Kā aprēķināt ROI īres īpašumā

Viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc cilvēki iegulda, ir bagātības palielināšana. Lai arī ieguldītājiem motivācija var atšķirties - daži var vēlēties naudu pensijai, citi var izvēlēties izņemt naudu citiem dzīves notikumiem, piemēram, bērna piedzimšanai vai kāzām, naudas pelnīšana parasti ir visu ieguldījumu pamatā. Un nav svarīgi, kur jūs ieliekat savu naudu, neatkarīgi no tā, vai tā nonāk akciju tirgū, obligāciju tirgū vai nekustamajā īpašumā.

Nekustamais īpašums ir materiāls īpašums, ko veido zeme, un parasti tas ietver visas konstrukcijas vai resursus, kas atrodami šajā zemē. Investīciju īpašumi ir viens no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Tie tiek iegādāti ar nolūku nopelnīt naudu no ienākumiem no nomas. Daži cilvēki iegādājas ieguldījumu īpašumus ar nolūku tos pārdot pēc neilga laika. Neatkarīgi no nodoma ieguldītājiem, kuri dažādo savu ieguldījumu portfeli ar nekustamo īpašumu, ir svarīgi izmērīt ieguldījumu atdevi (IA), lai noteiktu īpašuma rentabilitāti. Šajā rakstā ir apskatīts, kāda ir ieguldījumu atdeve, kā to aprēķināt savam īres īpašumam un kāpēc tas ir svarīgs mainīgais, kas jums jāzina pirms pirkuma veikšanas.

Taustiņu izņemšana

• Ieguldījuma atdeve mēra, cik daudz naudas vai peļņas tiek gūta no ieguldījuma procentos no šī ieguldījuma izmaksām.
• Lai aprēķinātu procentuālo ieguldījumu atdevi skaidras naudas iegādei, ņem tīro peļņu vai tīro ienākumu no ieguldījuma un sadala to ar sākotnējām izmaksām.
• Ja jums ir hipotēka, jums būs jāņem vērā iemaksa un hipotēkas maksājums.
• Tiek izmantoti citi mainīgie, kas var ietekmēt jūsu IA, ieskaitot remonta un uzturēšanas izmaksas, kā arī regulāros izdevumus.

Kas ir ieguldījumu atdeve (IA)?

Ieguldījuma atdeve mēra, cik daudz naudas vai peļņas tiek gūta no ieguldījuma procentos no šī ieguldījuma izmaksām. Tas parāda, cik efektīvi un lietderīgi ieguldījumu dolāri tiek izmantoti peļņas gūšanai. Zinot to, kāda ir jūsu IA, investori var novērtēt, vai naudas ieguldīšana noteiktā ieguldījumā ir saprātīga izvēle.

Ieguldījumu atdeve var būt jebkura transportlīdzekļa akcijas, obligācijas, krājkonts vai pat nekustamais īpašums. Noderīga IA aprēķināšana dzīvojamajam īpašumam var būt izaicinoša, jo ar aprēķiniem var viegli manipulēt - aprēķinā var iekļaut vai izslēgt noteiktus mainīgos. Īpaši grūti tas var kļūt gadījumos, kad ieguldītājiem ir iespēja samaksāt skaidru naudu vai izņemt nekustamā īpašuma hipotēku.

Šeit mēs apskatīsim divus piemērus, kā aprēķināt IA par dzīvojamo telpu īri - pirkumu skaidrā naudā un vienu, kas tiek finansēts ar hipotēku.

IA formula

IA = Ieguldījumu ienākums - Ieguldījumu izmaksasIzdevumuROI izmaksas \ teksts {} = \ teksts {} \ frac {Ienākums \ uz \ Investīciju \ teksts {} - \ teksts {} Ieguldījumu izmaksas \ Ieguldījumi} {Ieguldījumi \ Investīciju izmaksas } ROI = Investment costGain on Investment - ieguldījumu izmaksas

Lai aprēķinātu jebkura ieguldījuma peļņu vai ieguvumu, vispirms ņem kopējo ieguldījumu atdevi un atņem sākotnējās ieguldījuma izmaksas. Tā kā IA ir rentabilitātes koeficients, tas dod mums peļņu no ieguldījumiem, kas izteikti procentos.

Tā kā ieguldījumu atdeve ir rentabilitātes koeficients, peļņa tiek attēlota procentos.

Lai aprēķinātu ieguldījuma procentuālo atdevi, mēs ņemam tīro peļņu vai tīro ienākumu no ieguldījuma un dalām to ar sākotnējām izmaksām.

Piemēram, ja jūs pērkat ABC akcijas par 1000 USD un divus gadus vēlāk tos pārdodat par 1600 USD, tīrā peļņa ir 600 USD (1600 USD - 1 000 USD). Akcijas IA ir 60% [USD 600 (tīrā peļņa) ÷ $ 1, 000 (izmaksas) = ​​0, 60].

Nomas īpašumu ROI aprēķināšana

Iepriekš norādītais vienādojums šķiet pietiekami viegli aprēķināms, taču paturiet prātā, ka nekustamo īpašumu ietekmē vairāki mainīgie, kas var ietekmēt IA skaitļus. Tie ietver remonta un uzturēšanas izdevumus, kā arī aizņemto līdzekļu aprēķināšanas metodes - naudas summu, kas aizgūta ar procentiem sākotnējā ieguldījuma veikšanai.

Iegādājoties īpašumu, finansēšanas nosacījumi var ievērojami ietekmēt ieguldījuma cenu. Bet tādu resursu izmantošana kā hipotēku kalkulators var palīdzēt ietaupīt naudu, palīdzot atrast izdevīgas procentu likmes.

IA skaidras naudas darījumiem

Īpašuma IA aprēķināšana ir diezgan vienkārša, ja jūs pērkat īpašumu ar skaidru naudu. Šis ir nomas īpašuma, kas iegādāts ar skaidru naudu, piemērs:

• Jūs maksājāt 100 000 USD skaidrā naudā par īres īpašumu.
• Slēgšanas izmaksas bija USD 1 000 un rekonstrukcijas izmaksas bija USD 9 000, tādējādi jūsu kopējie ieguldījumi īpašumā bija USD 110 000.
• Jūs katru mēnesi iekasējāt 1000 USD īri.

Pēc gada:

• Jūs nopelnījāt USD 12 000 īres ienākumos par šiem 12 mēnešiem.
• Izdevumi, ieskaitot ūdens rēķinu, īpašuma nodokļus un apdrošināšanu, gadā bija USD 2400 jeb 200 USD mēnesī.
• Jūsu gada ienesīgums bija 9 600 USD (12 000 - 2400 USD).

Lai aprēķinātu īpašuma ROI:

• Sadaliet gada peļņu (9600 USD) ar kopējo ieguldījumu summu vai 110 000 USD.
• IA = 9 600 USD / 110 000 USD = 0, 087 vai 8, 7%.
• Jūsu IA bija 8, 7%.

IA finansētiem darījumiem

Vairāk tiek aprēķināta ROI finansētajiem darījumiem.

Piemēram, jūs iegādājāties to pašu 100 000 USD īres īpašumu kā iepriekš, bet tā vietā, lai samaksātu skaidru naudu, jūs noņēmāt hipotēku.

• Pirmā iemaksa, kas bija nepieciešama hipotēkai, bija 20% no pirkuma cenas vai USD 20 000 (USD 100 000 pārdošanas cena x 20%).
• Noslēguma izmaksas bija augstākas, kas ir raksturīgi hipotēkai, kuras kopsumma ir 2500 USD.
• Jūs samaksājāt 9000 USD par rekonstrukciju.
• Jūsu kopējie izdevumi ārpus kabatas bija 31 500 USD (20 000 USD + 2500 USD + 9 000 USD).

Pastāv arī izmaksas, kas saistītas ar hipotēku:

• Pieņemsim, ka jūs paņēmāt aizdevumu uz 30 gadiem ar fiksētu 4% procentu likmi. Aizņemtajam 80 000 USD (100 000 USD pārdošanas cena mīnus 20 000 USD pirmā iemaksa) mēneša pamatsumma un procentu maksājums būtu 381, 93 USD.
• Mēs pievienosim tos pašus USD 200 mēnesī, lai segtu ūdeni, nodokļus un apdrošināšanu, padarot jūsu kopējo ikmēneša maksājumu USD 581, 93.
• Nomas ienākumi mēnesī USD 1000 ir 12 000 USD gadā.
• Jūsu mēneša naudas plūsma bija USD 418, 07 mēnesī (USD 1000 īre - USD 581, 93 hipotēkas maksājums).

Pēc viena gada:

• Kopējie nomas ienākumi gadā nopelnījāt USD 12 000 USD mēnesī 1000 USD.
• Jūsu gada ienesīgums bija USD 5 016, 84 (USD 418, 07 x 12 mēneši).

Lai aprēķinātu īpašuma ROI:

• Lai noteiktu IA, sadaliet gada ienākumu ar sākotnējiem izdevumiem, kas veikti ārpus kabatas (iemaksa 20 000 USD, noslēguma izmaksas 2500 USD un pārveidošana par 9 000 USD).
• IA: USD 5 016, 84 ÷ USD 31 500 = 0, 159.
• Jūsu IA ir 15, 9%.

Mājas kapitāls

Daži investori vienādojumā pievieno mājas kapitālu. Pašu kapitāls ir īpašuma tirgus vērtība, no kuras atskaitīta kopējā aizdevuma summa. Lūdzu, ņemiet vērā, ka mājas kapitāls nav nauda kasē. Jums būs jāpārdod īpašums, lai tam piekļūtu.

Lai aprēķinātu pašu kapitāla summu jūsu mājās, pārskatiet hipotēkas amortizācijas grafiku, lai uzzinātu, cik liela daļa no jūsu hipotēkas maksājumiem tika novirzīti aizdevuma pamatsummas samaksai. Tas uzkrāj kapitālu jūsu mājās.

Pašu kapitāla summu var pievienot gada ienākumam. Mūsu piemērā aizdevuma amortizācijas grafiks parādīja, ka pirmajos 12 mēnešos pamatsumma tika samaksāta kopumā 1 408, 84 USD apmērā.

• Jaunā gada peļņa, ieskaitot kapitāla daļu, ir vienāda ar 6 425, 68 USD (USD 5 016, 84 gada ienākumi + USD 1 408, 84).
• IA = USD 6, 425, 68 ÷ USD 31 500 = 0, 20.
• Jūsu IA ir 20%.

IA nozīme nekustamajam īpašumam

Kā minēts iepriekš, zinot, kāda ir IA no ieguldījumiem, it īpaši nekustamajā īpašumā, investori var būt labāk informēti. Pirms pirkšanas, iespējams, varēsit aprēķināt savas izmaksas un izdevumus, kā arī ienākumus no nomas. Tas dod jums iespēju salīdzināt to ar citām, līdzīgām īpašībām. Kad esat to sašaurinājis, varat noteikt, cik daudz nopelnīsit. Ja kādā brīdī jūs saprotat, ka jūsu izmaksas un izdevumi pārsniegs jūsu IA, jums, iespējams, būs jāpieņem lēmums par to, vai vēlaties to izskaidrot, un jācer, ka jūs atkal gūsit peļņu, vai arī jums vajadzētu pārdot savu īpašumu jūs nezaudējat.

Citi apsvērumi

Protams, ar nomas īpašuma iegūšanu var būt saistīti arī papildu izdevumi, piemēram, remonta vai uzturēšanas izmaksas, kuras būtu jāiekļauj aprēķinos, kas galu galā ietekmē IA.

Mēs arī pieņēmām, ka īpašums tiek izīrēts uz visiem 12 mēnešiem. Daudzos gadījumos vakances rodas starp īrniekiem, un jūsu aprēķinos jāņem vērā ienākumu trūkums attiecīgajos mēnešos.

Īres īpašuma IA ir atšķirīga, jo tā ir atkarīga no tā, vai īpašums tiek finansēts ar hipotēku vai tiek apmaksāts skaidrā naudā. Parasti ir mazāks hipotēkas aizdevuma atlikums, jo lielāka būs jūsu IA, jo mazāk hipotēkas būs iemaksāts avansā kā iemaksa par īpašumu, jo lielāks būs hipotēkas aizdevuma atlikums. Un pretēji - jo vairāk avansā samaksās skaidrā naudā un jo mazāk aizņemsies, jo zemāka būs IA, jo sākotnējās izmaksas būs augstākas. Citiem vārdiem sakot, finansēšana ļauj īsā laikā palielināt IA, jo sākotnējās izmaksas ir zemākas.

Mērot ROI vairākiem īpašumiem, ir svarīgi izmantot konsekventu pieeju. Piemēram, ja viena īpašuma novērtēšanā iekļaujat mājas kapitālu, aprēķinot ROI savam nekustamā īpašuma portfelim, jāiekļauj arī citu īpašumu pašu kapitāls.