemaksa
• Iepirkšanās aizdevēji
• Savas likmes fiksēšana
• Sarunas par jūsu likmi

Izšķirošs apsvērums, iepērkoties hipotēkās, ir iegūt vislabāko iespējamo procentu likmi. Procentu likmes nosaka jūsu hipotēkas izmaksas aizdevuma termiņa laikā, tāpēc viszemākās procentu likmes saņemšana galu galā padara jūsu aizdevumu pieejamāku.

Procentu likme (saukta arī par “hipotēkas likmi”) ir procenti, kas tiek iekasēti par mājokļa kredītu, aprēķināti procentos no jūsu kopējās aizdevuma summas. Aizdevēji parasti nosaka procentu likmes, un tās var būt gan fiksētas, gan mainīgas. Hipotēku likmju vidējie rādītāji mainās atkarībā no tirgus apstākļiem. Turklāt jūsu finanses un aizdevuma veids, uz kuru jūs varat pretendēt, nosaka procentu likmju cenu.

Cita likme ļauj labāk saprast, cik patiesībā maksā hipotēka: gada procentu likme jeb GPL. GPL novērtē visas hipotēkas izmaksas un tiek aprēķināts procentos no kopējās aizdevuma summas. Tajā ir iekļauta procentu likme, aizdevēja maksa, atlaides punkti un citi aizdevuma maksājumi. Pievērsiet īpašu uzmanību GPL, jo tas ir holistiskāks skatījums uz to, cik gadā maksā jūsu aizdevums.

Ikmēneša hipotēkas maksājumos būs divas sastāvdaļas: pamatsumma un procenti.

Galvenā bilance ir aizdevuma summa, kas samazinās jūsu hipotēkas atmaksas laikā.

Procenti, kurus maksājat aizdevuma sākumā, parasti ir lielāki par pamatsummu, bet procentu summa laika gaitā samazinās, maksājot pamatsummu.

Citas ikmēneša hipotēkas maksājuma sastāvdaļas var ietvert īpašuma nodokļus, privātās hipotēkas apdrošināšanu (ja to pieprasa jūsu aizdevums), māju īpašnieku apdrošināšanu un mājas īpašnieku asociācijas nodevas. Dažus no šiem priekšmetiem var ieskaitīt ikmēneša hipotēkas maksājumā vai apmaksāt atsevišķi.

Hipotēkas likmes rādītāji

Hipotēku likmju noteikšana var šķist sarežģīta, taču ir galvenie rādītāji, kas jāuzrauga.

Viena no tām ir galvenā likme, kas atspoguļo zemāko vidējo likmi, ko bankas piedāvā kredītiem. Starpbanku kreditēšanā bankas izmanto galveno likmi un var piedāvāt arī procentu likmes saviem kredītspējīgākajiem aizņēmējiem. Primārā likme parasti seko federālo rezervju federālo fondu likmju tendencēm un parasti ir aptuveni par 3% augstāka nekā pašreizējā federālo fondu likme.

Vēl viens rādītājs kredītņēmējiem ir 10 gadu valsts obligāciju ienesīgums. Ja obligāciju ienesīgums palielinās, parasti palielinās arī hipotēku likmes. Apgrieztais ir tas pats; Ja obligāciju ienesīgums samazinās, hipotēku likmes parasti sekos. Lai arī lielāko daļu hipotēku aprēķina, pamatojoties uz 30 gadu termiņu, pēc 10 gadiem daudzas hipotēkas vai nu tiek atmaksātas, vai arī tiek refinansētas par jaunu likmi. Tāpēc 10 gadu valsts obligāciju ienesīgums var būt labs standarts procentu likmju noteikšanai. Lai aprēķinātu ikmēneša hipotēkas maksājumus, varat izmantot Investopedia hipotēku kalkulatoru.

Hipotēkas likmes iestatīšana

Kad aizdevējs jums piedāvā hipotēku, tas uzņemas noteiktu riska pakāpi, kas varētu izraisīt jūsu saistību neizpildi, kas nozīmē, ka jūs nevarēsit samaksāt aizdevumu. Jo riskantāks tiek uzskatīts aizdevums vai aizņēmējs, jo augstāks aizdevējs noteiks likmi, lai kompensētu šo risku. Augstāka likme palīdz aizdevējam ātrāk atgūt sākotnējo aizdevuma summu, lai aizsargātu savus ieguldījumus. Bet aizdevēji patvaļīgi neizvēlas procentus. Viņi rūpīgi novērtē jūsu kredīta un finanšu profilu, kā arī ienākumus un aizdevuma veidu / summu, lai novērtētu jūsu kredītspēju.

Kredīta rādītājs

Jūsu kredītreitings palīdz noteikt procentu likmi un aizdevuma summu. Augstāks kredītreitings norāda, ka kredītu izmantojat atbildīgi, rēķinus parasti maksājat savlaicīgi un neizmantojat visu pieejamo kredītu. Tas nozīmē arī to, ka jūs, visticamāk, atmaksāsit savus parādus, nevis kāds, kurš pastāvīgi cīnās par rēķinu apmaksu savlaicīgi vai izmanto savas kredītlīnijas.

Šeit apskatīts, kā var mainīties aizdevuma cenas un ikmēneša maksājumi, pamatojoties uz jūsu FICO punktu diapazonu. FICO ir kredīta vērtēšanas modelis, kuru vairums aizdevēju izmanto kredītņēmēju novērtēšanai.

Zemāk sniegtais aprēķins ir vidējais rādītājs valstī, pamatojoties uz 300 000 USD aizdevuma summu fiksētam aizdevumam uz 30 gadiem no 2018. gada 12. marta.

Avots: myfico

Kā redzat, jo zemāks kredītņēmēja kredītvērtējums, jo augstāka GPL, palielinot gan ikmēneša maksājumu, gan aizdevuma laikā samaksāto procentu summu.

Pirms piesakāties hipotēkai, izvelciet pats savu kredīta ziņojumu (bezmaksas gadagrāmatu saņemat reizi gadā, apmeklējot vietnicreditcportreport.com). Meklējiet kļūdas vai sarkanus karodziņus, piemēram, nokavējuma kontus, novēlotus maksājumus vai kontus krājumos. Ja atrodat kļūdas, apstrīdiet tās ar kreditoru, kas sniedz pārskatu, un kredītbiroju. Ja jums ir bijuši kavēti maksājumi, dodieties atpakaļ uz ceļa, katru mēnesi maksājot šiem kontiem - pilnā apjomā, kad vien iespējams, vai vairāk nekā minimālais. Jums būs jāiegūst kredītreitingi no visām trim galvenajām kredītinformācijas aģentūrām: Equifax, Experian un Transunion. Sazinieties ar pašreizējo banku vai kredītkaršu firmu, lai uzzinātu, vai viņi piedāvā FICO rādītājus bez maksas, vai arī jūs varat iegādāties vērtējumus tieši no katras no trim aģentūrām par nominālo maksu.

Zinot savus rezultātus tagad, jūs varat labāk plānot mājas pirkšanas budžetu un laika grafiku. Piemēram, ja jūsu FICO rādītājs ir mazāks par 620, jums būs grūtāk kvalificēties daudziem tradicionālajiem aizdevumu produktiem, lai gan jūs kvalificēsities FHA aizdevumam un citiem produktiem. Jums, iespējams, vajadzēs dažus mēnešus, lai strādātu pie kredīta, lai paaugstinātu savu punktu skaitu, lai jūs varētu pretendēt uz labākām procentu likmēm un noteikumiem. Protams, procentu likmes var paaugstināties vai samazināties atkarībā no tirgus apstākļiem, tāpēc jūs vēlēsities ik pa brīdim sekot līdzi lieliem lēcieniem.

Izpratne par to, kā rezultāts varētu ietekmēt jūsu likmi, var atturēt jūs no nejaušas pierakstīšanās uz hipotēku, kas ir mazāk izdevīga, nekā jūs esat pelnījis. Daži paaugstināta riska kredītu aizdevēji (finansēšanas avoti, kas nodrošina augstas procentu likmes hipotēkas kredītņēmējiem ar sliktu kredītu) potenciālajiem māju pircējiem ļoti pārdod. Jūsu zināšanas par tirgu aizsargās jūs, ja pie jums vērsīsies kāds no šiem aizdevējiem un jums būs kredītreitingi, kuru dēļ jums vajadzētu pirkt labākas likmes un nosacījumus, nekā jūs piedāvājat.

Stabila ienākumu un nodarbinātības vēsture

Aizdevēji parasti vēlas redzēt divus gadus pēc kārtas vienmērīgus ienākumus un nodarbinātību, lai nodrošinātu, ka jūs varat atļauties savus hipotēkas maksājumus un atmaksāt aizdevumu ilgtermiņā. Ja esat algots darbinieks, aizdevēji pieprasa W2 veidlapas un federālās nodokļu deklarācijas par pēdējiem diviem gadiem, lai pārbaudītu jūsu ienākumus. Aizdevēji arī pārbauda pie jūsu darba devēja, lai pārliecinātos, cik ilgi jūs tur esat strādājis. Ja jūsu ienākumi ir samazinājušies vai ja pēdējos divos gados jums ir bijušas nepilnības nodarbinātībā, aizdevēji skeptiski vērtē jūsu iespējas atļauties hipotēku, un jums varētu būt problēmas saņemt hipotēkas iepriekšēju apstiprināšanu.

Tāpat pašnodarbinātiem kredītņēmējiem ir jāpārlec vairāk stīpu, lai iegūtu hipotēku. Ja esat pašnodarbināts, sagaidiet, ka maksāsit augstākas procentu likmes, nekā redzat tiešsaistē; šīs likmes ir paredzētas kredītņēmējiem, kuri tiek uzskatīti par kredītspējīgākiem stabilu, pārbaudāmu ienākumu un lielisku kredītrezultātu dēļ. Aizdevējiem parasti ir arī stingrāki noteikumi pašnodarbinātības ienākumu pārbaudei. Jums ne tikai būs jāsniedz federālā nodokļu deklarācija divus gadus, bet arī jāiesniedz parakstīts grāmatveža paziņojums, peļņas / zaudējumu lapa un cita dokumentācija, lai parādītu pietiekamus ienākumus no uzņēmējdarbības.

Aizdevēji izmanto jūsu nodarbinātības un ienākumu vēsturi, lai aprēķinātu jūsu parāda un ienākumu attiecību, kurai ir galvenā loma jūsu hipotēkas likmes noteikšanā. Ja jūs varat parādīt savu ienākumu pierādījumu par pilnīgas dokumentācijas aizdevumu, jūs iegūsit konkurētspējīgākas likmes un nosacījumus nekā citi aizdevumu veidi pašnodarbinātiem kredītņēmējiem, piemēram, aizdevums bez dokumentācijas vai deklarēti ienākumi / deklarēts aktīvu aizdevums.

Parāda un ienākuma attiecība

Aizdevējiem rūp, cik liels parāds jums ir attiecībā pret jūsu bruto mēneša ienākumiem. Lai aprēķinātu aizņēmēja parāda un ienākumu attiecību (DTI), aizdevēji novērtē divas formulas: “priekšējās daļas attiecību” un “sākotnējo attiecību”. Priekšapmaksas attiecība (saukta arī par mājokļa attiecību) apvieno visu mēnesi. mājokļa izmaksas (hipotēkas maksājums, mājas īpašnieka apdrošināšana, īpašuma nodokļi, HOA nodevas utt.) tad summu dala ar jūsu bruto mēneša ienākumiem. No otras puses, fona attiecība (vai kopējais parāds) apvieno visus ikmēneša maksājumus un apgrozības parādus (domāju, ka kredītkartes, automašīnu aizdevumi un studentu aizdevumi), kā arī ierosināto hipotēkas maksājumu, un summu dala ar jūsu bruto ikmēneša summu. ienākumi.

Novērtējot šos koeficientus, aizdevēji pieņem, ka jo augstāka ir jūsu DTI attiecība, jo lielāka iespējamība, ka jūs neizpildīsit savu aizdevumu. Parasti aizdevēji vēlas, lai priekšējās daļas attiecība nebūtu augstāka par 28%, bet maksimālā aizdevuma daļas attiecība - 36%. Daži aizdevumu produkti ļauj kredītņēmējiem būt augstākam DTI koeficientam. Piemēram, FHA aizdevumi ļauj sasniegt pat 43% atpakaļejošu attiecību.

Aizdevuma un vērtības attiecība un pirmā iemaksa

Kad jūs pērkat māju, jums paredzēts veikt iemaksu kā sākotnēju kapitāla maksājumu mājā. Kamēr aizdevuma produktiem ir dažādas pirmā iemaksas prasības, jo augstāka ir pirmā iemaksa, jo zemāka ir aizdevuma vērtības un LTV attiecība. Zemāki LTV koeficienti (parasti zem 80% no aizdevuma summas) nopelna zemākas hipotēkas likmes. Atkal tas attiecas uz aizdevēja riska samazināšanu. Ja jūsu mājās ir vairāk sākotnējā kapitāla, jo esat nolicis vairāk naudas un jums ir zemāka LTV attiecība, aizdevēji mazāk uztraucas par jūsu saistību neizpildes risku. Tomēr, ja jums ir maz ieekonomēta iemaksa un jūs finansējat lielāko (vai pat visu) aizdevuma summu, aizdevēji zaudē vairāk naudas, ja neatmaksāt hipotēku, tāpēc viņi iekasē augstākas procentu likmes.

Zemo iemaksu programmas palīdz daudziem pircējiem, kuri nav ietaupījuši daudz skaidras naudas, taču parasti šie pircēji maksā augstākas procentu likmes nekā tie, kuri ierodas pie noslēguma galda ar augstāku iemaksu.

Iepirkšanās aizdevēji

Zemāko likmju veikšana un vislabākās hipotēkas izvēle nozīmē mājasdarbu veikšanu. Iepērcieties pie vairākiem aizdevēju veidiem un apskatiet dažādus aizdevumu produktus, lai atrastu viszemākās likmes un labākos nosacījumus. Pievērsiet uzmanību arī aizdevēja maksām un slēgšanas izmaksām, kuras var saskaitīt pie noslēguma galda. Lai arī dažas cenu atšķirības uz papīra var nešķist lielas, tās jūsu aizdevuma laikā var radīt ievērojamus izmaksu ietaupījumus. Ņemiet vērā, ka daži aizdevēji jums piedāvās “punktus” ar atlaidi - veidu, kā uzreiz iegādāties procentu likmi, kas palielina slēgšanas izmaksas. Un citi aizdevēji, kas veicina zemas slēgšanas izmaksas vai tās nemaz neveic, mēdz iekasēt augstākas procentu likmes, lai kompensētu atšķirību aizdevuma laikā.

Papildus saziņai ar pašreizējo finanšu iestādi (banku vai krājaizdevu sabiedrību) palūdziet hipotēku brokerim iepirkt likmes jūsu vārdā. Hipotēku brokeri nav aizdevēji; viņi darbojas kā sarunu partneri starp jums un aizdevējiem viņu tīklā. Viņi var ietaupīt laiku un naudu, salīdzinot vairākus aizdevējus, kuriem ir produkti, kas atbilst jūsu vajadzībām. Ir arī vērts sazināties ar dažiem tiešajiem aizdevējiem - tiešsaistē vai klātienē, lai redzētu, ko viņi piedāvā. Nav burvju skaita aizdevēju, pie kuriem jums vajadzētu iepirkties, taču trīs līdz pieci aizdevuma aprēķini jums sniedz labu pamatu salīdzināšanai.

Piesakoties hipotēkai pie vairākiem aizdevējiem, jūs saņemsit aizdevuma aprēķinus, lai salīdzinātu likmes un slēgšanas izmaksas blakus. Turklāt, ja lielāko daļu procentu likmju iepērkas 30 dienu laikā, kredītdevēju veiktās vairākas kredītpārbaudes tiks uzskatītas par vienu smagu izmeklēšanu un, visticamāk, nepazeminās jūsu kredītreitingu.

Savas likmes fiksēšana

Kad jūs saņemat piedāvājumu, jums ir iespēja fiksēt procentu likmi pie aizdevēja. Likmes fiksācija ir tad, kad aizdevējs piekrīt garantēt noteiktu procentu likmi fiksācijas brīdī uz noteiktu laika periodu. Tas dod jums laiku, lai pabeigtu un noslēgtu mājas iegādi un aizdevumu, kā arī saņemtu tādu pašu likmi neatkarīgi no tā, vai likmes starplaikā palielinās vai pazeminās. Procentu likme aizsargā jūs, ja procentu likmes paaugstinās pirms došanās uz slēgšanu; pretēji, ja procentu likmes samazināsies, jums nebūs labuma. Likmju slēdzenes parasti ir derīgas līdz 60 dienām, taču atkarībā no aizdevēja šis laika posms var būt garāks vai īsāks.

Parasti ir prātīgāk fiksēt likmi pēc pirkuma līguma parakstīšanas. Ja jūs neatrodat māju uzreiz, laiks tiek atzīmēts jūsu tarifu bloķēšanas līgumā, un tas varētu beigties pirms piedāvājuma iesniegšanas. Tad jums būs jāmaksā par pagarinājumu, kas var būt dārgi. Runājot par izmaksām, standarta likmes 60 dienu laikā parasti ir bezmaksas, vai aizdevējs par šo pakalpojumu iekasēs fiksētu maksu vai procentus no aizdevuma summas. Likmju slēdzenes parasti maksā apmēram 0, 25–0, 50% no aizdevuma summas (aptuveni daži simti dolāru). Ja pieprasāt ilgāka termiņa tarifu bloķēšanu, sagaidiet, ka maksāsit lielāku maksu.

Sarunas par jūsu likmi

Ir iespējams vienoties ar zemākām procentu likmēm ar aizdevējiem, taču, lai to izdarītu, jums ir nepieciešams salīdzināt veikalu. Aizņēmējiem ar spēcīgu kredītu, stabilu ienākumu un nodarbinātības vēsturi, kā arī ar zemu LTV un DTI attiecību parasti ir lielāka sarunu spēja nekā citiem kredītņēmējiem. Ja jums ir vairāku aizdevēju aizdevumu aprēķini, varat mēģināt lūgt dažiem aizdevējiem pazemināt likmes vai samazināt dažas slēgšanas maksas, lai uzvarētu jūsu biznesu. Nav garantijas, ka jūs gūsit panākumus, taču nav sāpīgi jautāt, vai esat labi kvalificēts aizņēmējs.

Vēl viena stratēģija zemākas likmes iegūšanai ir tās pirkšana, samaksājot “punktus”. Punkti būtībā ir priekšapmaksas procenti, un, iepriekš plānojot samaksāt šīs izmaksas, jūs varat ietaupīt tūkstošus aizdevuma laikā, ja plānojat palikt aizkavēts. Viens punkts ir vienāds ar 1% no aizņēmuma summas. Piemēram, ja jūsu aizdevuma summa ir USD 200 000, viens atlaides punkts ir USD 2 000 un divi atlaides punkti ir USD 4 000. Parasti, samaksājot vienu atlaides punktu, jūsu hipotēkas likme var samazināties par 0, 25%, taču šī summa katram aizdevējam var atšķirties.

Grunts līnija

Zemākās hipotēkas likmes atrašana ietver izpēti un iepirkšanos apkārt. Un tas nav vienīgais apsvērums, lai atrastu pareizo mājokļa aizdevumu. Pievērsiet īpašu uzmanību slēgšanas izmaksām, kurās ietilpst arī aizdevēja maksa. Jūsu aizdevuma aprēķinā visas šīs pozīcijas tiks aprakstītas rindā pa rindām. Lai nodrošinātu, ka jūs saņemat vislabākos iespējamos noteikumus un likmes, piesakieties hipotēkai pie dažiem aizdevējiem, lai jūs varētu salīdzināt piedāvājumus.

Iepirkšanās ar salīdzināšanu palīdzēs noteikt sarkanos karodziņus, piemēram, paaugstinātas aizdevēju maksas vai riskantās aizdevuma iespējas, un palīdzēs sašaurināt izvēli. Atcerieties, ka spēcīgais kredītprofils, zemie DTI un LTV koeficienti, kā arī stabilā ienākumu un nodarbinātības vēsture padara jūs pievilcīgāku aizņēmēju hipotēku aizdevējiem - un dod jums lielāku sarunu spēju, kad ir pienācis laiks sarunām.

Turpināt lasīt:

Galīgais hipotēku ceļvedis
Kā es varu saņemt hipotēkas iepriekšēju apstiprinājumu?
Kā izvēlēties labāko hipotēku
Jāizvairās no 11 kļūdām, kas rodas pirmo reizi lietojot mājas pircējus
Cik daudz naudas man vajag nolikt?
Kas ir hipotēku apdrošināšana un kādas ir manas iespējas?
Kādas ir slēgšanas izmaksas?
Kādi ir galvenie aizdevēju veidi?