Kā izvēlēties labāko hipotēku

Ja māju nevar iegādāties pilnībā skaidrā naudā, pareizās mājas atrašana ir tikai puse no cīņas. Otra puse izvēlas labāko hipotēkas veidu. Tā kā jūs, iespējams, atmaksāsit savu hipotēku ilgā laika posmā, ir svarīgi atrast aizdevumu, kas atbilst jūsu vajadzībām un budžetam. Aizņemoties naudu no aizdevēja, jūs slēdzat juridisku vienošanos par aizdevuma atmaksu noteiktā laika posmā - ar procentiem.

Kas ir hipotēka?

Jūsu hipotēkas maksājumam ir divas sastāvdaļas: pamatsumma un procenti. Pamatsumma attiecas uz aizdevuma summu. Procenti ir papildu summa (aprēķināta procentos no pamatsummas), kuru aizdevēji iekasē no jums par privilēģiju aizņemties naudu, kuru laika gaitā atmaksājat. Hipotēkas laikā jūs maksājat ikmēneša maksājumus, pamatojoties uz aizdevēja noteikto amortizācijas grafiku.

Vēl viens hipotēkas cenu noteikšanā iesaistītais faktors ir gada procentu likme jeb GPL, kas novērtē aizdevuma kopējās izmaksas. GPL ietver procentu likmi un citas aizdevuma maksas.

Galvenie hipotēku veidi

Ne visi hipotēku produkti ir radīti vienādi. Dažiem ir stingrākas vadlīnijas nekā citiem. Daži aizdevēji var pieprasīt 20% iemaksu, bet citi prasa tikai 3% no mājas pirkuma cenas. Lai varētu pretendēt uz dažu veidu aizdevumiem, jums ir nepieciešams senatnīgs kredīts. Citi ir vērsti uz aizņēmējiem, kuriem ir mazāk nekā zvaigžņu kredīts.

ASV valdība nav aizdevējs, bet tā tomēr garantē noteikta veida aizdevumus, kas atbilst stingrām ienākumu, aizdevuma limitu un ģeogrāfiskā apgabala atbilstības prasībām. Lūk, nolietota:

Parastās hipotēkas

Parastais aizdevums ir aizdevums, kuru neatbalsta federālā valdība. Aizņēmēji ar labu kredītu, stabilu nodarbinātības un ienākumu vēsturi un iespēju veikt 3% iemaksu parasti var pretendēt uz parastu aizdevumu no Fannie Mae vai Freddie Mac, diviem valdības sponsorētiem uzņēmumiem, kas pērk un pārdod parastākās hipotēkas Apvienotajā Karalistē. Štatos. Daži aizdevēji piedāvā arī parastos aizdevumus ar zemām pirmā iemaksa prasībām un bez privātas hipotēkas apdrošināšanas (PMI).

Atbilstoši hipotēkas aizdevumi

Atbilstošiem aizdevumiem ir noteikti maksimālie aizdevumu limiti, ko noteikusi federālā valdība. Šīs robežas atšķiras atkarībā no ģeogrāfiskā apgabala. Federālā mājokļu finanšu aģentūra 2018. gadam noteica bāzes scenārijam atbilstošo aizdevuma limitu USD 453 100 apmērā vienas vienības īpašumiem. Tomēr dažās valsts daļās FHFA nosaka augstāku maksimālo aizdevuma limitu - 679 650 USD (domājam, piemēram, Ņujorku vai Sanfrancisko). Tas ir tāpēc, ka mājokļu cenas šajās augstās izmaksas teritorijās pārsniedz bāzes aizdevuma limitu vismaz par 115% vai vairāk.

Neatbilstoši hipotēku aizdevumi

Neatbilstīgus aizdevumus Fannie Mae un Freddie Mac parasti nevar pārdot vai iegādāties aizdevuma summas vai parakstīšanas vadlīniju dēļ. Jumbo aizdevumi ir visizplatītākais neatbilstīgo aizdevumu veids. Tos sauc par “jumbo”, jo aizdevuma summas parasti pārsniedz atbilstošos aizdevuma limitus. Šāda veida aizdevumi aizdevējam ir riskantāki, tāpēc kredītņēmējiem parasti jāuzrāda lielākas skaidrās naudas rezerves, jāveic pirmā iemaksa no 10% līdz 20% (vai vairāk), un viņiem ir jābūt spēcīgam kredītam.

Valdības apdrošināti FHA aizdevumi

Pircēji ar zemiem un vidējiem ienākumiem, parasti māju pērk pirmo reizi, izmanto kredītus, ko apdrošina Federālā mājokļu pārvalde, ja viņi nevar pretendēt uz parasto aizdevumu. Aizņēmēji var nolaist tikai 3, 5% no mājas pirkuma cenas. FHA aizdevumiem ir atvieglinātas kredītreitingu prasības nekā parastajiem aizdevumiem. Tomēr FHA naudu tieši neaizdod; tas garantē FHA apstiprinātu aizdevēju aizdevumus. Viens FHA aizdevumu trūkums: visi aizņēmēji maksā avansa un ikgadējo hipotēku apdrošināšanas prēmiju jeb MIP - hipotēkas apdrošināšanas veidu, kas aizsargā aizdevēju no aizņēmēja saistību neizpildes - visu aizdevuma laiku.

Kas vislabāk ir kredītņēmējiem ar zemiem un vidējiem ienākumiem, kuri nevar pretendēt uz parasto aizdevuma produktu, vai ikvienam, kurš nevar atļauties ievērojamu iemaksu. FHA aizdevumi ļauj FICO tik zemiem rezultātiem kā 500, lai saņemtu 10% iemaksu, un tik zemus, kā 580, lai saņemtu 3, 5% iemaksu.

Valsts apdrošināti VA aizdevumi

ASV Veterānu lietu departaments garantē mājas pircēju kredītus kvalificētiem militārā dienesta dalībniekiem, veterāniem un viņu dzīvesbiedriem. Aizņēmēji var finansēt 100% no aizdevuma summas bez nepieciešamās iemaksas. Pie citiem ieguvumiem pieder slēgšanas izmaksu maksimālā robeža (ko var apmaksāt pārdevējs), bez brokera maksām un MIP. VA aizdevumiem ir nepieciešama “finansēšanas maksa” procentos no aizdevuma summas, kas palīdz kompensēt izmaksas nodokļu maksātājiem. Finansējuma maksa mainās atkarībā no militārā dienesta kategorijas un aizdevuma summas. Šiem pakalpojuma dalībniekiem nav jāmaksā finansējuma maksa:

• veterāni, kas saņem VA pabalstus par invaliditāti, kas saistīta ar pakalpojumu
• veterāni, kuriem būtu tiesības uz VA kompensāciju par invaliditāti, kas saistīta ar pakalpojumu, ja viņi nesaņemtu pensiju vai aktīvo darba samaksu
• pārdzīvojušie veterānu dzīvesbiedri, kuri miruši dienestā vai no ar invaliditāti saistīta dienesta stāvokļa

Kam tas vislabāk piemērots: Atbilstošs aktīvs militārpersonas vai veterāni un viņu dzīvesbiedri, kuri vēlas ļoti konkurētspējīgus nosacījumus un viņu finanšu vajadzībām pielāgotu hipotēkas produktu.

Valdības apdrošināti USDA aizdevumi

ASV Lauksaimniecības ministrija garantē aizdevumus, lai palīdzētu māju īpašniekiem kļūt iespējami pircējiem ar zemiem ienākumiem lauku apvidos. Šiem aizdevumiem kvalificētiem aizņēmējiem nav nepieciešama tikpat liela nauda, ​​kā bez naudas, ja vien īpašumi atbilst USDA atbilstības noteikumiem.

Kam tas vislabāk piemērots: Lauku māju pircēji, kuriem ir zemāki ienākumi, kuriem ir zemāki ienākumi, ieekonomēti maz naudas un nevar citādi pretendēt uz parasto aizdevuma produktu.

Aizdevuma nosacījumi: likmes

Hipotēkas nosacījumi, ieskaitot atmaksas ilgumu, ir galvenais faktors, kā aizdevējs nosaka jūsu aizdevumu un procentu likmi. Fiksētas procentu likmes aizdevumi izklausās pēc tā: noteikta procentu likme aizdevuma termiņam, parasti no 10 līdz 30 gadiem. Ja vēlaties ātrāk atmaksāt savu māju un varat atļauties lielāku ikmēneša maksājumu, īsāka termiņa aizdevums ar fiksētu procentu likmi (teiksim, 15 vai 20 gadi) palīdz jums noskaidrot laiku un procentu maksājumus. Jūs arī daudz ātrāk veidosit kapitālu savās mājās.

Izvēloties īsāku termiņa hipotēku, ikmēneša maksājumi būs lielāki nekā ar ilgāka termiņa aizdevumu. Sasmalciniet numurus, lai nodrošinātu, ka ar jūsu budžetu var tikt galā lielāki maksājumi. Jūs varētu vēlēties ņemt vērā arī citus mērķus, piemēram, ietaupījumus pensijai vai ārkārtas fondu.

Kam tas vislabāk piemērots: fiksētas procentu likmes aizdevumi ir lieliski piemēroti pircējiem, kuri plāno palikt ilgus gadus. Fiksēts aizdevums uz 30 gadiem var dot jums iespēju ķerties pie citu finanšu vajadzību apmierināšanas. Tomēr, ja jums ir apetīte uz nelielu risku un jums ir resursi un disciplīna, lai ātrāk nomaksātu hipotēku, fiksēts aizdevums uz 15 gadiem var ievērojami ietaupīt procentus un saīsināt atmaksas periodu uz pusēm.

Pielāgojamas likmes hipotēkas

Pielāgojamas likmes hipotēkām (ARM) ir fiksēta likme sākotnējam periodam no trim līdz 10 gadiem, bet pēc šī perioda beigām likme mainās atbilstoši tirgus apstākļiem. Šie aizdevumi var būt riskanti, ja jūs nevarat samaksāt lielāku ikmēneša hipotēkas maksājumu, tiklīdz likme tiek atjaunota. Dažiem ARM produktiem ir likmju robeža, kurā ikmēneša hipotēkas maksājums nedrīkst pārsniegt noteiktu summu. Ja tā, sasmalciniet numurus, lai pārliecinātos, ka līdz šim brīdim jūs varētu tikt galā ar jebkuru maksājuma pieaugumu. Neuztraucieties, ka varēsit pārdot savu māju vai refinansēt hipotēku, pirms jūsu ARM tiks atiestatīts, jo tirgus apstākļi un jūsu finanses varētu mainīties.

Kam tas vislabāk piemērots: ARM ir piemērota iespēja, ja neplānojat palikt mājās pēc sākotnējās fiksētās likmes perioda vai zināt, ka plānojat veikt refinansēšanu pirms aizdevuma atmaksas. Kāpēc? Procentu likmes ARM parasti ir zemākas nekā fiksētās likmes pirmajos atmaksas gados, tāpēc sākotnējos māju īpašumtiesību gados jūs varētu potenciāli ietaupīt tūkstošiem dolāru procentu maksājumos.

Pirmreizējās palīdzības programmas

Īpašas programmas jūsu štatā vai vietējā dzīvokļu pārvaldē piedāvā palīdzību pirmreizējiem pircējiem. Daudzas no šīm programmām ir pieejamas, pamatojoties uz pircēju ienākumiem vai finansiālajām vajadzībām. Šīs programmas, kas parasti piedāvā palīdzību dotāciju veidā ar iemaksu, var arī ievērojami ietaupīt pirmo reizi aizņēmējiem paredzēto naudu slēgšanas izmaksu segšanai.

ASV Mājokļu un pilsētvides attīstības departaments sarakstās ar pirmreizējām mājas pircēju programmām pa štatiem. Atlasiet savu valsti, pēc tam - “Homeownership Assistance”, lai atrastu jums tuvāko programmu.

Hipotēkas pirmreizējiem pircējiem

Visas šīs aizdevumu programmas (izņemot pirmās palīdzības sniegšanu mājas pircējiem) ir pieejamas visiem māju pircējiem neatkarīgi no tā, vai mājas pirkšana notiek pirmo vai ceturto reizi. Daudzi cilvēki maldīgi domā, ka FHA aizdevumi ir pieejami tikai pirmreizējiem pircējiem, taču atkārtotie aizņēmēji var kvalificēties, ja pircējam vismaz trīs gadu laikā pirms pirkuma nav piederējusi galvenā dzīvesvieta.

Jūsu situācijai vispiemērotākā aizdevuma izvēle galvenokārt ir atkarīga no jūsu finansiālās veselības: jūsu ienākumiem, kredītvēstures un rezultāta, nodarbinātības un finanšu mērķiem. Hipotēku aizdevēji var palīdzēt analizēt jūsu finanses, lai palīdzētu noteikt labākos aizdevuma produktus. Tie var arī palīdzēt jums labāk izprast kvalifikācijas prasības, kurām parasti ir sarežģīts. Atbalstītājs aizdevējs vai hipotēku brokeris var arī dot jums mājas darbus - mērķētas jūsu finanšu jomas, kuras jāuzlabo -, lai jūs pēc iespējas stiprāk iegūtu hipotēku un iegādātos māju.

Grunts līnija

Neatkarīgi no tā, kuru aizdevuma veidu izvēlaties, iepriekš pārbaudiet savu kredīta ziņojumu, lai redzētu, kur atrodaties. Jums ir tiesības uz vienu bezmaksas kredīta ziņojumu katru gadu no trim galvenajiem pārskatu birojiem, izmantojot vietni gadacreditreport.com. Turpmāk jūs varat pamanīt un labot kļūdas, strādāt pie parāda apmaksas un uzlabot jebkuru novēlotu maksājumu vēsturi, pirms vērsties pie hipotēku aizdevēja.

Var būt izdevīgi meklēt finansējumu, pirms sākat nopietni apskatīt mājas un izteikt piedāvājumus. Kāpēc? Jūs varēsit rīkoties ātrāk, un pārdevēji var uztvert daudz nopietnāk, ja jums rokā ir iepriekšēja apstiprinājuma vēstule.

(Skat. Arī galīgo hipotēkas rokasgrāmatu, kā es varu iepriekš apstiprināt hipotēku?), 11 kļūdām, kas jāizvairās no pirmo reizi veiktiem mājas pircējiem, cik daudz naudas man vajag nolikt ?, kas ir hipotēkas apdrošināšana un kādas ir manas iespējas?, Kādas ir slēgšanas izmaksas ?, Kā iegūt vislabāko hipotēkas likmi, kādi ir galvenie aizdevēju veidi?)